原告：上海卓某精密機械有限公司，住所地上海市松江區(qū)。法定代表人：呂春霞，總經理。委托訴訟代理人：高黎，上海新松律師事務所律師。被告：上海坤廈物業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定工業(yè)區(qū)。法定代表人：王孝清，總經理。委托訴訟代理人：諸順民，上海市福隆律師事務所律師。委托訴訟代理人：趙歐，上海市福隆律師事務所律師。第三人：上海新瓏多實業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。法定代表人：潘丐多，執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：王曉野，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。委托訴訟代理人：趙飛，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。

原告上海卓某精密機械有限公司訴被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案后，依法適用簡易程序進行審理。經被告申請，本院依法追加上海新瓏多實業(yè)有限公司作為第三人參與訴訟。于2018年9月11日公開開庭進行了審理，原告上海卓某精密機械有限公司的委托訴訟代理人高黎、被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人趙歐到庭參加訴訟，第三人上海新瓏多實業(yè)有限公司經本院傳票傳喚，未到庭參加訴訟，本院予以缺席審理。經本院院長批準，本案簡易程序審理期限延長三個月。本案現(xiàn)已審理終結。原告上海卓某精密機械有限公司向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告簽訂的《租賃合同》；2、被告返還原告房屋租金4,867元；3、被告返還原告租賃保證金4,867元；4、被告支付原告違約金4,867元；5、被告支付原告發(fā)電機購買費4,560元。事實和理由：原、被告簽有《租賃合同》一份，約定被告將上海市松江區(qū)梅家浜路XXX號內編號為3-2-6號廠房(以下簡稱“系爭房屋”)租予原告，租金每月4,867元，另收取租賃保證金4,867元，任何一方違約，將以一個月的租金作為違約金賠償另一方。但廠區(qū)因未取得排水許可手續(xù)導致2017年11月3日起被斷電，原告嗣后被迫停止生產并搬離了系爭房屋。被告構成根本違約，應當依法承擔相應的違約賠償責任，原告向被告多次主張無果遂涉訴。被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司辯稱：被告已按合同約定交付租賃房屋，原告在訴狀中提及的環(huán)境許可整改意見，不屬于被告的義務，合同約定租賃期內因原告在消防等方面承擔的責任由原告承擔。另，被告僅為系爭房屋的轉租方，因此環(huán)境整改的義務不在被告，該義務或由房屋實際產權人承擔，或由原告承擔。綜上，被告不同意原告的全部訴請。第三人上海新瓏多實業(yè)有限公司書面陳述如下：本案屬于合同違約糾紛之訴，訴請均與第三人無關。被告與原告簽訂的合同中對房屋附屬設施等進行了約定。被告已經按約履行義務，不存在根本違約的情形，因此合同不應當予以解除，原告訴請內容沒有依據(jù)。經審理查明：上海市松江區(qū)梅家浜路209、309號房屋登記產權人為第三人上海新瓏多實業(yè)有限公司。2015年6月29日，第三人作為出租方(甲方)、被告作為承租方(乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將上海市松江區(qū)茸北工業(yè)區(qū)梅家浜路XXX號，建筑面積12,315平方米出租給乙方。雙方約定該房屋租賃期限自2015年7月1日起至2021年6月30日止。該合同第5-2條約定，租賃期間，廠房及其附屬設備因老化或自然損壞，乙方應及時自行負責維修并承擔費用。合同第5-3條約定，租賃期間，甲方保證提供給乙方在該房屋現(xiàn)有使用的水、消防、供電等有關附屬設施。乙方確認：現(xiàn)有的水、電等容量已經滿足乙方要求，若需要增容的，增容費由乙方自行承擔。該合同還對雙方權利義務、合同解除等條款進行了約定。2017年6月15日，被告作為出租方(甲方)，原告作為承租方(乙方)簽訂《租賃合同》。合同第一條約定，甲方將系爭房屋租予乙方，租賃面積200平方米(含公攤)，每平方米每日0.8元。合同第二條約定，每月租金4,867元，乙方應向甲方支付4,867元作為租賃保證金。合同第四條中約定，任何一方違約，將以一個月租金作為違約金賠償另一方。該合同還對其他內容進行了約定。2017年11月3日，上海市松江區(qū)人民政府中山街道辦事處于系爭房屋所在廠區(qū)的電力房房門上張貼封條。2017年12月8日，松江區(qū)中山街道環(huán)境綜合整治推進領導小組辦公室向“各有關企業(yè)”發(fā)布《告知書》，載明：當前梅家浜路XXX號地塊正處于中山街道環(huán)保違法違規(guī)項目和“五違四必”專項整治行動中，園區(qū)主體排污單位尚未取得排水許可。現(xiàn)告知相關企業(yè)或者個人知悉，切勿盲目簽約入駐園區(qū)避免后期遭受嚴重損失。相關企業(yè)或者個人置若罔聞，一切后果由你方自負。經查，區(qū)域內現(xiàn)有14臺各類發(fā)電機組供電用于有關企業(yè)生產經營活動。根據(jù)環(huán)保違法違規(guī)項目整治工作要求，責令有關企業(yè)立即停止經營生產活動，即日起一經發(fā)現(xiàn)將采取沒收發(fā)電機組等措施。2017年12月26日,松江區(qū)中山街道環(huán)境綜合整治推進領導小組辦公室向“梅家浜路XXX號內各倉儲辦公貿易汽修類所有企業(yè)”發(fā)布《告知書》，載明：因園區(qū)主體排污單位未取得排水許可手續(xù)，存在直接通過暗管、滲井、滲坑或雨水排放口等方式排放污水等情形，該區(qū)域內所有企業(yè)必須一律停止生產和經營活動，待排水許可手續(xù)辦理后可繼續(xù)開展生產經營活動?，F(xiàn)告知必須一律停止生產和經營活動，必須盡快搬離，限期至2017年12月31日。逾期街道將聯(lián)合相關執(zhí)法部門采取集中整治強制清退，關閉園區(qū)，禁止一切車輛進出，強制清退所造成后果損失自負。訴訟過程中，本院調取了本院于(2017)滬0117民初21374號案件中向上海市松江區(qū)水務局發(fā)送的調查函，該函件載明：我院受理了上海富電汽車銷售有限公司與上海坤廈物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案。該案中，上海富電汽車銷售有限公司向上海坤廈物業(yè)管理有限公司承租位于上海市松江區(qū)梅家浜路XXX號6幢的500平方米的廠房。租賃后，由于園區(qū)主體排污單位未取得排水許可證，政府部門要求所有租賃戶停產停業(yè)，據(jù)此上海富電汽車銷售有限公司訴至本院向上海坤廈物業(yè)管理有限公司主張違約責任。審理中，上海坤廈物業(yè)管理有限公司提出上海富電汽車銷售有限公司作為系爭房屋實際使用人，應當自行辦理相關手續(xù)，故不同意其損失主張。經審理查明，上海市松江區(qū)梅家浜路XXX號、309號共有9幢房屋，房屋產權人為上海新瓏多實業(yè)有限公司，該公司曾經辦理過排水許可證，許可證號為滬水務牌證字第SJPC1042號。而，上海坤廈物業(yè)管理有限公司租賃了上海市松江區(qū)梅家浜路XXX號、309號的3、6、9幢房屋。為本案事實，特向你局發(fā)函，請你局收到函件后回復本院：1、上海新瓏多實業(yè)有限公司辦理的排水許可證是否還有效？2、本案中所涉房屋如需重新辦理排水許可證，能否單獨承租區(qū)域單獨辦理，還是需要就梅家浜路XXX號、309號統(tǒng)一進行辦理？申請辦理排水許可證的主體應當是實際使用人上海富電汽車銷售有限公司、承租人上海坤廈物業(yè)管理有限公司還是產權人上海新瓏多實業(yè)有限公司？如有相關規(guī)定，也請?zhí)峁?。上海市松江區(qū)水務局回復稱：經調查，松江區(qū)梅家浜路209、309號由上海新瓏多實業(yè)有限公司于2006年8月24日取得《排水許可證》，有效期至2011年8月23日，現(xiàn)處于無效狀態(tài)。根據(jù)《城鎮(zhèn)排污排入排水管許可管理辦法》第六條第二款規(guī)定集中管理的建筑或者單位內有多個排水戶的，可以由產權單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一申請領取排水許可證，并有領證單位對排水戶的排水行為負責。因此，可由產權人或上海坤廈物業(yè)管理有限公司對209、309內的9幢廠房統(tǒng)一辦理《排水許可證》，也可以由使用人上海富電汽車銷售有限公司辦理其承租的3、6、9幢的《排水許可證》。審理中，原告提供了一份發(fā)票，以證明廠區(qū)斷電后購買發(fā)電機耗資4,560元，被告對該份證據(jù)的真實性及關聯(lián)性均不予認可。審理中，被告確認原告已付租賃保證金4,867元，原告已付清至2017年12月17日的租金。原告自述其于2017年12月25日搬離系爭房屋，被告對此時間點不予認可但未提供相應證據(jù)，然雙方均確認未辦理房屋交接手續(xù)。原告認為斷電時點為2017年11月3日(即相關部門于廠區(qū)電力房張貼封條之日)，被告對此時間點不予認可但未提供相應證據(jù)。另被告明確在本案中不提起反訴。以上事實，有《租賃合同》、告知書、照片、函件及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。

本院認為，出租人在租賃期間應保持租賃物符合約定的用途。本案中原告以系爭房屋因被告原因無法使用為由要求解除合同，被告則認為合同約定消防等方面責任由原告自行負責，故環(huán)境整改義務不在被告。本院認為，根據(jù)相關部門出具的告知書，系爭房屋被停止經營的原因系排污單位未取得排水許可證所致。而第三人在該地址上的房屋有9幢，原告僅承租其中一部分，故如無特殊要求或約定，原告現(xiàn)實上不可能單獨辦理相關排水手續(xù)，故基于合同相對性原則，其以被告原因要求解除合同本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。原告要求被告返還押金，符合合同解除后果處理之原則，本院予以支持。就原告主張退還已付租金的訴訟請求，根據(jù)庭審調查，雙方對原告已付清至2017年12月17日的租金不存爭議，而原告所稱的，系爭房屋于2017年11月3日停電、原告于2017年12月25日搬離系爭房屋在事實上均具有高度蓋然性，故本院對上述時點均予認可。斷電后，盡管房屋的利用價值受到重大影響，但原告仍實際使用房屋至其搬離日止，故原告要求退還自斷電之日起的全部已付租金本院實難支持。根據(jù)本案的實際情況，本院依據(jù)日常生活經驗，酌情確定被告按原租金三分之二之標準退還原告自斷電之日至已付租金末日的租金。就租金單價而言，本院以每日160元計算。綜上被告應當返還原告租金4,693元(44天×160元×2/3)。就原告主張的違約金，根據(jù)雙方合同約定，任何一方違約，將以一月租金作為違約金賠償另一方?，F(xiàn)因系爭房屋本身問題致使原告無法繼續(xù)使用，系被告違約，且關于“一月租金”之標準而言，原告之主張亦依約有據(jù)，本院亦予準許，故就原告的違約金主張本院予以支持。就原告主張的發(fā)電機購買費，本院認為，該費用損失的主張與租金退還的主張具有同質性，在本院已對租金退還的訴訟請求予以部分支持的情況下，該項費用損失的主張，本院難以并行支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告上海卓某精密機械有限公司與被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司簽訂的《租賃合同》已解除；二、被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告上海卓某精密機械有限公司租金4,693元；三、被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告上海卓某精密機械有限公司租賃保證金4,867元；四、被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告上海卓某精密機械有限公司違約金4,867元;五、駁回原告上海卓某精密機械有限公司其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費245元，減半收取122.50元，由原告上海卓某精密機械有限公司負擔25元(已付)，由被告上海坤廈物業(yè)管理有限公司負擔97.50元(于本判決生效之日起七日內交付本院)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　　王凌瓊

書記員：沈曉燕