原告：上海華門置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：楊梅，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陸光明，江蘇新中一律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：高邦懷。
　　被告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省仙居縣田市。
　　委托訴訟代理人：程安卿，上海市光大律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陳璐莎，上海市光大律師事務所實習律師。
　　原告上海華門置業(yè)有限公司(以下稱華門公司)與被告吳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告華門公司的委托訴訟代理人陸光明、高邦懷，被告吳某某及其委托訴訟代理人程安卿、陳璐莎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告華門公司訴稱，2013年3月，華門公司委托高文學與吳某某簽訂《房屋租賃合同》，約定吳某某承租原告所有的坐落在上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX號麗江佳苑的房屋(以下稱系爭房屋)作開辦藥房使用。合同履行過程中，華門公司發(fā)現吳某某擅自將承租的系爭房屋分割出一部分轉租給第三人經營飯店，并對轉租出去的部分惡意設計與施工，其中包括：將原設計配套儲藏室裝修成廚房操作間，拆除了儲藏室西側間隔承重墻體，將二層現澆樓底板物理拆改割成1000㎜*2640㎜矩形洞口，洞口處安裝上下通行鐵制樓梯，鐵制樓梯下方改造成底層廚房操作間，在矩形洞口東南側自行加建2380㎜*2000㎜長方形磚砌衛(wèi)生間，并安裝了盥洗設施設備。上述行為改變房屋主體結構，造成安全隱患，并且吳某某逾期支付租金達86天，吳某某的行為違反了合同約定，遂華門公司起訴來院，要求判令：1、確認原告華門公司與被告吳某某簽訂的《房屋租賃合同》解除；2、被告吳某某搬離系爭房屋；3、被告吳某某修繕系爭房屋，并將系爭房屋恢復至原狀；4、被告吳某某向華門公司支付逾期支付租金產生的滯納金人民幣(以下幣種均為人民幣)182,516.08元。
　　被告吳某某答辯稱，1、不同意解除合同，不同意搬離系爭房屋。轉租系華門公司知曉并同意，租金已經支付至2019年5月17日，己方并沒有明顯違約行為，雙方應該繼續(xù)履行合同。2、不同意修繕系爭房屋并恢復房屋原狀。二樓原來就有分割層，己方只是將系爭房屋的南側部分分割，在二樓地板開出直徑約一米的圓形的洞，洞下面安裝了鐵樓梯，屬裝修范圍，并未破壞承重墻，沒有破壞房屋主體結構。3、己方有53,057元逾期了86天才支付，華門公司計算18萬元的違約金明顯過高。租金晚付的原因是當時要求華門公司協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照，雙方發(fā)生爭議，即便晚付租金也不構成根本違約。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有異議的證據，本院認定如下：
　　1、庭審中，華門公司和吳某某均向本院提交了關于系爭房屋的租賃合同，吳某某稱其提交的合同與華門公司提交的合同并不完全相同，吳某某提交的合同上有部分高大東手寫內容：“多余可做餐飲使用，但招牌不能相同”，吳某某欲以此證明高大東系代表華門公司，其手寫內容可證明華門公司同意吳某某將系爭房屋轉租。華門公司對此認為，經其核實，高大東并未在合同上作此書寫，高大東否認其代表公司在合同上作出修改合同主要條款內容的意思表示。
　　2、庭審中，吳某某向本院提交華門公司與案外人韓乃比有2016年6月2日簽訂的《房屋及場地租賃合同》，合同在出租方落款處加蓋了華門公司公章及高大東簽字，簽字處有“辦證用”字樣。該合同上有部分手寫內容為：“該協(xié)議原件及復印件為辦證用，并非真正租房協(xié)議，本人放棄購買房屋權?！眳悄衬秤C明其雖將部分系爭房屋轉租給韓乃比有，但為辦證便利，韓乃比有同華門公司簽訂了此合同，以此說明華門公司在2016年6月就已知曉轉租且同意轉租。華門公司對該合同上華門公司的公章真實性沒有異議，但其認為該合同系吳某某為辦理工商登記，故請托高大東在空白合同上加蓋的公章，華門公司對合同空白處的具體內容及合同相對人并不知情，華門公司也未委托吳某某可持該合同同第三人簽訂，故該合同不能證明華門公司同意吳某某轉租。
　　3、庭審中，吳某某向本院提交吳某某同高大東的通話錄音、微信聊天記錄，欲證明高大東代表華門公司知曉且同意其轉租。華門公司對此稱，微信和錄音內容經過剪接、刪除、曲解，不是雙方之間溝通的全部內容，與本案也沒有關聯(lián)性，微信內容同公司發(fā)出的書面通知內容相反，不能證明華門公司同意吳某某轉租及改變房屋用途。
　　針對上述證據，本院認為，華門公司在同吳某某簽訂《房屋租賃合同》后，華門公司稱其又應吳某某要求在另份《房屋及場地租賃合同》上加蓋公司公章，故華門公司自應承擔相關法律后果。華門公司僅以其并不知曉合同空白處內容以及合同相對人為由而對其不予認可，并否認其同意轉租，本院對此難以認同。且華門公司認可高大東作為華門公司員工，高大東亦在《房屋及場地租賃合同》上載明“辦證用”，結合吳某某同高大東之間的通話錄音、微信聊天記錄、《房屋租賃合同》以及《房屋及場地租賃合同》，上述證據之間能夠相互佐證，故本院對上述證據的真實性、合法性、關聯(lián)性均予以認可。
　　根據當事人的陳述以及經審查確認的證據，本院確認如下事實：系爭房屋位于上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX號，登記權利人為華門公司，建筑面積為242.27平方米。2013年3月1日，基于盤活企業(yè)資產及公司發(fā)展需要，華門公司授權高文學作為企業(yè)代理人，對外出租系爭房屋，代理權限是全權代理，代理期限是2013年3月1日至2013年7月1日。2013年3月6日，華門公司(甲方、出租方)與吳某某(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份，內容為：甲方將系爭房屋出租給乙方作為藥店使用，乙方保證在租賃期內未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經有關部門審批而未核準前，不擅自改變上述約定的使用用途。甲乙雙方約定，甲方于2013年5月18日前向乙方交付該房屋。房屋租賃期自2013年5月18日起至2023年5月17日止。乙方有下列情形的，甲方無需告知對方，單方面終止合同，收回房屋：(1)擅自將房屋未經甲方書面同意轉租或作其他用途的；……(3)未按規(guī)定期限繳納房租，拖延五天不交的；(4)因乙方原因，損害了房屋的主體結構；……。租金按半年度預先支付，即乙方自合同簽訂之日起向甲方一次性預交12個月房屋租金，計21.2228萬元；第二年開始半年支付一次，每次提前30天支付。如乙方逾期支付房屋租金，甲方按合同年租金1%的標準按日收取滯納金，并有權單方解除本合同。房屋租賃保證金壹萬元整，作為履約及安全保證金，合同期滿后經甲方驗房合格且水、電、物業(yè)費等結清后三日內退還給乙方，不計利息。乙方不得擅自改變房屋的結構及用途，乙方因故意或過失造成租賃房屋和公共配套設備毀損，應承擔恢復原狀或賠償經濟損失責任。租賃期間，乙方未經甲方同意，不得將房屋轉租給第三方……。甲方應盡可能配合乙方提供辦理營業(yè)執(zhí)照的相關手續(xù)及證件，若其雖盡力仍未能提供乙方所需手續(xù)及證件，不負擔乙方違約責任。
　　2013年5月27日，高大東出具收據，內容為：今收到麗江佳苑XXX號商鋪水電保證金壹萬元整。
　　2017年3月20日，華門公司向吳某某發(fā)出《關于終止租賃合同的通知》(以下簡稱通知)，大致內容為：吳某某未經甲方書面同意，將房屋轉租作其他用途，且損害房屋主體結構，故華門公司通過物業(yè)通知吳某某停止裝修并將房屋恢復原狀，無果后，華門公司發(fā)出書面通知稱，因乙方違約，租賃合同終止，并要求吳某某停止裝修，恢復原狀及承擔損失。
　　2018年1月11日，華門公司向吳某某發(fā)出《拖欠租金及滯納金的函》(以下簡稱函)，大致內容為：截至2018年1月11日，吳某某僅支付本期房屋租金一半金額，尚欠租金53,057元，實際逾期近3個月，產生滯納金178,272元，兩者合計231,329元，要求吳某某接到本通知起按照約定在兩日內將上述款項繳至華門公司指定賬戶，若未及時繳納，將面臨解除《房屋租賃合同》風險。
　　2018年10月16日，吳某某向戶名為高為華的賬戶轉賬106,114元，備注信息為2018.11.18-2019.5.17。
　　庭審中，1、華門公司及吳某某確認，合同租賃期限內2017年5月18日至2018年11月17日期間的租金，其中53,057元吳某某逾期86天才支付。2、華門公司確認，高大東系華門公司員工。3、吳某某確認，其租賃系爭房屋后部分自用于經營“復美大藥房”，部分出租給案外人用于拉面館經營。轉租后，因下家無法上樓，故在二樓挖洞安裝鐵制樓梯。4、華門公司確認收到吳某某保證金1萬元。5、華門公司確認，按照租金計算，吳某某租金支付到2019年5月17日。
　　庭審后，華門公司向本院提交了上海同大規(guī)劃建筑設計有限公司(系爭房屋的設計單位)、上海建騰建筑工程監(jiān)理有限公司(系爭房屋的監(jiān)理單位)出具的關于系爭房屋東南角樓梯改造及上、下層違規(guī)裝修的使用安全性評估意見，內容為：經其對系爭房屋現狀現場勘查，同時查詢原建筑設計圖紙，現狀改造為：原設計配套儲藏室已被裝修成廚房操作間，其西側間隔承重墻體已被拆除。二層樓底底板被物理拆改成1000*2640矩形洞口，洞口處安裝上下行鐵制樓梯，鐵制樓梯下方系改造成底層的廚房操作間。在矩形洞口東南側自行加建2380*2000長方形磚砌衛(wèi)生間，安裝了盥洗設施。并提出如下意見：現狀裝修，配套部分房屋用途發(fā)生改變增加了使用荷載；二層樓板開洞，切割斷現澆底板的縱、橫向受力鋼筋，改變了荷載的傳導方向，已經破壞了原有現澆樓板整體性及部分主體結構；裝修改造對房屋本身質量也產生一定程度的損害，給建筑物使用帶來嚴重安全隱患。為保證建筑及使用安全，建議聘請專業(yè)的、具有資質的建筑加固單位結合原設計圖紙，進一步查證現狀建筑的破壞程度，對損害部位進行加固后，拆除二樓衛(wèi)生間內部墻體及改裝的通行樓梯，恢復成原建筑設計圖紙狀態(tài)。針對上述評估意見，吳某某稱，出具意見的評估公司為華門公司自行委托的，不具有權威性，且案件舉證期限經過，華門公司提出該證據不在舉證期內，不應被認可。就二層樓板開洞問題，吳某某認為開洞確實存在但是不會影響主體結構的安全性，但是出于嚴謹考慮，吳某某愿意就樓板開洞進行整改并且恢復原樣。針對二樓衛(wèi)生間加建問題，吳某某認為砌建衛(wèi)生間的行為屬于裝修行為，并非加建，也未對主體結構進行破壞，不會帶來安全隱患。
　　本院認為，華門公司同吳某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。高文學受華門公司委托出租系爭房屋，高大東收取系爭房屋保證金，并在《房屋及場地租賃合同》上簽字，高為華收取系爭房屋租金，上述行為均代表華門公司，對華門公司發(fā)生效力。本案的爭議焦點是華門公司是否有權解除合同？對此本院認為，吳某某提交的其同華門公司簽訂的《房屋租賃合同》、華門公司同韓乃比有為辦證簽訂的《房屋及場地租賃合同》、微信聊天記錄、通話錄音均可以證明華門公司對吳某某部分轉租系爭房屋的行為是知曉的。華門公司雖于2017年3月20日向吳某某發(fā)出《關于終止租賃合同的通知》，稱因吳某某擅自轉租及改變房屋結構和用途提出終止合同，并稱該通知經吳某某簽字收到。然，吳某某表示其并未收到該通知，通知上“吳某某”簽字并非其所簽。對此本院認為，從字跡上看，該通知上“吳某某”簽字與《房屋租賃合同》中“吳某某”簽字明顯不同，不能證明吳某某已收取該通知。該通知發(fā)出后，華門公司后于2018年1月11日向吳某某發(fā)函要求其支付拖欠的租金和滯納金，并表示如不及時繳納，將面臨解除合同的風險。從字面上理解，解除合同系吳某某不支付拖欠的租金和滯納金要面臨的風險，而非必然。從時間上來看，該通知發(fā)出在先，函在后，而兩者關于合同是否解除的意思表示相互矛盾，故即便吳某某確已收到該通知，結合華門公司后續(xù)仍收取了吳某某支付的2018年11月18日至2019年5月17日期間的房屋租金等行為，本院確認，《關于終止租賃合同的通知》并不能發(fā)生合同解除的效力。如前所述，華門公司至少在2017年3月就已知曉系爭房屋被吳某某轉租，但其并未在六個月內提出異議，現華門公司以吳某某未經其同意轉租為由要求解除合同，本院不予支持。根據雙方合同約定，自合同簽訂后第二年開始，租金每半年支付一次，每次提前30天支付。故，2017年11月18日至2018年5月17日期間的租金，吳某某應于2017年10月17日前支付，現吳某某亦認可該期租金其逾期86天才支付，其逾期支付租金的行為確屬違約，但考慮到吳某某后續(xù)已如數繳納所欠租金，并繳納租金至2019年5月17日，華門公司合同目的并非不能實現，故華門公司以吳某某逾期支付租金構成根本性違約為由要求解除合同理由并不充分，本院難以支持。關于吳某某在系爭房屋二層樓底開洞并安裝樓梯的行為，確屬違反雙方合同約定，但吳某某庭審中表示愿意就上述行為進行整改，并且恢復至原狀，于法不悖，對此本院予以照準，華門公司以此要求解除合同，理由不充分，本院不予支持。關于吳某某加建的衛(wèi)生間，吳某某表示砌建屬裝修行為，未對主體結構進行破壞，故不同意拆除。對此本院認為，根據系爭房屋的設計和監(jiān)理單位出具的評估意見，該加建的衛(wèi)生間確實增加了房屋使用荷載，給建筑物帶來安全隱患，故吳某某應當按照安全性評估意見的要求予以整改，聘請專業(yè)的、具有資質的建筑加固單位結合原設計圖紙，進一步查證現狀建筑的破壞程度，對損害部位進行加固后，拆除二樓衛(wèi)生間內部墻體及改裝的通行樓梯，恢復成原建筑設計圖紙狀態(tài)。華門公司要求吳某某搬離系爭房屋的訴請以合同解除為前提，故對該訴請，本院亦不予支持。關于華門公司要求吳某某支付逾期支付租金產生的滯納金實屬違約金性質，本院認為，吳某某認可華門公司訴稱其在2017年11月18日至2018年5月17日期間的租金中有53,057元逾期86天支付，故其應向華門公司支付逾期支付租金的違約金。合同中約定的每日按照年租金的1%的標準計算違約金明顯過高，對此本院予以調整，酌定為3,000元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告吳某某應于本判決生效之日起三十日內根據《關于嘉涌路XXX號門市東南角樓梯改造及上、下層違規(guī)裝修的使用安全性評估意見》對系爭房屋予以修復；
　　二、被告吳某某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海華門置業(yè)有限公司違約金3,000元；
　　三、原告上海華門置業(yè)有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　負有給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案案件受理費3,950.40元，減半收取1,975.20元，由原告上海華門置業(yè)有限公司負擔600元，被告吳某某負擔1,375.2元。被告吳某某負擔之款應于本判決生效之日起七日內交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：秦??忠

書記員：張??浩