原告：上海華融典當(dāng)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：蔡建國(guó)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：趙海江，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：臧文婕，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海天歌置業(yè)有限公司，注冊(cè)地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)創(chuàng)新西路XXX號(hào)。
　　法定代表人：陸彥臣，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳秀青，女。
　　原告上海華融典當(dāng)有限公司與被告上海天歌置業(yè)有限公司典當(dāng)糾紛一案，本院于2018年9月27日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年11月7日和12月24日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為適用普通程序，依法組成合議庭于2019年3月14日再次開(kāi)庭審理。原告上海華融典當(dāng)有限公司的委托訴訟代理人趙海江、臧文婕，被告上海天歌置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人吳秀青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海華融典當(dāng)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告上海天歌置業(yè)有限公司歸還原告借款本金2,013,450.90元；2.被告支付原告暫計(jì)至2018年9月20日的利息612,137.34元，以及以2,013,450.90元為基數(shù)，自2018年9月21日起按照月利率2%計(jì)算至實(shí)際清償日止的利息;3.原告對(duì)被告名下位于上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房產(chǎn)享有抵押權(quán)，就該抵押房產(chǎn)折價(jià)或者申請(qǐng)拍賣(mài)、變賣(mài)該房產(chǎn)的所得款在上述全部還款義務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。事實(shí)和理由：2013年5月17日，原被告雙方簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同》，約定原告向被告借款250萬(wàn)元，期限自2013年5月17日至2013年7月16日，當(dāng)物為被告名下的位于上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號(hào)XXX室、XXX室、XXX室的抵押房屋。借款到期后，被告未足額歸還借款本息，僅陸續(xù)歸還部分本息，故原告訴至法院。
　　被告上海天歌置業(yè)有限公司辯稱(chēng)，不同意原告訴請(qǐng)。1.借款屬實(shí)，被告陸續(xù)歸還借款，目前三筆借款剩余本金為3萬(wàn)多，利息剩余6,999.05元；2.根據(jù)民間借貸的規(guī)定，原告計(jì)算的息費(fèi)利率過(guò)高，被告認(rèn)為應(yīng)按照年利率24%計(jì)算所有息費(fèi)。
　　訴訟中，原告將訴請(qǐng)1變更為：被告上海天歌置業(yè)有限公司歸還原告借款本金1,481,751.24元；將訴請(qǐng)2變更為：被告支付原告暫計(jì)至2018年9月20日的利息304,252.92元，以及以1,481,751.24元為基數(shù)，自2018年9月21日起按照月利率2%計(jì)算至實(shí)際清償日止的利息；訴請(qǐng)3不變。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年5月17日，被告與原告簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同》，約定原告借給被告250萬(wàn)元；借款期限自2013年5月17日至2013年7月16日，借款利率為月利率0.5%，月綜合費(fèi)率2.7%；被告以其所有的位于上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號(hào)XXX室、XXX室、XXX室的房屋為借款提供抵押擔(dān)保；抵押擔(dān)保范圍包括借款本金、利息、綜合費(fèi)、違約金、損害賠償金、罰息、與典當(dāng)相關(guān)的費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需的費(fèi)用等；被告違反合同任一規(guī)定，應(yīng)按照借款本金的5%承擔(dān)違約金，因被告違約行為給原告造成損失的，被告應(yīng)就原告全部損失承擔(dān)賠償責(zé)任；被告發(fā)生部分或全部逾期還款情況的，除承擔(dān)借款本金5%的違約金外，逾期還款5日內(nèi)的，除需按每日未還款總額支付利息、綜合費(fèi)外，還需按日0.5‰的比率支付罰息，逾期還款超過(guò)5日的，原告有權(quán)按合同約定處分抵押房地產(chǎn)，在變賣(mài)、拍賣(mài)或訴訟、執(zhí)行期間，被告除需按每日未還款總額支付利息及綜合費(fèi)用外，還需按日0.3%的比率支付罰息直至全部債務(wù)清償時(shí)止。同日，原告向被告出具當(dāng)票1份，約定當(dāng)金為250萬(wàn)元，典當(dāng)期限自2013年5月17日至2013年7月16日止。同日，原告向被告賬戶轉(zhuǎn)賬250萬(wàn)元。2013年5月22日，原、被告雙方就抵押房屋辦理了抵押登記，登記的債權(quán)數(shù)額為250萬(wàn)元。
　　原告與被告之間存在多筆借款，其中在2015年5月17日起算的包括本案系爭(zhēng)借款共有3筆，其他2筆借款本金分別為250萬(wàn)元和150萬(wàn)元。2013年12月19日，雙方又產(chǎn)生第4筆借款，金額為300萬(wàn)元。被告對(duì)上述借款陸續(xù)合并償還本息，合計(jì)歸還25筆，分別為：1.2013年5月17日歸還351,000元；2.2013年7月16日歸還208,000元；3.2013年8月16日歸還208,000元；4.2013年9月17日歸還208,000元；5.2013年10月18日歸還208,000元；6.2013年11月19日歸還208,000元；7.2013年11月25日歸還800,000元；8.2013年12月19日歸還278,400元；9.2014年1月20日歸還278,400元；10.2014年2月24日歸還278,400元；11.2014年4月2日歸還278,400元；12.2014年5月12日歸還278,400元；13.2014年7月3日歸還1,600,000元；14.2014年7月8日歸還278,400元；15.2014年7月21日歸還483,413元；16.2014年9月26日歸還454,400元；17.2014年12月1日歸還454,400元；18.2015年2月5日歸還454,400元；19.2015年4月30日歸還681,600元；20.2015年7月22日歸還454,400元；21.2016年1月20日歸還1,590,400元；22.2016年3月31日歸還1,000,000元；23.2016年8月24日歸還1,309,200元；24.2017年1月24日歸還200,000元；25.2017年11月16日歸還1,300,000元。后被告再未還款。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)借款抵押合同》合法有效，系雙方真實(shí)意思表示，雙方構(gòu)成房屋抵押典當(dāng)關(guān)系，應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告在向被告發(fā)放當(dāng)金后，已完成其主要義務(wù)，被告應(yīng)及時(shí)歸還當(dāng)金本金，支付利息和綜合費(fèi)。由于被告未按期歸還全部當(dāng)金本金構(gòu)成違約，還應(yīng)承擔(dān)支付罰息的違約責(zé)任。被告提供自有房產(chǎn)為借款抵押擔(dān)保，現(xiàn)被告逾期還款，原告有權(quán)行使抵押權(quán)，抵押擔(dān)保范圍包括借款本金、利息、罰息等。本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告欠款的金額。首先，原告在當(dāng)期屆滿后，未出具續(xù)當(dāng)憑證，故其無(wú)權(quán)繼續(xù)收取綜合費(fèi)；其次，當(dāng)期屆滿后，被告仍陸續(xù)支付利息，雙方雖未續(xù)簽借款合同，但借款合同關(guān)系仍在延續(xù)，直至被告在2017年11月16日最后一次還款后，雙方的借款關(guān)系才結(jié)束；再次，雙方對(duì)于當(dāng)期屆滿后至借款關(guān)系結(jié)束前的借款利率爭(zhēng)議較大，原告認(rèn)為應(yīng)按照年利率36%計(jì)算，被告則認(rèn)可年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮原告作為典當(dāng)行的經(jīng)營(yíng)成本、當(dāng)期內(nèi)息費(fèi)率等方面情況，本院采納36%的利息標(biāo)準(zhǔn)；最后，借款關(guān)系屆滿后，被告仍未還款，應(yīng)根據(jù)合同約定支付罰息，由于合同約定的罰息標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，原告自愿調(diào)低至年利率24%，被告也予以認(rèn)可，本院對(duì)該罰息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)予以采納。
　　關(guān)于欠款金額計(jì)算，除2013年5月17日被告歸還的351,000元直接抵扣本金外，雙方均同意其余還款按照先沖利息、后抵本金的方式還款。2017年11月16日被告歸還1,300,000元，該金額只能抵扣至2017年6月12日，故原告自愿從次日起放棄期內(nèi)利息，只按照年利率24%計(jì)算罰息，本院予以認(rèn)可。根據(jù)原告最終提供的計(jì)算結(jié)果，截至2018年9月20日，被告尚欠原告借款本金648,395.74元和罰息201,002.68元。
　　綜上，本院對(duì)原告要求被告歸還借款本金、支付利息、罰息并行使抵押權(quán)的訴請(qǐng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十五條第一款、第一百九十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海天歌置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海華融典當(dāng)有限公司歸還借款本金648,395.74元，支付罰息201,002.68元，以及以648,395.74元為基數(shù)，自2018年9月21日起，按照年利率24%計(jì)算至實(shí)際清償日止的罰息；
　　二、若被告上海天歌置業(yè)有限公司屆期不履行上述主文第一項(xiàng)付款義務(wù)，原告上海華融典當(dāng)有限公司可以與被告上海天歌置業(yè)有限公司協(xié)議，以其位于上海市浦東新區(qū)川沙路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房產(chǎn)予以折價(jià)，或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償，房產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸被告上海天歌置業(yè)有限公司所有，不足部分由被告上海天歌置業(yè)有限公司繼續(xù)清償。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)20,874.04元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計(jì)25,874.04元，由原告承擔(dān)13,568.71元，由被告承擔(dān)12,305.33元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海金融法院。

審判員：邢美新

書(shū)記員：茅建中