原告：上海華某商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：許華芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：高樹升，上海申有律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：程然，上海申有律師事務(wù)所律師。
　　被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省。
　　委托訴訟代理人：陳浩楚，上海市華典律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王雙，上海市華典律師事務(wù)所律師。
　　原告上海華某商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱華某公司)與被告焦某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年4月1日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員梁濱鳳獨(dú)任審判，于2019年6月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告華某公司委托訴訟代理人程然、被告焦某某及其委托訴訟代理人王雙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告華某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求被告焦某某支付2016年10月至2016年12月綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱綜合服務(wù)費(fèi))人民幣(以下幣種同)51,664.8元(按17,221.6元/月計(jì)算)；2、判令被告支付逾期付款違約金28,208.98元(按日1%暫計(jì)至2018年3月31日，實(shí)際計(jì)算至綜合服務(wù)費(fèi)付清之日止)；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告受上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱寶龍公司)委托為嘉定寶龍城市廣場(chǎng)提供物業(yè)管理服務(wù)。被告承租了嘉定寶龍城市廣場(chǎng)2號(hào)樓第2層編號(hào)為M2-2F-201商鋪，租賃面積為313.12平方米。但被告自2016年10月起至2018年12月止未支付綜合服務(wù)費(fèi)，原告經(jīng)多次催款未果，故訴至法院。
　　被告焦某某辯稱，被告確實(shí)未支付綜合服務(wù)費(fèi)，也不同意支付。1、2016年被告就租賃的商鋪排煙管道噪音擾民問題致電12345市民服務(wù)熱線，2016年11月18日市民服務(wù)熱線得到回復(fù)稱，該處物業(yè)暫未入駐，故被告認(rèn)為2016年11月18日前原告未入駐寶龍城市廣場(chǎng)，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，要求原告提供證據(jù)證明入駐的時(shí)間，原告入駐后也未提供物業(yè)服務(wù)，租賃房屋存在排煙倒灌、噪音、漏水等問題，2016年12月8日出租方和原告將被告租賃商鋪強(qiáng)行斷電直至解除租賃合同；2、綜合服務(wù)費(fèi)中包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)用、中央空調(diào)費(fèi)，被告在租賃中無法正常使用系爭(zhēng)房屋，水電公攤費(fèi)用、中央空調(diào)費(fèi)不應(yīng)繳納；被告和寶龍康駿租賃糾紛中，法院認(rèn)定被告與寶龍康駿的合同于2016年12月29日解除，即使被告需付綜合服務(wù)費(fèi)也應(yīng)支付至12月29日止；3、被告支付綜合服務(wù)費(fèi)的條件沒有成就，不應(yīng)該支付違約金，若法院認(rèn)定被告需支付綜合服務(wù)費(fèi)，原告主張的違約金金額過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
　　針對(duì)被告的答辯，原告華某公司認(rèn)為，1、原告提供的物業(yè)維修記錄證明原告在2016年10月已入駐寶龍城市廣場(chǎng)，(2018)滬0114民初574號(hào)判決書中已經(jīng)明確原告在2016年10月已經(jīng)入駐，并提供了物業(yè)管理服務(wù)；2、關(guān)于綜合管理費(fèi)的期間，租賃合同13.7條約定合同解除后撤場(chǎng)前都應(yīng)支付占用期間的綜合管理費(fèi)，故原告主張依法有據(jù)，且商場(chǎng)營(yíng)業(yè)期間即使被告不經(jīng)營(yíng)也應(yīng)全額支付綜合管理費(fèi)；3、被告未按約定支付物業(yè)費(fèi)，理應(yīng)支付違約金，原告已將違約金自行調(diào)整為千分之一。
　　經(jīng)審理查明，2016年8月3日，寶龍公司與被告焦某某簽訂了寶龍城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同(以下簡(jiǎn)稱租賃合同)。將上海市阿克蘇路XXX號(hào)嘉定寶龍城市廣場(chǎng)2號(hào)樓第2層編號(hào)為M2-2F-201的商鋪一間出租給被告焦某某使用，作為其經(jīng)營(yíng)烤魚的餐飲之用。該商鋪建筑面積暫計(jì)為313.12平方米。合同第2.1條約定，該廣場(chǎng)由原告華某公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)。合同第2.2.2條約定物業(yè)管理公司有權(quán)援引本合同項(xiàng)下有關(guān)商業(yè)物業(yè)服務(wù)約定或《寶龍廣場(chǎng)/商業(yè)街商業(yè)管理公約》直接向乙方(被告)主張權(quán)利;合同第4.2.1條約定，承租方應(yīng)按計(jì)租面積以每平方米55元/月的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理公司支付綜合服務(wù)費(fèi)。合同第4.5.1條規(guī)定，綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)按自然季度為一期支付，如應(yīng)付的首期或末期為非完整自然季度的，則按當(dāng)期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付；合同第4.5.2條約定承租方應(yīng)于每個(gè)自然季度末月的25日或之前支付下一個(gè)自然季度的綜合服務(wù)費(fèi);合同第4.7條規(guī)定，如乙方逾期支付履約保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修保證金、租金、綜合服務(wù)費(fèi)或其他應(yīng)向出租方或物業(yè)管理公司支付的費(fèi)用，每逾期一日，乙方應(yīng)向出租方或物業(yè)管理公司未付應(yīng)付款項(xiàng)的千分之五作為違約金。合同第13.7條規(guī)定，自本合同解除或終止之日起，若乙方(被告)未在退還期內(nèi)撤離并返還租賃場(chǎng)所且未經(jīng)出租方書面同意繼續(xù)占用租賃場(chǎng)所的，應(yīng)向經(jīng)營(yíng)管理公司支付占用期間的綜合服務(wù)費(fèi)。雙方在合同附件中確認(rèn)于2016年7月25日對(duì)租賃場(chǎng)所進(jìn)行了交接驗(yàn)收。2016年8月3日雙方還簽訂了寶龍廣場(chǎng)/商業(yè)街商業(yè)管理公約。管理公約第五條對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行了約定，其中包括對(duì)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及共用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
　　合同簽訂后，被告對(duì)租賃的商鋪裝修后開始經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)過程中被告以出租的商鋪存在工程質(zhì)量缺陷,出現(xiàn)漏水、排煙管道有噪音和倒灌等情況為由，一直未支付2016年10月之后的綜合服務(wù)費(fèi)和租金。
　　再查，1、2016年12月12日，寶龍公司向焦某某發(fā)送《催款函》，要求其在2016年12月12日前繳清拖欠的2016年10月1日至2016年12月31日期間的租金及預(yù)付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)34,443.2元等費(fèi)用；2、2016年12月27日，寶龍公司向焦某某發(fā)送《解約函》，告知焦某某自2017年1月1日起，雙方簽署的租賃合同解除；3、2018年3月，本院受理焦某某訴寶龍公司房屋租賃合同糾紛一案，經(jīng)審理作出(2018)滬0114民初4359號(hào)民事判決，判決書確認(rèn)焦某某與寶龍公司的租賃合同于2016年12月29日解除。雙方也確認(rèn)2017年1月5日，焦某某已將系爭(zhēng)商鋪交還寶龍公司。焦某某和寶龍公司對(duì)該判決均不服，提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院作出(2018)滬02民終11215號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判；4、寶龍公司訴焦某某房屋租賃合同糾紛一案，經(jīng)審理本院已作出(2018)滬0114民初17977號(hào)民事判決，認(rèn)為被告焦某某提供的證據(jù)不足以證明房屋存在漏水、擅自拉電等影響其經(jīng)營(yíng)的問題。被告焦某某不服該判決，目前該案在上訴審理中。
　　審理中，原告提供了2016年10月之后對(duì)一部分商鋪的報(bào)修進(jìn)行維修的記錄，旨在證明原告在2016年10月已經(jīng)入駐寶龍城市廣場(chǎng)且對(duì)廣場(chǎng)提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)該支付綜合服務(wù)費(fèi)。而被告則提供了一段錄音資料，內(nèi)容為被告在2016年10月31日曾向12345市民服務(wù)熱線投訴，反映寶龍廣場(chǎng)烤魚店的排煙管道噪音擾民，要求解決。市民服務(wù)熱線回復(fù)被告該投訴的處理結(jié)果是：在2016年11月18日接到寶龍廣場(chǎng)的回復(fù)，稱寶龍廣場(chǎng)于2016年10月開業(yè)，該處物業(yè)暫未入駐，由開發(fā)商設(shè)置人員去日常管理，開發(fā)商表示對(duì)排煙管道問題準(zhǔn)備請(qǐng)專業(yè)施工人員進(jìn)行改造，預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間。被告認(rèn)為該錄音旨在證明2016年10月華某公司未入駐，不應(yīng)收取綜合服務(wù)費(fèi)。
　　本院認(rèn)為，原告依據(jù)寶龍公司與被告簽訂的租賃合同對(duì)被告承租的商鋪提供綜合管理服務(wù)，被告應(yīng)按照合同約定按時(shí)繳納綜合服務(wù)費(fèi)，且合同約定原告有權(quán)直接向被告主張權(quán)利。故原告要求被告支付綜合服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)，依法有據(jù)，本院應(yīng)予支持。
　　被告于2016年7月25日對(duì)租賃場(chǎng)所進(jìn)行了交接驗(yàn)收，并于8月3日簽訂了租賃合同和管理公約，說明被告對(duì)原告華某公司對(duì)寶龍廣場(chǎng)/商業(yè)街提供管理和服務(wù)是認(rèn)可的。雖然原告未提供其入駐廣場(chǎng)的具體時(shí)間，但被告也不能僅憑12345市民服務(wù)熱線電話的回復(fù)內(nèi)容而否決物業(yè)管理服務(wù)的存在，故被告主張?jiān)嫖慈腭v寶龍城市廣場(chǎng)，未提供物業(yè)管理服務(wù)的辯稱意見，本院不予采信。原告要求被告支付2016年10月1日以后的綜合服務(wù)費(fèi)依法有據(jù)，本院應(yīng)予以支持。(2018)滬0114民初4359號(hào)判決書確認(rèn)焦某某與寶龍公司的租賃合同于2016年12月29日解除。雙方也確認(rèn)焦某某于2017年1月5日將系爭(zhēng)商鋪交還寶龍公司。而合同第13.7條規(guī)定，合同解除至返還租賃場(chǎng)所期間的綜合服務(wù)費(fèi)承租方仍應(yīng)支付，故原告要求被告支付2016年10月1日至2016年12月31日止的綜合服務(wù)費(fèi)，依法有據(jù)，本院應(yīng)予以支持。鑒于原告在提供物業(yè)服務(wù)期間，被告向12345市民服務(wù)熱線投訴反映存在排煙管道噪音擾民情況一直未解決，而該項(xiàng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理在原告的服務(wù)范疇之內(nèi)，而原告無證據(jù)證明對(duì)被告反映的情況進(jìn)行過管理或與開發(fā)商進(jìn)行過協(xié)調(diào)，故原告的管理存有一定瑕疵，本院對(duì)原告主張的綜合服務(wù)費(fèi)予以適當(dāng)減免，本院酌定為50,000元。違約金，鑒于被告未按時(shí)支付綜合服務(wù)費(fèi)事出有因，對(duì)原告的服務(wù)存有一定的期待，故對(duì)原告主張違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告焦某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海華某商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司2016年10月1日至2016年12月31日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣50,000元；
　　二、駁回原告其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)1,797元，減半收取898.5元，由被告焦某某負(fù)擔(dān)565.5元，由原告上海華某商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司負(fù)擔(dān)336元，被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：梁濱鳳

書記員：朱煒鋒