原告(反訴被告)：上海華寧體育用品有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：林炳寧，董事。
　　委托訴訟代理人：萬江紅，上海漢勤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：章翔。
　　被告(反訴原告)：上海番麗電子商務(wù)有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：陳禮民，董事長。
　　委托訴訟代理人：楊維江，上海融孚律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，下稱原告)上海華寧體育用品有限公司(下稱華寧公司)與被告(反訴原告，下稱被告)上海番麗電子商務(wù)有限公司(下稱番麗公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人萬江紅、章翔、被告委托訴訟代理人楊維江到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告華寧公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告支付房租87,870元(2018年8月16日至2019年2月10日的租金差額)、水電費(fèi)8,556.57元(2018年12月及2019年1月份)，并以96,426.57元為本金，以每日0.3%支付自2019年2月11日至實(shí)際付清之日的違約金；二、請求判令被告支付因提前擅自解除合同違約金207,870元(違約金為年租金415,740元的一半)。事實(shí)和理由：2017年7月15日，原、被告簽訂《租賃協(xié)議書》，約定：原告將嘉定區(qū)金園工業(yè)區(qū)武都路XXX號XXX樓的部分區(qū)域租賃給被告共同使用；租期自2017年7月15日至2021年7月31日；第一年租金為33,800元/月，從第二年起每年環(huán)比增長2.5%，支付方式為押一付三，一季度租金月的10日前支付租金，若被告未按約定時間支付租金、水、電費(fèi)等，應(yīng)按未支付金額的0.3%每天支付違約金，若違約方提前擅自解除合同，應(yīng)支付守約方半年租金作為違約金。被告自2019年2月起未支付租金且未經(jīng)原告同意擅自解除該租賃協(xié)議，該行為侵害了原告的合法權(quán)益，故原告涉訟。
　　被告番麗公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。不認(rèn)可原告具有租賃權(quán)。如果原告是有租賃權(quán)的話，也沒有轉(zhuǎn)租的權(quán)限。對于2018年8月份到2019年2月份原告主張的租金，被告已經(jīng)全部支付，不存在拖欠。關(guān)于電費(fèi)，要原告拿出證據(jù)。對于原告要求被告支付違約金207,870元，被告認(rèn)為被告解除合同是因?yàn)樵孢`約在先，被告不得不行使解除合同的權(quán)利，不應(yīng)該適用合同第16條的約定。2018年7月，原、被告協(xié)商一致變更租金支付方式為按月支付，月租金從34,645元變更為24,000元，原告按月交納租金。2019年1月起，原告數(shù)次采取斷水、斷電、斷網(wǎng)和封門等極端方式妨礙被告正常經(jīng)營，1月17日至21日更是連續(xù)5天鎖門、21日整天斷網(wǎng)。由于被告從事的是電商業(yè)務(wù)，極大依賴倉庫和網(wǎng)絡(luò)的正常運(yùn)營，原告的上述違約行為導(dǎo)致被告在此期間經(jīng)營癱瘓，遭客戶投訴和流失，多年積攢的商業(yè)信用也因此受損。被告被迫于2019年1月18日起陸續(xù)將貨物從租賃房屋中搬出，另擇其他倉庫安置。2019年2月20日，被告向原告發(fā)出《終止倉庫租賃的公函》，提出解除協(xié)議，并保留追責(zé)。綜上，被告提出反訴請求：1、確認(rèn)《租賃協(xié)議書》于2019年2月21日解除；2、判令原告向被告返還押金33,800元；3、判令原告向被告返還2019年1月18日至2月14日期間的租金22,400元；4、判令原告向被告賠償經(jīng)濟(jì)損失10萬元。
　　原告華寧公司針對被告的反訴辯稱，不同意被告的全部反訴請求。被告擅自解除合同，是被告違約，押金應(yīng)當(dāng)不予返還。被告搬離以后也沒有告知原告，租金也不應(yīng)該退還。經(jīng)濟(jì)損失不認(rèn)可。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年7月15日，華寧公司(甲方)與番麗公司(乙方)簽訂《租賃協(xié)議書》一份，約定：甲方將其合法租賃的位于嘉定區(qū)金園工業(yè)區(qū)武都路XXX號XXX樓的部分區(qū)域(下稱系爭房屋)租賃給乙方共同有償使用；乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租該房屋，如乙方擅自出租給非關(guān)聯(lián)企業(yè)，此協(xié)議終止，同時甲方有權(quán)向乙方追索相關(guān)損失；租期自2017年7月15日至2021年7月31日止；第一年租金33,800元/月，第二年起按每年2.5%的比例環(huán)比遞增，第一年年租金405,600元，第二年年租金415,740元，第三年年租金426,133.5元，第四年年租金436,786.8元；租賃期內(nèi)該房屋的水、電、網(wǎng)費(fèi)根據(jù)每月實(shí)際發(fā)生的數(shù)額由甲乙雙方五五承擔(dān)；租賃費(fèi)先付后用，付三押一，每月10日前乙方應(yīng)向甲方支付該季度的租賃費(fèi)。乙方在簽訂本協(xié)議后第三日內(nèi)向甲方支付第一個月的租賃費(fèi)33,800元為該房屋的押金，該押金在本協(xié)議終止或解除時待結(jié)清各項費(fèi)用后由甲方無息退還給乙方。乙方在本協(xié)議期間應(yīng)按協(xié)議約定的時間按時支付該房屋租賃費(fèi)、水、電等各項費(fèi)用，如有逾期，則應(yīng)按未付金額的0.3%每天支付違約金，且乙方逾期支付該地塊租賃費(fèi)超過30天的，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議(征得甲方同意延期的除外)。如甲方延期交付該房屋的，應(yīng)按照遲延的天數(shù)相應(yīng)的延長免租期，延遲超過30天的，乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議(征得乙方同意延期的除外)。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況雙方均不得擅自解除本協(xié)議，甲方提前收回該房屋或乙方提前退租的，違約方應(yīng)向另一方支付相當(dāng)于違約行為發(fā)生時半年的租金作為違約金。如違約金不足彌補(bǔ)合理損失的，守約方有權(quán)追索合理損失的不足部分。本協(xié)議到期終止或提前解除，乙方應(yīng)于到期日或解除日起10日內(nèi)及時清空歸還該房屋予甲方，如逾期一個月不歸還，甲方有權(quán)雙倍收取逾期期間內(nèi)產(chǎn)生的租賃使用費(fèi)。對于乙方歸還該房屋后仍遺留在該處的所有物品、設(shè)備、添附物等，視為乙方已放棄該物件所有權(quán)，甲方均可予以直接任意處置。
　　上述合同簽訂后，番麗公司按約向被華寧公司支付押金33,800元，華寧公司將房屋交付番麗公司使用，番麗公司按約支付租金至2018年8月14日。嗣后，番麗公司以每月支付24,000元的方式向華寧公司支付2018年8月15日至2019年1月14日的租金。2019年1月21日，雙方因租賃問題發(fā)生糾紛并報警。2019年2月20日，番麗公司向華寧公司寄送《終止倉庫租賃的公函》稱，因華寧公司在2019年1月強(qiáng)行斷電、斷網(wǎng)、斷水、封門，導(dǎo)致其無法正常運(yùn)營，經(jīng)多次交涉未果，其被迫自1月18日起，將倉庫搬至他處，并明確告知原租賃協(xié)議隨即宣告終止，搬遷期間導(dǎo)致其嚴(yán)重經(jīng)營損失以及其他合理費(fèi)用，其保留繼續(xù)追償?shù)臋?quán)利。2019年2月26日，華寧公司向番麗公司寄送《告知函》稱，2018年7月10日左右，番麗公司與其協(xié)商2018年7、8、9月租金按月支付，后面第四季度正常按季支付，其口頭同意，單番麗公司第四季度未按季支付，仍按月支付，至今仍拖欠2019年2月15日至5月14日的租金，鑒于番麗公司已將貨物全部搬離倉庫但未向其移交倉庫，應(yīng)支付未支付的租金，且番麗公司單方面終止協(xié)議屬于違約，不僅要追討租金，還要追索違約金。
　　2019年1月19日，番麗公司與案外人上海奧寧電子商務(wù)有限公司(下稱奧寧公司)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，向奧寧公司承租位于青浦區(qū)匯龍路XXX號XXX樓500平的倉庫用于辦公。
　　審理中，華寧公司提供地址為武都路XXX號的房地產(chǎn)權(quán)證，以證明系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為案外人上海華莊實(shí)業(yè)有限公司(下稱華莊公司)，并提供其與華寧公司的電子郵件及華寧公司開具的發(fā)票以證明系爭房屋的水電費(fèi)。番麗公司對于華寧公司提供的上述證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，對華寧公司主張的水電費(fèi)不予認(rèn)可。關(guān)于番麗公司所稱的斷水、斷電、斷網(wǎng)及鎖門的問題，華寧公司稱其并未對番麗公司斷水、斷電、斷網(wǎng)，鎖門也只是因?yàn)榉惞疽米园釚|西，才在晚上上鎖，第二天早上就打開門鎖。滬寧公司稱其并未同意過下調(diào)租金，告知函上未催討租金差額是工作人員失誤。
　　本院認(rèn)為，原告雖然不是系爭房屋的所有權(quán)人，但在原告將系爭房屋租賃給被告期間，并無案外人就系爭房屋的使用權(quán)向被告提出過異議，故被告關(guān)于原告對系爭房屋沒有租賃權(quán)的抗辯意見本院不予采信。關(guān)于雙方爭議的是否變更租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式的問題，從查明的事實(shí)來看，被告從2018年8月起以每月支付24,000元的方式向原告支付了2018年8月15日至2019年1月14日的租金，原告在涉訟前并未對此提出異議，在被告搬離并向原告發(fā)解除函后，原告向被告發(fā)的告知函中對2018年第四季度的租金按月支付提出異議，并稱被告未支付2019年2月15日至5月14日的租金，并未提及租金差額，明顯與原告的主張不符，原告所稱未提及租金差額系工作人員失誤的說法也不符合常理，故本院對于被告關(guān)于雙方合意變更月租金的標(biāo)準(zhǔn)為24,000元的意見予以采信。被告已支付租金至2019年2月14日，故原告要求被告支付2019年2月10日之前的租金差額及違約金的訴請本院不予支持。關(guān)于原告主張的水電費(fèi)，原告提交的華莊公司的房地產(chǎn)權(quán)證的地址與租賃合同的地址不符，僅憑原告提交華莊公司開具的發(fā)票不能證明是否為系爭房屋的水電費(fèi)，被告對此也不予認(rèn)可，故對于原告主張的水電費(fèi)本院不予支持。關(guān)于雙方爭議的解除合同的違約責(zé)任，本院認(rèn)為被告未征得原告同意，擅自提前解約顯屬違約，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任合法有據(jù)，考慮到原告在履約過程中有鎖門等不當(dāng)行為，本院對違約金酌情調(diào)整為100,000元。至于被告所稱合同解除系因原告根本違約的抗辯意見，本院認(rèn)為原告雖然曾有鎖門的行為，但結(jié)合微信聊天記錄、報警記錄及被告自述于2019年1月18日開始搬離物品的情況，原告鎖門的行為并未致被告不能使用租賃房屋，被告也未提交證據(jù)證明原告存在斷水、斷電或斷網(wǎng)等影響被告經(jīng)營的行為，故原告的行為不構(gòu)成根本違約，而被告則在合同履行期間擅自與案外人簽訂租賃合同并搬離租賃房屋，導(dǎo)致合同終止履行，故合同解除的違約責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。被告對于租賃合同不具有單方解除權(quán)，合同雖然因被告終止履行而解除，但被告要求確認(rèn)《租賃協(xié)議書》因其行使單方解除權(quán)而于2019年2月20日解除缺乏依據(jù)，本院不予支持。合同解除后，原告理應(yīng)返還被告押金33,800元。被告雖然于2019年1月搬離系爭房屋，但并未與原告辦理房屋交接手續(xù)，且至2019年2月20日方發(fā)函通知原告，故被告要求原告返還2019年1月18日至2月14日的租金缺乏依據(jù)，本院不予支持。被告提交的證據(jù)不足以證明原告存在對租賃房屋斷水、斷電或斷網(wǎng)的事實(shí)及其損失，故被告主張的經(jīng)濟(jì)損失本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海番麗電子商務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海華寧體育用品有限公司解除合同違約金100,000元；
　　二、原告上海華寧體育用品有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海番麗電子商務(wù)有限公司押金33,800元；
　　三、駁回原告上海華寧體育用品有限公司其余訴訟請求；
　　四、駁回反訴原告上海番麗電子商務(wù)有限公司其余反訴請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)6,051元，減半收取3,025.50元，由原告負(fù)擔(dān)2,049.87元，被告負(fù)擔(dān)975.63元。本案反訴受理費(fèi)1,697元，由原告負(fù)擔(dān)372.66元，由被告負(fù)擔(dān)1,324.34元。當(dāng)事人負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)繳付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉燕楓

書記員：張??順