原告(反訴被告)：上海華城家具有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：方忠華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：趙德義，上海市長江律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：袁蓓珺，上海市長江律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：林國華。
　　委托訴訟代理人：林軍峰(系被告侄子)，住福建省莆田市。
　　委托訴訟代理人：周春雷，上海宙斯盾律師事務所律師。
　　原告上海華城家具有限公司(以下簡稱華城公司)與被告林國華房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理，于2018年6月14日公開開庭進行了審理，被告當庭提起反訴。嗣后，本院依法受理反訴并與本訴合并審理。2018年9月10日，因案情復雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序。2018年12月7日，原、被告均同意本院主持調(diào)解，期限三個月。2019年3月7日本案再次公開開庭進行了審理。原告訴訟代理人袁蓓珺、被告委托訴訟代理人林軍峰、周春雷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)華城公司向本院提出本訴訴訟請求：1.判令原告與被告解除《廠房租賃協(xié)議》；2.被告支付原告租金637,005元并支付逾期滯納金2,587,514元。庭審中，原告變更訴訟請求為：1.判令原告與被告解除《廠房租賃協(xié)議》；2.被告支付原告房屋使用費2,102,116元(計算方式：自2017年10月1日至2018年8月31日，按764,407元每半年計算；2018年9月1日至2019年1月27日，按764,407元上漲10%，即840,846.60元每半年計算，共計2,102,116元)；3.被告支付原告土地租金(食堂)(2018年4月1日至2019年1月27日)，按每年10,037元計算，共計8,364元；4.被告支付原告恢復原狀的費用5,000元。事實和理由：2014年1月27日，原、被告簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定原告將位于上海市奉賢區(qū)大葉公路XXX號內(nèi)廠房、空地租借給被告經(jīng)營木材加工，租賃期限為2014年3月1日至2022年8月31日止，第一年租金為1,515,000元，2015年7月30日按10%遞增計算租金，以后每3年遞增10%；第一年一次性支付，第二年開始分兩次支付，每年1月31日之前支付上半年租金，7月30日之前支付下半年租金。如逾期支付則每日按租金3%支付滯納金，如超過兩個月按5%支付，超過6個月所有投資作自動放棄。協(xié)議簽訂后，原告依約交付廠房用地，但被告自2017年10月起拒不支付租金。原告遂起訴。
　　被告(反訴原告)林國華針對本訴辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告已經(jīng)全額支付房屋租金至2017年9月底，被告已于2017年10月開始停產(chǎn)停業(yè)，并搬離租賃廠房；本案廠房租賃合同為無效合同，關(guān)于違約金的約定也是無效的；同意賠付原告恢復原狀費用5,000元；雙方曾經(jīng)補充約定因政府原因停水停電，可不支付租金，故不同意再支付租金；2018年7月租用場地建的食堂已經(jīng)被村里拆除了，自2017年9月30日以后停產(chǎn)停業(yè)就不再使用該員工食堂。被告已經(jīng)支付食堂占用土地租金至2018年3月，故不同意再支付。
　　被告林國華(反訴原告)向本院提出反訴訴訟請求：1.原告(反訴被告)賠償被告(反訴原告)購買資產(chǎn)設備的損失4,110,000元及其他設備損失550,000元(包括水泥地、干泵、鍋爐、鋸臺基礎經(jīng)折舊后為490,000元以及監(jiān)控、大門、行車、折舊后為60,000元)；2.原告(反訴被告)返還被告(反訴原告)租房押金125,000元及電費押金200,000元。事實和理由：2014年1月27日，反訴原告與反訴被告簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定反訴被告將上海市奉賢區(qū)大葉公路XXX號廠房租借給反訴原告經(jīng)營木材加工，租賃期限為2014年3月1日至2022年8月31日止(即8.5年)，并在當日交付了125,000元的租房押金。因該廠房內(nèi)原有諸多加工木材的機器設備，經(jīng)協(xié)商反訴被告以6,900,000元的價格轉(zhuǎn)讓給反訴原告，用于該租賃場所的生產(chǎn)加工活動。2017年2月28日，雙方又簽訂補充協(xié)議，約定自2014年1月27日簽訂的租賃協(xié)議若遇政府原因不讓生產(chǎn)或停電停水開始，不計算房租，按實際使用支付租金。后反訴原告按約支付租金至2017年9月30日。2017年7月31日，因案涉廠房無房產(chǎn)證無法辦理環(huán)評手續(xù)，奉賢區(qū)環(huán)保局通知反訴原告停止生產(chǎn)，并對反訴原告予以斷電。自2017年9月15日始廠房無法使用至今，故被告提起反訴。
　　原告(反訴被告)華城公司針對反訴辯稱：不同意反訴請求。被告所購設備是向案外人王榮根買得，且沒有付清全部設備款，款項支付也不明確。被告因自身生產(chǎn)違反環(huán)保規(guī)定導致停產(chǎn)停業(yè)，所以無權(quán)要求原告賠償損失；被告所欠原告的占有使用費遠高于押金總額，故不同意返還，但如果抵扣后有剩余部分，同意返還。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人真實性無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對于有爭議的證據(jù)，本院認證如下：原告提供的一組梳理項目承諾書、梳理項目提前介入單、環(huán)境影響報告表的審批意見以及消防支隊關(guān)于消防檢查的復函用于證明案涉房屋經(jīng)過相關(guān)部門的建設許可，被告對此不予認可。本院認為該組證據(jù)涉及部門均非建設規(guī)劃部門，原告亦自述實際并未取得建設工程規(guī)劃許可證，且原告無法提供該組證據(jù)原件，故本院對該組證據(jù)不予認定；被告對原告提供的短信記錄不予認可，本院認為原告手機記錄中的短信原件已經(jīng)被告查看，與被告陳述的是其讓原告申請停電的內(nèi)容一致，故本院確認短信真實性；原告提供的資產(chǎn)設備買賣協(xié)議書、同意轉(zhuǎn)讓協(xié)議、銀行轉(zhuǎn)賬憑證及被告提供的協(xié)議書、設備轉(zhuǎn)讓款收據(jù)、農(nóng)業(yè)銀行交易明細清單，因上述證據(jù)涉及案外人王榮根且尚不完整，又均與本案房屋租賃合同糾紛缺乏關(guān)聯(lián)，故本院不予確認；被告對原告提供的奉賢區(qū)市場監(jiān)督管理局行政處罰決定書不予認可，原告對被告提供的鍋爐內(nèi)部檢驗報告亦不予認可，本院認為該兩組證據(jù)皆與被告使用特種設備相關(guān)，與本案缺乏直接關(guān)聯(lián)性，故均不予確認；原告對被告提供的金匯鎮(zhèn)消防安全委員會與安全生產(chǎn)委員會向被告發(fā)出的告知書以及金匯鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治辦公室與金匯鎮(zhèn)拆違辦向原告發(fā)出的告知書均不予認可，對此，本院認為被告提供了上述證據(jù)的原件，原告未能提供證據(jù)予以反駁，故本院對兩份告知書的真實性予以確認。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2014年1月27日，原、被告雙方簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定由被告林國華向原告華城公司租賃坐落于上海市奉賢區(qū)大葉公路XXX號內(nèi)廠房及空地，用以經(jīng)營木材加工，租賃期限從2014年3月1日起至2022年8月31日止；年租金1,515,000元(不含稅)，付款方式：每一年付一次，先付后用；第一次訂合同時付款1,515,000元，第二年開始，一年分2次付清，先付后用，提前一個月付款，第一次遞增2015年7月30日付款時遞增10%，以后每3年遞增10%；租賃到期，被告恢復原狀歸還，損壞修復；所借廠房及空地如遇政府行為被告無條件服從，投資設備按8.5年的折舊計算作價，價格7,000,000元。廠房租賃協(xié)議簽訂后，被告支付原告租房押金125,000元及電費押金200,000元。后因?qū)嶋H租賃面積調(diào)整等原因，2016年9月1日之后的每半年租金為764,407元，被告現(xiàn)支付原告租金至2017年9月30日。因被告生產(chǎn)經(jīng)營需要，自2014年4月1日起被告向原告另行租賃廠區(qū)西南方靠圍墻處125平方米空地，未經(jīng)相關(guān)部門審批自行建造員工食堂使用，按照每年10,037元的標準向原告繳納土地使用費，現(xiàn)繳納土地使用費至2018年3月。
　　為生產(chǎn)經(jīng)營使用，廠區(qū)內(nèi)已有的彩鋼大棚、水泥場地、增電設施以及其他生產(chǎn)設備等均為被告購買所得。被告并自行對1號廠房東面小樓進行裝修以及自行澆筑1,200平方米水泥地。
　　2016年年底至2017年上半年，被告多次收到奉賢區(qū)環(huán)境保護局、金匯鎮(zhèn)政府相關(guān)部門的環(huán)保檢查與提示，因被告未履行環(huán)評手續(xù)，要求被告進行停業(yè)整改。2017年2月25日，奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治辦公室與金匯鎮(zhèn)拆違辦公室向原告發(fā)出告知書，主要內(nèi)容為：根據(jù)市委、市政府“五違四必”(違法用地、違法建筑、違法經(jīng)營、違法排污、違法居住，安全隱患必須消除、違法無證建筑必須拆除、臟亂現(xiàn)象必須整治、違法經(jīng)營必須取締)要求，對違法建筑及構(gòu)筑物限期在2017年3月30日前(搬離/拆除)，過期將采取停水停電等措施，并強制拆除。2017年6月2日，奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)消防安全委員會與安全生產(chǎn)委員會向被告發(fā)出告知書，主要內(nèi)容為：根據(jù)市委、市政府“五違四必”(違法用地、違法建筑、違法經(jīng)營、違法排污、違法居住，安全隱患必須消除、違法無證建筑必須拆除、臟亂現(xiàn)象必須整治、違法經(jīng)營必須取締)要求，限期在2017年6月30日前搬離，過期將聯(lián)合相關(guān)職能部門聯(lián)合執(zhí)法。
　　2017年2月28日，原、被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：雙方在2014年1月27日簽訂的租房協(xié)議，現(xiàn)經(jīng)雙方商定如果因政府原因不讓生產(chǎn)或停電停水開始不計算房租，按實用結(jié)算租金。被告于2017年9月30日停產(chǎn)停業(yè)，將部分機器設備搬離廠區(qū)。2017年10月，原告根據(jù)被告的要求，向電力部門申請停電。2019年1月27日，原、被告雙方完成租賃廠房交接,廠區(qū)遺留被告的彩鋼棚、水泥地(包括被告受讓部分與自行建造部分)、增電設施及1號樓東面辦公用房裝修。
　　另查明，案涉租賃廠房無建設工程規(guī)劃許可證，被告租賃廠房時受讓的彩鋼棚、水泥地等亦無相關(guān)審批手續(xù)。
　　審理中，本院于2018年10月15日前往案涉廠房進行現(xiàn)場勘驗，被告租賃區(qū)域內(nèi)大型設備已從水泥基礎中切割挖出，但仍遺留部分機械設備，并占有使用1號廠房的東面小樓予以居住使用。另，經(jīng)雙方確認：1號房東面辦公用房的裝飾裝修費用為140,000元、彩鋼大棚造價637,985元、水泥地(被告受讓部分)造價1,288,000元、增電設施費用628,500元，雙方同意按照8.5年折價(使用期自2014年3月1日起至2019年1月22日)計算現(xiàn)值，即裝飾裝修現(xiàn)值為59,382元、彩鋼大棚現(xiàn)值270,604元、水泥地(被告受讓部分)現(xiàn)值546,311元、增電設施現(xiàn)值266,581元，同時確認由被告自行建造的水泥地現(xiàn)值為60,000元，雙方同意對確認的現(xiàn)值根據(jù)法律規(guī)定進行分擔；被告已對案涉租賃廠房進行清場修復并恢復原狀，但仍遺留鋁合金窗架四個、5號棚移門未修復，雙方同意由被告支付原告5,000元，原告自行維修上述項目；2019年1月25日晚，案涉廠區(qū)內(nèi)東北角大棚內(nèi)所蓋兩層白色夾芯板房發(fā)生火宅，原、被告雙方同意在本案中一并處理，由被告賠付原告30,000元一攬子解決，包括消防用水費用、彩鋼板房燒壞316.80平方米、燒壞監(jiān)控線路、網(wǎng)絡線及電話線等，但不包括消防處罰。此外，原告確認被告租賃的廠區(qū)西南方靠圍墻處空地所建食堂于2018年11月或12月被村委會拆除。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人簽訂的租賃合同無效。本案華城公司出租廠房未取得建設工程規(guī)劃許可證，故雙方之間訂立的廠房租賃合同無效。對原告華城公司要求解除雙方簽訂的廠房租賃協(xié)議的訴訟請求，本院不予支持。合同無效，被告已付租房押金125,000元及電費押金200,000元，應當由華城公司退還林國華，故對林國華要求退還兩項押金的反訴請求予以支持。租賃合同無效，房屋的占有使用費仍應支付。對于房屋占有使用費的計付標準與期間，被告認為雙方曾簽訂補充協(xié)議約定如果因政府原因不讓生產(chǎn)或停水停電開始不計算房租，按實用結(jié)算租金，后因案涉廠房無法辦理環(huán)評手續(xù)，政府要求被告停產(chǎn)停業(yè)，其實際已于2017年9月30日停產(chǎn)停業(yè)搬離廠區(qū)，故不應再計算占有使用費；原告認為被告遭政府要求停產(chǎn)停業(yè)系自身違規(guī)使用特種設備所致，故不符合補充協(xié)議約定情況，亦并非原告廠房存在問題所致，使用費應按原標準計算至實際交接日止。對此本院認為，本案租賃合同為無效合同，雙方關(guān)于計租的補充約定亦無效，根據(jù)查明事實，系爭房屋并無建設工程規(guī)劃許可證，經(jīng)營者無法在系爭房屋中辦出環(huán)評手續(xù)，被告在收到政府的搬離通知后確于2017年9月30日后停產(chǎn)停業(yè)并已搬離部分機械設備，但其后被告仍持續(xù)占用系爭房屋存放部分機器設備及使用1號廠房東面辦公用房至2019年1月27日廠房交接，本院綜合案涉廠房因“五違四必”原因而使用受限及被告對廠房的實際占用情況，酌定被告2017年9月30日后的占有使用費參照雙方實際履行的每半年租金764,407元的30%，計229,322元每半年。現(xiàn)雙方均確認2017年9月30日前的使用費已經(jīng)付清，故被告應支付原告自2017年10月1日起至2019年1月27日止，按229,322元/半年標準計算的占有使用費，共計608,175元。關(guān)于廠區(qū)西南方食堂占地使用費，因被告實際已于2017年9月30日停產(chǎn)停業(yè)，不再使用該工人食堂且其后食堂已被拆除，故本院酌定被告按原使用費標準(10,037元/年)的30%支付原告自2017年10月1日至食堂拆除日止的土地占有使用費，因雙方對于食堂拆除時間陳述不一致，而被告未能舉證證明該食堂于其所稱的2018年7月被拆除，故本院計算至原告自認的2018年10月31日止，則該期間應付占有使用費總計3,262元。現(xiàn)雙方均確認被告已按10,037元/年的標準支付食堂占有土地使用費至2018年3月，即自2017年10月1日至2018年3月31日的土地使用費被告已付5,019元，已超過應付金額，故本院對原告要求被告繼續(xù)支付食堂占地使用費的訴訟請求不予支持。關(guān)于廠房恢復原狀費用，因雙方已經(jīng)達成一致意見，除被告已恢復部分外，其余部分由被告支付原告5,000元，原告自行恢復，本院予以確認。關(guān)于被告裝修及擴建損失的賠償，被告依據(jù)廠房租賃協(xié)議約定(第11條第4項：“所借廠房及空地如遇政府行為被告無條件服從，投資設備按8.5年的折舊計算作價，價格7,000,000元”)反訴請求原告賠償其購買資產(chǎn)設備損失4,110,000元及其他設備損失550,000元。因本案廠房租賃協(xié)議無效，該條款約定不明且并不屬于獨立存在的爭議解決條款，故對被告主張適用該約定，本院不予采納。庭審中，經(jīng)本院釋明，被告已將設備予以搬離，廠區(qū)遺留彩鋼棚、水泥地(包括被告受讓部分與自行建造部分)、增電設施與辦公用房裝修。現(xiàn)雙方同意對該四項的現(xiàn)值根據(jù)法律規(guī)定進行分擔。根據(jù)相關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，租賃合同無效后，已形成附和的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔；承租人經(jīng)出租人同意擴建，未辦理合法建設手續(xù)的，由雙方按照過錯分擔。本案因廠房無建設工程規(guī)劃許可證而無效，原告作為出租人，理應對租賃物具有權(quán)利瑕疵相較承租人更為清楚，應承擔導致合同無效的主要過錯；被告對于擴建部分具有報建義務，未履行擴建的相關(guān)審批手續(xù)，應承擔擴建損失的主要過錯。故本院酌定原告負擔被告辦公用房裝修與增電設施現(xiàn)值70%的責任，負擔被告彩鋼棚與水泥地現(xiàn)值(包括被告受讓部分與自行建造部分)30%的責任。即原告應賠償被告裝修損失228,174元、擴建損失263,075元。對于被告要求原告賠償其余可移動設備損失的訴訟請求，因該部分設備可予以拆除搬離，被告業(yè)已實際搬離，且設備的受讓與本案租賃糾紛缺乏關(guān)聯(lián)性，亦可能涉及案外人，故本院對該項訴訟請求不予支持。關(guān)于交接前的火災損失，因雙方達成一致意見，同意由被告賠付原告30,000元一攬子解決包括消防用水費用、彩鋼板房燒壞316.80平方米、燒壞監(jiān)控線路、網(wǎng)絡線及電話線等在內(nèi)的費用，但不包括消防處罰，本院在本案中一并處理。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款、第九條、第十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海華城家具有限公司與被告(反訴原告)林國華于2014年1月27日簽訂的《廠房租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告(反訴原告)林國華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海華城家具有限公司房屋占有使用費608,175元；
　　三、被告(反訴原告)林國華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海華城家具有限公司租賃房屋恢復原狀費用5,000元；
　　四、原告(反訴被告)上海華城家具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)林國華裝修損失228,174元；
　　五、原告(反訴被告)上海華城家具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)林國華擴建損失263,075元；
　　六、被告(反訴原告)林國華于本判決生效之日起十日內(nèi)賠付原告(反訴被告)上海華城家具有限公司火災損失30,000元；
　　七、原告(反訴被告)上海華城家具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)林國華租房押金125,000元、電費押金200,000元；
　　八、對原告(反訴被告)上海華城家具有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　九、對被告(反訴原告)林國華的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費23,724元，財產(chǎn)保全費5,000元，共計28,724元，由原、被告各半負擔。
　　反訴案件受理費23,340元，由反訴原、被告各半負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>

審判員：蘇??姝

書記員：唐祖峰