原告：上海千為油脂科技有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：范學炎，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王俊民，上海佳鐸律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陳波，上海佳鐸律師事務所律師。
　　被告：上海馭昱實業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：林夢娟，總經理。
　　委托訴訟代理人：楊春梅，上海蘭盾律師事務所律師。
　　第三人：上海安江汽車修理聯營廠，住所地上海市嘉定區(qū)封浜鎮(zhèn)紀家村。
　　法定代表人：童建華，廠長。
　　委托訴訟代理人：李明其，上海志道律師事務所律師。
　　原告上海千為油脂科技有限公司(以下簡稱千為公司)與被告上海馭昱實業(yè)有限公司(以下簡稱馭昱公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人王俊民、陳波、被告委托訴訟代理人楊春梅到庭參加了第一次庭審。因案情復雜，本案轉為適用普通程序，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。審理中，根據原告的申請，本院依法追加上海安江汽車修理聯營廠(以下簡稱安江公司)作為第三人參與訴訟，原告委托訴訟代理人王俊民、陳波、被告委托訴訟代理人楊春梅、第三人委托訴訟代理人李明其到庭參加了第二次庭審。本案現已審理終結。
　　千為公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除千為公司、馭昱公司的房屋租賃合同；2、判令馭昱公司返還千為公司已繳納2016年4月6日至2017年7月31日租金136,536.18元、退回2017年8月1日至2017年10月5日租金18,695.82元、退回押金8,400元，合計163,632元；3、判令馭昱公司賠償千為公司拆違獎勵費87,600元(按每平方米300元計算)；4、判令馭昱公司賠償提前解除租賃合同給千為公司造成的各項損失184,600元(承租隔墻費5,000元、裝修費用160,000元、搬離運輸費19,600元)。事實和理由：2016年3月27日，千為公司為生產經營，與馭昱公司簽訂租賃合同，租賃馭昱公司位于嘉定區(qū)倪家橋路XXX號內部分廠房(以下簡稱系爭廠房)。馭昱公司承諾出租給千為公司的廠房系合法建筑，可以辦理營業(yè)執(zhí)照等。鑒此，雙方在租賃合同中約定甲方應積極協助乙方合法生產營業(yè)提供必要的幫助和配合，確保乙方能開具營業(yè)執(zhí)照等相關文件。合同另約定，租賃期限自2016年4月6日起至2020年4月5日，千為公司每年支付年租金100,800元，押金8,400元。千為公司入住承租的廠房前，經馭昱公司同意，對承租的廠房進行裝修、改建，共計支出184,600元。2017年6月13日，江橋鎮(zhèn)政府告知千為公司，馭昱公司出租給被告的房屋系違章建筑，要求在2017年9月1日之前拆除，馭昱公司仍向千為公司表示系爭廠房不會被拆除。2017年10月19日，江橋鎮(zhèn)政府、紅光村委會對系爭房屋停水停電。因馭昱公司故意隱瞞系爭廠房系違章搭建，被政府拆除，導致租賃合同無法繼續(xù)履行，根據法律規(guī)定，應賠償給千為公司造成的各項損失，為維護自身合法權益，故千為公司起訴至本院。
　　馭昱公司辯稱，1、同意解除租賃合同；2、不同意退還2016年4月6日至2017年7月31日租金及2017年8月1日至2017年10月5日租金，亦不同意返還押金，千為公司使用廠房至2017年年底、2018年年初，押金應抵扣房屋使用費；3、拆違獎勵費未支付給馭昱公司，故不同意支付；4、不認可千為公司列舉的各項損失，馭昱公司確認收到千為公司支付的隔墻費5,000元，但千為公司沒有進行過裝修，即使存在裝修，亦未經過馭昱公司同意；另外不存在千為公司所謂的馭昱公司隱瞞房屋性質的情況，馭昱公司向千為公司系釋明過房屋性質，經確認，千為公司才租賃系爭廠房。綜上，請求駁回千為公司的全部訴請。
　　安江公司陳述，千為公司與馭昱公司之間的糾紛與安江公司無關，安江公司系與案外人上海馭銳實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱馭銳公司)簽訂租賃協議，并約定不得轉租，并已告知系爭廠房是無證的，其對馭昱公司將系爭廠房轉租給千為公司不知情；拆違獎勵費、土地補償款均是政府支付給安江公司的，與馭銳公司無關，安江公司與馭銳公司簽訂了終止協議，搬遷時間不計算租金。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　2015年12月24日，安江公司(出租方，甲方)與馭銳公司(承租人，乙方)簽訂《租賃協議》，約定甲方將包括系爭廠房在內建筑面積3120平方米廠區(qū)出租給乙方用于乙方營業(yè)執(zhí)照核準的經營范圍內生產倉儲經營，租期自2016年2月1日至2018年1月31日止，政府若不動遷，該合同繼續(xù)履行至動遷為止；協議第二條約定，禁止擅自轉租；協議第九條約定，本協議簽定之前，甲方已經明白無誤告知乙方本協議所涉及的租賃物目前暫無有關部門核發(fā)的合法權屬證照，對此乙方明確表示知曉要求承租的租賃物系無證并承諾由此造成的經濟或法律后果由乙方自行承擔。
　　2016年1月1日，馭銳公司出具《委托書》，委托馭昱公司自2016年2月1日起負責管理、出租、收益系爭廠房。
　　千為公司(承租方，乙方)與馭昱公司(出租方，甲方)于2016年3月27日簽訂《租賃合同》，約定甲方將系爭廠房出租給乙方作為生產、加工、倉儲使用，面積約292平方米；期限自2016年4月6日至2020年4月5日；年租金100,800元，以六個月支付一次，實付租金50,400元，租金稅由乙方承擔，先繳費用后用房，每期租金應提前十五天交齊；租金遞增第一期從2018年4月6日至2019年4月5日，租金遞增10%即每年110,880元；租賃協議簽訂時，乙方應向甲方支付8,400元作為租賃押金，租賃關系終止時乙方出具押金收據，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方；甲方應積極協助乙方合法生產營業(yè)提供必要的幫助和配，確保乙方能開具營業(yè)執(zhí)照等相關文件；本合同租賃期滿以及因動遷等不可抗力因素造成合同終止后，乙方應按時返還租賃房屋和原有設備，包括乙方租賃期間進行的裝修應保持原狀。合同簽訂后，馭昱公司將系爭廠房交付千為公司使用，千為公司向馭昱公司支付了押金8,400元、隔墻費5,000元及截止至2017年10月5日的租金155,232元，馭昱公司收取租金后并未轉交給馭銳公司。
　　2017年6月13日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱江橋鎮(zhèn)人民政府)出具《告知書》，載明：江橋鎮(zhèn)人民政府將依法于即日起對京滬高鐵沿線和星華公路南側倪嘉橋南路西側的違法建筑依法實施整治，要求在2017年9月1日前拆除違法建筑，未在規(guī)定期限內拆除的，江橋鎮(zhèn)人民政府將依法強制拆除。
　　因政府拆違事宜，安江公司與馭銳公司于2017年8月27日簽訂《協議書》，約定政府若不拆除，合同續(xù)簽履行至廠房拆除為止，另約定了租金調整方式，原合同其他條款不變。2017年8月30日，安江公司與馭銳公司簽訂《終止租賃協議》，約定雙方2015年12月14日所簽訂的《租賃協議》，一致同意于2017年7月31日終止；協議終止之日前，乙方應付租金已結清，協議終止之日起至實際拆遷日作為乙方搬遷期限，在此期內甲方不收取乙方租金，協議另對其他事宜作出約定。
　　2017年10月19日，江橋鎮(zhèn)人民政府與上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)紅光村民委員會出具《關于對上海安江汽車修理聯營廠企業(yè)停水停電告知單》，通知各企業(yè)，因未能在已通知的時間節(jié)點內搬離，現對企業(yè)內部實施停水停電工作，停水停電時間為2017年10月20日。
　　另查明，1、2004年3月9日，上海市嘉定區(qū)人民政府向江橋鎮(zhèn)人民政府出具滬嘉府[2004]第56號《關于同意上海安江汽車修理聯營廠建造廠房使用土地的批復》，載明：同意安江公司按鎮(zhèn)規(guī)劃要求，在金寶工業(yè)園區(qū)內擇址建造廠房3850平方米；同意安江公司建造廠房使用江橋鎮(zhèn)紀家村橋西村民小組耕地(旱地)6610平方米；建設用地單位接此批復，與土地所有單位辦妥經濟補償事宜后，向區(qū)房地局申領建設用地批準書。該文件在千為公司與馭昱公司簽署租賃合同時，馭昱公司出示給千為公司。2、系爭廠房的建造未經合法審批，無建設工程規(guī)劃許可證。3、拆違獎勵費系政府支付給安江公司，安江公司未支付給馭銳公司，馭昱公司亦未收到拆違獎勵費。4、雙方確認千為公司于2017年年底搬離系爭廠房。
　　再查，2016年4月7日，千為公司與案外人張某某簽訂《協議》，約定千為公司將系爭廠房以包工不包料形式交給張某某裝修，材料由千為公司另買；總包工費7萬元，完工后年內現金支付。合同簽訂后，千為公司以現金形式向張某某支付7萬元。張某某系掛靠于上海筠夢實業(yè)有限公司(以下簡稱筠夢公司)，筠夢公司于2017年9月21日向千為公司出具人工費7萬元的發(fā)票。2016年4月8日，千為公司與案外人上海昊芝建材有限公司(以下簡稱昊芝公司)簽訂《合同》，約定因千為公司倉庫搭閣樓、做地坪、水電安裝等裝修的用材需求，千為公司向昊芝公司購買建材，按實際用量計價，千為公司要求用現金結算。合同簽訂后，千為公司以現金形式向昊芝公司支付9萬元。昊芝公司于2017年9月11日向千為公司出具裝潢材料費9萬元的發(fā)票。
　　審理中，馭昱公司確認收到千為公司支付的押金8,400元，并表示不同意返還押金，要求抵扣千為公司2017年10月至2017年12月的房屋使用費。
　　庭審中，千為公司撤回要求馭昱公司支付搬離運輸費損失19,600元的訴請。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，系爭房屋未取得房屋產權證也未取得規(guī)劃許可，故千為公司與馭昱公司之間就系爭廠房建立的《租賃協議》應確認為無效。根據法律規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方簽訂租賃合同時，馭昱公司已將批復文件出示給千為公司，千為公司未提交證據證明馭昱公司隱瞞該節(jié)事實，故本院難以采信，雙方對于系爭廠房沒有產權登記及規(guī)劃許可的事實系明知的，雙方對于合同的無效均具有過錯，但考慮到安江公司與馭銳公司之間的租賃協議明確約定不得擅自轉租，現馭昱公司將系爭廠房轉租給千為公司主觀惡意更大，故對于合同無效的過錯本院認定馭昱公司應承擔60%的責任，千為公司承擔40%。雙方確認千為公司已于2017年年底搬離系爭廠房，故不涉及房屋返還事宜。雖然系爭廠房于2017年10月20日停水停電，但千為公司未提交證據證明系爭廠房于2017年8月就無法使用，故本院認定在停水停電之前千為公司系正常使用系爭廠房，千為公司要求退還2016年4月6日至2017年10月5日的租金無事實與法律依據，本院不予支持。關于押金，馭昱公司要求抵扣千為公司2017年10月至2017年12月的房屋使用費，于法不悖，本院予以準許，故千為公司要求退還押金的訴請本院不予支持。關于千為公司主張的拆違獎勵費，拆違獎勵費系補償給系爭廠房權利人，安江公司收到后并未支付給馭銳公司，馭昱公司亦未收到該筆費用，千為公司要求馭昱公司支付拆違獎勵費本院難以支持。關于千為公司主張的裝修損失、隔墻費，確屬合同無效造成的損失，本院綜合雙方對合同無效的過錯程度、合同履行時間情況等因素，酌情確定由馭昱公司承擔60%的剩余裝修損失、隔墻費，經計算裝修損失為54,323元、隔墻費為1,698元。千為公司庭審中撤回要求馭昱公司支付搬離運輸費損失的訴請系其處分自己的權利，本院予以準許。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款、第五十八條、《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第二條第(一)款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第(一)款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海千為油脂科技有限公司與被告上海馭昱實業(yè)有限公司于2016年3月27日簽訂的《租賃合同》無效；
　　二、被告上海馭昱實業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海千為油脂科技有限公司裝修損失54,323元；
　　三、被告上海馭昱實業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海千為油脂科技有限公司隔墻費1,698元；
　　四、駁回原告上海千為油脂科技有限公司的其余訴請。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費7,543元，由原告負擔6,528元，由被告負擔1,015元。被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??灝

書記員：岳??華