原告：上海鳳梧物業(yè)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：史雅敏，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：任某某。
　　委托訴訟代理人：葛某某。
　　被告：上海市徐某某教育局，住所。地上海市。
　　法定代表人：王彤，局長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：周松，上海徐曉青律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鳳梧物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱鳳梧公司)訴被告上海市徐某某教育局(以下簡(jiǎn)稱徐匯教育局)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鳳梧公司的委托訴訟代理人任某某、葛某某、被告徐匯教育局的委托訴訟代理人周松到庭參加訴訟。當(dāng)事人合意延長(zhǎng)簡(jiǎn)易程序適用期間。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　鳳梧公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告立即支付2011年4月至2014年3月按每月每平方0.78元、2014年4月至2017年3月按每月每平方0.90元、2017年4月至2018年12月按每月每平方1.20元計(jì)算的物業(yè)管理費(fèi)計(jì)234,215.40元；
　　事實(shí)和理由：被告系上海徐某某天鑰橋南路XXX弄XXX號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。2011年4月1日,原告與該系爭(zhēng)房屋所在地上海市濱江小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同,該服務(wù)合同第十一條規(guī)定：住宅區(qū)域的非居住用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的1-2倍收取。按合同1-2倍現(xiàn)按1.5倍計(jì)算。被告自2011年4月起即不支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi),共拖欠物業(yè)費(fèi)2011年4月至2018年12月共93個(gè)月。計(jì)人民幣234,215.40元。期間,原告曾在小區(qū)公示欄催繳及上門催繳。但被告仍不履行管理服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)。無(wú)奈,只得訴至法院,請(qǐng)求法院準(zhǔn)予如上所訴。
　　徐匯教育局辯稱，對(duì)于原告的訴請(qǐng)，請(qǐng)求依法全部駁回。理由為：1.本案被告是系爭(zhēng)房屋權(quán)利人，房屋用途為教育用房，被告不是小區(qū)業(yè)主大會(huì)的成員，沒有收到業(yè)主大會(huì)通知，也沒有參與過。所以被告沒有和業(yè)主大會(huì)參與協(xié)商過物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。也沒有和原告進(jìn)行協(xié)商過上述內(nèi)容。2.原告作為其收費(fèi)依據(jù)的物業(yè)服務(wù)合同不適用本案被告，從合同內(nèi)容可以看出，原告作為受托物業(yè)管理方，經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)授權(quán)，可以收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)中并不包括被告的教育用房。基于國(guó)家規(guī)定，物業(yè)費(fèi)需要物業(yè)公司和我們協(xié)商，所以我認(rèn)為原告主體不適格，不能向我們主張物業(yè)費(fèi)。3.系爭(zhēng)建筑物是公辦幼兒園，是全額撥款的公益性事業(yè)單位。且承擔(dān)了包括該小區(qū)在內(nèi)地塊居民的教育工作，按照法規(guī)精神對(duì)公益事業(yè)單位的支持，此類幼兒園是不繳納物業(yè)管理費(fèi)的。4.系爭(zhēng)幼兒園是封閉管理的，與小區(qū)沒有共用的部分。校舍和圍墻、消防、管道、保安、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)等工作均是由幼兒園自行解決和承擔(dān)費(fèi)用的。這種情況下，原告依據(jù)合同11條向我們主張收取物業(yè)費(fèi)，沒有事實(shí)依據(jù)。5.基于相關(guān)所需物業(yè)服務(wù)，均由公辦幼兒園自行解決，所以原告沒有提供過其訴請(qǐng)所稱的相關(guān)服務(wù)。且原告的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從來沒有與我們協(xié)商，是違反法律規(guī)定的。6.本案原告的訴訟請(qǐng)求，很大一部分已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告系上海徐某某天鑰橋南路XXX弄XXX號(hào)房屋(建筑面積為2733.62平方米，用途為教育)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。
　　2011年4月16日，上海市徐某某濱江小區(qū)業(yè)主大會(huì)(甲方)與原告(乙方)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，約定，由乙方為上海市徐某某天鑰橋南路XXXX-XXXX弄濱江小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，四至范圍：東至臨江路、南至濱江休閑區(qū)、西至天鑰橋南路、北至龍水南路。乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：1、物業(yè)共用部位的維護(hù)；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)；3、公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；4、物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)；5、公共秩序的維護(hù)服務(wù)；6、物業(yè)使用禁止性行為的管理；7、物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)；8、業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：住宅：高層按1.10元/月·平方米，多層按0.52元/月·平方米，商業(yè)用房按1.04元/月·平方米。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按季度交納，業(yè)主應(yīng)在每季第二個(gè)月履行交納義務(wù)。第十一條同時(shí)約定，住宅區(qū)域的非居住用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的1-2倍收取。本合同為期三年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。2014年6月26日，雙方續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，除物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為住宅：高層按1.18元/月·平方米，多層按0.60元/月·平方米，商業(yè)用房按1.20元/月·平方米，管理期限為2014年4月1日至2017年3月31日外，其余條款不變。2017年5月26日，雙方續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，除物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為住宅：高層按1.38元/月·平方米，多層按0.80元/月·平方米，商業(yè)用房按1.60元/月·平方米，管理期限為2017年4月1日至2020年3月31日外，其余條款不變?！　”桓嫖聪蛟嬷Ц段飿I(yè)服務(wù)費(fèi)，但按約支付停車費(fèi)。
　　系爭(zhēng)房屋由上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園從2000年起辦園使用，陽(yáng)光幼兒園為公辦二級(jí)幼兒園，取得了《上海市學(xué)前教育機(jī)構(gòu)辦學(xué)許可證》。
　　另查明，案外人上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園歷年與案外人分某簽訂綠化養(yǎng)護(hù)合同書、協(xié)議書、垃圾清運(yùn)協(xié)議書、保潔協(xié)議書、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書、消防設(shè)施、安全報(bào)警系統(tǒng)等工作內(nèi)容的服務(wù)協(xié)議書、保安服務(wù)協(xié)議書，并向原告支付停車管理費(fèi)。
　　另查明，原告于2015年12月24日向本院起訴要求被告支付物業(yè)管理費(fèi)，于2016年1月5日立案，后因故撤回起訴；又于2019年1月10日再次起訴要求被告支付物業(yè)管理費(fèi)，后又撤回起訴。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審中的陳述外，另有雙方出示的物業(yè)服務(wù)合同三份、濱江小區(qū)指示牌、照片、情況說明、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、案外人上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園的《上海市學(xué)前教育機(jī)構(gòu)辦學(xué)許可證》、上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園的《事業(yè)單位法人證書》、上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園歷年與案外人分某簽訂的綠化養(yǎng)護(hù)合同書、協(xié)議書、垃圾清運(yùn)協(xié)議書、保潔協(xié)議書、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書、消防設(shè)施、安全報(bào)警系統(tǒng)等工作內(nèi)容的服務(wù)協(xié)議書、保安服務(wù)協(xié)議書、小區(qū)馬路及上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園的環(huán)境照片等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證無(wú)異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。原告出示的上海市徐某某龍華街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心支付物業(yè)管理費(fèi)的發(fā)票及不動(dòng)產(chǎn)登記簿、上海市徐某某人民法院民事二庭支付物業(yè)管理費(fèi)的發(fā)票，擬證明小區(qū)內(nèi)案外人按物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為，真實(shí)性無(wú)異議，但與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院采納被告的質(zhì)證意見，對(duì)該材料不予認(rèn)定。原告出示的上海市徐某某濱江小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具的情況說明，擬證明陽(yáng)光幼兒園在小區(qū)內(nèi)并享受原告提供的物業(yè)服務(wù)，經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為，該材料不屬于證據(jù)，屬于單方面意思表示，本院認(rèn)為，該材料系證人證詞，證人未到庭作證，且無(wú)相關(guān)書證予以佐證，故不予認(rèn)定。原告出示的催款照片，擬在被告房屋外圍墻上張貼催款通知，經(jīng)質(zhì)證，被告表示沒有看到，本院認(rèn)為，照片系視聽資料，無(wú)相關(guān)書證予以佐證，故不予認(rèn)定。被告出示的2019年9月25日上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園出具的《情況說明》(內(nèi)容為：從幼兒園開設(shè)創(chuàng)辦至今，占地位置獨(dú)立封閉并始終通過獨(dú)立封閉式管理來開展教學(xué)活動(dòng)，幼兒園與小區(qū)沒有明顯的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地，幼兒園的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備及校舍房屋的維護(hù)保養(yǎng)、消防安全及管道線路等基礎(chǔ)設(shè)施的管理服務(wù)、保安聘任、保潔工作、綠化養(yǎng)護(hù)工作、垃圾處理和清運(yùn)工作等均自行負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)全部費(fèi)用。幼兒園從未參加過小區(qū)業(yè)主大會(huì)，也未被通知過參加任何業(yè)主大會(huì)活動(dòng)，也沒有享受過物業(yè)公司提供的服務(wù))，經(jīng)質(zhì)證，原告表示，真實(shí)性無(wú)異議，擬證明的內(nèi)容不認(rèn)可，本院認(rèn)為，該材料系單方面出具，不具備證據(jù)的形式要件，故不予認(rèn)定。
　　庭審中，被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋為教育用房，開設(shè)公辦的上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園，占地位置獨(dú)立封閉并始終通過獨(dú)立封閉式管理來開展教學(xué)活動(dòng)，幼兒園與小區(qū)沒有明顯的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地，內(nèi)部的保安、保潔等均由被告自己完成。原告則認(rèn)為，原告已經(jīng)為濱江小區(qū)提供了相應(yīng)的服務(wù)，被告不允許原告進(jìn)入幼兒園內(nèi)部提供服務(wù)，這是被告自身的選擇，與原告無(wú)關(guān)，且被告有部分垃圾由原告清理，系爭(zhēng)房屋門前三棵樹，后面的草坪都是原告進(jìn)行管理的，系爭(zhēng)房屋下水道總管等與小區(qū)2、3、4棟房屋相連的。
　　庭審后，原告針對(duì)被告提出的訴訟時(shí)效抗辯，又提供了于2012年-2017年在小區(qū)內(nèi)張貼的友情提示，擬證明發(fā)生過訴訟時(shí)效中斷、中止的情形。
　　本院認(rèn)為，原告作為被告所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，與上海市徐某某濱江小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。原告在依約提供了物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，有權(quán)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。但是，由于系爭(zhēng)房屋屬于被告開設(shè)公辦的上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園，具有一定的特殊性，原告亦認(rèn)可其并未對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)部提供相應(yīng)的保安、保潔等服務(wù)；故本院認(rèn)定，雖然系爭(zhēng)房屋在形式上為上海市徐某某濱江小區(qū)的組成部分，但是實(shí)質(zhì)上又是相對(duì)獨(dú)立于小區(qū)其他物業(yè)的單獨(dú)空間。綜上，考慮到本案系爭(zhēng)房屋具有一定的特殊性，故對(duì)被告應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)管理費(fèi)由本院根據(jù)本案的實(shí)際情況酌情予以扣減，具體數(shù)額由本院依法酌定。同時(shí)，本院必須指出，雖然在本案中，本院考慮到系爭(zhēng)房屋的特殊情況，對(duì)被告應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了酌減，但此系結(jié)合了原告與濱江小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而確定。
　　鑒于物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按季度交納，業(yè)主應(yīng)在每季第二個(gè)月履行交納義務(wù)，現(xiàn)徐匯教育局抗辯訴訟時(shí)效，雖然《中華人民共和國(guó)民法總則》于2017年10月1日起實(shí)施，鳳梧公司于2015年12月24日、2019年1月10日分某向本院起訴要求徐匯教育局支付2011年4月至2018年12月間的物業(yè)管理費(fèi)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”、第一百四十條“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算”的規(guī)定，故2017年10月1日前延付或者拒付物業(yè)管理費(fèi)的訴訟時(shí)效為兩年，2017年10月1日之后的延付或者拒付物業(yè)管理費(fèi)的訴訟時(shí)效為三年。鳳梧公司提供的張貼在上海市徐某某陽(yáng)光幼兒園外墻上的催款通知、小區(qū)內(nèi)張貼的友情提示等，均無(wú)法證明具體的催款時(shí)間，故2011年4月1日至2016年1月10日期間其主張的物業(yè)管理費(fèi)未發(fā)生法律規(guī)定訴訟時(shí)效中止、中斷之事項(xiàng)，原告要求被告支付2011年4月1日至2015年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)已超過訴訟時(shí)效，且被告不同意支付，本院不予支持；原告要求收取2016年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本院予以支持，具體由本院酌情判處。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、第一百九十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、上海市徐某某教育局于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海鳳梧物業(yè)管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日間的物業(yè)管理費(fèi)計(jì)84,633.30元；
　　二、駁回上海鳳梧物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,814元，減半收取計(jì)2,407元，由上海鳳梧物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,537.20元，上海市徐某某教育局負(fù)擔(dān)869.80元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院?！　?br/>

審判員：汪儉蓉

書記員：劉侗侗