原告上海冰某實業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人朱樹義。
　　委托代理人湯志紅，上海久光律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人郭磊，上海久光律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人季麗文。
　　委托代理人李杰，北京怡天律師事務(wù)所律師。
　　原告上海冰某實業(yè)有限公司與被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員張開紅獨任審判，公開開庭進行了審理，原告委托代理人湯志紅、郭磊，被告委托代理人李杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告訴稱，2018年2月23日，原告與被告簽訂了《冷庫租賃合同》，雙方在合同中約定：原告將其承租改建的位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)昌翔路XXX弄XXX號，建筑面積為2000平方米的冷庫庫房、輔助用房及建筑面積為250平方米二樓辦公室出租給被告使用。被告承租上述房屋用于冷鏈、冷藏和物流業(yè)務(wù)。租期分別為2018年3月1日至2020年2月29日及2018年3月20日至2020年3月19日。簽約后5日內(nèi)被告應(yīng)支付押金30萬元。冷庫庫房及輔助用房的初期年租金為229.95萬元。二樓辦公室租金為每天每平方米1.2元。租金先付后用。三個月為一個支付周期。應(yīng)在每期期滿前15日內(nèi)支付下期租金。每逾期一日應(yīng)按所欠租金的5‰支付違約金。逾期滿一個月或經(jīng)原告催告后的7日內(nèi)仍未支付的，原告有權(quán)解除合同。被告還應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于三個月租金的解約違約金。若被告擅自中途退出，原告除有權(quán)沒收保證金外，還有權(quán)要求被告支付相當(dāng)于三個月租金的違約金，同時被告還應(yīng)返還已享受的免租期租金。雙方另對其他權(quán)利義務(wù)作出了相關(guān)規(guī)定。
　　合同簽訂后，原告按約將房屋交付被告。被告用于經(jīng)營冷藏業(yè)務(wù)。但被告卻并未按約支付押金(保證金)，僅在2018年3月16日及2018年7月12日支付了12萬押金，余款18萬元一直未支付。冷庫庫房及輔助用房的租金分文未付。二樓辦公室租金也僅支付了27，375元。所欠款項雖經(jīng)原告多次催要，但被告至今不僅不予付款，還于2018年7月31日向原告發(fā)出了“《倉庫租賃合同》終止協(xié)議”，單方面無故中途終止合同。
　　原告認為，原、被告之間的《冷庫租賃合同》合法有效，雙方理應(yīng)恪守合同約定，積極履行合同義務(wù)。現(xiàn)被告拒不支付租金及押金的行為已嚴重違約?，F(xiàn)要求：一、確認原、被告簽訂的《冷庫租賃合同》于2018年8月2日解除；二、判令被告支付截至2018年8月2日尚欠的租金合計人民幣989，925元；三、判令被告支付截止2018年8月2日的租金滯納金144，763元(按每日千分之一計算)；四、判令被告支付解約違約金754，875元；五、判令被告支付免租期租金151，200元；六、判令被告賠付律師費38，000元。
　　被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。雙方簽訂的租賃合同屬于無效合同。因為原告沒有取得租賃標的物所在土地的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。其次租賃標的并不是普通的民房或者商鋪，是特殊的標的，是冷庫。對冷庫的出租及管理有更高的要求。根據(jù)商業(yè)部對有關(guān)冷庫等設(shè)施的規(guī)定，在不具備相應(yīng)條件下是不能出租的，原告的行為違反了商業(yè)部的規(guī)定，故該租賃合同無效。原告應(yīng)該返還相應(yīng)的費用，被告方保留向原告退還租金的訴訟權(quán)利。
　　經(jīng)審理查明，2018年2月23日，原告與被告簽訂了《冷庫租賃合同》，雙方在合同中約定：原告將其承租改建的位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)昌翔路XXX弄XXX號，建筑面積為2000平方米的冷庫庫房、輔助用房及建筑面積為250平方米二樓辦公室(以下統(tǒng)稱系爭房屋)出租給被告使用。被告承租上述系爭房屋用于冷鏈、冷藏和物流業(yè)務(wù)。租期分別為2018年3月1日至2020年2月29日及2018年3月20日至2020年3月19日。簽約后5日內(nèi)被告應(yīng)支付押金(保證金)30萬元。冷庫庫房及輔助用房的初期年租金為229.95萬元。二樓辦公室租金為每天每平方米1.2元。租金先付后用。三個月為一個支付周期。應(yīng)在每期期滿前15日內(nèi)支付下期租金。每逾期一日應(yīng)按所欠租金的5‰支付違約金。逾期滿一個月或經(jīng)原告催告后的7日內(nèi)仍未支付的，原告有權(quán)解除合同。被告還應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于三個月租金的解約違約金。若被告擅自中途退出，原告除有權(quán)沒收保證金外，還有權(quán)要求被告支付相當(dāng)于三個月租金的違約金，同時被告還應(yīng)返還已享受的免租期租金。違約金不足以彌補原告損失的，原告仍可求償，損失范圍包括但不限于律師費、仲裁費、訴訟費等。合同還約定了其他內(nèi)容。
　　合同簽訂后，原告于2018年2月5日將系爭房屋交付被告。被告用于冷藏經(jīng)營。但被告未按約支付全部押金30萬元，僅支付原告押金12萬元及二樓辦公室租金27，375元。2018年4月25日原告發(fā)催款函給被告，要求被告支付租金及剩余押金。同年5月31日原告又發(fā)聯(lián)系函給被告，要求被告支付租金及剩余押金。被告于2018年6月4日收到原告的催款函后仍未支付租金。2018年7月31日被告發(fā)送給原告一份由被告單方面蓋章的“《倉庫租賃合同》終止協(xié)議”，要求單方面終止雙方簽訂的租賃合同。同日原告發(fā)給被告律師函，表示因被告單方面違約，雙方租賃合同即日起解除。被告于2018年8月2日收到該律師函。原告于2018年8月3日將系爭房屋收回。同年8月原告向本院起訴。
　　另查明，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為案外人上海沈蘇辦公用品有限公司。該公司于2014年將系爭房屋整體出租給原告至2029年，并同意原告有權(quán)將該房屋部分轉(zhuǎn)租被告。
　　再查：2018年7月31日被告發(fā)送給原告一份“《倉庫租賃合同》終止協(xié)議”中，明確被告已付原告押金為12萬元，辦公室租金為27，375元。
　　審理中，原告表示其已將滯納金標準從每日千分之五減為每日千分之一，另要求將租金滯納金從2018年8月3日起計算至被告實際支付之日止。被告則辯稱其支付的押金為10萬元，另2萬元為租金，辦公室租金為27，375元。
　　以上事實，有原、被告間簽訂的《冷庫租賃合同》，房地產(chǎn)權(quán)證，催款函、聯(lián)系函；《倉庫租賃合同》終止協(xié)議，律師函、發(fā)票及雙方當(dāng)事人庭審筆錄為證。事實清楚，證據(jù)充分。
　　本院認為，原、被告間簽訂的《冷庫租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，且不違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，該合同合法有效。雙方均應(yīng)切實履行。合同簽訂后，因被告一直未按約支付租金及押金，并且在合同履行期間，于2018年7月31日單方面向原告遞交“《冷庫租賃合同》終止協(xié)議”，要求終止合同。被告的行為顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，被告拖欠租金滿一個月的，原告有權(quán)終止租賃協(xié)議，并有權(quán)增收千分之五的滯納金?，F(xiàn)原告要求解除合同的訴請，符合合同的約定，本院予以支持。合同解除的時間以被告收到原告解除合同的律師函之日即2018年8月2日為準。合同解除后，尚未履行的，終止履行。同時被告還應(yīng)支付原告租金的滯納金至實際付清之日止。審理中，原告表示其已將滯納金從合同約定的每日千分之五減為每日千分之一，對此本院予以準許。由于原告已于2018年8月3日收回了系爭房屋，故原告要求被告支付截止2018年8月2日止的租金人民幣989，925元的訴請應(yīng)予支持。另外合同還約定了被告擅自中途退租的，應(yīng)當(dāng)支付對方三個月的租金作為違約金。故原告要求被告支付違約金的訴請應(yīng)予支持。違約金應(yīng)以三個月的租金為準即574，875元，原告主張的違約金數(shù)額有誤，本院予以糾正。合同還規(guī)定，被告擅自中途退租的應(yīng)返還原告已享受的免租期租金。故原告要求被告支付免租期租金151，200元的訴請符合合同約定，本院予以支持。對原告主張的律師費38，000元，因合同約定如被告違約，除支付三個月的租金作為違約金外，違約金不足以彌補原告損失的，原告仍可求償，損失范圍包括但不限于律師費、訴訟費等，故原告該項訴請可予支持。對被告辯稱其支付的押金為10萬元，另2萬元為租金及合同無效的辯稱意見，明顯與事實不符。故本院對此不予采信。因被告違約，按照合同約定原告可以沒收被告所付的保證金即押金。故在原告處的押金12萬元可歸原告所有。原告不再返還被告。
　　綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海冰某實業(yè)有限公司與被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司簽訂的《冷庫租賃合同》于2018年8月2日解除；
　　二、被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)給付原告上海冰某實業(yè)有限公司租金人民幣989，925元；
　　三、被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)給付原告上海冰某實業(yè)有限公司截止2018年8月2日的租金滯納金人民幣144，763元；并支付自2018年8月3日起至實際支付時止的滯納金(以989，925元為基數(shù)，按每日千分之一計算)；
　　四、被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)給付原告上海冰某實業(yè)有限公司違約金人民幣574，875元；
　　五、被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)給付原告上海冰某實業(yè)有限公司免租期租金人民幣151，200元；
　　六、被告青旅聯(lián)合冷鏈科技(北京)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)給付原告上海冰某實業(yè)有限公司律師費人民幣38，000元；
　　七、在原告上海冰某實業(yè)有限公司處的押金(保證金)人民幣12萬元歸原告上海冰某實業(yè)有限公司所有。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費23，430元，減半收取11，715元，保全申請費5，000元，均由被告負擔(dān)(被告負擔(dān)之款于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：張開紅

書記員：陳伊菡