原告：上海冬某某建筑裝飾有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：錢冬林，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：孟鋒，上海韓明志律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：朱苨苨，上海韓明志律師事務所律師。
　　被告：顧某某,男,xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省啟東市。
　　委托訴訟代理人：王鍇，上海申云律師事務所律師。
　　原告上海冬某某建筑裝飾有限公司訴被告顧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告上海冬某某建筑裝飾有限公司的委托訴訟代理人孟鋒、被告顧某某及其委托訴訟代理人王鍇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海冬某某建筑裝飾有限公司向本院提出變更后的訴訟請求：1、判令被告向原告支付2016年3月1日至2018年8月16日房屋使用費(以下幣種相同)226,350元(2016年3月1日至2018年2月28日129,150元，2018年3月1日至8月16日97,200元)；2、判令保證金5000元歸原告所有;3、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：原、被告于2015年2月9日簽訂《非居住房屋租賃合同》,約定原告將坐落于上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)滬南公路XXX號-12房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給被告從事五金經(jīng)營,建筑面積72平方米,租賃期限自2015年3月1日至2018年2月28日止,年租金60,000元,第二年年租金在第一年年租金的基礎上遞增5%,以后每年在遞增的基礎上再遞增5%,被告應于合同簽訂的當日支付12個月的房屋租金,以后每年按雙方約定提前15日支付租金,先付后用;被告應于合同簽訂當日付保證金5,000元,如違反本合同約定,原告可以使用或扣留全部或部分保證金。事實上,被告僅支付房屋租金至2016年2月28日,2016年3月1日起至2018年2月28日的租金未支付;租賃期滿,原告多次告知被告租賃關系已經(jīng)終止,要求歸還租賃房屋,并支付租金及房屋使用費,但被告拒不搬離,亦拒不支付租金及房屋使用費,一直占用使用租賃房屋至2018年8月16日。故原告訴至貴院,請求本院,請求支持原告訴請。
　　被告顧某某辯稱，第一，不同意支付房屋使用費。首先，原告曾同意免除被告租金。雖然只是一個協(xié)商過程，但被告認為原告所作免除租金的意思表示是真實的。其次，本案房屋租金已過時效，不應得到支持。最后，如果判令被告需支付租金，在合同期內按照合同標準支付，但合同期外根據(jù)合同8.1條約定的使用費標準過高，要求法院調整，應按照遞增5%標準計算，即2018年3月1日起按69,457.50元的年租金標準計算。第二，保證金5,000元應返還或抵扣使用費。被告多次催促原告收取租金和辦理營業(yè)執(zhí)照，原告沒有來收租金，后碰到拆遷的問題，被告不存在違約和拖欠租金的行為。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認。
　　原上海市浦東新區(qū)滬南公路XXX號11、12、13、14號全幢房屋的產(chǎn)權登記在南匯縣糧食局航頭糧食管理所名下。系爭房屋是被告在前述房屋土地上自行建造的，未取得建房許可證。
　　2015年1月9日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《非居住房屋租賃合同》，約定甲方將上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)滬南公路XXX號-12房屋出租給乙方使用，總建筑面積72平方米；乙方承租該房屋用于從事五金的合法經(jīng)營。租賃期自2015年3月1日至2018年2月28日，2015年1月4日至2月28日為免租期，2015年3月1日至2016年2月28日年租金為6萬元，第二年年租金在第一年租金的基礎上遞增5%，以后每年在遞增的基礎上再遞增5%，乙方應于合同簽訂的當日支付12個月的房屋租金，以后每年按雙方約定提前15日付租金，先付后用。租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期歸還，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應于租賃期滿前三個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后簽訂租賃合同。乙方在合同簽訂當日支付保證金5,000元，如果乙方違反本合同的規(guī)定，甲方可以使用或扣留全部或部分保證金。租賃期滿或提前終止后的當日，乙方需將該房屋按其正常使用后的狀態(tài)返還甲方并經(jīng)甲方驗收認可，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按每平方米6元向甲方支付房屋占用費。合同還對其他事項作出約定。
　　合同簽訂后，被告于2015年1月9日向原告支付2015年3月1日至2016年2月28日的使用費6萬元及押金5,000元。自2016年3月1日起被告未支付使用費，至2018年8月16日不再使用系爭房屋。2018年2月28日合同到期后，原、被告未續(xù)簽合同。
　　雙方有爭議的事實：原告是否曾同意免除被告使用費。
　　為證明自己的主張，原告提交了如下證據(jù)：
　　1、2019年3月7日上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)航東村村民委員會出具《情況說明》，證明滬南公路XXX號房屋位于該村域范圍內，該房屋為違法建筑，未曾享受過征收補償，該房屋的承租人拒不配合自行搬離，多次溝通無果的情況下該村于2018年8月16日強制拆除了滬南公路XXX號-12房屋。
　　被告對原告提供的證據(jù)1不予認可，系爭房屋確于2018年8月16日被拆除，但該情況說明未說明拆違還是拆遷，且只是村委會出具的。
　　為證明自己的主張，被告提交了如下證據(jù)：
　　1、原告為甲方、被告為乙方，內容為“經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲、乙所簽訂房屋租賃合同于2018年7月25日終止，甲方一次性給予乙方20萬元(款項待相關部門給予甲方后，甲方再一次性支付乙方)。備注：乙方應于2018年7月31日前搬離，合同內房租費全部免除，水電費于搬離前結清”的《合同》，落款時間為2018年7月25日，加蓋了原告的公章，被告未簽名。證明原告同意給付被告20萬元并免除合同期內的房租。
　　2、錄音。證明2018年7月25日原告法定代表人曾承諾免除被告的租金并補償20萬元。
　　3、被告與其他租戶共同向原告發(fā)出的《通知》、《申明》及郵寄、簽收憑證，證明2016年1月16日、2016年9月11日、2017年7月19日被告多次向原告工作人員發(fā)送通知及申明，要求原告盡快提供合法有效的權利憑證，已便于被告辦理營業(yè)執(zhí)照，但是原告一直推諉。
　　4、2018年2月2日原告與租戶劉賢明簽訂的《合同》，約定原告補償劉賢明18萬元并免除租賃期內的房租。
　　原告對被告提供的證據(jù)1、2的真實性均沒有異議，原告同意免除被告租金的前提是被告配合拆遷主動在2018年7月25日前搬離系爭房屋，然被告不同意補償金額，故被告未在合同上簽名，系爭房屋直至2018年8月16日被強遷，已屬逾期。錄音只能證明是雙方7月25日的協(xié)商過程，并非原告的承諾。對證據(jù)3表示沒有收到。系爭房屋是原告在原有產(chǎn)權房被拆遷后，另行搭建的違章建筑，故雙方簽訂的租賃合同應為無效，原告主張的是房屋使用費。合同并未約定原告有義務協(xié)助被告辦理營業(yè)執(zhí)照。對證據(jù)4的真實性沒有異議，認為與本案無關。
　　因被告未支付原告2016年3月1日起至2018年8月16日期間的房屋使用費，原告催討未果，以致引發(fā)本案訴訟。
　　以上事實，由原告提供的《非居住房屋租賃合同》、收據(jù)、情況說明，由被告提供的合同、房屋所有權證、申明及快遞單、錄音等證據(jù)材料及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，原、被告簽訂的《非居住房屋租賃合同》中所涉的系爭房屋無合法建造手續(xù)，故該合同應為無效，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，所發(fā)生的損失根據(jù)過錯承擔相應的責任。審理中，因雙方均表示沒有其他法律后果需在本案中處理，故本院僅對原告在本案中提起的訴訟請求予以處理。
　　第一，關于房屋使用費。首先，訴訟時效。被告認為租金已過訴訟時效，原告認為應適用民法總則關于3年時效的規(guī)定并未超過。經(jīng)查，合同約定應提前15日付年租，原告未提供向被告催討的依據(jù)。民法通則規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年。根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民法總則>若干問題的解釋》的規(guī)定，在2017年10月1日民法總則施行前民法通則規(guī)定的一年訴訟時效期間已經(jīng)屆滿，故2016年3月1日至2017年2月28日的使用費確已過訴訟時效，本院對該期間的費用不予支持。民法總則施行之日，訴訟時效未滿民法通則規(guī)定的一年，故2017年3月1日至2018年8月16日期間的使用費未過訴訟時效，本院應予支持。其次，免除租金。被告雖提供了原告蓋章的合同用于證明原告曾承諾同意免除合同期內的租金，然該合同給予被告免租、補償系被告應于2018年7月25日終止合同、7月31日前搬離房屋作為條件，且被告未在該合同上簽名，也未在限期內主動搬離，顯然與上述減免租金的條件不符合，雙方未就解約、搬離、免租、補償達成一致意見，故被告主張原告同意免除租金的意見，本院不予采納。再次，使用費的標準。對于房屋租賃合同無效的，使用費可以參照租金標準支付。2016年3月1日至2018年2月28日期間，原告要求按照約定在上一年年租金基礎上遞增5%的標準支付，尚屬合理，本院可予支持。至于2018年3月1日至2018年8月16日期間，原告要求按照合同約定的每日每平方米6元標準支付逾期返還房屋的使用費，而被告要求調整按照當年租金標準支付。鑒于本案所涉合同無效，故對逾期返還房屋的使用費標準的約定，本院不予采納，被告要求參照當年的租金標準支付使用費，尚屬合理，本院予以準許。
　　第二，關于保證金。被告自2016年1月起多次催促原告提供合法的產(chǎn)權憑證用于辦理營業(yè)執(zhí)照，原告均未能提供，故被告認為拖欠房屋使用費事出有因并不存在違約行為的意見，本院予以采納。原告要求扣留全部保證金的訴請，本院不予支持。庭審中，被告同意保證金抵扣未付的房屋使用費，本院予以準許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十六條，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條，《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第二條及第五條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法總則>若干問題的解釋》第二條、第三條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海冬某某建筑裝飾有限公司、被告顧某某于2015年1月9日簽訂的《非居住房屋租賃合同》無效；
　　二、被告顧某某于本判決生效之日起十日內支付原告上海冬某某建筑裝飾有限公司2017年3月1日至2018年8月16日期間的房屋使用費98,310元(其中2017年3月1日至2018年2月28日為66,150元,2018年3月1日至8月16日為32,160元)，被告顧某某已付保證金5,000元抵扣上述未付的使用費；
　　三、駁回原告上海冬某某建筑裝飾有限公司要求保證金歸原告所有的訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費3,793元，減半收取計1,896.50元，由被告顧某某負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：朱??敏

書記員：朱屹峰