原告：上海軍盛社區(qū)家園事務(wù)所，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：王鈞。所長。
　　委托代理人：趙玉琴，單位員工。
　　委托代理人：張遠征，上海新望聞達律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海市黃浦區(qū)總工會，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：屠奇敏，主席。
　　委托代理人：陳午雄、李剛，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海玖利物業(yè)管理有限公司，住所地上海市崇明縣長興鎮(zhèn)潘園公路XXX號XXX號樓XXX室(上海泰和經(jīng)濟發(fā)展區(qū))。
　　法定代表人：王崊懿，董事長。
　　委托代理人：趙玉琴，單位員工。
　　委托代理人：張遠征，上海新望聞達律師事務(wù)所律師。
　　原告上海軍盛社區(qū)家園事務(wù)所(以下簡稱軍盛事務(wù)所)訴被告上海市黃浦區(qū)總工會(以下簡稱黃浦區(qū)總工會)、第三人上海玖利物業(yè)管理有限公司(以下簡稱玖利物業(yè))物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年5月2日立案后，依法由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序，公開開庭進行了審理。原告軍盛事務(wù)所的委托代理人趙玉琴、張遠征，被告黃浦區(qū)總工會的委托代理人陳午雄、第三人玖利物業(yè)的委托代理人趙玉琴、張遠征到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告軍盛事務(wù)所向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付2015年11月至2017年12月所欠物業(yè)管理費633,967.60元；2、判令被告支付違約金1,009,472.76元。事實與理由：原告與上海市黃浦區(qū)瑞金新苑小區(qū)業(yè)主大會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。原告按照物業(yè)服務(wù)合同的第六條向業(yè)主或使用人按建筑面積收取物業(yè)管理費。高層住宅收費標(biāo)準(zhǔn)為：1.68元/月/平方米，非住宅收費標(biāo)準(zhǔn)為：5.04元/月/平方米。根據(jù)合同第九條約定，原告有權(quán)對逾期繳納物業(yè)管理費加收千分之五的違約金。被告是黃浦區(qū)徐家匯路XXX號房屋產(chǎn)權(quán)人，建筑面積為4,837.97平方米。被告自2015年11月至2017年12月未繳物業(yè)管理費，合計欠費26個月。每月應(yīng)繳付物業(yè)管理費為24,383.37元，共計應(yīng)繳付物業(yè)理服務(wù)費為633,967.60元，此項費用的違約金為1,009,472.76元。原告經(jīng)多次催繳無果,故訴至本院，要求判如所請。
　　被告黃浦區(qū)總工會辯稱，不同意原告的訴訟請求。原告不是適格主體，原告是受物業(yè)公司委托進行收費，是受托人，和物業(yè)公司屬于代理關(guān)系。物業(yè)管理費是基于物業(yè)公司的服務(wù)而產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來主張。原告起訴的程序也不對，應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會先催繳，仍不繳納才由物業(yè)公司起訴。物業(yè)費的計算方式也是錯誤的，原告進駐前被告曾與之前的物業(yè)管理公司發(fā)生物業(yè)糾紛，經(jīng)生效判決認定我方的面積為4,837.97平方米，按照每月每平方米1.69元繳納，我方認為現(xiàn)在仍應(yīng)當(dāng)按照這個標(biāo)準(zhǔn)計付物業(yè)管理費，我方也一直和物業(yè)公司協(xié)商付款，最后未能達成一致所以未支付。我方房屋屬于公益用房，登記為辦公。我方是自2015年11月開始未支付物業(yè)管理費，但是原告的合同期限僅到2016年3月31日，之后的物業(yè)管理費原告也無權(quán)主張?，F(xiàn)在小區(qū)的實際管理情況我方不清楚，我們的房屋和住宅是分開的，只有某些設(shè)備共用。在計費標(biāo)準(zhǔn)無法達成一致的情況下，原告主張滯納金不應(yīng)得到支持。即使要計算違約金，合同也已經(jīng)到期終止了，且違約金約定也過高，請求法院按照銀行利息調(diào)整。
　　第三人玖利物業(yè)述稱，同意原告的意見。
　　針對被告黃浦區(qū)總工會辯稱，原告軍盛事務(wù)所認為，我方訴狀計算面積有誤，應(yīng)當(dāng)為4,837.97平方米，計算標(biāo)準(zhǔn)我方堅持要求按照非住宅的標(biāo)準(zhǔn)計算。我方的收費主體資格在合同中是明確的。物業(yè)管理費不需要催繳的前置程序，合同約定并不違反法律規(guī)定。合同到期后小區(qū)由我方事實管理。合同對于違約金的約定是符合法律規(guī)定的，被告拒付物業(yè)管理費是沒有理由的，不能以之前的判決來對抗本案。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年12月16日，上海市黃浦區(qū)瑞金新苑小區(qū)業(yè)主委員會(委托方，甲方，以下簡稱瑞金新苑業(yè)委會)與案外人上海玖利物業(yè)管理有限公司(受托方，乙方)及軍盛事務(wù)所(財務(wù)監(jiān)管方，丙方)簽訂《物業(yè)托管服務(wù)合同》，約定，三方就甲方將瑞金新苑小區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理，乙方接受甲方委托為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)管理、以及甲、乙雙方將物業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)托丙方等相關(guān)事宜，訂立本合同。委托期限為2015年11月1日至2016年3月31日。丙方按以下約定，向業(yè)主和物業(yè)使用人按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，高層住宅物業(yè)每月每平方米1.68元，非住宅物業(yè)每月每平方米5.04元。物業(yè)服務(wù)費按季繳納。對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，逾期未繳納的丙方有權(quán)按逾期之日起按每日千分之五加收違約金。2018年10月29日，三方簽訂《補充協(xié)議》，載明，甲乙丙三方2015年12月16日簽訂的瑞金新苑物業(yè)托管服務(wù)合同期限是2015年11月1日至2016年3月31日止。本合同已到期未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。鑒于合同到期后都按照2015年12月16日所簽訂的合同履行的，故本合同期限將順延至新的物業(yè)服務(wù)合同簽訂為止。
　　黃浦區(qū)總工會系上海市徐家匯路XXX號102室、201室301室、401室房屋產(chǎn)權(quán)人，建筑面積共4,837.97平方米,屬社團法人，取得工會法人資格。系爭房屋實際使用人系上海市總工會黃浦區(qū)工人俱樂部(以下簡稱工人俱樂部)，屬事業(yè)單位法人，經(jīng)費來源是差額撥款，舉辦單位是黃浦區(qū)總工會。2015年11月至2017年12月期間，黃浦區(qū)總工會未支付物業(yè)管理服務(wù)費。
　　2017年12月20日，玖利物業(yè)向工人俱樂部發(fā)出《催繳通知》，催討2015年11月1日至2017年12月31日的物業(yè)管理費633,968元。同年12月25日，工人俱樂部向玖利物業(yè)發(fā)出《關(guān)于要求及時清繳物業(yè)管理費的函》，載明，關(guān)于貴公司到小區(qū)后的各期物業(yè)管理費，我單位與貴公司多次協(xié)商，但由于貴公司不同意而一直未能就徐家匯路XXX號房屋物業(yè)管理費繳納金額達成一致。我們支付的依據(jù)為2013年6月至2015年10月與瑞金新苑小區(qū)歷任物業(yè)管理公司就物業(yè)管理費訴訟法院判決和調(diào)解協(xié)議，按1.69元/月/平方米支付物業(yè)管理費用。而近日收到你單位催繳物業(yè)管理費的通知，物業(yè)管理費為5.04元/月/平米，相差甚遠。在此，請貴公司本著實事求是、公平合理的原則，盡快使雙方就物業(yè)管理費支付標(biāo)準(zhǔn)達成一致，以便我單位及時結(jié)清物業(yè)費用。
　　又查明，1996年9月28日，上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱申新公司)與原上海市盧灣區(qū)總工會(現(xiàn)黃浦區(qū)總工會，即本案被告)簽訂《協(xié)議書》，就開發(fā)徐家匯路XXX號地塊同時建造盧灣區(qū)工人俱樂部一事達成協(xié)議，申新公司同意徐家匯路XXX號地塊建造裙房中的約4,300平方米建筑面積為工人俱樂部用房，為便于今后使用和管理，主樓和俱樂部用房應(yīng)達到互不干擾的使用功能。
　　1996年10月3日，申新公司、上海申鵬置業(yè)有限公司(以下簡稱申鵬公司)、上海市盧灣區(qū)總工會向上海市盧灣區(qū)規(guī)劃土地管理局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于盧灣區(qū)徐家匯路XXX號項目選址意見書的申請報告》，申請對徐家匯路XXX號基地進行聯(lián)合開發(fā)，基地擬建商品住宅高層2幢，其中一幢設(shè)裙房四層，建筑面積約5,000平方米，其中4,000平方米作對外開放的工人俱樂部用房以及商場；本選址申請主要考慮工人俱樂部用房屬社會公益性建筑。1996年11月18日，上海市計劃委員會作出《關(guān)于在徐家匯路XXX號地塊建造商住綜合樓項目可行性研究報告的批復(fù)》，同意申新公司、申鵬公司、上海市盧灣區(qū)總工會在徐家匯路XXX號地塊建造商品住宅樓、商業(yè)裙房和工人俱樂部(建筑面積4,300平方米)。
　　1996年12月10日，原上海市盧灣區(qū)規(guī)劃土地管理局向申新公司、申鵬公司、上海市盧灣區(qū)總工會發(fā)出《盧灣區(qū)規(guī)劃土地管理局關(guān)于核發(fā)徐家匯路XXX號商住俱樂部工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》，同意就上述申報事項發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)工程名稱為“瑞金廣場、盧灣區(qū)工人俱樂部”，建筑面積29,009平方米，其中4,300平方米為工人俱樂部，1,080平方米為商業(yè)，23,629平方米為住宅。
　　1997年8月20日核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》[(1997)滬府土?xí)值?27號]中記載：“建設(shè)項目名稱：瑞金新苑、盧灣區(qū)工人俱樂部”。
　　1997年11月24日，上海市盧灣區(qū)總工會向原上海市盧灣區(qū)財政局申請工人俱樂部內(nèi)部裝修經(jīng)費。同年12月，原上海市盧灣區(qū)計劃經(jīng)濟委員會、原上海市盧灣區(qū)財政局給予區(qū)政府《盧灣區(qū)計劃經(jīng)濟委員會、盧灣區(qū)財政局關(guān)于盧灣區(qū)工人俱樂部遷建立項的報告》，該報告中指出鑒于區(qū)總工會及下屬事業(yè)單位是市財政核定的預(yù)算差補單位，建議工人俱樂部運轉(zhuǎn)走經(jīng)營開發(fā)道路，由區(qū)總工會尋找合作伙伴，區(qū)總工會向市總工會申請部分經(jīng)費，工人俱樂部從營業(yè)收入結(jié)余中自籌部分經(jīng)費，區(qū)財政給予適當(dāng)補貼。
　　1998年11月30日，原上海市盧灣區(qū)規(guī)劃土地管理局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其中記載：“瑞金新苑加層的建設(shè)單位為上海申新房地產(chǎn)、申鵬置業(yè)公司、盧總工會”。
　　申新公司、申鵬公司、上海市盧灣區(qū)總工會取得相關(guān)許可后對徐家匯路XXX號地塊進行開發(fā)建造，在房屋建設(shè)過程中，申新公司與上海市盧灣區(qū)總工會陸續(xù)簽訂四份補充協(xié)議，約定按工人俱樂部配32只車位申報，但車位產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸申新公司所有，申新公司向上海市盧灣區(qū)總工會提供免費車位1只和優(yōu)惠車位3只；裙房東側(cè)道路由上海市盧灣區(qū)總工會使用管理，須時時保證特種車輛進出暢通；西北角樓梯由被告使用管理，并由北面開門進出，樓梯出口的道路須時時保持暢通；上海市盧灣區(qū)總工會取得徐家匯路XXX號102室、201室、301室、401室共4,837.97平方米的裙房產(chǎn)權(quán)作為工人俱樂部用房，該面積包含裙房中1—4層的電梯和A樓梯所占的面積約100平方米，但上海市盧灣區(qū)總工會不擁有處置權(quán)，不使用也不向申新公司收取使用費。
　　2000年3月13日，工人俱樂部與申鵬公司簽訂《協(xié)議》,約定：雙方在尊重歷史，面對現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，就申鵬公司管理的上海市徐家匯路XXX號、XXX號、XXX號瑞金新苑住宅(建筑面積31732平方米)與工人俱樂部使用與管理的上海市徐家匯路XXX號(建筑面積4738平方米)相互間不可分割部分的管理達成如下協(xié)議，即：1、工人俱樂部在處置上海市徐家匯路XXX號涉及共用部位時需與申鵬公司協(xié)商解決,其他由工人俱樂部自行管理；2、上海市徐家匯路XXX號東側(cè)道路由工人俱樂部使用和管理，此范圍內(nèi)的治安、消防、清潔、綠化由被告工人俱樂部負責(zé)管理；3、工人俱樂部樓內(nèi)的消防及設(shè)施由工人俱樂部負責(zé)管理，申鵬公司部分由申鵬公司負責(zé)管理，共用部分的維修、檢測費等按雙方既定比例分?jǐn)偅?、對于申鵬公司負責(zé)的設(shè)備維修保養(yǎng)費、日常協(xié)調(diào)、垃圾清運管理費(一桶)、污水處理電費、東側(cè)道路照明電費,工人俱樂部每月支付申鵬公司1.500元(未含稅費)；共用設(shè)施設(shè)備的即時付費部分如消防報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)等修理、變頻泵及相關(guān)共用設(shè)施修理，除消防和變頻泵外俱樂部之設(shè)備、設(shè)備修理由工人俱樂部按照比例支付；協(xié)議有效期為2年，自簽訂之日起生效。
　　上海市黃浦區(qū)瑞金新苑業(yè)主委員會在2001年6月向原上海市盧灣區(qū)房屋土地管理局提交的《業(yè)主委員會成立登記申請表》記載徐家匯路XXX號工人俱樂部的王強明為業(yè)主委員會委員。2001年7月,原上海市盧灣區(qū)房屋土地管理局作出《關(guān)于同意設(shè)立上海市盧灣區(qū)瑞金新苑房屋業(yè)主管理委員會的批復(fù)》，同意設(shè)立瑞金新苑房屋業(yè)主管理委員會，住宅區(qū)域范圍為徐家匯路XXX號、368號、378號、388號。
　　2008年6月15日，工人俱樂部與申鵬公司再次簽訂《協(xié)議》，前三點約定內(nèi)容與2000年雙方簽訂的《協(xié)議》內(nèi)容基本相同，工人俱樂部付給申鵬公司的管理費變更為每月3,500元，申鵬公司負責(zé)工人俱樂部的污水處理及運行電費、配電間運行維護、消防泵運行維護、垃圾清運管理費(一桶)、東側(cè)道路照明電費，監(jiān)控、管理“火災(zāi)自動報警系統(tǒng)”及相關(guān)公共設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時通報并解決，維修保養(yǎng)被告工人俱樂部的供水設(shè)施(變頻水泵和變頻控制柜等)，發(fā)現(xiàn)問題及時通報并會同被告工人俱樂部解決，保證工人俱樂部正常用水，維修工人俱樂部及途徑工人俱樂部四樓頂?shù)南滤苈┧軆?nèi)接口滲水(小修小補)由申鵬公司解決。管外滲水由申鵬公司協(xié)調(diào)解決，即時付費部分仍按原約定比例承擔(dān)；協(xié)議有效期為1年，自簽訂之日起生效。
　　再查明，該小區(qū)原物業(yè)管理單位上海冶金物業(yè)管理有限公司和上海星吉物業(yè)管理有限公司曾分別就物業(yè)服務(wù)合同糾紛起訴黃浦區(qū)總工會[案號：(2014)黃浦民四(民)初字第1254號、(2014)黃浦民四(民)初字第1800號]，黃浦法院均判決黃浦區(qū)總工會按照每月每平方米建筑面積1.69元向上述二公司支付所欠物業(yè)服務(wù)費。審理中，軍盛事務(wù)所、黃浦區(qū)總工會及玖利公司亦表示，對系爭房屋的物業(yè)管理情況與原來大致相同，工人俱樂部使用的徐家匯路XXX號房屋與瑞金新苑小區(qū)住宅分門進出，大樓電梯在大樓的二至四層不停；大樓的消防設(shè)施、總水泵與工人俱樂部共用。工人俱樂部裙房門前玖利物業(yè)未設(shè)置保安人員，裙房使用部位門前及旁邊通向小區(qū)內(nèi)部的通道的綠化、停車由黃浦區(qū)總工會自行管理。軍盛事務(wù)所及玖利物業(yè)表示，黃浦區(qū)總工會應(yīng)該將保安、保潔、停車的管理工作移交給玖利物業(yè)，但黃浦區(qū)總工會一直拒絕移交。系爭房屋外部的保安、保潔我方未派專人，但是有人巡視。黃浦區(qū)總工會表示，房屋內(nèi)外的保安保潔我方都有專人管理的，玖利物業(yè)是否派人巡視我方不清楚。按照歷史狀況一直是這樣管理的，歷屆的物業(yè)公司也都是如此，玖利物業(yè)無權(quán)要求我方移交。
　　本院認為：軍盛事務(wù)所、玖利物業(yè)與瑞金新苑業(yè)委會簽訂的《物業(yè)托管服務(wù)合同》與《補充協(xié)議》均合法有效，具有法律約束力，合同明確約定物業(yè)管理費的收費主體為軍盛事務(wù)所。黃浦區(qū)總工會作為瑞金新苑小區(qū)的業(yè)主，理應(yīng)向軍盛事務(wù)所支付相應(yīng)的物業(yè)管理費。盡管《物業(yè)托管服務(wù)合同》中約定非住宅物業(yè)的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積5.04元，但物業(yè)管理費的實際確定仍應(yīng)結(jié)合物業(yè)的具體性質(zhì)、物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的具體情況等因素合理確定?？紤]到“主樓與俱樂部用房互不干擾”的使用功能、黃浦區(qū)總工會長期以來自行管理系爭房屋的歷史與現(xiàn)實、消防設(shè)施和水泵等共用的狀況、玖利物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的情況等因素，本院對黃浦區(qū)總工會應(yīng)支付的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)酌情確定為每月每平方米建筑面積1.69元。因雙方一直無法就物業(yè)管理費的支付標(biāo)準(zhǔn)達成一致，黃浦區(qū)總工會未支付所欠物業(yè)管理費，并積極與玖利物業(yè)進行溝通，故軍盛事務(wù)所要求黃浦區(qū)總工會支付滯納金的訴請，本院難以支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海市黃浦區(qū)總工會應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告上海軍盛社區(qū)家園事務(wù)所2015年11月至2017年12月物業(yè)管理費212,580.42元；
　　二、對原告上海軍盛社區(qū)家園事務(wù)所的其余訴訟請求，不予支持。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費24,048.18元，由原告上海軍盛社區(qū)家園事務(wù)所負擔(dān)16,032.12元，由被告上海市黃浦區(qū)總工會負擔(dān)8,016.06元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：郭??瑛

書記員：曹北霖