原告(反訴被告)：上海興力達建筑裝飾材料有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：楊欽宇，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳博文，上海德禾翰通律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：蔣春，上海德禾翰通律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海朝然門窗裝飾工程有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：王帥，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：丁培培，江蘇舜點律師事務所律師。
　　原告上海興力達建筑裝飾材料有限公司(以下簡稱興力達公司)與被告上海朝然門窗裝飾工程有限公司(以下簡稱朝然公司)租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月4日受理后，本院依法適用簡易程序，于2018年7月19日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人陳博文、原告原委托訴訟代理人王京、被告法定代表人王帥到庭參加訴訟。之后，朝陽公司向本院提出反訴。本院于2018年8月20日再次公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人陳博文、蔣春、被告訴訟代理人丁培培到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　興力達公司向本院提出如下訴訟請求：
　　1、判令解除雙方之間關于柜位編號B3-010的租賃關系，解除時間為訴狀副本送達之日2018年6月4日；
　　2、判令朝然公司支付拖欠的2017年8月9日至2018年10月8日、2017年10月9日至2018年2月8日、2018年2月9日至2018年5月8日總共272天，租金167,579.20元，電費697.50元、POS費36元，合計168,312.70元；
　　3、判令朝然公司支付自2017年8月9日至2018年2月8日租金、電費、POS費合計113,479.8元自2017年12月26日起至判決生效之日至的逾期付款違約金，暫計3,117.74元；2018年2月9日至2018年5月8日租金54,832.9元自2018年2月9日起自判決生效日止的逾期付款違約金，暫計1,506.48元；按中國銀行同期貸款年利率4.6%，暫計至2018年8月1日，上述付款違約金合計4,624.22元；
　　4、判令朝然公司支付自2018年5月8日起至朝然公司將遺留物品搬離之日的保管費，暫計7,139.75元，按每平方米3.05元每日，共27.54平方米，暫計至2018年8月1日。
　　事實理由：2017年3月16日，興力達公司就朝然公司承租位于本市徐匯區(qū)凱旋路XXX號興力達國際裝飾城柜位編號B3-010事宜簽署《上海興力達建筑裝飾材料有限公司協(xié)力廠商資料表》。雙方約定如下：1、合作期限為2017年5月9日至2019年5月8日；2、柜位編號為B3-010；3、面積為81m*1.25m=101㎡；4、單價6.10元，租金總額為年224,876.50元；6、付款方式為季付。從2017年8月9日起，朝然公司未支付租金。我公司多次催討未果。我司于2017年11月底將B3-010柜位停電。2017年12月19日，我司向朝然公司發(fā)送了律師函，要求朝然公司2017年12月25日之前向興力達公司支付第二、第三季度的房租、電費、POS費的律師函。2018年3月27日，我司再次向朝然公司發(fā)送律師函，要求解除租賃關系并支付欠款和逾期付款違約金。
　　2018年5月8日，朝然公司派人拆卸租賃柜位內(nèi)物品后打包堆放在裝飾城的走廊、電梯間和地下倉庫。占用我們商場的空間。故應當支付自2018年5月8日起至其將遺留物品搬離之日的保管費，按每平方米3.05元每日，共27.54平方米。
　　截至興力達公司起訴之日，朝然公司仍未支付上述欠款及逾期付款違約金。朝然公司拖欠房租、電費、POS費，未履行合同義務的行為，破壞了雙方繼續(xù)合作的基礎。根據(jù)合同法相關規(guī)定，興力達公司有權解除雙方的租賃關系，并要求朝然公司支付欠款及承擔違約責任。
　　朝然公司辯稱：2017年3月16日，朝然公司向興力達公司繳納2萬元裝修保證金后，進駐凱旋路XXX號興力達國際裝飾城B3-010柜位。2017年8月8日至2017年11月底停電之前的租金確實未付。因為我司供應鏈緊張，想申請延期支付。但興力達公司沒有同意。2017年11月底，興力達公司在未通知我司的情況下，把我租賃柜位的電停掉了。導致我司不能經(jīng)營。故對停電之后的租金不同意支付。POS費不認可。電費由法院審核。
　　興力達公司在未經(jīng)朝然公司同意的情況下，強制拆除朝然公司場地裝修?？哿舫还旧唐?，不讓朝然公司搬走。興力達公司將扣留的商品存放在其公共區(qū)域，并非對外出租獲益的空間。故不存在所謂保管費。
　　興力達公司作為合同相對方，即便其向朝然公司討要租金未果而需采取救濟措施，也應當將損害減少到最小的程度。其在停電之前應當書面告知朝然公司，讓朝然公司做好相應的準備，使損失最小化。而興力達公司在采取停電措施前沒有任何通知。朝然公司租賃的柜臺是用于門窗裝飾展示，客戶必須到其展廳參觀，對所要定制的門窗裝飾有直觀印象后才可能與朝然公司簽訂訂購合同。但興力達公司的停電行為，使客戶不能進場進行實地體驗，造成朝然公司經(jīng)營不能，給朝然公司造成損失，應承擔賠償責任。
　　審理中，朝然公司提起反訴，反訴請求如下：
　　1、判令興力達公司退還裝修質(zhì)量保證金20,000元及利息(以2萬元為基數(shù)，按年利率6%自2017年3月17日起算至原告實際給付之日)；2、判令興力達公司返還扣留物品；3、判令興力達公司賠償裝修損失10萬元；4、判令興力達公司賠償營業(yè)損失20萬元。
　　針對反訴，興力達公司辯稱：
　　1、2萬元保證金分為履約保證金1萬元、質(zhì)量保證金1萬元。履約保證金1萬元應抵扣2017年5月9日-2017年8月8日的欠付的租金。質(zhì)量保證金待與消費者糾紛解決完畢后無息返還。
　　2、我方于2018年7月30日向朝然公司送達了要求其搬離遺留物品的公函，但朝然公司不予配合，并非我方不返還。
　　3、朝然公司對柜位的裝修并未形成附著，且是其自行派專人進行拆卸，我方?jīng)]有進行拆卸，不存在對其裝修損失的賠償。本次訴訟糾紛是朝然公司逾期不支付租金，且經(jīng)過催告，仍不支付租金引起的，即使存在裝修損失，應其自行承擔。
　　4、朝然公司不存在營業(yè)損失。即使存在也因其不支付租金而停電，過錯也在朝然公司，與我方無關。
　　經(jīng)審理查明，本院認定事實如下：
　　2017年3月16日，朝然公司在《興力達建筑裝飾材料有限公司協(xié)力廠商資料表》上蓋章，確認內(nèi)容為：合作期限2017年5月9日至2019年5月8日，柜位編號B3-010，租金總額224,876.50元/年。季付。履約保證金1萬元、質(zhì)量保證金1萬元。起租時間為2017年5月9日。備注：本表及正式合同的主要條款已經(jīng)我方確認。正式合同簽訂前該表具有與合同同等的法律效力。
　　同日，朝然公司法定代表人王帥向興力達公司通過POS機付款2萬元。
　　興力達公司與朝然公司未簽訂書面《柜位租賃合同》。
　　2017年7月31日，朝然公司向興力達公司通過POS機支付租金46,219元。
　　之后朝然公司未向興力達公司支付租金。2017年11月底，興力達公司對朝然公司租賃的編號B3-010柜位采取停電措施。
　　2017年12月20日，興力達公司向朝然公司法人王帥發(fā)送彩信。內(nèi)容主要為：……貴司應支付：租賃期第二、三季度租金：112,438元、電費697.50元、POS費36元，以上費用總計113,171.50元。請貴司于17年12月25日前以上費用交至我司財務……并將上述通知張貼于B3-010的柜位門上。
　　2017年3月23日，興力達公司發(fā)送律師函給朝然公司，要求朝然公司收到律師函后三日內(nèi)支付租賃期第二、三季度租金：112,438元、電費697.50元、POS費36元，以上費用總計113,171.50元。
　　2017年3月27日，興力達公司再次向朝然公司發(fā)送律師函。要求1、解除興力達公司與朝然公司關于柜位編號B3-010的柜位租賃關系；2、立即向興力達公司支付租賃期第二、三季度租金：112,438元、電費697.50元、POS費36元，以上費用總計113,171.50元；3、立即向興力達公司支付逾期付款違約金1301.47元……
　　2018年5月8日，朝然公司派人將B3-010柜位中的商品拆卸并打包。由于雙方存在租金糾紛未解決，故部分打包商品被滯留在國際裝飾城。主要堆放在走廊、電梯間和地下倉庫。
　　庭審中，本院要求雙方對遺留在興力達國際裝飾城的物品進行清點。2018年8月28日，興力達公司與朝然公司共同對遺留在國際裝飾城的現(xiàn)場物品進行了清點，并制作了物品清單。同日，清單中的物品由朝然公司委托人全部運走。
　　再查明，上海裕都物業(yè)管理有限公司在2017年11月6日、12月5日向柜位B3-010朝然公司發(fā)送電費繳款通知書，2017年10月電費330.90元、11月電費366.50元。
　　2018年7月，上海裕都物業(yè)管理有限公司出具《情況說明》：自2002年12月起至今，我司是興力達國際裝飾家具城的物業(yè)管理公司，按月向入駐的商家抄表計算電費。發(fā)送《電費繳款通知書》，并委托興力達公司代為收取電費。柜位B3-010的商家朝然公司欠繳2017年10月電費330.90元、11月電費366.50元，共計697.40元。2017年11月，我司委托興力達公司處理該商家拖欠的2017年10月電費和逾期付款違約金事宜。2017年12月，我司委托興力達公司將該商家拖欠的2017年11月電費和逾期違約金一并處理。2018年5月，得知興力達公司要通過訴訟向朝然公司追討租金后，我司委托興力達公司在向該商家催繳租金的同時將電費的問題一并處理。
　　上述事實，有當事人陳述、《興力達建筑裝飾材料有限公司協(xié)力廠商資料表》、POS單、手機彩信、律師函、律師函張貼照片、寄送憑證、商品堆放照片、手機短信、電費繳款通知、物業(yè)情況說明等證據(jù)證明。
　　此外，興力達公司提供2018年8月28日現(xiàn)場物品搬離清單。對此朝然公司無異議，但表示朝然公司被迫搬離時遺留的物品遠遠多于該清單中的物品，要求就短少的物品進行賠償。
　　本院認為，雖朝然公司與興力達公司沒有簽訂書面的《柜位租賃合同》，但根據(jù)朝然公司蓋章確認的《興力達建筑裝飾材料有限公司協(xié)力廠商資料表》的內(nèi)容，本院認為，朝然公司與興力達公司之間構(gòu)成租賃合同關系。
　　一、關于本訴：
　　1、按雙方約定，柜位租金按季支付，朝然公司在支付租期內(nèi)第一季租金后，就未再支付租金，在興力達公司多次催討的情況下，仍不支付，已構(gòu)成根本違約。興力達公司要求解除雙方租賃關系，于法有據(jù)，本院予以支持。因朝然公司于2018年5月8日撤離柜位，故本院確認雙方租賃關系于2018年5月8日解除。
　　2、關于租金。朝然公司自2017年8月9日拖欠租金，故其應當支付2017年8月9日之后的租金。雖朝然公司未付租金構(gòu)成違約，但興力達公司在2017年11月底對其柜位采取停電行為，也實屬不當。因停電后的柜位，不是正常狀態(tài)出租的柜位，故興力達公司要求朝然公司在停電后按正常租金支付柜位租賃費，無合同和法律依據(jù)?；诔还具`約在先，故停電后至朝然公司搬離期間，朝然公司仍應向興力達公司支付柜位占用費。該占用費金額，本院依據(jù)案情酌情按租金的70%處理。綜上，朝然公司應當支付2017年8月9日至2017年11月30日的租金(按每年224,876.50元，即每日616.10元計算，114天，共計70,235.4元)，以及2017年12月1日至2018年5月8日柜位占用費(按每日616.10元的70%計算,159天，共計68,571.93元)。
　　3、關于電費。2017年10月、11月產(chǎn)生電費697.50元。在朝然公司沒有其他相反的證據(jù)的情況下，本院對興力達公司該項主張予以支持。
　　4、關于逾期違約金。對于2017年8月9日至2017年11月30日的租金，以及2017年10月、11月產(chǎn)生電費，朝然公司應當支付逾期違約金。興力達公司主張自2017年12月26日起算，并無不當。至于2017年11月30日至2018年5月8日期間產(chǎn)生的是柜位占用費，而非租金，故興力達公司主張該部分逾期違約金，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　5、關于興力達公司主張POS費，無合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　6、關于興力達公司主張的保管費，因無合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　二、關于朝然公司反訴請求。
　　1、《興力達建筑裝飾材料有限公司協(xié)力廠商資料表》已經(jīng)明確朝然公司交付的2萬元為履約保證金1萬元、質(zhì)量保證金1萬元。關于履約保證金1萬元，雖興力達公司要求在租金中進行抵扣，但由于朝然公司已提出反訴要求返還，故對該反訴請求本院予以支持。雙方可在實際履行中自行進行抵扣。至于興力達公司稱質(zhì)量保證金待與消費者糾紛解決完畢后無息返還。但由于興力達公司沒有提供證據(jù)證明，本院無法采信。興力達公司應當返還質(zhì)量保證金1萬元。由于朝然公司根本違約，故其要求興力達公司支付利息損失，本院不予支持。
　　2、關于返還扣留物品。因2018年8月28日，朝然公司已將遺留在興力達公司處的物品全部搬離，雙方予以確認。故該訴請已無事實依據(jù)。至于朝然公司稱其被迫搬離時遺留的物品遠遠多于清單中的物品，要求就短少的物品進行賠償。但因朝然公司沒有任何證據(jù)證明，本院不予采信。
　　3、關于朝然公司要求興力達公司賠償裝修損失10萬元、以及賠償營業(yè)損失20萬元。本院認為，朝然公司自2017年8月起，不再支付租金，經(jīng)興力達公司多次催要，仍未支付，朝然公司構(gòu)成根本違約。朝然公司要求興力達公司賠償，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，朝然公司應當支付興力達公司租金70,235.40元、電費697.50元以及上述費用的逾期付款違約金、占用費68,571.93元。興力達公司應當返還朝然公司履約保證金10,000元、質(zhì)量保證金10,000元。
　　依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認上海興力達建筑裝飾材料有限公司與上海朝然門窗裝飾工程有限公司租賃關系于2018年5月8日解除；
　　二、上海朝然門窗裝飾工程有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)支付上海興力達建筑裝飾材料有限公司租金70,235.40元；
　　三、上海朝然門窗裝飾工程有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)支付上海興力達建筑裝飾材料有限公司逾期違約金，以70,235.40元為基數(shù)，按銀行同期貸款利率，自2017年12月26日起計算至實際支付之日止；
　　四、上海朝然門窗裝飾工程有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)支付上海興力達建筑裝飾材料有限公司電費697.50元，以及逾期付款違約金，以697.50元為基數(shù)，自2017年12月26日起計算至實際支付之日止；
　　五、上海朝然門窗裝飾工程有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)支付上海興力達建筑裝飾材料有限公司占用費68,571.93元；
　　六、駁回上海興力達建筑裝飾材料有限公司其余訴訟請求；
　　七、上海興力達建筑裝飾材料有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)返還上海朝然門窗裝飾工程有限公司履約保證金10,000元、質(zhì)量保證金10,000元；
　　八、駁回上海朝然門窗裝飾工程有限公司其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件本訴受理費減半收取計1,951元，由上海朝然門窗裝飾工程有限公司負擔1,545.05元、上海興力達建筑裝飾材料有限公司負擔405.95元；反訴受理費3,050元，由上海朝然門窗裝飾工程有限公司負擔2,900元，上海興力達建筑裝飾材料有限公司負擔150元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：王??嶸

書記員：李??倩