原告：上海佳通超細(xì)化纖有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：吳慶榮(NGHINGWING)，董事長。
　　委托訴訟代理人：錢卿君，上海市嘉華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：汪淵明，上海市嘉華律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海浩多實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：蔡麗華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：邱春雨，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司訴被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月9日立案后，依法適用簡易程序于2019年9月24日進(jìn)行公開開庭審理。原告的委托訴訟代理人錢卿君、汪淵明以及被告的委托訴訟代理人邱春雨到庭參加訴訟。審理中，原、被告均同意本案的簡易程序?qū)徖砥谙扪娱L至六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司向本院提出訴訟請求：1、被告向原告支付自2016年9月1日起至2018年11月30日止的租金人民幣(幣種下同)2,906,250元；2、被告向原告支付自2018年12月1日起至2019年6月6日止的房屋占有使用費(fèi)1,472,500元；3、被告向原告支付2018年10月至2018年12月的水電費(fèi)共計(jì)12,505.59元；4、被告賠償原告自2016年8月31日起至被告實(shí)際給付前述第1、2項(xiàng)訴請所確定之金額之日止的利息損失(以4,378,750元為基數(shù)、按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算)。
　　事實(shí)和理由：原、被告于2015年11月20日簽?zāi)沉恕稄S房租賃合同》，約定由被告向原告承租位于上海市閔行區(qū)北松公路XXX號廠區(qū)內(nèi)的廠房、成品庫、技術(shù)大樓、車庫等房屋(以下簡稱涉案房屋)，年租金標(biāo)準(zhǔn)為2,325,000元，付三押一，被告應(yīng)于每季度結(jié)束前10天內(nèi)支付下季度的租金；租賃期間，被告使用的水、電費(fèi)按實(shí)按月支付；租賃期限屆滿后，如被告逾期返還租賃房屋的，應(yīng)按照約定租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍支付房屋占有使用費(fèi)。2016年6月16日，涉案房屋所在廠區(qū)的東側(cè)圍墻因環(huán)境整治原因被封砌，影響了被告的經(jīng)營活動。原、被告協(xié)商一致簽?zāi)场稄S房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，將年租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1,425,000元。《廠房租賃合同》及《廠房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》簽?zāi)澈?，原告積極履行了出租人的各項(xiàng)義務(wù)。但被告自2016年8月起便未再按照約定及時(shí)支付租金，其中2016年9月1日至2016年11月30日期間的租金尚有56,250元未支付，2016年12月1日至2018年11月30日期間的租金均未支付?！稄S房租賃合同》及《廠房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》于2018年11月30日到期后，被告未能按照約定向原告返還涉案房屋。后經(jīng)原告多次催促，被告于2019年6月6日撤走了門衛(wèi)，原告于當(dāng)日收回了涉案房屋。但被告至今未能支付租賃期限屆滿后因逾期返還涉案房屋期間產(chǎn)生的房屋占有使用費(fèi)。原告認(rèn)為，被告無理由拒絕支付租金且逾期返還涉案房屋的行為嚴(yán)重違反了雙方合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，被告已付的押金190,000元應(yīng)由原告予以沒收。故原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，訴至法院，提出前述訴請。
　　被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司辯稱，1、2016年9月1日至2016年11月30日期間確實(shí)有56,250元的租金未支付，當(dāng)時(shí)可能由于被告資金緊張導(dǎo)致未支付，故被告同意支付該期間的租金。2、至于2016年12月1日起的租金，被告認(rèn)為，首先，2017年3月31日，原告的負(fù)責(zé)人沈偉家明確表示2016年12月1日以后的租金免收，故不存在繼續(xù)支付租金的情形。原告單方拒絕認(rèn)可沈偉家的承諾，是否定口頭協(xié)議的行為，也是違約行為，被告不予認(rèn)可。其次，涉案租賃合同在履行過程中于2016年底出現(xiàn)政府拆遷的情況，致使雙方喪失繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，屬于重大情事變更。被告于2016年12月1日起積極配合原告及政府拆遷，履行騰退房屋的義務(wù)。被告原承租兩塊區(qū)域，包括9,800平方米廠房(指向?yàn)樯姘缸赓U合同中北松公路XXX號廠區(qū)內(nèi)一棟6層樓廠房)以及3,860平方米廠房(指向?yàn)樯姘缸赓U合同中二期成品三號庫、技術(shù)大樓及二期車庫)。為積極配合原告及政府拆遷，履行騰退房屋的義務(wù)，被告分別與承租人管成付及安圖公司簽?zāi)辰獬齾f(xié)議，于2017年2月28日騰退了3,860平方米的廠房，2017年2月28日之后口頭通知了原告要求原告確認(rèn)且接受該騰退的房屋，但原告始終未給予正面的回復(fù)。另一塊9,800平方米的廠房也陸續(xù)騰退，2017年3月31日僅剩10幾家公司占用9,800平方米中的2,500平方米。2018年12月25日，被告將最后6家騰退，清場完畢，該6家承租人也僅使用其中的1,710平方米。2017年3月31日，被告已經(jīng)口頭告知原告只有10幾家占地2,500平方米，被告會盡快清理，也要求原告接收剩余7,500平方米房屋，但原告也未給予回復(fù)。待全部騰退后，原告就起訴被告了。故原告要求被告對于已經(jīng)騰退的房屋繼續(xù)支付租金是主觀惡意擴(kuò)大了被告的損失。3、涉及拆遷賠償?shù)膯栴}，馬橋拆遷辦認(rèn)可其中由被告裝修的部分并表示會對被告進(jìn)行賠償，但要原告去談。4、對于訴請3水電費(fèi)，被告同意支付，金額也無異議。5、合同未約定利息損失，也無法律規(guī)定，且被告沒有違約，系由于客觀原因?qū)е码p方之間的合同基礎(chǔ)喪失。6、就被告已付押金，望法院在本案中一并處理。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2012年7月26日，原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司與被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司就原告承租位于北松公路XXX號廠區(qū)內(nèi)的一幢6層樓廠房約9,800平方米(除一樓動平衡間)，二期成品3#庫、技術(shù)大樓、二期車庫(約3,860平方米)之事宜簽訂《廠房租賃合同》，約定租期為三年。后被告向原告交付了涉案房屋。原告依約向被告支付了押金190,000元。前述合同約定之租期屆滿后，2015年11月20日，原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司(出租單位，甲方)與被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司(承租單位，乙方)續(xù)簽《廠房租賃合同》。主要約定內(nèi)容如下，一、租賃廠房面積和租賃用途，1、甲方位于北松公路XXX號廠區(qū)內(nèi)的一幢6層樓廠房約9,800平方米(除一樓動平衡間)，二期成品3#庫、技術(shù)大樓、二期車庫(約3,860平方米)租賃給乙方。并將區(qū)域內(nèi)原男、女浴室、西大門門衛(wèi)間免費(fèi)供乙方使用。2、乙方向甲方租賃的廠房限于經(jīng)營“倉儲、物流和小型加工業(yè)”等。嚴(yán)禁經(jīng)營有毒有害、易燃、易爆化學(xué)品、氧化劑和有機(jī)過氧化物等有害液、固體。一經(jīng)查實(shí)，責(zé)任自負(fù)。二、租賃期限，1、租賃期限以三年(即2015年12月1日至2018年11月30日)。只要乙方需要直至到動遷，甲方優(yōu)先滿足乙方續(xù)簽。2、三年期限屆滿，乙方需要續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)在合同有效期屆滿前30天書面向甲方提出續(xù)租要求。屆時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同。三、租賃金額交納期限及結(jié)算方式，1、由于房屋層次、樓層、面積不等，租金經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，全年租金共計(jì)2,325,000元。2、租金付款實(shí)行付三押一的方式和遵循先付后用的原則，付款方法按季度按時(shí)交納，具體以每季度最后一個(gè)月底前10天內(nèi)交納下季度租金。3、本合同簽訂蓋章生效后7天內(nèi)乙方應(yīng)即付押金193,750元。4、租賃期間，乙方所使用的水電費(fèi)按實(shí)按月支付(每月5日之前)，并由甲方安裝水電表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按上海市水電費(fèi)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。五、違約責(zé)任，1、乙方在租賃期限內(nèi)如拖欠租金、水電費(fèi)，除應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，還須支付按銀行同期利率的一倍違約金。2、乙方拖欠租金、水電費(fèi)時(shí)間達(dá)30天以上，甲方有權(quán)將采取切斷水、電源并可單方面解除租賃合同。3、本合同提前終止、解除或有效期屆滿，甲乙雙方未達(dá)成續(xù)租協(xié)議的，乙方應(yīng)于終止、解除之日或租賃期屆滿之日遷離所有租賃物，并按原房屋結(jié)構(gòu)按期返還甲方，如乙方逾期歸還所租賃的廠房，須按本合同規(guī)定租金的兩倍計(jì)付租金。六、免責(zé)條款，1、乙方向甲方租賃的廠房如因當(dāng)?shù)卣鞯貏舆w，乙方不得以任何借口，應(yīng)當(dāng)無條件服從。2、廠房租賃動遷所得的政府賠償款按誰投資誰得益的原則，甲方不承擔(dān)因政府動遷而造成乙方的經(jīng)濟(jì)損失，但是，應(yīng)當(dāng)配合乙方會同政府洽商動遷賠償事宜。
　　2012年9月25日，原告(甲方)與被告(乙方)又簽訂《關(guān)于租賃廠房移交使用簽證》，約定因考慮到乙方向甲方提出有關(guān)紡絲大樓土建維修事項(xiàng)，甲方同意乙方免租期由9月15日改為10月1日起始的意見。故經(jīng)協(xié)商一致，乙方租賃甲方的廠房從2012年10月1日移交給乙方使用，按照廠房租賃合同的規(guī)定，乙方免租期為60天，按此計(jì)算，乙方租賃甲方租費(fèi)從2012年12月1日開始計(jì)算。
　　后因涉案房屋所屬區(qū)域列入馬橋鎮(zhèn)拆除違章建筑和環(huán)境整治的重點(diǎn)區(qū)域，馬橋鎮(zhèn)人民政府將涉案房屋東側(cè)圍墻封砌，影響了被告的經(jīng)營活動，故2016年6月16日，原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司(出租單位，甲方)與被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司(承租單位，乙方)簽訂《廠房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定由于乙方經(jīng)營運(yùn)輸車輛原在甲方東側(cè)敞開式通道出入，現(xiàn)改為甲方公司南大門出入，一定程度影響了乙方車輛的正常出入和經(jīng)營業(yè)務(wù)，故甲、乙雙方商定從2016年3月1日起，乙方每年應(yīng)繳甲方租賃金額由原合同約定的2,325,000元減為1,425,000元；乙方應(yīng)于2016年6月20日之前付清目前尚未支付的租金712,500元；2016年9月1日起的租金仍按原合同第三條第2款規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)本補(bǔ)充協(xié)議，從2016年3月1日起乙方每季度應(yīng)向甲方繳納租賃費(fèi)356,250元；甲方區(qū)域如遇政府或相關(guān)單位征地動遷，甲、乙雙方仍按原合同條款執(zhí)行。
　　租賃期內(nèi)，因原告收到落款人為上海元景投資管理有限公司、落款日期為2015年12月30日的《關(guān)于實(shí)施閔行新城MHC10802單元地塊內(nèi)企業(yè)搬遷補(bǔ)償?shù)暮贰驹摵涊d根據(jù)滬府規(guī)(2011)71號文的批復(fù)，原告廠區(qū)已列入閔行新城MHC10802單元地塊建設(shè)范圍，目前地塊的開發(fā)建設(shè)正由上海元景投資管理有限公司逐步推進(jìn)。為項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)建設(shè)要求，該地塊內(nèi)所涉企業(yè)的搬遷工作需在兩年之內(nèi)完成。目前，相關(guān)企業(yè)的協(xié)商搬遷補(bǔ)償工作，其公司已委托上海市閔行第一房屋征收事務(wù)所有限公司實(shí)施，具體工作由實(shí)施單位與相關(guān)企業(yè)接洽協(xié)商，望原告予以積極配合。】以及落款人為馬橋鎮(zhèn)動遷管理辦公室、落款日期為2016年3月14日的《關(guān)于閔行新城MHC10802單元地塊內(nèi)企業(yè)搬遷補(bǔ)償順序及時(shí)點(diǎn)安排的函》【該函記載根據(jù)閔行新城MHC10802單元地塊建設(shè)進(jìn)程，及原告同搬遷補(bǔ)償工作實(shí)施單位溝通情況，綜合原告的實(shí)際情況，經(jīng)協(xié)商，現(xiàn)對原告搬遷補(bǔ)償工作做如下時(shí)點(diǎn)安排：一、2016年3月完成評估公司的選擇與確定。二、2016年4月完成現(xiàn)場評估并完成估價(jià)結(jié)果的復(fù)核與確認(rèn)，并出具評估報(bào)告。三、2016年5月確定企業(yè)搬遷時(shí)點(diǎn)，并根據(jù)評估報(bào)告及停業(yè)停產(chǎn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議(一般情況下給予企業(yè)3個(gè)月的搬離時(shí)間，特殊情況的，再行協(xié)商)。四、協(xié)議簽訂后企業(yè)按協(xié)議履行搬離義務(wù)，補(bǔ)償人在20個(gè)工作日支付總補(bǔ)償款50%，待企業(yè)全部搬離騰地后20個(gè)工作日支付余款?！浚?、被告遂就涉案租賃合同解除、被告搬離的時(shí)間、租金的金額等事宜進(jìn)行磋商。
　　2017年3月31日，原告方代表沈偉家、顧全林、張全山以及被告方代表王希銘、蔡勝文就前述問題進(jìn)行洽談。洽談過程中，原告的工作人員沈偉家提議協(xié)議解除并表示對解除的具體問題(包括合同解除的時(shí)間，被告搬離時(shí)間，合同解除前后的租金收取、因動拆遷所產(chǎn)生的政府補(bǔ)償?shù)姆峙?需作進(jìn)一步討論。被告的工作人員王希銘表示希望原告給其一份拆遷通知以便其清退租戶。沈偉家表示“拆遷通知書是比較早的了，我們馬橋收到的這份，確實(shí)是比較早，元景公司的，他代表政府的”、“我們再跟政府里面溝通一下，看看有沒有新的東西，假定真的要做，那么請他們再有個(gè)什么東西，發(fā)個(gè)文”。沈偉家又表示“十二月一號，一月份，兩月份，本來想那個(gè)時(shí)候就動掉，但現(xiàn)在沒有動，那么確實(shí)假定按照季度來講，是一個(gè)季度三十五萬，但是實(shí)際上你們是沒收到三十五萬，這個(gè)我也知道，上次你說也就十來萬，然后你們要花成本，這個(gè)也是的，所以呢……上次我的意思是你收到多少，給我多少，對吧”、“后來呢我也和集團(tuán)里面講，收么也收的不多，就十來萬，然后你成本有可能花掉七八萬，你說這個(gè)，咱們既然好合好散，這些錢咱們也不要太計(jì)較了，全部免掉”、“我也不是說你收多少然后你們給多少，就是從十二月一號開始，終止合同。既然講到終止合同，那么就是說我這個(gè)錢都可以不收了。那你收是你的事情，反正我不收你了。對不對，那么時(shí)間呢，雖然從十二月一號開始，但十二月做了一點(diǎn)，但大部分還沒有做。我今天談了后，針對這里面的這些人要花多少時(shí)間，確定一下，四月份，今天是三月最后一天，四月份夠么？”被告表示一個(gè)月不夠，其他加工包括五金加工都清掉了，但一些包括污染企業(yè)很難找廠房，需找到廠房才能搬走，其公司也想盡快搬，但需要下面租戶搬了其公司才能搬。沈偉家表示“我想，第一，就是時(shí)間我們從十二月一號開始，二零一六年十二月一號開始終止，這樣的話和租金就沒任何關(guān)系了。這一塊對你們來說是利好消息。爭取到的領(lǐng)導(dǎo)同意?！薄ⅰ暗葧o你看，我們起草的終止協(xié)議，本來想的四月三十號，……這個(gè)事情我做主，到五月三十一號。那你們無論如何就三十一號。至少合同上要規(guī)定，如果你五月三十一號再不走，那我就要罰款。”就罰款條約，被告方不同意并表示下面租戶搬離問題存在許多不確定因素，可采取停水停電關(guān)門不讓進(jìn)等措施作為處罰。沈偉家表示“你不寫違約責(zé)任條款肯定不行，寫肯定要寫，每日罰款金額可以把兩萬變成一萬”、“這只是從法律上給大家點(diǎn)壓力”、“罰款絕對不是我們的目的。我和老板講了，這些都是小錢，我一開始和你講，你收的錢給我，這也是對的，大錢，你沒收到的也就算了，你收到的錢給我。成本是你們的事情?，F(xiàn)在老板說只要他真心走，我這個(gè)錢我不要了，老板也拿個(gè)姿態(tài)，咱們也應(yīng)該拿出點(diǎn)姿態(tài)?！野盐易约旱穆范急扑懒?，然后你這里開個(gè)口子，你說做不到我也無所謂，然后你停水停電都推到我這里，那我不是傻了?！标P(guān)于動遷，被告的工作人員蔡勝文詢問拆遷動態(tài)表示“我看到周邊還沒有在動”。沈偉家表示“你看看這個(gè)路，你看看旁邊，這兩塊大的，都拆光了，前面后面都弄好了”，顧全林表示“都拆光了，一七年必須要干凈的”。雙方還就拆遷補(bǔ)償款的問題進(jìn)行了洽談。然該次洽談后，雙方并未形成書面合意。
　　原告因認(rèn)為被告存在欠付租金的違約行為，遂分別于2017年12月14日、2018年3月23日、2018年7月11日向被告寄送催款函，要求被告付清拖欠的租金及應(yīng)付原告的所有款項(xiàng)，否則原告將根據(jù)法律規(guī)定及租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定行使權(quán)利，追究被告的違約責(zé)任。
　　2018年5月28日，原告的工作人員簽收了《房屋交接單》一份，該交接單記載“鑒于北松公路XXX號廠房二期成品3#庫、技術(shù)大樓、二期車庫總面積約3,860平方米，在2017年1月份由于該地塊已經(jīng)拆遷評估完畢，按上海佳通超細(xì)化纖有限公司的要求，已經(jīng)將所有租客清退完畢，將該房屋交還給上海佳通超細(xì)化纖有限公司，雙方予以確認(rèn)”。后據(jù)被告庭審時(shí)陳述，被告于2018年10月又派保安看守該3,860平方米區(qū)域。
　　2018年11月20日，原告方代表孫懷建、孫崇智、張全山以及被告方代表王希銘、蔡勝文進(jìn)行洽談。洽談過程中，原告方代表詢問被告自2016年12月1日起租金未付的原因并要求被告付租金及清場。被告方代表表示“被告確實(shí)從2016年12月1日其未再支付租金，系因被告自2016年10月接到馬橋的通知，做拆遷評估。原告公司的沈偉家也找被告談了兩次，第一次是拆遷評估后，要求被告2017年年初清場，配合政府動拆遷；第二次沈偉家承諾被告自12月1日起無需交租金，因?yàn)楸桓嬉浜喜疬w。造成現(xiàn)在沒有拆遷的責(zé)任并非在被告處。被告已經(jīng)將租戶清的差不多了。但之后到了17年3月還是6月，原告發(fā)文給被告催要租金。被告覺得被告被騙了，被告把客戶都請走，原告又讓被告交房租，被告只是賺差價(jià)，被告清除客戶后就沒有再招商，沒有客戶來源怎么交房租。被告不知道怎么做了，所以把清場的動作停下來了。被告對拆遷有知情權(quán)，但原告也未將政府的拆遷文件或通知發(fā)給過被告，才會造成今天的局面”。關(guān)于清場，被告表示會和客戶溝通并要求原告和被告簽終止協(xié)議(特別是涉及政府補(bǔ)償款的問題)。原告方代表表示沈偉家未承諾不要被告的錢，原告也從未出具過書面的材料，且合同約定合同終止，被告應(yīng)當(dāng)清空房屋，但實(shí)際被告剩下的東西并沒有搬掉，哪怕剩半家，被告也沒有結(jié)清這件事情，故仍需支付租金。
　　2018年11月29日，原告方代表孫懷建以及被告方代表王希銘、蔡勝文再次進(jìn)行洽談。原告方代表表示沈偉家講的是被告搬走可不付房租，不交房租是有前提的，而實(shí)際被告這兩年并未搬離房屋，故交租金是合理的。同時(shí)要求被告明確搬離時(shí)間。被告方代表表示其也本想按原先與沈偉家的約定時(shí)間搬離，但因收到原告催繳租金的函件，故才擱置到現(xiàn)在；若只是交使用部分的租金，那也是合理的。
　　2018年12月3日，原告對涉案房屋采取停水停電的措施。2018年12月4日，被告向原告出具《承諾書》，表示被告現(xiàn)在所屬租賃區(qū)域內(nèi)還有六家客戶，因受到原告停水停電的影響而不能正常的進(jìn)行搬遷事宜，現(xiàn)被告特向原告申請，能否在下午恢復(fù)供水供電至2018年12月20日，讓被告客戶進(jìn)行搬遷事項(xiàng)。原告的工作人員張全山答復(fù)表示請被告必須在2018年12月20日完成搬離，原告將于2018年12月20日上午9時(shí)以后不再提供方便。后原告恢復(fù)了供水供電直至2018年12月20日。
　　2018年12月25日，被告清空了涉案合同約定的9,800平方米的租賃區(qū)域。
　　2019年1月4日，原告方代表孫懷建、孫崇智、張全山等及被告方代表王希銘、蔡勝文等進(jìn)行洽談。原告方代表表示“原來安圖那邊西邊那個(gè)廠區(qū)還有一個(gè)老頭看門”；“這棟樓已經(jīng)交完了，那棟樓里面的沒有交出來”；“今天我們談的是這個(gè)房子，我們是不是要做一個(gè)明確的界定，如果算12月25日你把房子交接了，你現(xiàn)在還剩一個(gè)西頭沒有交給我們，這個(gè)人，要等你們的指令……你現(xiàn)在交，我們現(xiàn)在去接。你現(xiàn)在沒有交，你還是實(shí)際在使用著，你現(xiàn)在放一輛大貨車在現(xiàn)場，我希望你們把這個(gè)事情了結(jié)掉”；“我們希望你們盡快地通知這個(gè)人離開，把房子交出來，不交出來我們認(rèn)為你是在繼續(xù)占用，那應(yīng)該繼續(xù)地支付占用費(fèi)用”；“現(xiàn)在西邊那塊你們還占著，我可以很明確地說，如果西邊那塊你們還是占著，不給我搬走，那我堅(jiān)持繼續(xù)每天按照合同的約定加倍地收”。被告方代表表示可以交接，但因牽扯到拆遷，其才會中途撤走客戶，故要求原告出具有關(guān)手續(xù)，固定此前被告清退客戶事宜并要求原告就有關(guān)拆遷補(bǔ)償款事宜予以確認(rèn)后才能交接。原告方代表表示1、關(guān)于交接，若被告確定要交接，就交接清楚；2、租金，雙方可以協(xié)商；3、補(bǔ)償，該給被告的還是會給被告。
　　2019年1月14日，原告向被告寄送函件。該函件記載，被告2019年1月7日之信函已收悉，現(xiàn)特此回復(fù)如下：一、關(guān)于事實(shí)情況，1、原告從未確認(rèn)評估公司對被告承租廠房的裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備的評估結(jié)果，亦未收到有權(quán)確定及支付征收補(bǔ)償?shù)臋C(jī)構(gòu)就此作出的任何書面確認(rèn)。2、被告信函所稱“原告公司沈總要求被告清退招租的客戶，同時(shí)明確表示自2016年12月1日開始免除被告支付租金的義務(wù)”，系被告的理解存在斷章取義的問題。原告已仔細(xì)聽了被告提供的錄音，并與已離職的沈總溝通確認(rèn)。原告認(rèn)為沈總當(dāng)時(shí)表達(dá)的意思很清晰，即如果被告在1-2個(gè)月內(nèi)清退所有客戶并將被告承租的物業(yè)完整地交還原告，則原告將不收取自2016年12月1日起的租金。3、被告信函所稱原告拒絕在尚余8家客戶的情況下接收已騰空部分的廠房”，該情況屬實(shí)。但是鑒于雙方從未就分期交還租賃物業(yè)達(dá)成一致，故原告拒絕部分收房并無任何過錯(cuò)。4、在2019年1月4日會議中，被告認(rèn)可雙方之間的《廠房租賃合同》已終止，被告亦承認(rèn)目前仍有被告人員實(shí)際占用廠房西面的場地，根據(jù)《廠房租賃合同》第五條第3款約定，如被告在合同終止之日未能遷離所有租賃物，并按房屋原結(jié)構(gòu)返還原告，則被告有義務(wù)按該合同規(guī)定租金的兩倍向原告支付租金。二、關(guān)于被告要求的確認(rèn)，1、針對發(fā)生政府征地動遷的情況，《廠房租賃合同》已有約定，原告不再多作重復(fù)。(但合同義務(wù)的履行是相互的，合同雙方都應(yīng)履行各自的義務(wù)。目前被告實(shí)際已違反多項(xiàng)合同義務(wù)，包括但不限于按時(shí)支付租金、及時(shí)交還房屋等。如果被告繼續(xù)違反合同約定，甚至以不交還房屋為要挾，原告將拒絕履行原告的義務(wù)。法律明確規(guī)定在一方不履行在先義務(wù)的情況下，另一方有權(quán)不履行后續(xù)義務(wù)，故希望被告慎重處理)。2、原告從未同意在被告目前的履約狀況下免除自2016年12月1日起的租金，故不能確認(rèn)被告的此項(xiàng)要求。如被告能在2019年1月20日前完全遷離所有租賃物，并履行《廠房租賃合同》項(xiàng)下的所有其他義務(wù)，原告可以考慮與被告進(jìn)一步協(xié)商減少2016年12月1日起的部分租金。
　　2019年1月30日，原告向被告寄送函件。該函件記載，被告2019年1月27日之信函已收悉，現(xiàn)特此回復(fù)如下：一、雙方之間的《廠房租賃合同》已終止，因此只有被告先撤走在西門的人員，將租賃物業(yè)全部交還原告，切實(shí)履行合同義務(wù)，原告才能與被告進(jìn)行后續(xù)的溝通和協(xié)商。原告絕不同意將雙方的溝通或被告的任何條件設(shè)置為被告履行上述義務(wù)的前提條件。二、被告遲遲未能撤走在西門的人員，將租賃物業(yè)全部交還原告，表明被告根本沒有履行合同的誠意，在此情況下，雙方的進(jìn)一步溝通是缺乏基礎(chǔ)的。三、根據(jù)《廠房租賃合同》，由于被告在合同終止之日未能遷離所有租賃物，并按房屋原結(jié)構(gòu)返還原告，被告有義務(wù)按該合同規(guī)定租金的兩倍向原告支付租金。四、對于被告的持續(xù)的違約行為，原告保留采取進(jìn)一步法律措施追究被告違約責(zé)任的權(quán)利。
　　2019年3月6日，原告向被告寄送函件。該函件記載，就雙方之間的《廠房租賃合同》終止后的未了事宜再次致函被告：一、關(guān)于交還租賃物業(yè)，1、被告至今未能撤走在西門的人員，將租賃物業(yè)全部交還原告。原告特此再次要求被告盡快撤離上述人員，將占用的場地交還原告。2、被告聘請的占用西門場地的人員年事已高，而西門現(xiàn)場的條件完全不適合老人家生活。原告善意提醒被告考慮老人家的健康、安全等方面的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，這些風(fēng)險(xiǎn)都是由被告承擔(dān)的。3、根據(jù)《廠房租賃合同》，由于被告未交還所有租賃物業(yè)，被告仍有義務(wù)按該合同約定租金的兩倍向原告支付租金。二、關(guān)于拖欠的租金和違約金，1、2016年12月1日起，被告就未按《廠房租賃合同》的約定支付租金。累計(jì)至《廠房租賃合同》終止之日，總計(jì)已拖欠租金2,906,250元，水電費(fèi)10,094.60元。2、由于被告至今未完全履行將租賃物業(yè)交還本公司的義務(wù)，截止2019年2月28日止，被告因該等違約行為而應(yīng)支付的違約金已達(dá)912,164.77元。3、請被告盡快支付上述租金和違約金，否則原告將采取進(jìn)一步法律措施追究被告違約責(zé)任的權(quán)利。
　　另查明，雙方庭審確認(rèn)，2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金，被告尚欠56,250元。2016年12月1日起的租金，被告未再支付。水電費(fèi)，被告確認(rèn)，其尚欠原告2018年10-12月的水電費(fèi)共計(jì)12,505.59元。
　　以上事實(shí)，由原告提供的《廠房租賃合同》、《廠房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》、郵寄的函件、錄音光盤，被告提供的押金收據(jù)、《承諾書》、錄音光盤等證據(jù)以及當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)，上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
　　審理中，被告為證明其騰退房屋之情況向本院遞交了多份與案外人簽?zāi)车慕饧s協(xié)議、租賃合同等證據(jù)，經(jīng)質(zhì)證，就該組證據(jù)，原告表示，1、因該些證據(jù)系被告與案外人簽?zāi)?，故無法認(rèn)可其真實(shí)性；2與本案無關(guān)聯(lián)，無法達(dá)到被告的證明目的；3、從內(nèi)容來看，大多未能體現(xiàn)解約的理由，其中與安圖公司的解除合同顯示系因安圖公司違約，被告才與安圖公司解約。
　　本院認(rèn)為，原、被告就涉案房屋租賃事宜簽訂的《廠房租賃合同》、《廠房租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，屬有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格按約履行。被告作為承租人按約支付租金系其主要義務(wù)。
　　然被告欠付2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金56,250元，被告的行為構(gòu)成違約，原告要求被告支付該期間所欠租金并支付相應(yīng)的利息損失，符合雙方約定及法律規(guī)定，本院予以支持。就原告主張的利息起算時(shí)間，根據(jù)雙方約定“租金付款實(shí)行付三押一的方式和遵循先付后用的原則，付款方按季度按時(shí)交納，具體以每季度最后一個(gè)月底前10天內(nèi)交納下季度租金”、“乙方租賃甲方租費(fèi)從2012年12月1日開始計(jì)算”，故該期間的租金，被告應(yīng)當(dāng)于2016年8月31日前支付?，F(xiàn)被告逾期支付，應(yīng)自2016年9月1日起計(jì)算相應(yīng)利息。故本院認(rèn)為原告所主張的起算時(shí)間有誤，本院予以調(diào)整。就原告主張的利息標(biāo)準(zhǔn)，因自2019年8月20日起中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)已取消，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自此之后人民法院裁判貸款利息的基本標(biāo)準(zhǔn)改為全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率。就原告主張的利息標(biāo)準(zhǔn)，本院亦予以調(diào)整。因此，被告應(yīng)向原告支付自2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金56,250元以及利息(利息以56,250元為基數(shù)，自2016年9月1日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日起至被告實(shí)際償付該款之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算)。
　　就2016年12月1日起的租金和房屋使用費(fèi)，雙方存在很大爭議。被告辯稱原告曾允諾其自2016年12月1日起可不支付租金。但被告并未提供充分有效的證據(jù)材料予以證明其抗辯意見。從被告提供的2017年3月31日的錄音中僅見原告允諾被告自2016年12月1日起可不支付租金是附條件的，不僅需要雙方就合同解除達(dá)成書面一致意見，還需被告最晚于2016年6月前清空、返還涉案房屋。然原、被告于該次談話后，并未形成書面解除合同之合意，被告亦未于該日前清空、返還涉案房屋。故被告的辯稱意見，本院不予采納。本院認(rèn)為，被告仍應(yīng)當(dāng)支付自2016年12月起的租金和房屋使用費(fèi)。至于租金和房屋使用費(fèi)的具體金額。一、就租金和房屋使用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為，從查明事實(shí)及2017年3月31日雙方的談話內(nèi)容可見，因原告得知涉案房屋遇拆遷的可能，故主動向被告提出協(xié)商解約之事宜并限期要求被告搬離，被告才于2016年底開始著手實(shí)施搬離之事宜。且本身被告承租的區(qū)域面積較大，不可能讓所有實(shí)際承租人突然于交還房屋當(dāng)日騰空涉案房屋，在被告交還房屋前勢必存在逐步清空的一個(gè)過程。而被告又系通過轉(zhuǎn)租涉案房屋實(shí)現(xiàn)對涉案房屋的利用和自身的盈利，對此情況，從雙方的談話內(nèi)容中，也可得出原告是明知的。在清空房屋的過程中，勢必會對被告就涉案房屋的使用造成一定影響和損失。就此影響和損失，原告有一定的責(zé)任。故若按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求被告給付租金和房屋使用費(fèi)，顯然有失公允。因此，本院根據(jù)合同履行情況、過錯(cuò)程度，酌定被告按合同約定租金的70%即每平方米日租金0.20元(1,425,000元/365天/13,660平方米*0.7)的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金和房屋使用費(fèi)。二、就租金和房屋使用費(fèi)計(jì)算的截止時(shí)間，本院認(rèn)為，這取決于被告返還涉案房屋的時(shí)間。被告租賃的標(biāo)的分為兩塊，一塊是二期成品3#庫、技術(shù)大樓、二期車庫總面積約3,860平方米的區(qū)域，一塊是紡絲大樓1-6樓廠房約9,800平方米的區(qū)域。首先，就3,860平方米的區(qū)域，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，原告已于2018年5月28日簽?zāi)场斗课萁唤訂巍?，確認(rèn)被告將該區(qū)域交還給了原告。故就該區(qū)域的租金，本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2018年5月28日。至于此后被告派人看守該區(qū)域的行為是否應(yīng)當(dāng)作為該區(qū)域租金計(jì)算期限的延續(xù)，本院認(rèn)為，1、原告接收該區(qū)域后不積極接管該區(qū)域，由此造成的擴(kuò)大損失應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)；2、一個(gè)保安的駐扎、甚至一輛車的停放，實(shí)際并不阻礙原告主動去接管該區(qū)域；3、即使2019年1月4日就該區(qū)域被告表示需原告出具有關(guān)手續(xù)，固定此前被告清退客戶事宜并要求原告就有關(guān)拆遷補(bǔ)償款事宜予以確認(rèn)后才能交接，但需考慮到，被告當(dāng)時(shí)已清空了其承租的13,660平方米的涉案房屋，而被告之所以會清空涉案房屋，除了是因?yàn)樽馄谝褜脻M，更主要的原因系因2016年-2017年間原告告知涉案房屋遇動拆遷、要求被告搬離，被告方于合同期限尚未屆滿前就逐步清空房屋內(nèi)的實(shí)際承租人，而對此前經(jīng)原告要求被告驅(qū)散實(shí)際承租人之情況以及被告應(yīng)得之補(bǔ)償事宜，雙方均未予以書面明確，被告在已清空其承租的全部房屋的情況下僅采取派一人員駐扎并以原告出具手續(xù)作為其撤走該保安的條件，本院認(rèn)為，情有可原。4、原告表示被告于2019年6月6日才撤走保安的意見也僅是原告的單方陳述。故綜合前述意見，本院認(rèn)為，被告派人看守該區(qū)域的行為不應(yīng)當(dāng)作為該區(qū)域租金計(jì)算期限的延續(xù)。其次，就9,800平方米的區(qū)域，從事實(shí)查明可見，被告系于2018年12月25日清空，當(dāng)日該區(qū)域已具備了原告接收房屋的條件。又從2019年1月4日談話內(nèi)容可見，原告多次強(qiáng)調(diào)該區(qū)域已經(jīng)交接完，只是當(dāng)時(shí)認(rèn)為3,860平方米的區(qū)域尚未交付。故本院認(rèn)為，9,800平方米的區(qū)域的租金和房屋使用費(fèi)計(jì)算至2018年12月25日較為適宜。綜上，就2016年12月1日起至2018年12月25日止的租金和房屋使用費(fèi)，被告共計(jì)應(yīng)當(dāng)向原告支付1,899,768元(0.20元/日/平方米*544天*3,860平方米+0.20元/日/平方米*755天*9,800平方米)。至于原告主張的該期間的租金和房屋使用費(fèi)的利息，鑒于該期間的租金和房屋使用費(fèi)的具體金額本身存在一定爭議，被告的抗辯意見并非毫無道理，該款金額的確定也有賴于本院的裁判，故就該利息，本院不予支持。
　　就原告主張的水電費(fèi)，被告同意支付，且對金額亦無異議，故本院予以支持。
　　就涉案押金，因涉案租賃合同已期滿終止，原告要求沒收的意見并無相應(yīng)合同依據(jù)，故該款應(yīng)當(dāng)由原告返還被告。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司支付自2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金56,250元以及利息(利息以56,250元為基數(shù)，自2016年9月1日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日起至被告實(shí)際償付該款之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算)；
　　二、被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司支付自2016年12月1日起至2018年12月25日止的租金和房屋使用費(fèi)共計(jì)1,899,768元；
　　三、被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司支付2018年10月至2018年12月的水電費(fèi)共計(jì)12,505.59元；
　　四、原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司返還押金190,000元；
　　五、駁回原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)21,990.19元，由原告上海佳通超細(xì)化纖有限公司負(fù)擔(dān)10,731.83元，由被告上海浩多實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)11,258.36元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??莉

書記員：王伊妮