原告(反訴被告)：上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：高杰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：莫曉明。
　　委托訴訟代理人：高婧。
　　被告(反訴原告)：上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：秦久彥，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：鄧靜，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱仁某公司)訴被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東方藍(lán)海公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)仁某公司的委托訴訟代理人莫曉明、被告(反訴原告)東方藍(lán)海公司的委托訴訟代理人鄧靜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)仁某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告簽訂的關(guān)于租賃上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號(hào)XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋的《“東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)”租賃合同》；2、東方藍(lán)海公司退還租賃保證金237,824元；增加訴請(qǐng)3、東方藍(lán)海公司退還仁某公司自2018年4月21日至2018年4月30日的租金28,976元。事實(shí)和理由：原、被告于2014年4月11日簽訂了《東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)租賃合同》一份，約定東方藍(lán)海公司將上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號(hào)XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋出租給仁某公司用于經(jīng)營(yíng)。合同到期后雙方于2017年4月27日續(xù)簽租賃合同，仁某公司向東方藍(lán)海公司支付了租賃保證金237,824元。在合同履行期間多次發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題及物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，2016年1月天花板漏水，導(dǎo)致財(cái)物損失；2017年墻面霉變，多次報(bào)修，物業(yè)公司服務(wù)拖沓，得不到解決，且自2018年起隨意更換物業(yè)公司。仁某公司認(rèn)為東方藍(lán)海公司提供的房屋服務(wù)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，最終決定于2018年4月21日搬離了租賃房屋?，F(xiàn)要求和東方藍(lán)海公司解除租賃合同，要求東方藍(lán)海公司退還保證金237,824元和2018年4月21日至4月30日期間的租金28,976元。
　　被告(反訴原告)東方藍(lán)海公司辯稱并反訴稱，同意仁某公司要求解除合同的請(qǐng)求，但仁某公司的行為違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因仁某公司發(fā)展受困，要求縮減租賃面積，雙方于2017年9月26日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，東方藍(lán)海公司同意仁某公司原承租的305室于2017年9月30日退租，305室押金63,965元予以沒(méi)收。故東方藍(lán)海公司重新開(kāi)具了保證金收據(jù)173,859元給仁某公司，因仁某公司違約解除合同，故按照合同有關(guān)約定173,859元保證金不予退還。仁某公司從2014年起租賃房屋，仁某公司所稱漏水等問(wèn)題發(fā)生在前一份合同履行期間，且物業(yè)公司在接報(bào)后也積極予以維修，如仁某公司對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意完全可以不再續(xù)簽租賃合同，故解除租賃合同的原因完全是仁某公司自身經(jīng)營(yíng)出了問(wèn)題。關(guān)于物業(yè)公司的更換，由于前期物業(yè)服務(wù)合同已于2017年12月31日到期，前期物業(yè)公司表示不再續(xù)簽，在新的物業(yè)公司選聘結(jié)束之前，東方藍(lán)海公司委托了第三方進(jìn)行臨時(shí)托管，符合仁某公司的利益也取得有關(guān)行政管理部門的同意。不論仁某公司出于何種原因解除合同，均應(yīng)該按照合同約定恢復(fù)房屋原狀、辦理退租手續(xù)、將公司的注冊(cè)地址遷出租賃物，但經(jīng)東方藍(lán)海公司多次催告，仁某公司在單方面解除合同后沒(méi)有將注冊(cè)地址遷出，沒(méi)有辦理退租手續(xù)，也沒(méi)有恢復(fù)租賃物的原狀，東方藍(lán)海公司只能委托施工方代其恢復(fù)原狀，故東方藍(lán)海公司提出反訴請(qǐng)求如下：1、支付租賃物業(yè)恢復(fù)原狀的施工費(fèi)用121,872.52元；2、支付2018年5月1日至2018年6月30日期間逾期交還租賃房屋的違約金347,720元；3、支付律師費(fèi)15,413元及公證費(fèi)8245元；4、支付2018年5月1日至2018年5月22日期間逾期辦理變更工商注冊(cè)地址的違約金61,692元。
　　原告(反訴被告)仁某公司反訴辯稱，合同關(guān)于租賃關(guān)系終止后經(jīng)物業(yè)恢復(fù)原狀的約定有違公平合理，任何公司進(jìn)駐都需要裝修，仁某公司的裝修可以繼續(xù)使用，沒(méi)必要重新恢復(fù)為原先的出租狀態(tài)，對(duì)東方藍(lán)海公司委托的第三方實(shí)施恢復(fù)原狀的施工結(jié)算價(jià)款121,872.52元不予認(rèn)可；仁某公司已于2018年4月21日將房屋鑰匙交還東方藍(lán)海公司，且導(dǎo)致合同解除的責(zé)任在東方藍(lán)海公司，故仁某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約金、律師費(fèi)、公證費(fèi)；仁某公司在2018年4月底前已經(jīng)辦理變更工商登記注冊(cè)地址的手續(xù)，但辦理需要一段時(shí)間，非仁某公司所能控制，最終于2018年5月23日辦理完畢，也沒(méi)有給東方藍(lán)海公司造成損失，故不同意支付逾期辦理變更工商注冊(cè)地址的違約金。綜上，不同意東方藍(lán)海公司全部反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號(hào)產(chǎn)權(quán)人為被告(反訴原告)東方藍(lán)海公司。2014年4月，東方藍(lán)海公司(甲方)和仁某公司(乙方)簽訂《“東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)”租賃合同》，由仁某公司承租上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號(hào)XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(建筑面積共計(jì)1007.59平方米)用于公司經(jīng)營(yíng)辦公，合同自2014年5月1日至2017年4月30日。2017年4月30日合同到期后，雙方續(xù)簽《“東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)”租賃合同》，約定乙方繼續(xù)向甲方承租上述物業(yè)，租期自2017年5月1日至2020年4月30日。合同約定乙方租金每月為118,912元，保證金237,824元。
　　合同第八條“變更和解除本合同的條件”約定，在租賃期內(nèi)，雙方除下列情況之一外，不得解除和變更本合同：1、因不可抗力因素導(dǎo)致建筑物及附屬設(shè)施損壞，使本合同無(wú)法繼續(xù)履行的；2、因政府要求本建筑物拆遷(非甲方因素導(dǎo)致)或出現(xiàn)法律、法規(guī)禁止的非甲、乙方責(zé)任的其他任何情況。合同第九條“違約責(zé)任”約定，乙方非因本合同第八條規(guī)定的情況下提前單方面解除本合同的，或乙方違約導(dǎo)致合同解除的，甲方可沒(méi)收乙方已交付的相當(dāng)于二個(gè)月租金的保證金作為違約金，并要求乙方立即交還該租賃物業(yè)，乙方未立即交還的，則每占用租賃物業(yè)一天須向甲方支付日租金的二倍的違約金……。甲、乙雙方還同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金，給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足以抵付一方損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償造成的損失和違約金的差額部分：1、甲方交付的物業(yè)單元存在結(jié)構(gòu)缺陷的，危及乙方安全的；……合同第十條約定，乙方在交還租賃物業(yè)時(shí)有義務(wù)將租賃物業(yè)恢復(fù)至租賃前狀態(tài)，由此引起的費(fèi)用由乙方全額承擔(dān)，乙方在撤出之際，應(yīng)與甲方簽訂租賃物業(yè)交接書，并不得向甲要求就其所在租賃物業(yè)內(nèi)容所支付的內(nèi)裝修、附設(shè)設(shè)施、各種設(shè)備等費(fèi)用……。乙方應(yīng)于解除合同之日起5個(gè)工作日內(nèi)，辦理完畢變更工商注冊(cè)地址(遷出該租賃物業(yè))的相關(guān)手續(xù)，乙方逾期完成的，每延遲一天，須向甲方支付日租金一倍的違約金，并賠償因延期將工商注冊(cè)地址遷出租賃物業(yè)而給甲方造成的損失。
　　合同還約定了其他事項(xiàng)。
　　合同簽訂后，仁某公司交付保證金237,824元后繼續(xù)租賃使用上述物業(yè)。2017年9月26日，雙方當(dāng)事人簽訂《“東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)”租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議書，約定305室租賃合同因乙方書面申請(qǐng)縮減租賃面積，雙方同意于2017年9月30日終止，乙方已付的301-305室租賃保證金計(jì)237,824元，其中含305室租賃保證金63,965元，因305室提前退租，故予以沒(méi)收，甲方重新開(kāi)具保證金173,859元的收據(jù)給乙方。乙方繼續(xù)租賃301、302、303、304室房屋，每月租金86,930元。補(bǔ)充協(xié)議書還約定了其他事項(xiàng)。
　　補(bǔ)充協(xié)議書簽訂后，仁某公司將305室交還東方藍(lán)海公司，繼續(xù)租賃301、302、303、304室，并支付租金至2018年4月30日。
　　仁某公司2018年4月18日向東方藍(lán)海公司發(fā)出《告知函》告知函的內(nèi)容為：對(duì)原、被告雙方多年的租賃關(guān)系表示感謝，告知將于2018年4月22日把租賃房屋交還東方藍(lán)海公司。東方藍(lán)海公司收到告知函后，發(fā)函要求仁某公司結(jié)清一切相關(guān)的租賃費(fèi)用、遷出注冊(cè)地址、恢復(fù)房屋原狀、簽訂退租協(xié)議等，并告知有權(quán)沒(méi)收保證金。之后，東方藍(lán)海公司還于2018年5月9日發(fā)出律師函，告知將自行或委托第三方將租賃的物業(yè)恢復(fù)原貌，產(chǎn)生的費(fèi)用由仁某公司承擔(dān)。2018年5月10日，仁某公司向東方藍(lán)海公司致《回復(fù)函》，稱恢復(fù)原貌的費(fèi)用可在多支付的10天租金或押金中扣除。之后雙方多有交涉，因意見(jiàn)不一，2018年4月28日仁某公司訴至本院，要求判如訴請(qǐng)。
　　2018年5月23日，仁某公司的工商注冊(cè)地址從上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號(hào)301室遷出。
　　2018年5月30日，東方藍(lán)海公司和案外人上海宏威建設(shè)工程有限公司簽訂《東方藍(lán)海廣場(chǎng)3號(hào)樓301室至304室復(fù)原項(xiàng)目合同》，東方藍(lán)海公司委托上海宏威建設(shè)工程有限公司對(duì)3號(hào)樓301室至304室房屋進(jìn)行恢復(fù)原狀的施工，合同約定工期40天，合同固定總價(jià)121,872.52元。合同簽訂后，上海宏威建設(shè)工程有限公司進(jìn)場(chǎng)施工，東方藍(lán)海公司分別于2018年6月14日支付復(fù)原工程款24,374元，2018年7月16日支付復(fù)原工程款97,498.02元。工程于2018年7月16日完工。
　　2018年5月30日，東方藍(lán)海公司向本院提出反訴請(qǐng)求如上。2018年6月1日、7月16日，上海市楊浦公證處應(yīng)東方藍(lán)海公司的申請(qǐng)對(duì)復(fù)原工程開(kāi)工前及復(fù)原后的現(xiàn)場(chǎng)狀況進(jìn)行拍照，并作了保全證據(jù)公證。東方藍(lán)海公司分別支付公證費(fèi)4730元和3515元。
　　審理中，本院委托上海市建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司對(duì)上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號(hào)301室至304室房屋復(fù)原工程造價(jià)進(jìn)行司法鑒定，鑒定意見(jiàn)書結(jié)論：1、可確定范圍的復(fù)原造價(jià)84,612.74元；2、存在爭(zhēng)議范圍的復(fù)原造價(jià)26,540.53元。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《“東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)”租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且于法不悖，應(yīng)于確認(rèn)。租賃合同明確約定了仁某公司除不可抗力和政府行為導(dǎo)致的合同無(wú)法履行之外，只有在東方藍(lán)海公司交付的物業(yè)單元存在結(jié)構(gòu)性缺陷并危及安全的情況下，才有權(quán)提出解除合同，現(xiàn)仁某公司以東方藍(lán)海公司物業(yè)漏水維修服務(wù)不到位、擅自改變物業(yè)管理公司為由，要求解除合同，既無(wú)合同依據(jù)也無(wú)法律依據(jù)，且仁某公司發(fā)函通知東方藍(lán)海公司退租時(shí)也未提及上述理由，本院不予支持。鑒于仁某公司已實(shí)際搬離租賃房屋，東方藍(lán)海公司也同意解除租賃合同，故租賃合同可以解除，但仁某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，東方藍(lán)海公司可沒(méi)收仁某公司交付的相當(dāng)于兩個(gè)月租金的保證金作為違約金。仁某公司交付的305室保證金63,965元，因305室已提前退租，雙方通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議書已確認(rèn)保證金63,965元由東方藍(lán)海公司沒(méi)收，余款保證金為173,859元，現(xiàn)仁某公司要求退還全部保證金237,824元，本院不予支持。
　　關(guān)于合同解除日期，雖仁某公司未將房屋鑰匙直接交予東方藍(lán)海公司，也未辦理退租和交房驗(yàn)收手續(xù)，但東方藍(lán)海公司已知曉仁某公司將于2018年4月22日退租，且從2018年4月底前已實(shí)際控制租賃房屋，考慮到租金已交至2018年4月30日，本院確定租賃合同于2018年4月30日解除，故仁某公司要求退還租金的請(qǐng)求本院不予支持。
　　關(guān)于恢復(fù)原狀的費(fèi)用，租賃合同明確約定仁某公司在交還租賃物業(yè)時(shí)有義務(wù)將租賃物業(yè)恢復(fù)至租賃前狀態(tài)，由此引起的費(fèi)用由仁某公司全額承擔(dān)。東方藍(lán)海公司在仁某公司拒絕恢復(fù)原狀的情況下，委托第三方進(jìn)行恢復(fù)原狀的施工，施工費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由仁某公司承擔(dān)。本院參照司法鑒定意見(jiàn)書以及各方當(dāng)事人的實(shí)際情況酌情確定恢復(fù)原狀的費(fèi)用。
　　關(guān)于恢復(fù)原狀期間的逾期交房違約金、逾期辦理完畢變更工商注冊(cè)地址之違約金及律師費(fèi)、公證費(fèi)等，本院已判決準(zhǔn)予東方藍(lán)海公司沒(méi)收了相當(dāng)于兩個(gè)月租金的保證金作為違約金，已足以彌補(bǔ)其租金損失及其他損失，故對(duì)東方藍(lán)海公司以上訴請(qǐng)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司于2017年4月27日簽訂的《“東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)”租賃合同》于2018年4月30日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司退還租金28,976元之訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　三、原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司退還保證金237,824元之訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　四、原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司恢復(fù)原狀費(fèi)用86,000元；
　　五、被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司其余反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)5302元，減半收取計(jì)2651元，由原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)4663.5元，司法鑒定費(fèi)5100元，共計(jì)9763.5元，由原告(反訴被告)上海仁某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和被告(反訴原告)上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：崔藝萍

書記員：陳??潔