原告：上海億堯物業(yè)管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：黃啟堯，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱玲齡，上海漢盛律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王婭琴，上海漢盛律師事務所律師。
　　被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：徐衛(wèi)紅，上海徐衛(wèi)紅律師事務所律師。
　　原告上海億堯物業(yè)管理有限公司(以下簡稱億堯公司)與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月2日立案后，依法適用簡易程序，于2019年6月10日公開開庭進行審理。后因案情復雜，轉為適用普通程序進行審理，于2020年1月2日再次公開開庭進行審理。原告委托訴訟代理人朱玲齡、被告陳某某及其委托訴訟代理人徐衛(wèi)紅到庭參加兩次訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告億堯公司向本院提出訴訟請求：1.被告支付原告2018年房租10,000元；2.被告支付原告尚欠2019年房租221,478元；3.被告支付原告違約金133,700元(以月租金的5倍計算)。庭審中，原告變更第2、3項訴訟請求為：2.被告支付原告尚欠2019年房租72,364.80元；3.被告支付原告以115,040為基數(shù)，自2018年12月10日起至2019年10月10日止；以72,364.80元為基數(shù)，逾期364天，均按年利率24%計算逾期付款違約金。事實和理由：2017年2月10日，原、被告雙方簽訂房屋租賃合同一份，約定由被告租賃原告位于上海市奉賢區(qū)金大公路XXX號部分房屋814平方米，案涉房屋系由原告向案外人上?？刀Y機電有限公司(以下簡稱康禮公司)承租。租金第一年至第二年每年297,110元，第三年320,878元。逾期支付租金，逾期一日按應付租金的1%支付逾期違約金。合同簽訂后，原告如期向被告交付房屋，被告實際使用，但被告至今尚欠原告2018、2019年部分房租。故提起訴訟。
　　被告陳某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。第一，被告承租的系爭房屋C區(qū)二樓250平方米及B區(qū)東側270平方米是無證建筑，相應的房屋租賃合同無效。第二，B區(qū)東側270平方米在2019年1月20日雙方協(xié)商一致提前解除合同。原告當時同意被告就B區(qū)東側270平方米退租，之后被告向原告通過刷卡形式支付了100,000元房租，但其后當被告向原告提出重新就C區(qū)一樓544平方米簽訂租賃合同時，原告不同意，原告提出要對C區(qū)二樓250平方米這塊原約定為贈送的面積收取租金，雙方協(xié)商不成，故拖欠部分租金。另外，交納2018年度房租時，向原告提出B區(qū)大棚存在漏水，雙方協(xié)商由原告修繕完畢后支付剩余10,000元，但原告至今未修。第三，原告主張違約金明顯過高，應予以酌減調(diào)整。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人真實性無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對于雙方有異議的證據(jù)，本院認證如下：原告對被告提交的案外人康禮公司向億堯公司發(fā)送的《解除合同通知函》的真實性不予認可。本院認為，該組證據(jù)因涉及案外人，且案外人與原告之間的房屋租賃合同糾紛正在審理過程中，故在本案中本院不作認定。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2017年2月10日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《租賃合同》，約定乙方向甲方租賃位于上海市奉賢區(qū)金大公路XXX號C區(qū)一樓544平方米、B區(qū)東側270平方米，贈送C區(qū)二樓250平方米；乙方租賃該房屋用作倉儲用(限倉儲陶瓷衛(wèi)浴制品)；房屋租賃期自2016年12月25日至2019年12月24日；房屋年租金第一年至第二年為297,110元，第三年為320,878元，房屋租賃保證金24,000元；租賃關系終止或提前終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定應由乙方承擔的費用外，剩余部分待乙方履行完畢本合同約定的全部義務后由甲方無息歸還乙方；乙方采取先付后用方式支付租金，2018年12月10日前應支付2018年12月25日至2019年12月24日的租金；乙方未按時向甲方交納租金的，逾期一日，則乙方需按應付租金的1%支付逾期違約金。合同簽訂后，原告向被告交付房屋，被告向原告繳納保證金24,000元及房屋租金至2018年度(2018年度剩余10,000元未支付)，并于2018年12月25日支付租金99,400元，于2019年10月10日向原告再行支付115,040元。
　　另查明，被告于2019年1月20日向原告法定代表人黃啟堯妻子葉美柳發(fā)送微信照片(拍攝大棚搬清狀態(tài))并留言：“老板娘，我把邊棚的貨都清空了”。葉美柳回復：“好的”。并在雙方之后的微信往來中，葉美柳多次提到“你們說要退，立馬同意讓你們退”、“樓上你自己看著辦，適當加點”、“同意你退沒錯”等。后雙方就租賃區(qū)域中B區(qū)大棚東側的退租事宜發(fā)生爭議，被告搬離B區(qū)大棚后繼續(xù)使用C區(qū)一樓二樓至今。
　　又查明，案涉租賃房屋中C區(qū)一樓具有房屋產(chǎn)權證，B區(qū)東側270平方米與C區(qū)二樓250平方米無房屋產(chǎn)權證。B區(qū)東側270平方米為敞開式大棚，已于2019年9月18日被相關部門予以拆除。
　　本院認為，依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。根據(jù)查明事實，案涉租賃房屋中的B區(qū)東側270平方米及C區(qū)二樓250平方米均為無證建筑，故該部分面積的租賃合同系無效，C區(qū)一樓部分的租賃合同合法有效?，F(xiàn)雙方原合同約定的租賃期限業(yè)已屆滿，被告應將案涉租賃房屋返還原告，原告應將租賃保證金退還被告。
　　本案的爭議焦點為租賃房屋中的B區(qū)東側270平方米雙方是否協(xié)商一致退租。當事人協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。根據(jù)被告與原告法定代表人妻子的微信往來內(nèi)容顯示，雙方已經(jīng)實際完成對于該區(qū)域2019年度的退租協(xié)商及交還。產(chǎn)生爭議實因原贈送部分C區(qū)二樓250平方米于B區(qū)東側退租后是否應收及收取多少使用費無法達成一致意見。本院認為被告于租期屆滿前提前退租部分區(qū)域，將對出租人處分收益租賃物產(chǎn)生影響，故本院綜合考慮雙方合同的履行情況與贈送租賃面積的屬性，并從利益平衡原則出發(fā)，本院認為原贈送面積于退租部分租賃面積后應收取占有使用費，并酌情確定C區(qū)二樓250平方米2019年度的占有使用費為27,375元。關于2018年度被告未支付的10,000元租金(占有使用費)，因被告未對其主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，故本院不予采信，其仍應支付。
　　關于逾期付款違約金，被告主張其于2018年底支付部分租金后，因要求原告與其補簽合同，而原告予以拒絕，故一直未支付其余款項，后于2019年10月10日支付就C區(qū)一樓544平方米租賃面積2019年度剩余租金115,040元。本院認為，雙方對于退租部分產(chǎn)生異議，并不影響仍在持續(xù)使用的C區(qū)一樓部分的租金繳納，被告仍應按原合同約定進行支付，現(xiàn)逾期支付，顯屬違約，應依約承擔逾期付款違約金。原告現(xiàn)自愿將違約金計算標準予以調(diào)整，尚屬合理，本院予以采納，115,040元的支付逾期304天，逾期付款違約金計22,995元。因其余部分租賃區(qū)域均為無證房屋，相應合同部分無效，故對其余占有使用費不再計取逾期付款違約金。
　　綜上所述，本院對原告的部分訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海億堯物業(yè)管理有限公司位于上海市奉賢區(qū)金大公路XXX號C區(qū)一樓544平方米、二樓250平方米房屋；
　　二、原告上海億堯物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告陳某某租賃保證金24,000元；
　　三、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海億堯物業(yè)管理有限公司2018年度房屋租金(占有使用費)10,000元；
　　四、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海億堯物業(yè)管理有限公司2019年度房屋占有使用費27,375元；
　　五、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海億堯物業(yè)管理有限公司逾期付款違約金22,995元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費4,541元，財產(chǎn)保全費2,346元，合計6,887元，由原告負擔4,963元，被告負擔1,924元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：周??珣

書記員：唐祖峰