原告(反訴被告)：上海云丁體育發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：李浩方，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：胡菁，上海胡菁律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海添躍企業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：馮嘉禾，董事長。
　　委托訴訟代理人：朱小紅，上海一曼律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司(以下簡稱“云丁體育”)訴被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司(以下簡稱“添躍公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員王力獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人胡菁，被告的委托訴訟代理人朱小紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)云丁體育向本院提出訴訟請求，1、請求判令雙方簽訂的《場地租賃合同》無效；2、請求判令對方返還租金86,676元、保證金90,000元、裝修保證金186,914元；3、請求判令對方賠償裝修費用1,838,000元、物業(yè)管理費等15,962.05元。事實和理由：2016年10月，云丁體育與添躍公司簽訂《場地租賃合同》，約定云丁體育承租添躍公司位于上海市寶山區(qū)真大路XXX號XXX號樓頂部位的場地，租賃用途為屋頂足球場、籃球場，場地面積為3,630.29平方米，租賃期限自2017年3月15日至2023年6月30日止，約定第一年年租金為530,028元，自第二年起，租金年遞增5%。合同簽訂后，云丁體育按約向添躍公司支某了租金、租賃保證金，并對租賃物進(jìn)行裝修、添附。2017年12月，云丁體育為辦理營業(yè)相關(guān)手續(xù)，三次發(fā)函要求添躍公司提供租賃場地房屋的圖紙、產(chǎn)權(quán)證明、竣工驗收備案證明，但添躍公司未能提供。云丁體育向相關(guān)部門查詢發(fā)現(xiàn)，添躍公司出租給原告的租賃場地系違法違章建筑。云丁體育認(rèn)為添躍公司將違法違章建筑進(jìn)行出租，違反了法律法規(guī)規(guī)定，侵害了云丁體育的合法權(quán)益，故涉訴，要求判如訴請。
　　被告(反訴原告)添躍公司辯稱，《場地租賃合同》有效，沒有產(chǎn)權(quán)登記和違章建筑是兩個概念，雖然涉案的5號樓沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，但該建筑在宗地圖上有顯示。系爭房屋在添躍公司出租給云丁體育之前，并未因違章被查處。而且添躍公司曾經(jīng)告知云丁體育房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，對方稱有經(jīng)營經(jīng)驗，無關(guān)緊要，有任何損失與添躍公司無關(guān)。云丁體育已經(jīng)實際占有使用場地，有義務(wù)支某租金，所以不同意返還租金、保證金。合同中并未約定如果合同無效，添躍公司要賠償對方裝修損失的條款，故不同意賠償云丁體育裝修損失。云丁體育繳納的物業(yè)管理費等屬于使用物業(yè)的正常費用，亦不同意賠償。
　　被告(反訴原告)添躍公司向法院提出如下反訴請求：1、請求判令雙方簽訂的《場地租賃合同》于2018年2月15日解除；2、請求判令云丁體育支某拖欠的自2018年2月1日至2018年2月15日的租金人民幣21,781.74元、物業(yè)管理費493.15元，并支某前述拖欠款項自2018年1月26日起的延期付款滯納金，按每天千分之三計算至實際付款日止(暫計算到2018年4月30日為6,348.35元)；3、請求判令云丁體育支某2018年1月份拖欠的水費6元、電費279.85元；4、請求判令云丁體返還租賃場地，并支某自2018年2月15日起至實際返還之日止的使用費，按每天108,908.70元計算；5、請求判令云丁體育支某違約金132,507元；6、請求判令云丁體育補付三個月免租期內(nèi)租金132,507元。
　　原告(反訴被告)云丁體育針對反訴辯稱，不同意反訴請求。《場地租賃合同》由于租賃物無合法的產(chǎn)權(quán)證應(yīng)自始無效。租賃物無產(chǎn)權(quán)證，無法辦理后續(xù)手續(xù)。之前的租金全部付清，不存在支某拖欠租金。租賃場地在被告控制下，不存在返還場地和支某占有使用費?！堆a充協(xié)議》已經(jīng)約定了免租，故不同意補交免租期內(nèi)的租金。
　　經(jīng)審理查明，上海市寶山區(qū)真大路XXX號廠區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)利人登記為上海光華印刷機械有限公司(以下簡稱“光華印刷機械公司”)，房地產(chǎn)權(quán)證附記顯示相關(guān)廠房于1993年竣工，總建筑面積為21,968平方米。光華印刷機械公司曾出具公函，確認(rèn)添躍公司合法擁有該廠區(qū)從2015年6月8日至2035年6月7日期間土地及地上全部附屬房屋、設(shè)施的改造權(quán)、租賃經(jīng)營權(quán)。
　　2016年10月，雙方簽訂《場地租賃合同》，約定云丁體育向添躍公司承租寶山區(qū)真大路XXX號廠區(qū)內(nèi)5號樓屋頂，面積3,630.29平方米，經(jīng)營屋頂足球場、籃球場，租期從2017年3月15日至2023年6月30日止，月租金44,169元，年租金530,028元，該場地租金自租賃期開始日起一年內(nèi)不變，自第二年起，租金年遞增5%，物業(yè)管理費每月1,000元，保證金88,338元。
　　合同簽訂后，云丁體育支某租金及租賃保證金共176,676元，施工押金181,514.50元，物業(yè)管理費和服務(wù)費等15,962.05元。
　　租賃物實際于2017年6月1日交付，雙方約定免除三個月租金作為補償，免租裝修期為2017年6月1日至2017年11月30日。租賃物交付后，云丁體育與案外人簽訂合同，進(jìn)行屋頂體育場的改造施工。
　　2018年1月31日及2月6日，云丁體育向添躍公司發(fā)出書面通知，表示經(jīng)了解，雙方租賃合同所涉的5號樓系違法建筑，不能用于經(jīng)營，故要求添躍公司立即返還已經(jīng)收取的押金、租金、物業(yè)費并賠償屋頂運動場的投資損失。
　　審理中，本院委托上海中世建設(shè)咨詢有限公司對屋頂運動場改造、裝修工程造價進(jìn)行審價。該公司于7月25日出具《審價報告》，確定造價為1,694,148元(包括設(shè)計費等)。審價費42,450元，由云丁體育預(yù)付。
　　以上事實，有云丁體育提供的《場地租賃合同》、《同意改造及轉(zhuǎn)租函》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、與添躍公司的《補充協(xié)議》三分、云丁體育要求添躍公司提供系爭房屋合法改造審批文件、建設(shè)施工圖紙、房地產(chǎn)權(quán)證的《通知》、云丁體育結(jié)某費用的《付款憑證》、《收據(jù)》、《支某憑證》、《發(fā)票》；有被告提供的用地文件、上海市第一印刷機械廠工商檔案資料、上海光華機械有限公司工商檔案資料、會議紀(jì)要、催繳通知書及3份寄信憑證、解除合同通知書及寄信憑證；有上海中世建設(shè)咨詢有限公司出具的《審價報告》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證明，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，添躍公司在庭審中自認(rèn)本案系爭的5號樓并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未能提供建造審批手續(xù)或相應(yīng)行政主管部門準(zhǔn)批建設(shè)的文件，而且房產(chǎn)證所附宗地圖上并未明確標(biāo)示出系爭的5號樓建筑。故本案租賃合同應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定無效。通常情況，租賃合同無效的，雙方應(yīng)當(dāng)返還租賃物，結(jié)某各類費用并根據(jù)各自過錯分擔(dān)相關(guān)損失。本案租賃場地位于廠區(qū)內(nèi)5號樓的屋頂，該廠區(qū)由添躍公司或相關(guān)公司實際管理，云丁體育尚未實際開展經(jīng)營活動，也無實際控制使用場地之可能，故可認(rèn)定添躍公司已經(jīng)實際控制場地，本案無需判決返還。關(guān)于各類費用，由于云丁體育裝修改造后并未開展經(jīng)營，故凡是云丁體育直接支某給添躍公司的租金、押金、管理費等均應(yīng)當(dāng)退還，而云丁體育支某給案外人的各類管理費、服務(wù)費、水電費等作為其損失，在處理裝修、改造損失中一并進(jìn)行處理。另外，云丁體育給案外人支某的保證金等應(yīng)當(dāng)自行與案外人結(jié)某，本案不予處理。關(guān)于裝修、改造等相關(guān)損失，經(jīng)審價確定造價為1,694,148元，該造價中包括了工程設(shè)計費9萬元，但本院注意到云丁體育提供的設(shè)計費付款憑證僅為8萬元，故該款應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。根據(jù)已經(jīng)查明的事實，可以認(rèn)定本案合同無效的主要責(zé)任在于添躍公司，故本院酌情確定添躍公司概括性賠償云丁體育合同無效造成的各類損失120萬元。如前所述，由于合同無效，而且云丁體育并未開業(yè)經(jīng)營，亦未實際控制場地，故添躍公司的各類反訴請求均無事實和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于添躍公司提出的水費6元、電費279.85元之主張，由于數(shù)額較小，本院已經(jīng)在酌定賠償總額時予以考慮，不再就此費用專門結(jié)某。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司與被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司就上海市寶山區(qū)真大路XXX號廠區(qū)內(nèi)5號樓屋頂場地所簽訂的《場地租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司租金和保證金176,676元、物業(yè)管理費5,500元；
　　三、被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司因租賃合同無效造成的各類損失120萬元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司的其他訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司的各項反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支某遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計10,764元，由原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)2,153元，被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)8,611元；反訴案件受理費2,854元，全部由被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)；保全費5,000元,由原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1,000元，由被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)4,000元；審價費42,450元，由原告(反訴被告)上海云丁體育發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)8,490元，被告(反訴原告)上海添躍企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)33,960元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王??力

書記員：鮑仲鈺