原告(反訴被告)：上海樂某包裝材料有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：范孝勇，經理。
　　委托訴訟代理人：陳勇，上海詠君律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海張某塑料制品有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：張麗莉，經理。
　　委托訴訟代理人：葉坤元，上海市中山律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張建忠，男。
　　第三人：上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山路XXX號。
　　法定代表人：顧荷英，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：孫崧，上海東炬律師事務所律師。
　　原告上海樂某包裝材料有限公司(以下簡稱“樂某公司”)訴被告上海張某塑料制品有限公司(以下簡稱“張某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案于2019年6月12日第一次公開開庭進行審理，原告的法定代表人范孝勇及委托訴訟代理人陳勇，被告的委托訴訟代理人葉坤元、張建忠到庭參加訴訟。因與本案的處理結果存在法律上的利害關系，本院于2019年7月31日依法追加上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“重固鎮(zhèn)政府”)為第三人參加訴訟。審理中，被告提出反訴，本院依法予以受理。本案于2019年8月22日第二次公開開庭進行審理，原告的法定代表人范孝勇及委托訴訟代理人陳勇，被告的委托訴訟代理人葉坤元、張建忠，第三人的委托訴訟代理人孫崧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告樂某公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告因減量化拆遷青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山村山前120號廠房的補償款人民幣(以下幣種均同)790,795元；2、判令被告退還原告房租2018年4月1日至2018年4月30日的9,167元。事實和理由：2016年5月1日，原被告簽訂上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山村山前120號廠房的《廠房租賃合同》，合同有效期為2016年5月1日至2019年4月30日。2018年3月9日，因政府減量化工作需要，被告負責人張建忠與重固鎮(zhèn)人民政府建設用地減量化工作辦公室簽訂了《青浦區(qū)重固鎮(zhèn)建設用地減量化搬遷補償協(xié)議》，約定系爭房屋拆遷補償為1,157.22萬元。然被告取得相關錢款后不與原告協(xié)商處理本屬于原告的補償款，因此原告起訴要求判如所請。
　　原告明確，訴請一包括：(1)估價報告附件4的第1、16、17項，均是原告搭建，原告折算后主張191,486.40元。(2)附件5的第1項，是針對附件四第1項的257.01平方米的廠房內的裝修，部分裝修原本就存在，故原告主張70%，為86,228.80元。(3)附件7的第6-11項，主張21,398元。附件9的第7項中7臺空調、第8項、第9項中的1臺寬帶、第10項、第11項中的4車辦公生活用品、第12項中20車生產物資等，主張23,220元。具體見補償明細表。(4)速遷獎勵按照可恢復和物資搬遷費用的10%計算，主張4,461.80元。(5)停產停業(yè)和職工安置補償，按承租的有證面積928平方米，每平方米250元計算，均主張232,000元。
　　被告張某公司辯稱，對訴請一，缺乏事實和法律依據，不同意。對訴請二，被告不欠原告房租，原告至今未跟被告辦理交接手續(xù)，將房屋交還給被告，房屋鑰匙現(xiàn)在還在原告處。原告2018年5月之后的房租及使用費均未支付。因此被告提出反訴請求：判令原告支付2018年5月10日至2019年6月12日的廠房租金119,166元。
　　原告針對被告的反訴辯稱，不同意被告訴請。原告收到告知書后在2018年4月就已經搬走，在外面也租好房屋了，現(xiàn)在系爭房屋內還有東西在，是因為雙方還沒有對補償達成一致。被告與案外人的陳述可以看出，被告2019年1月30日已經將房屋交給了第三人，因此主張租金到2019年6月12日是沒有依據的。被告的租金交到了2018年4月30日。
　　第三人徐涇鎮(zhèn)政府述稱，要求法院依法處理。
　　經開庭審理查明，位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山村山前120號廠房登記權利人為張某公司。
　　樂某公司與張某公司自2013年年底起建立了租賃關系。2016年5月1日，張某公司(甲方、出租方)與樂某公司(乙方、承租方)簽訂廠房租賃合同，約定甲方將位于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山村山前120號的八樓八底的和連接樓房東面13間普通廠房出租給乙方使用，廠房位置及面積附有平面簡易圖。租賃期限為2016年5月1日至2017年4月30日止，租賃期滿，未遇政策性動遷等特殊情況，第二年、第三年即2017年5月1日至2019年4月30日仍按每年11萬元的價格續(xù)租給乙方。廠房租金11萬元，先付后用，分兩期支付，2016年5月10日付55,000元，逾期十天視為乙方違約。拖欠租金累計達一個月的甲方有權終止合同并收回廠房，造成甲方損失的由乙方負責賠償損失。如乙方需改變廠房內部結構和裝修，須經甲方書面同意確認，否則，甲方有權終止合同，對甲方造成損失的，由乙方負責賠償并視作違約，如甲方同意乙方對租賃廠房進行改造、裝修、一切費用均由乙方承擔，改造時和改造后造成的不安全后果均由乙方自負。合同期滿，乙方在租賃廠房上的裝修和改造的不可拆移物料或裝飾物，自然歸屬甲方所有，乙方不得做破壞性拆移。租賃廠房如遇到通知后一個月內搬離自己的貨物，乙方的設備、設施等財物按50萬元總額計算，按動遷標準補償搬遷費。合同簽訂后，雙方履行合同，原告支付租金至2018年4月30日。
　　2018年3月9日，重固鎮(zhèn)人民政府發(fā)告知書，通知張某公司廠區(qū)被列入減量化工作任務計劃中，要求其按通知的時間節(jié)點配合減量化工作。
　　2018年12月21日，重固鎮(zhèn)建設用地減量化工作辦公室(甲方，以下簡稱“減量辦”)與張某公司(乙方)簽訂減量化搬遷補償協(xié)議(以下簡稱“補償協(xié)議”)，約定將乙方所有的系爭廠房實施減量化，房屋、土地使用權、設備、附屬設施等綜合評估總價為1157.22萬元，乙方自簽訂本協(xié)議之日起至2019年1月31日前全部完成搬遷工作，協(xié)議并對付款期限及方式等其他事宜進行了約定。
　　根據2018年12月10日出具的估價報告記載，估價的價值時點為2018年3月23日。估價對象房屋總建筑面積3,946.38平方米，其中：1幢廠房，主體1層、局部2層，建造年份為80年代、02年翻建，建筑面積1,191.08平方米，權證信息為滬房地青字(2003)第009594號，證中1、4號房已合并擴建；16、彩鋼板房74.21平方米，建造年份為2014年；17、彩鋼板棚3平方米，建造年份為2014年。估價報告附件4未見證房屋估價明細表：1、257.01平方米廠房，評估總價為228,482元；16、74.21平方米彩鋼板棚，評估總價為9,083元；17、3平方米彩鋼板房，評估總價為1,793元。附件5房屋裝飾裝修估價明細表：1、1幢房屋的地磚、夾板吊頂、礦棉板吊頂、小衛(wèi)生、卷簾門、夾板隔斷、不銹鋼防盜窗等的裝修評估總價為123,184元。附件7可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用評估結果明細表中，放置于1號地點的以下設備：6、木工帶鋸1臺，搬遷和安裝費用124元；7、分紙機1臺，搬遷和安裝費用2,613元；8、印刷機1臺，搬遷和安裝費用9,775元；9、半自動粘箱機1臺，搬遷和安裝費用2,737元；10、水墨污水處理設備1臺，搬遷和安裝費用836元；11、平壓壓痕切線機1車，搬遷和安裝費用5,313元。附件9物資搬遷補償估價表，7、空調7臺，每臺搬遷補償單價400元；8、電話2門，每門搬遷補償單價310元；9、寬帶2路，每臺搬遷補償單價310元；10、熱水器2臺，每臺搬遷補償單價300元；11、辦公生活用品12車，每車搬遷補償單價800元；12、生產物資、庫存商品、小型設備等30車，每臺搬遷補償單價800元。
　　原被告確認，租給原告的位置是評估報告的廠區(qū)平面圖上的1號的一部分、4號、25號的位置。原告電費交至2019年4月2日，最后一筆電費為533元，之前每月電費1,600元左右。
　　以上事實，由原、被告、第三人的陳述，租賃合同、收據、補償協(xié)議、工商登記材料、情況說明等證據予以證明，并經庭審質證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告表示，原告搭建的是房屋平面示意圖上的(16)、(17)的位置，另外還有與(16)持平的左邊的一條，但在示意圖上沒有畫出。其中(16)是四間房屋的棚子、(17)是廁所。主張的裝修是有證部分的裝修，交給原告時有吊頂、瓷磚，燈和墻都壞了，原告就做了室內裝修，修了破壞的墻壁，裝了燈。裝修和彩鋼棚是2016年原告法定代表人的親戚等人自己買材料做的，陸續(xù)做了2個多月。原告是2019年3月11搬走的。2018年3月之前被告通知要搬走，說何時搬走就退還剩余房租，但沒有補償款，因此原告人走了，但是設備沒有搬走，在別的地方也租了房子。被告在另外案件中明確過2019年1月26日將房屋交給了政府。
　　原告提供：1、2014年3月10日原被告間的廠房租賃合同。2、廠房租賃合同及告知書、收據，證明原告收到第三人要求搬離的告知書后，就到其他地方租房子了，并以現(xiàn)金或裝修款折抵的方式向案外人支付租金。3、2019年6月12日拍攝的照片，證明房屋現(xiàn)在已經被拆除。紙箱的照片是2019年3月拍攝的原告?zhèn)}庫。原告申請證人出庭作證，4、證人劉某某陳述，兩三年前幫原告靠墻在廠房后搭的彩鋼瓦棚子，有4間房屋，合計20米左右，其是原告法定代表人的親戚，是下班以后免費去幫忙的，記不清楚幫了多久。5、證人范某某陳述，其系原告法定代表人的父親，在廠門口靠南面的下面搭建了一大間棚子做機器房屋，大概有20平方左右。房屋搭了4間彩鋼板棚，是雜物間和倉庫。現(xiàn)場東面以前房東搭建了一個廁所，被告拆掉后又搭建男女廁所各一個，共三平方米左右。
　　對此，被告質證稱，1、2014年租了13間房屋給原告，但是原告提供的2014年合同不是被告簽訂的。2、是發(fā)給被告的，與原告無關。3、與本案無關，真實性不予認可。第三人質證稱，均不清楚。4、5，證人是原告法定代表人親屬，與原告有利害關系，證言不認可。
　　被告表示，16、17號房屋是是被告2016年搭建的，當時地方空著的，搭好以后重新租給了原告。租借給原告的時候就是裝修好了，裝潢、地板、天花板、墻壁、電線、燈都是好的，只有家具是原告的，卷簾門和衛(wèi)生間裝修是原告做的，不清楚原告是否有新的裝修。根據合同，原告裝修應該經過被告書面同意，但沒有收到原告的書面報告?？苫謴筒糠质窃娴模瑳]有異議。物資搬遷部分，確認空調、電話、寬帶、熱水器是原告的及數量、金額，但辦公用品和庫存商品，評估報告總計30車，租賃房屋里面有九家人家，故認為屬于原告的部分最多有10車。速遷獎勵是給被告的，也不認可原告的計算方法。停產停業(yè)補償，原告的計算方式沒有依據，應該是150元。同意停產停業(yè)和職工安置費原告有權利，但是不同意原告的標準。被告在另案中的陳述與原告無關，原告的東西還在房屋內，人也在的，房屋是2019年拆掉的。
　　第三人表示，速簽獎勵是根據簽約人的既往貢獻和配合程度綜合考慮的，沒有具體標準。停產停業(yè)和職工安置補償是按照有證面積每平方250元計算得出的。補償款還有20%沒有支付給被告。評估報告中的無證部分評估價的80%為補償給被告的金額。2019年7月2日由產權人將房屋整體交付給第三人。
　　根據庭審查明的事實，本院認為，原、被告簽訂的廠房租賃合同是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應按約履行。原告要求被告退還2018年4月的租金，而根據原告的陳述，其2019年3月才搬離，且2019年4月2月還交了電費，因此至少至2019年3月，原告對系爭廠房仍有使用，故對于原告的該項訴請，本院不予支持，原告應按約支付租金至其實際搬離之日。另一方面，被告亦未提供證據證明2019年4月以后原告仍占有使用系爭廠房，故對于被告主張的2019年4月之后的租金及使用費，本院不予支持。
　　關于原告主張的補償款，未見證部分，未見證房屋1無論是從評估報告中記載的搭建時間還是原告自述其搭建的位置來看，均不能證明是由原告搭建；未見證房屋16、17，雙方均認可搭建時間為2016年，此時正處于原被告的租賃期間內，被告對該搭建未有另行書面約定或提高租金的行為，同時本院也注意到，原告申請出庭作證的證人陳述現(xiàn)場東面原本也是有廁所的，現(xiàn)在的(即未見證房屋17)是原告拆除原有廁所以后重新搭建。房屋裝修裝修，雙方認可原本房屋內存在有部分裝修、原告在使用中也有部分添加，但均未能明確前述兩部分對應的金額。可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用，被告予以認可，本院予以確認。物資搬遷補償，被告認可屬于原告的空調、電話、寬帶、熱水器，本院予以確認，但原告無證據證明其主張的辦公用品、生產物資等的數量。速簽獎勵費、停產停業(yè)和職工安置補償，被告認可原告對于后兩項享有權利，但不能明確金額，而第三人對于補償內容、計算方式均作出了說明。綜上，本院綜合考慮原被告的舉證情況、被告確認的內容及數量、原告的租賃時間、原告主張的物品及裝修添附的必要性、原告的實際搬離時間、被告實際交付房屋的時間、剩余租期的時間、第三人對于相關補償的解釋、原被告實際經營及獲益模式、減量化對于原被告的影響等因素，酌情確定原告可獲得的補償金額為431,798.80元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海張某塑料制品有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海樂某包裝材料有限公司補償款431,798.80元；
　　二、原告上海樂某包裝材料有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　三、反訴被告上海樂某包裝材料有限公司應于本判決生效之日起十日內支付反訴原告上海張某塑料制品有限公司自2018年5月10日起至2019年3月31日止的租金98,246.58元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件本訴受理費11,799.62元，減半收取計5,899.81元，由原告負擔2,011.32元，被告負擔3,888.49元；反訴受理費1,341.66元，由原告負擔1,128.08元，被告負擔213.58元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：汪宇婧

書記員：周??詩