原告(反訴被告)：上海久萊電氣有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：蔡德東，總經理。
　　委托訴訟代理人：田曉玲，上海夏鼎律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：錢國巋，上海夏鼎律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海同新物資有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：王蘊玉，董事長。
　　委托訴訟代理人：袁鋒，上海市廣懋律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海久萊電氣有限公司(以下簡稱久萊公司)與被告(反訴原告)上海同新物資有限公司(以下簡稱同新公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員張開紅獨任審判，公開開庭進行了審理，久萊公司委托訴訟代理人錢國巋，同新公司委托訴訟代理人袁鋒到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　久萊公司向本院提出訴訟請求：一、請求依法裁決同新公司支付久萊公司經濟損失共計人民幣254，404元：其中(1)裝修費170，000元，(2)停工停業(yè)損失61，404元，(3)搬遷費用23,000元。審理中，久萊公司又增加訴訟請求，要求同新公司退還已收取的房屋租賃押金2，000元。事實和理由：2009年5月1日久萊公司因經營需要租賃同新公司的房屋，雙方簽訂為期三年的房屋租賃合同。合同到期后，雙方又先后續(xù)簽三份租賃合同，最后一份租賃合同的到期日為2016年4月30日，之后雙方未再另行簽訂書面租賃合同，而是按原合同內容繼續(xù)履行雙方的權利義務。租賃合同約定同新公司允許久萊公司對租賃房屋進行添附，并承諾如遇政府拆遷，久萊公司可對添附部分及機器設備享有拆遷補償。久萊公司據此條款才安心對租賃房屋進行了裝修改造及加固，完成了事實上的添附。2017年1月22日，久萊公司收到上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)楊甸村“五違”拆遷通知，強制久萊公司于2017年6月1日前搬離承租房屋，并交付政府拆除。久萊公司此時才知道同新公司出租給久萊公司的房屋屬于違法建筑。久萊公司無奈只能將租賃房屋騰空交付政府拆除。事后多次找到同新公司協(xié)商搬遷費用及損失問題，但同新公司一直采取回避態(tài)度。久萊公司認為向同新公司租賃房屋是為長期生產經營所用，雙方也簽訂了租賃合同。久萊公司依約支付租金，進行了事實上的裝修添附，但同新公司提供違法建筑交付久萊公司使用，致使違法建筑被政府拆除，久萊公司目前無法繼續(xù)使用房屋。同新公司的行為屬于根本性違約,在政府拆除房屋后實際產生的經濟損失，應由同新公司承擔。
　　同新公司辯稱，不同意久萊公司的全部訴訟請求。理由如下：系爭合同是合法解除，同新公司不需要承擔久萊公司任何損失。裝修已經全部攤銷完畢，現值為零。不存在停工停業(yè)損失。搬遷是在合同終止后必然發(fā)生的費用。不應該由同新公司承擔。
　　審理中，同新公司提出反訴，要求久萊公司支付同新公司自2016年5月1日起至2017年5月31日止的房屋占用使用費97，500元并支付自2017年6月1日起至本判決生效日止的利息。庭審中，同新公司將房屋占用使用費數額減為37，500元。
　　針對同新公司提出的反訴，久萊公司辯稱，合同到期后，久萊公司又付給同新公司租金6萬元。后即收到拆違通知，久萊公司就搬離了系爭房屋。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　2009年5月1日久萊公司與同新公司簽訂一份《租房合同書》，約定由久萊公司承租同新公司位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)外青松公路XXX號的房屋(以下稱系爭房屋)，房屋面積在1000平方米左右，租期為三年，自2009年5月1日起到2012年4月30日為止。同年4月13日久萊公司與案外人上海舜塔建筑工程有限公司簽訂一份《廠房裝修協(xié)議書》，約定由上海舜塔建筑工程有限公司對久萊公司承租的系爭房屋廠房進行裝修，費用為人民幣17萬元。裝修完工后，久萊公司支付了裝修費17萬元。久萊公司與同新公司簽訂的《租房合同書》到期后，雙方又先后續(xù)簽了三份《租房協(xié)議書》，最后一份《租房協(xié)議書》約定的合同到期日為2016年4月30日。合同到期后雙方未再另行簽訂書面合同，但仍按原合同內容繼續(xù)履行雙方的權利義務。租賃期間，久萊公司已支付同新公司租金至合同期屆滿，另支付租賃押金人民幣2，000元。合同到期后，因久萊公司還在使用系爭房屋，久萊公司又支付同新公司租金6萬元。2017年1月22日，久萊公司收到當地村民委員會發(fā)出的“五違”整治限期拆除通知書，要求久萊公司在2017年6月1日前搬離系爭房屋并交付政府拆除。后久萊公司在2017年5月15日搬離了系爭房屋。系爭房屋后被政府強制拆除，因久萊公司與同新公司就搬遷補償等問題協(xié)商未果，于2018年1月向本院起訴。
　　另查明，系爭房屋是同新公司擅自建造，未取得建設工程規(guī)劃許可證，也未取得房地產權證，屬違法建筑。當地村民委員會拆除系爭房屋后，曾對同新公司進行約三百萬左右的拆違補償。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，久萊公司與同新公司簽訂的《租房協(xié)議書》，因同新公司將其未經批準建造的違法建筑即系爭房屋出租給久萊公司，違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故該《租房協(xié)議書》應確認無效。合同無效后，因該合同取得的財產應予返還。由于系爭房屋已被拆除，故不再涉及房屋的返還問題。但同新公司收取的押金2，000元應返還久萊公司。造成合同無效的責任在于久萊公司與同新公司雙方。對久萊公司主張的裝修損失17萬元，因裝修時間較久，而且現系爭房屋已被拆除，無法再行評估，根據本案雙方的過錯責任，本院酌情確定裝修損失為2萬元，由同新公司賠償給久萊公司。久萊公司主張的搬遷費用23，000元，由于系爭房屋被拆除后，久萊公司就進行了搬遷，花費了一定費用。根據本案實際情況，本院酌情確定搬遷費用為15，000元，由同新公司給付久萊公司。關于停工停業(yè)損失，因本案是政府拆違，而非政府動拆遷，因此不存在停工停業(yè)損失的補償問題。久萊公司該項訴請，本院不予支持。
　　至于同新公司提出的反訴訴請，由于久萊公司支付的房屋使用費至2016年4月30日，而久萊公司在2017年1月22日收到拆違通知書，因此在到拆違通知書之后，久萊公司可不再支付房屋使用費。即久萊公司應支付房屋使用費自2016年5月1日起至2017年1月底，共9個月，計67，500元，扣除已付的6萬元，尚應支付房屋使用費7，500元。因同新公司對合同無效亦有過錯，故其主張利息損失缺乏依據，本院對此不予支持。
　　綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海同新物資有限公司應于本判決生效后10日內賠償原告上海久萊電氣有限公司裝修費人民幣2萬元；
　　二、被告上海同新物資有限公司應于本判決生效后10日內償付原告上海久萊電氣有限公司搬遷費人民幣15，000元；
　　三、被告上海同新物資有限公司應于本判決生效后日內返還原告上海久萊電氣有限公司租賃押金人民幣2萬元；
　　四、原告上海久萊電氣有限公司其余訴訟請求不予支持；
　　五、原告上海久萊電氣有限公司應于本判決生效后十日內給付被告上海同新物資有限公司房屋使用費人民幣7，500元；
　　六、被告上海同新物資有限公司其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費5，116.06元，減半收取2，558.03元，反訴受理費1，118.75元，減半收取559.38元，共計3，117.4元，由原、被告各負擔1，558.7元(原、被告各負擔之款應于本判決生效后七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張開紅

書記員：陳伊菡