上訴人(原審被告)：上海久實物業(yè)有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：張健華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：高述洲。
　　上訴人(原審被告)：上海市靜安區(qū)新平金葉業(yè)主大會，住所地上海市靜安區(qū)。
　　負責人：吳晨，主任。
　　委托訴訟代理人：胡文新，上海昆然律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：陳玉坤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉炘，上海市君悅律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王翌敏，上海市君悅律師事務所律師。
　　上訴人上海久實物業(yè)有限公司(以下簡稱“久實公司”)、上海市靜安區(qū)新平金葉業(yè)主大會(以下簡稱“業(yè)主大會”)因與被上訴人上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司(以下簡稱“延平公司”)占有排除妨害糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初38901號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月21日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　久實公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回延平公司在一審中的訴訟請求。事實與理由：無論上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫(以下簡稱“地下車庫”)產(chǎn)權歸屬何方，判令久實公司自2017年1月1日起按每月人民幣7,700元(以下幣種均為人民幣)之標準支付地下車庫的使用費缺乏事實和法律依據(jù)。地下車庫的車位沒有所謂的車位產(chǎn)證證明其實際停放數(shù)量，一審法院亦未要求久實公司及業(yè)主大會提供2017年至今的小區(qū)公共收益報表，無法證明2017年至今所產(chǎn)生的收入情況、管理成本(包含久實公司人員代收停車費的勞務成本)以及和產(chǎn)權相關的停車卡物業(yè)費等。
　　業(yè)主大會上訴請求：撤銷一審判決，駁回延平公司在一審中的訴訟請求。事實與理由：一審法院認定地下車庫的產(chǎn)權人是延平公司而非全體小區(qū)業(yè)主是錯誤的。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建造成本包括土地使用成本、前期工程費、配套基礎設施建設費、建筑安裝工程費等多項開支。其中土地使用成本是建造成本中比重最大的一筆開支。小區(qū)全體業(yè)主購買房屋時，承擔了小區(qū)所有的土地使用成本、前期工程費、配套基礎設施建設費等各項開支。在沒有車庫產(chǎn)權證的情況下，認定地下車庫歸延平公司所有，缺乏事實和法律依據(jù)。滬房地市字(1998)第001158號上海市房地產(chǎn)權證載明，延平路81、83號總面積為3500.60平方米，延平公司獨用面積為0。故地下車庫依法不歸延平公司所有，而是81、83號兩棟樓的配套設施。其次，小區(qū)土地為劃撥性質，今后如須補交土地出讓金或續(xù)收土地使用費，延平公司因獨有面積為0，無須支付上述費用。而全體業(yè)主卻要為此全部承擔，因此一審法院判決其擁有地下車庫產(chǎn)權，不合理也不合法。
　　延平公司辯稱，根據(jù)物權法的規(guī)定，不動產(chǎn)所有權應當以登記為準。延平公司開發(fā)建造了涉案小區(qū)，取得了該小區(qū)的大產(chǎn)證。小業(yè)主每買一套房屋，開發(fā)商即從大產(chǎn)證上劃出一套房屋給小業(yè)主，小業(yè)主取得該房屋的小產(chǎn)證。沒有賣掉的面積部分仍登記在大產(chǎn)證上，不會另行辦理小產(chǎn)證，故地下車庫是沒有小產(chǎn)證的。根據(jù)交易中心現(xiàn)存資料，可知地下車庫的面積未被分攤到每個小區(qū)業(yè)主的小產(chǎn)證上，系爭地下車庫的產(chǎn)權仍應歸屬延平公司，而非全體小區(qū)業(yè)主所有。另外，關于地下車位的收支情況，久實公司應當負有舉證義務。然其在一審中經(jīng)法官要求拒不提供，應承擔舉證不能的后果。一審判決根據(jù)市場慣例按照三七分的原則，判令久實公司按每月7,700元的標準支付使用費并無不當。請求二審法院駁回久實公司、業(yè)主大會的上訴請求，維持原判。
　　延平公司向一審法院起訴請求：1、久實公司、業(yè)主大會向延平公司返還上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫；2、久實公司、業(yè)主大會向延平公司支付地下車庫的占用使用費(按每月500元共22輛計，自2017年1月起至實際返還之日止，暫算至2018年9月為231,000元)。
　　一審法院認定事實：1998年3月27日，上海市房屋土地管理局向延平房地產(chǎn)公司頒發(fā)滬房地市字(1998)第001158號上海市房地產(chǎn)權證，載明本市靜安區(qū)延平路81、83號權利人為延平房地產(chǎn)公司；該證土地狀況中記載總面積為3,500.6平方米，獨用面積0，共用面積5,668平方米，分攤面積3,500.6平方米；房屋狀況中記載建筑面積為28,719.91平方米；附記中載明81號全幢建筑面積15,012.25平方米，土地面積1,900.9平方米，房屋類型辦公樓，層數(shù)16層，竣工日期1997年1月；附記中載明83號全幢建筑面積13,707.66平方米，土地面積1,599.7平方米，房屋類型新工房1，層數(shù)24層，竣工日期1997年4月。
　　上海市房地產(chǎn)登記處備案的延平路XXX號房屋建筑面積測算書(實測)載明，該處房屋總建筑面積為15,012.25平方米；地下層平面圖注明為汽車車庫，圖上標注為共有的部位為配電、水池、水泵；房屋面積計算書中載明地下層的全幢共有部位總面積為152.92平方米，汽車車庫面積為889.43平方米；全幢共有合計1,138.48平方米，全幢建筑面積(不含車庫)為14,122.51平方米，全幢分攤系數(shù)1.087683系用14,122.51除以車庫外全幢建筑面積與全幢共有面積之差(14,122.51-1,138.48)得出。延平路XXX號建筑面積匯總表上亦載明地下層汽車庫為889.43平方米，全幢合計15,012.25平方米。
　　延平路XXX號內部大部分房屋已出售給案外人，延平房地產(chǎn)公司保留了部分房屋產(chǎn)權。現(xiàn)有上海市不動產(chǎn)登記簿信息查詢結果中僅能顯示延平路XXX號全幢建筑面積為15,012.25平方米，并載明81幢401、402等房屋產(chǎn)權轉移登記的信息，未明確體現(xiàn)地下車庫的相關信息。
　　另查明，自2015年1月起，久實公司對系爭小區(qū)進行物業(yè)管理，延平路XXX號地下車庫按照每輛每月500元收費。停放的車輛除固定車位15個外，另有一些車輛因車位緊張停放在公共通道，但收費標準一致。2016年12月26日，延平公司發(fā)函給久實公司，要求協(xié)商地下車庫的經(jīng)營管理和收益分配事宜，但雙方未達成一致。2018年7月27日，延平公司向上海市靜安區(qū)新平金葉業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)發(fā)函，聲明其系81號地下車庫產(chǎn)權人，要求業(yè)委會立即通知久實公司停止管理延平路XXX號地下車位，并與相關停車人員做好溝通工作，最遲在2018年8月10日前，將延平路XXX號地下車庫中所有車位歸還給延平公司。
　　一審法院認為，本案主要爭議焦點在于延平路XXX號地下車庫產(chǎn)權歸屬。地下車庫沒有獨立的產(chǎn)證，根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記處備案的延平路XXX號房屋建筑面積測算表，可知車庫面積為889.43平方米，該部分面積包含在81號全幢建筑面積15,012.25平方米之中。故初始登記時，延平路XXX號地下車庫應屬于延平房地產(chǎn)公司。81號內部房屋陸續(xù)出售之后，該地下車庫是否屬于全體業(yè)主共同共有，應從出資情況、合同約定及分攤建筑面積等予以認定。系爭地下車庫由延平房地產(chǎn)公司出資建造，無證據(jù)證明相關建造成本為業(yè)主所負擔；亦無證據(jù)證明延平房地產(chǎn)公司在出售房屋時與購房人就地下車庫權屬有過約定；根據(jù)延平路XXX號房屋建筑面積測算書，地下車庫未計入共有面積，亦未在分攤時計入。綜上，地下車庫不屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，其權利人仍應為初始登記的權利人即延平公司，業(yè)主大會分享停車費收益于法無據(jù)。
　　延平公司的所有權理應受到法律保護，但根據(jù)相關法律規(guī)定，建筑區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，延平公司對車庫所有權的行使應受上述法律規(guī)定的制約。因此，延平公司有權要求收回地下車庫，但收回后應兼顧小區(qū)業(yè)主的需要，并接受系爭小區(qū)現(xiàn)任物業(yè)服務單位的物業(yè)服務，按系爭小區(qū)物業(yè)管理服務合同的約定支付物業(yè)管理費。履行地下車庫交付義務的主體應為系爭地下車庫的實際管理人久實公司，業(yè)主大會在交還過程中無權予以阻攔。
　　延平房地產(chǎn)公司作為所有人主張車庫交還之前的占用費，于法有據(jù)。參照地下車庫收費標準，綜合考慮固定停車的數(shù)量及存在臨時停車的情形，扣除久實物業(yè)公司一定的管理成本，法院酌情確認每月占用使用費為7,700元。鑒于停車費系由久實公司收取，故應由久實公司對延平房地產(chǎn)公司承擔付款義務。久實公司與新平金葉業(yè)主大會就停車費的追償，由雙方另行處理。
　　一審法院判決：一、上海久實物業(yè)有限公司應于判決生效之日起十日內將上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫(設備用房除外)返還給上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司；二、上海久實物業(yè)有限公司應于判決生效之日起十日內向上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司支付上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫的使用費(自2017年1月1日起至系爭地下車庫實際返還之日止，按每月7,700元的標準計算)。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，公民、法人的合法權益受法律保護。延平公司系上海市靜安區(qū)延平路81、83號小區(qū)的開發(fā)商，取得了涉案小區(qū)的大產(chǎn)證。地下車庫在涉案小區(qū)內，屬于該小區(qū)的配套設施。雖然地下車庫沒有獨立的產(chǎn)證，但地下車庫由延平公司出資建造，且根據(jù)延平路XXX號房屋建筑面積測算書，地下車庫未計入共有面積，亦未分攤計入各小產(chǎn)證，故地下車庫不屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，仍應歸屬延平公司。由于地下車庫的產(chǎn)權人系延平公司，故延平公司享有地下車庫的收益權，現(xiàn)延平公司主張地下車庫的占有使用費，于法有據(jù)，可予支持。至于使用費的標準，一審法院參照地下車庫的收費標準，綜合考慮固定停車的數(shù)量及存在臨時停車的情形，扣除久實公司一定的管理成本，酌情確定每月使用費為7,700元，并無不妥。由于現(xiàn)地下車庫實際由久實公司管理，且停車費亦由久實公司收取，故一審法院判令久實公司向延平公司支付地下車庫的使用費并無不妥。
　　關于延平公司收回地下車庫的問題。小區(qū)地下車庫系小區(qū)的配套設施，車庫內車位應當首先滿足業(yè)主的需求，并由小區(qū)業(yè)主進行整體管理。一般而言小區(qū)業(yè)主會聘請一個物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)物業(yè)進行管理，聘請哪家物業(yè)服務企業(yè)是全體業(yè)主的權利，并非開發(fā)商的權利，鑒于一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的規(guī)定，而地下車庫的管理亦屬于物業(yè)管理之范疇，故地下車庫亦應當由全體小區(qū)業(yè)主聘請的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理?，F(xiàn)涉案小區(qū)已聘請久實公司為本小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，地下車庫亦實際由久實公司進行物業(yè)管理，故延平公司要求久實公司返還地下車庫已無必要。一審判令久實公司將地下車庫返還延平公司不當，本院予以改判。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初38901號民事判決；
　　二、上海久實物業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內向上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司支付上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫的使用費(自2017年1月1日起至本判決生效之日止，按每月7,700元的標準計算)；
　　三、對上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司其余的訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　一審案件受理費4765元，減半收取2382.50元，由上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司負擔714.75元，由上海久實物業(yè)有限公司負擔1667.75元；二審案件受理費4765元，由上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司負擔50元，由上海久實物業(yè)有限公司負擔4715元。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張　煜

審判員：徐??慶

書記員：丁康威