上訴人(原審被告)：上海乃欽商業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張林青，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張紅云，上海蘭盾律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：錢某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：蔡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：華形轉(zhuǎn)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　上述被上訴人共同委托訴訟代理人：吳多翠，北京市中聞(上海)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海乃欽商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“乃欽公司”)因與被上訴人錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)(以下簡(jiǎn)稱“錢某一方”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2019)滬0114民初7369號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　乃欽公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)，依法改判不予解除乃欽公司與錢某一方簽訂的《房屋租賃合同》，不予返還租賃商鋪、及不應(yīng)當(dāng)一次性支付2018年8月租金及違約金、物業(yè)費(fèi)、免租期損失、律師費(fèi)。事實(shí)和理由：1、乃欽公司與錢某一方簽訂的《房屋租賃合同》為整體分割出租，涉及40余家商戶，因?qū)嶋H使用人沒有追加進(jìn)本案，故案件事實(shí)未完全查明。2、乃欽公司與錢某一方簽署的雖為租賃合同，但實(shí)際擔(dān)負(fù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的作用，且乃欽公司不存在主觀惡意違約行為，其行為沒有達(dá)到解除合同的條件。如法院判處解除合同，不利于被上訴人商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，易造成社會(huì)矛盾。3、對(duì)于租金的支付，因合同不應(yīng)解除，故應(yīng)按原合同約定支付。4、本案中，10個(gè)月免租期并不是完全免租，是基于三方轉(zhuǎn)接，乃欽公司已經(jīng)支付給案外人上海峻銘餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“峻銘公司”)部分租金，故對(duì)于免租期損失，不應(yīng)支付。二審審理中，乃欽公司變更上訴請(qǐng)求為撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)，依法改判不予解除乃欽公司與錢某一方簽訂的《房屋租賃合同》，不予返還租賃商鋪、及不應(yīng)當(dāng)一次性支付2018年8月租金及違約金、物業(yè)費(fèi)、免租期損失、律師費(fèi)。
　　被上訴人錢某一方辯稱：1、合同具有相對(duì)性，乃欽公司與錢某一方是合同當(dāng)事人，不涉及第三人。2、乃欽公司除了2018年7月的租金按時(shí)支付外，其余均未足額、按時(shí)支付。根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，乃欽公司延期支付租金達(dá)到20日以上，錢某一方有權(quán)解除合同。乃欽公司的行為嚴(yán)重違約，遠(yuǎn)超合同約定的解除條件。3、租賃物涉及幾百家小業(yè)主，乃欽公司拖欠租金的行為，嚴(yán)重?fù)p害小業(yè)主的利益。4、關(guān)于10個(gè)月的免租期變?yōu)橛凶馄?，合同已明確約定，乃欽公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴、維持原判。
　　錢某一方向一審法院提出訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令：1、解除錢某一方與乃欽公司于2018年6月29日簽訂的《房屋租賃合同》；2、乃欽公司按每月人民幣(以下幣種均為人民幣)481,231元的標(biāo)準(zhǔn)支付至合同解除日的租金，暫計(jì)算至2019年1月份為1,956,610元(其中8月份531,686元、11月份462,462元、12月份481,231元、1月份481,231元)；乃欽公司支付10個(gè)月免租期租金4,812,310元；乃欽公司按每月50,455元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2018年10月份起至合同解除日的物業(yè)管理費(fèi)，暫計(jì)至2018年12月份為151,365元；以上三項(xiàng)合計(jì)6,920,285元，抵扣租賃保證金1,040,172元，乃欽公司還應(yīng)支付5,880,113元；3、乃欽公司支付逾期付款違約金，按日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際清償日止，暫計(jì)至起訴時(shí)為399,177.30元；4、乃欽公司騰空租賃房屋、恢復(fù)原狀后交還給錢某一方；5、乃欽公司按每月531,686元(含物業(yè)管理費(fèi))的標(biāo)準(zhǔn)支付錢某一方從合同解除日至實(shí)際返還房屋之日止的占有使用費(fèi)；6、乃欽公司承擔(dān)前期律師費(fèi)20,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：律嶸企業(yè)管理(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“律嶸公司”)系為便于統(tǒng)一出租管理嘉定區(qū)嘉羅公路XXX號(hào)科創(chuàng)大廈部分商鋪而專門成立的公司。律嶸公司接受上海嘉華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、上海恒基鑫富商貿(mào)有限公司及個(gè)人商鋪一、二樓業(yè)主的共同委托，對(duì)嘉定區(qū)嘉羅公路XXX號(hào)“一、二層上投”部分、合計(jì)建筑面積約為8,455.9平方米的商鋪(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)商鋪”)統(tǒng)一代為對(duì)外出租事宜，其同意并確認(rèn)由錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)三人名義與乃欽公司簽訂《房屋租賃合同》并提起訴訟。
　　2018年6月29日，錢某一方(出租方、甲方)和乃欽公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方將系爭(zhēng)商鋪出租給乙方；上述房屋甲方已于簽訂本合同之前向乙方交付，免租期乙方實(shí)際享用了10個(gè)月，2017年8月1日至2018年6月30日；租賃期限為2018年7月1日起至2032年7月31日止(未包括實(shí)際使用的免租期10個(gè)月)；雙方確認(rèn)在簽訂合同前，乙方已實(shí)際占用使用該房屋10個(gè)月，享受了10個(gè)月的免租期；給予峻銘公司的免租期9個(gè)月，實(shí)際為乙方享有了，且甲方又另外給予了乙方一個(gè)月的免租期，如遇合同違約終止，免租期轉(zhuǎn)為有租期；雙方約定，系爭(zhēng)商鋪的月租金(含物業(yè)管理費(fèi))為531,686元，租金遞增期限為3年，遞增率5%；現(xiàn)雙方確認(rèn)租金起算點(diǎn)從2018年7月1日起計(jì)算，承租方應(yīng)當(dāng)按時(shí)支付租金，每月30日前支付下一期的租金(先付后用)；考慮到承租方的資金困難，出租方同意8月份的租金可以暫緩支付，平均攤?cè)氲?019年的12個(gè)月的租金中，屆時(shí)與當(dāng)期租金一同支付；后續(xù)如承租方延期支付租金，應(yīng)當(dāng)向出租方承擔(dān)每日千分之五的逾期付款違約金，承租方延期支付租金達(dá)20日以上的，出租方有權(quán)解除租賃合同，在此情形下承租方自愿放棄任何向出租方主張賠償?shù)臋?quán)利，并應(yīng)當(dāng)賠償出租方10個(gè)月免租期的租金損失，即支付出租方10個(gè)月租金，后續(xù)如拒絕搬離租賃房屋的，還應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算占有使用費(fèi)(具體以租金核算)；本合同簽訂之日乙方應(yīng)向甲方一次性支付租賃保證金，保證金為二個(gè)月租金，即1,040,172元(原峻銘交付的押金變更為乙方支付)，甲方收取保證金后應(yīng)向乙方開具收款收據(jù)；租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方；如因承租方的違約行為給出租方造成損失，出租方?jīng)Q定提起訴訟的，承租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租方為此支付的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)等。合同另對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，乃欽公司按約支付了2018年7月份的租金(含物業(yè)管理費(fèi))531,686元。2018年8月份開始，雙方把合同約定的月租金(含物業(yè)管理費(fèi))拆分為月租金481,231元和物業(yè)管理費(fèi)50,455元，其中物業(yè)管理費(fèi)由乃欽公司直接支付給物業(yè)公司。后乃欽公司僅向錢某一方支付了9、10月份的租金及11月份的部分租金，向物業(yè)公司支付了8、9月份的物業(yè)管理費(fèi)。因乃欽公司未能按約支付后續(xù)租金及物業(yè)管理費(fèi)，錢某一方多次發(fā)函催討未果，遂涉訟。為本次訴訟，錢某一方支付律師費(fèi)20,000元。
　　一審法院另查明，系爭(zhēng)商鋪原由律嶸公司出租給峻銘公司，本案合同簽訂后，峻銘公司和乃欽公司簽署《情況說明》一份，載明峻銘公司同意將其已支付給律嶸公司的押金1,040,172元的權(quán)利轉(zhuǎn)給乃欽公司，算作乃欽公司的押金，最終如需退換，退給乃欽公司。
　　一審審理中，錢某一方表示要求乃欽公司恢復(fù)原狀的部位是乃欽公司在系爭(zhēng)商鋪外的違章搭建，不在租賃面積內(nèi)。乃欽公司則表示并不存在錢某一方所稱的違章搭建。
　　一審法院認(rèn)為，錢某一方與乃欽公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。租賃期間，乃欽公司理應(yīng)按約支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)其未按約支付租金，錢某一方根據(jù)合同約定要求解除合同合法有據(jù)，法院予以支持。合同解除后，乃欽公司應(yīng)將系爭(zhēng)商鋪返還錢某一方，并向錢某一方支付拖欠的租金及占有使用費(fèi)。合同約定的租金包含物業(yè)管理費(fèi)，雖在合同實(shí)際履行過程中，乃欽公司將2018年8、9月份的物業(yè)管理費(fèi)直接支付給了物業(yè)公司，但其未支付后續(xù)物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)錢某一方按照合同約定向乃欽公司主張物業(yè)管理費(fèi)，于法有據(jù)，法院予以支持。經(jīng)核算，乃欽公司應(yīng)支付錢某一方2018年8月份的租金481,231元、11月份租金462,462元，10月份物業(yè)管理費(fèi)50,455元、11月份物業(yè)管理費(fèi)50,455元，并按17,480.09元/日的標(biāo)準(zhǔn)支付錢某一方自2018年12月1日起至實(shí)際返還房屋之日止的租金及占有使用費(fèi)(含物業(yè)管理費(fèi))。因乃欽公司拖欠租金的行為已構(gòu)成違約，按照合同約定應(yīng)向錢某一方支付逾期付款違約金。錢某一方根據(jù)合同的約定及乃欽公司支付租金的時(shí)間和數(shù)額計(jì)算違約金，合法有據(jù)，法院予以支持。但日千分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，乃欽公司在庭審中亦要求予以調(diào)整，故法院將違約金的標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整為日萬分之五。經(jīng)核算，乃欽公司應(yīng)支付錢某一方截至2019年1月14日的逾期付款違約金為39,917.73元，并應(yīng)以1,424,924元為基數(shù)，按照日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年1月15日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止的逾期付款違約金。錢某一方主張免租期租金損失的訴請(qǐng)，法院認(rèn)為免租期系出租方對(duì)于承租方完整履行合同的一種優(yōu)惠條件，本案合同約定的租賃期限長(zhǎng)達(dá)15年，現(xiàn)乃欽公司承租未滿一年即違約導(dǎo)致合同解除，理應(yīng)按照合同約定補(bǔ)交免租期租金，現(xiàn)錢某一方主張的金額符合合同約定，法院予以支持。錢某一方訴請(qǐng)的律師費(fèi)，符合合同約定，且收費(fèi)尚屬合理，法院亦予支持。至于錢某一方主張恢復(fù)原狀的訴請(qǐng)，因乃欽公司否認(rèn)違章搭建的存在，錢某一方亦未舉證證明，且該部位不在租賃面積內(nèi)，故法院不予支持。合同解除后，錢某一方收取的租賃保證金應(yīng)予返還。
　　據(jù)此，一審法院判決如下：一、解除錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)與上海乃欽商業(yè)管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》；二、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)將位于上海市嘉定區(qū)嘉羅公路XXX號(hào)“一、二層上投”部分、合計(jì)建筑面積約為8,455.9平方米的商鋪返還給錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)；三、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)2018年8月份和11月份的租金943,693元；四、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)2018年10月份和11月份的物業(yè)管理費(fèi)100,910元；五、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)按17,480.09元/日為標(biāo)準(zhǔn)支付錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)自2018年12月1日起至實(shí)際返還房屋之日止租金及占有使用費(fèi)(含物業(yè)管理費(fèi))；六、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)截至2019年1月14日的逾期付款違約金39,917.73元，并以1,424,924元為基數(shù)、按照日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年1月15日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止的逾期付款違約金；七、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)免租期租金損失4,812,310元；八、上海乃欽商業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)律師費(fèi)20,000元；九、錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還上海乃欽商業(yè)管理有限公司租賃保證金1,040,172元；十、駁回錢某、蔡某某、華形轉(zhuǎn)的其他訴訟請(qǐng)求。
　　二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院認(rèn)定事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，錢某一方與乃欽公司簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履約?！斗课葑赓U合同》中已明確約定，承租方延期支付租金達(dá)20日以上的，出租方有權(quán)解除租賃合同，且應(yīng)賠償出租方10個(gè)月免租期的租金損失，現(xiàn)承租方乃欽公司未支付租金已達(dá)20日以上，故錢某一方依照合同約定解除合同，并收取10個(gè)月免租期的租金損失，于理有據(jù)，應(yīng)予支持。按照《房屋租賃合同》約定，在解除合同的基礎(chǔ)上，乃欽公司還應(yīng)返還租賃商鋪并支付欠付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、房屋占有使用費(fèi)、違約金、律師費(fèi)，一審法院對(duì)上述款項(xiàng)的起算時(shí)間及具體金額已作詳細(xì)闡述，本院認(rèn)同，不再贅述。關(guān)于乃欽公司提出追加實(shí)際使用人一節(jié)，因?qū)嶋H使用人不是合同當(dāng)事人，并非本案必要訴訟參與人，一審法院未予追加并無不妥。綜上所述，乃欽公司的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣52,938.39元，由上訴人上海乃欽商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　夏　蘭

審判員：王??珍

書記員：陳??俊