原告：上海為中實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：樊為中，董事長。
　　委托訴訟代理人：俞艷萍，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔣小菊。
　　被告：上海真某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：吉建平，董事長。
　　委托訴訟代理人：殷震夏，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王靜如，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海為中實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“為中實(shí)業(yè)”)與被告上海真某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“真某物業(yè)”)排除妨害糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告為中實(shí)業(yè)的委托訴訟代理人俞艷萍、蔣小菊，被告真某物業(yè)的委托訴訟代理人殷震夏、王靜如到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告為中實(shí)業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告真某物業(yè)立即停止對(duì)上海市寶山區(qū)南大路180弄地下車庫的侵占，退出系爭地下車庫，并歸還其擅自收取的地下車庫停車費(fèi)(48個(gè)車位，每車位300元/月，自2016年7月1日至實(shí)際退出之日)。事實(shí)和理由：為中實(shí)業(yè)系寶山區(qū)南大路180弄地下車庫1-49號(hào)車位(以下簡稱“系爭車位”)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。自2009年開始，為中實(shí)業(yè)委托案外人上海乾強(qiáng)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“乾強(qiáng)物業(yè)”)對(duì)系爭車位進(jìn)行出租管理，每個(gè)租賃車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)300元/月。2015年6月5日，乾強(qiáng)物業(yè)函告為中實(shí)業(yè)將于2015年6月30日撤離南大路180弄物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)。2016年7月至今，真某物業(yè)未經(jīng)為中實(shí)業(yè)允許，擅自收取系爭車位的停車費(fèi)(每個(gè)車位300元/月)并占為己有。2018年9月，為中實(shí)業(yè)致函真某物業(yè)，要求將停車費(fèi)結(jié)算支付給為中實(shí)業(yè)，但對(duì)方置之不理。故向法院提起訴訟。
　　被告真某物業(yè)辯稱，真某物業(yè)于2016年6月30日與寶山區(qū)南大路180弄、190弄、210弄業(yè)主委員會(huì)簽訂臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定由真某物業(yè)代為管理小區(qū)停車位，并收取相應(yīng)停車費(fèi)用。車位并非一直飽和使用，停車費(fèi)數(shù)額并非為中實(shí)業(yè)所訴金額。真某物業(yè)在管理地下車庫期間發(fā)生了電費(fèi)和人工費(fèi)支出，處于虧損狀態(tài)。請(qǐng)求駁回為中實(shí)業(yè)的訴訟請(qǐng)求。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市寶山區(qū)南大路180弄地下車庫共有50個(gè)車位，其中1-49號(hào)車位的權(quán)利人系為中實(shí)業(yè)，第50號(hào)車位已出售給小區(qū)業(yè)主。2009年1月18日，為中實(shí)業(yè)與乾強(qiáng)物業(yè)簽訂《協(xié)議書》，委托乾強(qiáng)物業(yè)將系爭車位出租管理，委托期限自2009年2月1日至2010年1月30日。2013年8月1日，為中實(shí)業(yè)再次與乾強(qiáng)物業(yè)簽訂《南大路180弄地下機(jī)動(dòng)車庫委托管理協(xié)議》，委托乾強(qiáng)物業(yè)將系爭車位出租管理，每個(gè)租賃車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)300元/月，車庫內(nèi)發(fā)生的電費(fèi)按車庫內(nèi)的計(jì)量表每月由為中實(shí)業(yè)按實(shí)支付，車庫內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、更換等發(fā)生的費(fèi)用，由為中實(shí)業(yè)按實(shí)支付。2015年6月底，乾強(qiáng)物業(yè)退出南大路180弄物業(yè)。
　　2016年6月30日，聯(lián)乾小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(甲方)與真某物業(yè)(乙方)簽訂《聯(lián)乾小區(qū)物業(yè)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，甲方委托乙方為寶山區(qū)南大路180弄、190弄、210弄以及兆南路88弄(以上三個(gè)獨(dú)立小區(qū)共同組成聯(lián)乾小區(qū))提供物業(yè)服務(wù)，并對(duì)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定。上述協(xié)議中還約定，小區(qū)全部停車費(fèi)歸物業(yè)公司(視物業(yè)經(jīng)營情況，在具體簽正式合同前再進(jìn)行協(xié)商)。簽訂協(xié)議后，真某物業(yè)入駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理至今。真某物業(yè)對(duì)寶山區(qū)南大路180弄地下車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：已經(jīng)出售的一個(gè)車位每月收取50元管理費(fèi)，其他車位每個(gè)月向使用人收取300元租金。
　　審理中，真某物業(yè)表示，已于2019年8月9日正式退出小區(qū)，但還未將系爭地下車庫移交給為中實(shí)業(yè)，停車費(fèi)也沒有結(jié)算。真某物業(yè)確認(rèn)小區(qū)有多處地下設(shè)施，自行車庫、機(jī)動(dòng)車庫、人防設(shè)施都有獨(dú)立電表，但僅提供了部分地下設(shè)施的電費(fèi)發(fā)票。包括：南大路XXX弄XXX-XXX-XXX號(hào)地下車庫照明，電表號(hào)XXXXXXXXXX，2016年7月至2019年2月發(fā)生電費(fèi)86,457.78元；南大路XXX弄XXX-XXX-XXX號(hào)地下車庫消防泵，電表號(hào)XXXXXXXXXX，2016年7月至2019年2月發(fā)生電費(fèi)2,277.38元；南大路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下自自行車庫照明，電表號(hào)XXXXXXXXXX；南大路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下自自行車庫排水泵，電表號(hào)XXXXXXXXXX，四個(gè)電表戶名均為上海為中實(shí)業(yè)有限公司。此外，真某物業(yè)還主張?jiān)诠芾硐禒庈囄贿^程中付出了1.5個(gè)人的人力成本，每人每月按最低工資測(cè)算為3,900元。
　　為中實(shí)業(yè)表示，其名下49個(gè)車位中有一個(gè)是無法實(shí)際使用的，所以訴請(qǐng)中僅主張了48個(gè)車位的停車費(fèi)。至于真某物業(yè)所稱地下車庫的電費(fèi)，該部分電費(fèi)不僅包括了地下車庫還包括了兩個(gè)地下非機(jī)動(dòng)車庫和一個(gè)人防地下室，只同意承擔(dān)地下車庫的電費(fèi)。為中實(shí)業(yè)提供了2013年部分月份的電費(fèi)發(fā)票，戶號(hào)、戶名、地址與真某物業(yè)提供的電費(fèi)發(fā)票均一致，但電費(fèi)金額每個(gè)月都不超過1,000元。關(guān)于人工費(fèi)用，為中實(shí)業(yè)表示，在乾強(qiáng)物業(yè)退出小區(qū)后為中實(shí)業(yè)指派了兩名工作人員對(duì)系爭地下車庫進(jìn)行日常維護(hù)，真某物業(yè)并沒有專人對(duì)車庫進(jìn)行管理。為中實(shí)業(yè)還提供了上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)測(cè)量隊(duì)于2016年10月編制的南大路180弄190弄續(xù)建工程《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》，其中房屋狀況匯總表顯示，3幢1-3號(hào)、8幢4-6號(hào)地下一層為自行車庫，4幢7-9號(hào)地下一層為人防地下室，9幢地下一層為地下車庫。
　　本院認(rèn)為，2016年6月30日，聯(lián)乾小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與真某物業(yè)簽訂的《聯(lián)乾小區(qū)物業(yè)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中并不包括為中實(shí)業(yè)所有的地下車位。真某物業(yè)未經(jīng)為中實(shí)業(yè)同意擅自占用系爭車位并進(jìn)行出租的行為，侵犯了為中實(shí)業(yè)的權(quán)利，真某物業(yè)應(yīng)當(dāng)立即停止侵權(quán)行為，將系爭車位返還給為中實(shí)業(yè)。考慮到真某物業(yè)已退場(chǎng)，但停車費(fèi)還未結(jié)算，故本案中暫只處理至2019年7月底的使用費(fèi)。關(guān)于使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。真某物業(yè)自述其收取業(yè)主的車位租金為300元/月/車位，其主張的管理成本計(jì)算方式依據(jù)不足。根據(jù)本市小區(qū)物業(yè)管理通行的做法及其自述收取已售車位管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，本院酌情確定每個(gè)車位每月扣除50元的管理成本，由此確定使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為250元/月/車位。關(guān)于使用車位數(shù)量的問題。根據(jù)本市車輛保有量及涉案小區(qū)所處位置來看，真某物業(yè)辯稱地下車位不飽和使用顯然不合常理。因此，真某物業(yè)應(yīng)按照48個(gè)車位的數(shù)量支付使用費(fèi)，即12,000元/月。需要指出的是，真某物業(yè)系擅自占用為中實(shí)業(yè)名下的車位，屬于違法行為，即便上述扣除金額無法涵蓋其全部成本，相應(yīng)后果亦應(yīng)由其自身承擔(dān)。
　　關(guān)于電費(fèi)，根據(jù)《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》，寶山區(qū)南大路180弄地下設(shè)施不僅包括系爭地下車庫，還包括兩個(gè)自行車庫和一個(gè)人防地下室。真某物業(yè)自述其它地下設(shè)施與地下車庫分屬不同電表，應(yīng)當(dāng)有相對(duì)應(yīng)的電費(fèi)支付憑證，但本案中僅提供了3幢4-6號(hào)地下自行車庫的電費(fèi)發(fā)票，無法證明其主張的南大路XXX弄XXX-XXX-XXX號(hào)地下車庫的電費(fèi)與3幢1-3號(hào)自行車庫、4幢7-9號(hào)人防地下室分屬不同電表。因此，在無法確定寶山區(qū)南大路180弄地下車庫實(shí)際用電量的情況下，真某物業(yè)主張由為中實(shí)業(yè)承擔(dān)該部分電費(fèi)，沒有法律及事實(shí)依據(jù)。真某公司可在核實(shí)用電情況后，另行向?yàn)橹袑?shí)業(yè)主張地下車庫的電費(fèi)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海真某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市寶山區(qū)南大路180弄地下車庫1-49號(hào)車位返還給原告上海為中實(shí)業(yè)有限公司；
　　二、被告上海真某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，按照每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告上海為中實(shí)業(yè)有限公司支付自2016年7月1日至2019年7月31日的車位使用費(fèi)444,000元；
　　三、駁回原告上海為中實(shí)業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)7,960元，由被告上海真某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陸建泉

書記員：王??力