原告：上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：陳鴻，總經(jīng)理兼執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：馬子荀，上海市海華永泰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊潔，上海市海華永泰律師事務(wù)所律師。
　　被告：愛洛富(上海)貿(mào)易有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：符婷。
　　原告上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司與被告愛洛富(上海)貿(mào)易有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司委托訴訟代理人馬子荀到庭參加訴訟。被告愛洛富(上海)貿(mào)易有限公司經(jīng)本院依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告租金87,818元；2、判令被告支付原告違約金暫計(jì)10,000元(以10,000元為基數(shù)，按每日1%標(biāo)準(zhǔn)，從2017年7月1日起算至實(shí)際清償之日止；以10,000元為基數(shù)，按每日1%標(biāo)準(zhǔn)，從2017年10月1日起算至實(shí)際清償之日止；以10,000元為基數(shù)，按每日1%標(biāo)準(zhǔn)，從2018年1月1日起算至實(shí)際清償之日止；以20,000元為基數(shù)，按每日1%標(biāo)準(zhǔn)，從2018年4月1日起算至實(shí)際清償之日止；以37,818元為基數(shù)，按每日1%標(biāo)準(zhǔn)，從2018年7月1日起算至實(shí)際清償之日止；)。事實(shí)和理由：2015年4月28日，原被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告向原告租賃上海市徐匯區(qū)吳興路XXX號(hào)乙底層房屋(以下簡(jiǎn)稱涉訟房屋)，租期自2015年2月1日起至2017年1月31日止。雙方在合同中對(duì)租金及其支付方式、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。被告逾期支付租金的，原告有權(quán)要求被告自應(yīng)付之日起每逾期一日按照逾期支付款項(xiàng)的1%支付滯納金。2017年3月20日，原、被告簽訂《終止協(xié)議》，約定租賃合同于2016年4月30日終止，確認(rèn)抵扣押金后被告仍需向原告支付租金87,818元。被告出具《欠租還款計(jì)劃》，承諾2017年6月還款10,000元，2017年9月還款10,000元，2017年12月還款10,000元，2018年3月還款20,000元，2018年6月還款37,818元。但此后被告一直未按約履行還款義務(wù)。故訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告經(jīng)本院依法公告送達(dá)起訴狀副本及開庭傳票等訴訟文書，但未進(jìn)行答辯，未到庭參加訴訟。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：2015年4月28日，原告(出租人、甲方)與被告(承租人、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將涉訟房屋出租給被告使用；房屋建筑面積為200平方米，房屋用途為辦公；租賃期限自2015年2月1日起至2017年1月31日止；租賃房屋每日每平方米建筑面積租金為2.80元，租金(含遞增)總計(jì)423408元；租賃保證金為51102元；如被告違反本合同的約定，則原告有權(quán)以保證金抵付被告任何應(yīng)付款項(xiàng)，或原告因此遭受損失之賠償，或按照本合同的約定全部扣收保證金而無(wú)須歸還被告；在租賃期內(nèi)，被告逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)等，原告有權(quán)要求被告自應(yīng)付之日起每逾期一日按照逾期支付款項(xiàng)的1%支付滯納金。合同簽訂后，雙方按約履行。
　　2017年3月20日，原、被告簽訂《終止協(xié)議》，約定：因被告經(jīng)營(yíng)不善，雙方協(xié)商從2016年4月30日起終止原租賃合同，被告已將租金付至2015年8月31日。同時(shí)，被告向原告出具一份《欠租還款計(jì)劃》，載明：房屋(吳興路XXX號(hào)乙)協(xié)議終止至2016年4月30日，抵扣押金以后共欠租金87818.00元；欠租還款計(jì)劃：2017年6月、9月、12月各支付10000元、2018年3月支付20000元、2018年6月支付37818元。但此后被告未能按約履行還款義務(wù)，原告遂訴至本院。
　　審理中，原告稱：被告自2015年9月起就開始欠租；2016年被告因經(jīng)營(yíng)不善，想要退租；雙方于2016年下半年協(xié)商終止事宜，但被告于2017年3月才搬離并返還涉訟房屋；原告考慮到被告的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)被告的租金有所減免，欠租只計(jì)算到2016年4月30日，所以終止協(xié)議的日期也就寫到2016年4月30日；雙方簽署終止協(xié)議后，被告將還款計(jì)劃交給原告；原告收取的租賃保證金51,102元以及社會(huì)治安綜合治理保證金1,000元，在雙方終止協(xié)議時(shí)已用于抵扣被告欠付的部分租金，原告依據(jù)還款計(jì)劃主張的欠租87,818元是抵扣保證金以后的金額，這在還款計(jì)劃中也已寫明了；原告訴請(qǐng)2主張的是逾期付租違約金，是按照租賃合同中的相關(guān)約定條款提出的。
　　審理中，原告出示一份由案外人上海中星(集團(tuán))有限公司出具的《情況說(shuō)明》，證明涉訟房屋由上海中星(集團(tuán))有限公司自2015年起全權(quán)委托原告對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)管理。但原告未能提供涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)登記資料。對(duì)此，原告稱，涉訟房屋的所有人應(yīng)該是上海中星(集團(tuán))有限公司，但沒有進(jìn)行過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，沒有產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)法提供涉訟房屋的相關(guān)批建手續(xù)。
　　以上事實(shí)，除原告庭審陳述外，另有原告提供的房屋租賃合同、終止協(xié)議、欠租還款計(jì)劃等證據(jù)證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證無(wú)異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬以合法登記為有效要件，且具有公示、公信的效力。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。房屋租賃合同無(wú)效，出租人有權(quán)請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。本案中，原告確認(rèn)涉訟房屋未經(jīng)合法登記，未取得產(chǎn)權(quán)憑證，原告也未能提供證據(jù)證明涉訟房屋系經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的建筑物，故原、被告就涉訟房屋簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。租賃合同雖然無(wú)效，但雙方為解決爭(zhēng)議而簽訂的終止協(xié)議以及被告出具的欠租還款計(jì)劃，均系獨(dú)立于租賃合同的解決爭(zhēng)議的協(xié)議，其法律效力并不受租賃合同的影響，故終止協(xié)議及欠租還款計(jì)劃應(yīng)屬有效?，F(xiàn)原告依據(jù)被告出具的欠租還款計(jì)劃，要求被告按照承諾履行還款義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院對(duì)此予以支持。對(duì)于原告按照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式主張的逾期付款違約金，因租賃合同無(wú)效，原告的主張已無(wú)合同依據(jù)，故本院對(duì)此難以支持。被告經(jīng)本院依法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為自行放棄訴訟權(quán)利，本院依法缺席判決。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、愛洛富(上海)貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司房屋使用費(fèi)87,818元；
　　二、駁回上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,245元，由原告上海中星集團(tuán)怡城實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)256元，由被告愛洛富(上海)貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)1,989元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：肖??娜

書記員：徐??磊