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　　原告：上海中冶軒和投資有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：喻世功，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：底雪梅，上海九州通和律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海觀創(chuàng)投資管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：史軍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：顧朝君，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告上海中冶軒和投資有限公司訴被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月3日立案受理后，依法由審判員侯芳獨(dú)任審判。本案于2018年12月3日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告上海中冶軒和投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中冶軒和公司”)的委托訴訟代理人底雪梅、被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“觀創(chuàng)公司”)的法定代表人史軍及委托訴訟代理人顧朝君到庭參加訴訟。本案于2019年1月3日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告中冶軒和公司的委托訴訟代理人底雪梅、被告觀創(chuàng)公司的法定代表人史軍及委托訴訟代理人顧朝君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海中冶軒和投資有限公司訴稱：2016年4月，原、被告共同簽訂了一份《房屋租賃合同》，原告中冶軒和公司向被告觀創(chuàng)公司出租位于上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新風(fēng)鎮(zhèn)185弄2號(hào)301室房屋(產(chǎn)權(quán)證編號(hào)：滬房地青字2011第009296號(hào))租賃期限為叁年(自2016年5月15日起至2019年5月14日止)；租金標(biāo)準(zhǔn)為每年人民幣(以下幣種均為人民幣)180,000元，租金支付方式為采用先付后用的方式，每年4月30日前支付下年度租金。依據(jù)合同約定，被告觀創(chuàng)公司本應(yīng)于2018年4月30日前向原告中冶軒和公司支付第三筆租金，但被告觀創(chuàng)公司未按時(shí)支付，經(jīng)原告中冶軒和公司2018年5月31日發(fā)送催款函，被告觀創(chuàng)公司仍未支付，顯然已構(gòu)成違約。后經(jīng)原告中冶軒和公司再次發(fā)函催告，2018年6月30日被告觀創(chuàng)公司將房屋歸還給原告中冶軒和公司，但仍未支付拖欠的房屋和滯納金等。為此，原告中冶軒和公司訴諸本院，請(qǐng)求判令：1、被告觀創(chuàng)公司對(duì)房屋進(jìn)行恢復(fù)原狀(拆除被告軒和公司自行封閉的墻體，并恢復(fù)成大門，位置在三樓半通向天臺(tái))；2、被告觀創(chuàng)公司支付拖欠的房租22,684.93元、滯納金(以22,684.93元為本金，按每日千分之五計(jì)算，自2018年5月15日起至實(shí)際付清之日止)、違約金15萬元；3、確認(rèn)原、被告之間的房屋租賃合同于2018年6月30日解除；4、本案訴訟費(fèi)由被告觀創(chuàng)公司承擔(dān)。審理中，原告申請(qǐng)撤回了第1項(xiàng)訴請(qǐng)。
　　被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司辯稱：1、不同意恢復(fù)原狀。2、不同意支付租金，合同約定房屋用途為賓館，但因原告中冶軒和公司交付給被告觀創(chuàng)公司的房屋中含有違建部分，故無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，過錯(cuò)方是原告中冶軒和公司，滯納金和違約金同屬違約金性質(zhì)，二者約定重復(fù)，且過高，且違約方并非被告觀創(chuàng)公司，而是原告中冶軒和公司，故不同意支付滯納金和違約金。3、雙方已經(jīng)于2018年6月20日協(xié)議解除合同，且被告觀創(chuàng)公司已經(jīng)于2018年6月30日搬離系爭(zhēng)房屋，故不存在6月30日解除合同的說法。
　　經(jīng)開庭審理查明：上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新風(fēng)路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的所有權(quán)人為原告中冶軒和公司，用途為餐飲旅館，建筑面積為374.66平方米。
　　2016年4月29日，原告中冶軒和公司(作為甲方)與被告觀創(chuàng)公司(作為乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方出租給乙方的房屋坐落在上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新風(fēng)路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)。系爭(zhēng)房屋實(shí)測(cè)建筑面積為374.66㎡。房屋類型為旅館。房屋結(jié)構(gòu)為鋼混。乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為旅(賓)館營(yíng)業(yè)使用，并遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。甲方于2016年5月16日前與乙方簽訂房屋交接書并向乙方交付該房屋。房屋租賃期為叁年，即自2016年5月16日起至2019年4月15日止。該房屋每日每平方米租金為1.32元，合年租金為180,000元，折月租金為15,000元。該房屋租金叁年內(nèi)不變。租金先付后用。本合同生效后3天內(nèi)，乙方向甲方支付2016年5月16日至2017年4月15日租金。以后每年4月30日前支付下年度租金。本合同生效后3天內(nèi)，乙方向甲方支付履約保證金(含租金押金、裝修及設(shè)備押金、公用事業(yè)費(fèi)押金等)45,000元。該保證金在乙方租賃結(jié)束且繳清應(yīng)付租金、公用事業(yè)費(fèi)(包含但不限于水費(fèi)、電費(fèi)、電信費(fèi)等)、物業(yè)費(fèi)等所有應(yīng)付費(fèi)用后退還給乙方。乙方將租金按時(shí)解入甲方指定銀行賬戶后15天內(nèi)，甲方將租金收據(jù)交給乙方。乙方逾期支付，每逾期一日，則按應(yīng)付租金的千分之五支付滯納金。乙方返還該房屋應(yīng)當(dāng)將該房屋保持正常使用狀態(tài)并恢復(fù)至原貌(詳見附件二)。甲乙雙方同意，有下列情形的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方應(yīng)當(dāng)向另一方按解除合同時(shí)月租金的壹拾倍支付違約金；給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：甲方交付的房屋不符合合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷將危及乙方安全的；乙方逾期不支付租金、公用事業(yè)費(fèi)或者物業(yè)費(fèi)超過10個(gè)工作日的，自乙方收到甲方書面催討函之日起5個(gè)工作日內(nèi)仍未支付的。租賃期間，非合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按解除合同時(shí)月租金的叁倍向甲方支付違約金，并對(duì)由此給甲方帶來的損失進(jìn)行賠償。該合同并對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作了約定。合同簽訂后，原告中冶軒和公司將系爭(zhēng)房屋及原告自行加蓋的(無合法建造手續(xù))的四、五樓交付給被告觀創(chuàng)公司使用。
　　2018年5月15日，被告觀創(chuàng)公司向原告中冶軒和公司發(fā)《情況說明》，載明經(jīng)被告觀創(chuàng)公司了解，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照需要滿15個(gè)房間，所以被告觀創(chuàng)公司要增加租房并裝修，因此要求：1、增加合同租期5年；2、不得增加房租；3、增加一年免租期(房屋裝修、辦理執(zhí)照)；4、合同期滿后同等條件優(yōu)先租賃，若被告觀創(chuàng)公司退出則所辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照歸原告中冶軒和公司所有，不得要求費(fèi)用。2018年5月31日，原告中冶軒和公司發(fā)《催款函》給被告觀創(chuàng)公司，向被告觀創(chuàng)公司催收2018年5月16日至2019年5月15日的租金，要求被告于收到此催款函之日起五個(gè)工作日內(nèi)安排付款。2018年6月10日，原告中冶軒和公司向被告觀創(chuàng)公司發(fā)送《針對(duì)6月8日收到承租方情況說明的答復(fù)》，載明：1、貴司拖欠租金，已構(gòu)成違約；……6、2018年6月15日前我司未收到貴司支付的應(yīng)付租金，視作貴司不再履行租賃合同，我司將解除合同，并追加貴司的違約責(zé)任。
　　2018年6月20日，原告中冶軒和公司委托律師發(fā)函給被告觀創(chuàng)公司，載明因被告觀創(chuàng)公司拖欠租金，故雙方簽訂的《房屋出租合同》于律師函發(fā)出之日解除，被告應(yīng)于收到函件后3日內(nèi)向原告中冶軒和公司支付拖欠的租金、滯納金和違約金共計(jì)228,447.90元。并結(jié)清物業(yè)費(fèi)、水電等相關(guān)費(fèi)用，于7日內(nèi)返還房屋并與原告中冶軒和公司辦理房屋交接手續(xù)。
　　2018年6月30日，被告觀創(chuàng)公司搬離上述租賃房屋。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告的陳述、房屋租賃合同、催款函、情況說明、答復(fù)、律師函等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，被告觀創(chuàng)公司認(rèn)為，1、原、被告之間的合同已于2018年6月20日協(xié)議解除，因此被告觀創(chuàng)公司于2018年6月30日才將系爭(zhēng)房屋交還給原告中冶軒和公司。2、被告觀創(chuàng)公司要求辦理的是整棟房屋的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，包括四、五樓的違建部分，而被告觀創(chuàng)公司與原告中冶軒和公司簽訂租賃合同時(shí)沒有注意到違建的問題，沒有查看產(chǎn)證。
　　對(duì)此，原告中冶軒和公司表示：1、2018年6月20日原告中冶軒和公司單方面給被告觀創(chuàng)公司發(fā)函要求解除合同，并未與被告觀創(chuàng)公司達(dá)成解除合同的協(xié)議。2、合同約定的租賃面積僅是301室有證面積，也是按照該面積收取的租金，四、五樓是贈(zèng)送給被告觀創(chuàng)公司免費(fèi)使用的面積，未收取相應(yīng)的租金。系爭(zhēng)房屋是有產(chǎn)證的房屋，房屋用途為餐飲旅館，原告中冶軒和公司并未違約。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為：根據(jù)原、被告之間簽訂的房屋出租合同約定，原告中冶軒和公司出租給被告觀創(chuàng)公司的租賃面積僅包括有證面積，不包括四五樓的違建部分，原告中冶軒和公司也未收取該部分面積的租金，因此原、被告之間的租賃合同并未違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)，依法應(yīng)確認(rèn)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。審理中，被告觀創(chuàng)公司以系爭(zhēng)房屋無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由拒付房租，但從雙方當(dāng)事人的來往函件來看，被告觀創(chuàng)公司曾明確表示因房屋數(shù)量不夠，無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，故被告觀創(chuàng)公司欲增加租房，同時(shí)要求原告中冶軒和公司給予續(xù)租，故本院據(jù)此認(rèn)定被告觀創(chuàng)公司無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照并非因?yàn)樵嬷幸避幒凸咎峁┑姆课荼旧泶嬖趩栴}，而是無法滿足開設(shè)旅館的其他要求(如房屋數(shù)量要求)，而關(guān)于開設(shè)旅館的條件在被告觀創(chuàng)公司承租系爭(zhēng)房屋前應(yīng)予以充分了解，現(xiàn)原告中冶軒和公司已經(jīng)按照合同約定提供了有產(chǎn)證并可用于旅館經(jīng)營(yíng)需要的房屋，已經(jīng)按約履行了自己的合同義務(wù)，不存在違約，因此被告觀創(chuàng)公司以無法辦理出營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由拒付房租，于法無據(jù)，本院不予采納。原告中冶軒和公司因被告觀創(chuàng)公司拖欠租金，故發(fā)函解除合同，于法無悖，故本院確認(rèn)原、被告于2016年4月29日簽訂的《房屋出租合同》于2018年6月30日解除。合同解除后，被告觀創(chuàng)公司應(yīng)支付其欠付的租金22,684.93元。原告中冶軒和公司要求被告觀創(chuàng)公司按照合同約定支付遲延支付租金的滯納金，審理中，被告觀創(chuàng)公司要求調(diào)低該標(biāo)準(zhǔn)，故本院酌定被告觀創(chuàng)公司應(yīng)支付原告滯納金(以22,684.93元為本金，按照日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月15日計(jì)算至實(shí)際付清之日止)。原、被告簽訂的《房屋出租合同》因被告觀創(chuàng)公司違約而解除，故原告中冶軒和公司要求被告觀創(chuàng)公司支付合同解除違約金，于法有據(jù)，但本院根據(jù)本案中雙方當(dāng)事人的履行情況、原告中冶軒和公司的實(shí)際損失情況，被告觀創(chuàng)公司應(yīng)支付原告中冶軒和公司違約金45,000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海中冶軒和投資有限公司與被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司之間于2016年4月29日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年6月30日解除；
　　二、被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海中冶軒和投資有限公司房租22,684.93元；
　　三、被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海中冶軒和投資有限公司滯納金(以22,684.93元為本金，按照日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月15日計(jì)算至實(shí)際付清之日止)；
　　四、被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海中冶軒和投資有限公司違約金45,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)4,593.77元，減半收取計(jì)2296.89元，由被告上海觀創(chuàng)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！?br/>　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：侯??芳

書記員：王??瑩