原告：上海東湖物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：成向明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：宋安成，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉一品，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海紅蜻蜓置業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：錢金波，董事長。
　　委托訴訟代理人：周建偉，男。
　　委托訴訟代理人：呂嗣華，上海市國泰律師事務(wù)所律師。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海紅蜻蜓置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月21日立案后，依法適用簡易程序，于2018年9月19日公開開庭進行了審理。原告上海東湖物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人宋安成、被告上海紅蜻蜓置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人周建偉、呂嗣華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付自2016年11月1日至2017年12月31日期間的物業(yè)管理費863,147.74元(人民幣，下同)；2、判令被告支付違約金556,730.29元。事實和理由：原告與上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)東郊半島業(yè)主大會簽訂《東郊半島小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對被告所在小區(qū)進行物業(yè)管理。被告系上海市浦東新區(qū)江環(huán)路XXX弄XXX號會所(下稱涉案房屋)的業(yè)主，被告自2016年11月1日至2017年12月31日期間共拖欠物業(yè)管理費863,147.74元。按照物業(yè)服務(wù)合同第十條約定，被告拖欠物業(yè)管理費需另行支付日千分之三的違約金，金額為556,730.29元。經(jīng)原告催告后被告仍不支付，故原告要求判如訴請。
　　被告上海紅蜻蜓置業(yè)有限公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。涉案房屋是東郊半島唯一的商業(yè)用房，被告為房屋產(chǎn)權(quán)人。原告通過浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)東郊半島業(yè)主委員會采用招標(biāo)方式取得該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。業(yè)主委員會在指定招標(biāo)方案過程中，未與被告協(xié)商，未經(jīng)被告同意，不顧被告的強烈反對，擅自將被告房屋的物業(yè)管理費定在8.8元/平方米/月(該小區(qū)獨棟別墅物業(yè)管理費為4.7元/平方米/月、聯(lián)排別墅物業(yè)管理費為3.8元/平方米/月)，評標(biāo)時被告對該收費標(biāo)準(zhǔn)也表示不予認可。物業(yè)服務(wù)合同約定的滯納金過高，明顯違反了公平原則。涉案房屋沒有營業(yè)，故原告沒有提供維修、保潔等物業(yè)服務(wù)。涉案房屋為4層，地上一、二層由案外人裝修并占用，但沒有營業(yè)。地下一層有游泳館、健身房、鍋爐房、電信間、高低壓配電室，能經(jīng)營使用的是游泳館和健身房。游泳館于2016年6月由其他公司經(jīng)營至2017年12月底。地下二層有泳池設(shè)備房、雨污水井設(shè)備、消防泵房、發(fā)電機房，均沒有使用價值，故地下二層的建筑面積1,642.94平方米不能計入物業(yè)管理費收費面積。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：涉案房屋建筑面積為7,006.07平方米，含地上1-2層、地下1-2層，房屋類型為會所，被告系房屋產(chǎn)權(quán)人。原告與上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)東郊半島業(yè)主大會簽訂期限為2016年11月1日至2019年10月31日的《東郊半島小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同(酬金制方式)》，約定由原告對涉案房屋所在東郊半島小區(qū)進行物業(yè)管理，其中住宅獨立別墅27,125平方米、聯(lián)排別墅24,473.76平方米、會所(10號樓)7,006.07平方米；物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)：獨棟別墅為4.7元/平方米/月、聯(lián)排別墅為3.8元/平方米/月、會所(10號樓)7,006.07平方米為8.8元/平方米/月；物業(yè)服務(wù)費用按月交納，業(yè)主應(yīng)在每月5日-10日履行交納義務(wù)，逾期交納的，按所欠物業(yè)服務(wù)費用總額的0.3%支付違約金。合同簽訂后，原告按約提供物業(yè)服務(wù)。被告對物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費面積持有異議，經(jīng)與東郊半島業(yè)主委員會協(xié)商未能達成一致意見。被告未支付2016年11月1日至2017年12月31日期間的物業(yè)管理費。
　　上述事實，由原、被告的陳述、上海市不動產(chǎn)登記簿、物業(yè)服務(wù)合同、律師催告函及回函等證據(jù)所證實。
　　審理中，原、被告確認涉案房屋內(nèi)監(jiān)控室、發(fā)電機房、消防泵房屬于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備房，總面積為150平方米，不計入收費面積。
　　本院認為，依法成立的合同受法律保護，對當(dāng)事人具有同等約束力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，涉案房屋所在小區(qū)的東郊半島業(yè)主大會已與原告簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主大會的該項決定在被依法撤銷之前對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力，原、被告間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系依法成立。原告按約提供了物業(yè)服務(wù)，被告作為業(yè)主亦應(yīng)按約定交納物業(yè)管理費?！段飿I(yè)服務(wù)合同》明確約定，涉案房屋的收費標(biāo)準(zhǔn)為8.8元/平方米/月，收費面積為7,006.07平方米?，F(xiàn)原、被告一致確認涉案房屋內(nèi)150平方米屬于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備房不計入收費面積，本院予以照準(zhǔn)。被告關(guān)于收費標(biāo)準(zhǔn)及面積的抗辯意見缺乏合同與法律依據(jù)，本院不予采納。對于原告要求被告支付逾期付款違約金的意見，鑒于原、被告就系爭房屋的收費面積、收費標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭議，被告未付物業(yè)管理費系事出有因，故對違約金的主張不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條，《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《物業(yè)管理條例》第七條第(五)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海紅蜻蜓置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海東湖物業(yè)管理有限公司自2016年11月1日至2017年12月31日期間的物業(yè)管理費844,667.88元；
　　二、駁回原告上海東湖物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費17,578元，減半收取計8,789元(原告上海東湖物業(yè)管理有限公司已預(yù)交)，由原告上海東湖物業(yè)管理有限公司負擔(dān)3,604元、被告上海紅蜻蜓置業(yè)有限公司負擔(dān)5,185元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：吳XX

書記員：瞿XX