原告：上海東湖物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：成向明，執(zhí)行董事。
　　委托代理人：宋安成，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：劉一品，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：蘇俊雙，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：沈伯仁，男。
　　委托訴訟代理人：吳士勇，上海市凱昌律師事務(wù)所律師。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年12月14日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?，?019年1月17日進(jìn)行了證據(jù)交換，于2019年2月26日公開開庭進(jìn)行了審理，原告東湖公司的委托訴訟代理人劉一品，被告明某公司的委托訴訟代理人沈伯仁、吳士勇均到庭參加訴訟。審理中，原、被告雙方一致同意延長適用簡易程序?qū)徖韮蓚€月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司(以下簡稱東湖公司)向本院提出訴訟請求：判令被告支付上海市長寧區(qū)龍溪路XXX號XXX棟房屋(以下簡稱涉訟房屋)2010年1月至2012年10月期間(每月3,518.62元，共計34個月)的物業(yè)服務(wù)費119,633.08元。事實和理由：2001年4月，原告與上海市長寧區(qū)明苑別墅業(yè)主管理委員會(以下簡稱明苑業(yè)委會)簽訂《明苑別墅物業(yè)管理合同》，約定由原告對明苑別墅小區(qū)實行物業(yè)管理。合同期限屆滿后，雙方又多次續(xù)簽，原告實際管理至2012年10月。涉訟房屋坐落于明苑別墅小區(qū)內(nèi)，被告系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人。2010年1月至2012年10月期間，被告應(yīng)當(dāng)支付34個月的物業(yè)服務(wù)費119,633.08元，但被告至今仍未支付，原告催討不成，遂起訴來院。
　　被告上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱明某公司)辯稱，涉訴房屋因修建地鐵十號線受損，由被告于2009年11月2日交接給上海軌道交通十號線發(fā)展有限公司(以下簡稱軌交十號線公司)、上海隧道股份浦東有限公司(以下簡稱隧道公司)進(jìn)行糾偏，至2011年1月21日交還被告，2009年11月2日至2011年1月21日期間(共計15個月)，涉訟房屋由原告用竹籬笆封閉，未納入物業(yè)管理范圍，不產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)費用。2011年8月24日，涉訴房屋由被告交付小業(yè)主使用，辦理了物業(yè)交接，小業(yè)主已向原告支付了2011年9月至2012年10月期間(共計14個月)的物業(yè)服務(wù)費用，原告對此不能重復(fù)主張。綜上，被告要求扣除29個月的物業(yè)服務(wù)費用。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，對《明苑別墅物業(yè)管理合同》、民事判決書、催款函、律師函、回函、發(fā)票、上海市不動產(chǎn)登記信息、明苑別墅司法會計鑒定意見書、上海軌道交通十號線發(fā)展有限公司出具的復(fù)函、別墅交接單、明苑別墅拆除工程協(xié)議、竣工驗收會議紀(jì)要及簽到單、工程移交確認(rèn)單、鑰匙移交接受單、工程交接單等證據(jù)，本院經(jīng)審查依法予以采納并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　上海市長寧區(qū)龍溪路XXX號XXX幢全幢等房產(chǎn)(包括涉訟房屋)的上海市不動產(chǎn)登記信息記載權(quán)利人為被告，房產(chǎn)權(quán)證受理及核準(zhǔn)日期為2008年6月25日，涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)于2013年8月27日被登記轉(zhuǎn)移至案外人名下。
　　2001年4月28日，明苑業(yè)委會(甲方)與原告(乙方)簽訂《明苑別墅物業(yè)管理合同》，約定明苑業(yè)委會委托原告對明苑別墅小區(qū)實行物業(yè)管理；委托管理期限為二年，自2001年6月1日0時至2003年5月31日24時止。合同第十九條物業(yè)管理費約定：1、本物業(yè)的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)初定為建筑面積每月人民幣(下同)6.20元/平方米。管理費用以如下項目開支：(1)管理處人員工資福利、工作餐；(2)管理處通訊、差旅、辦公費用；(3)清潔綠化費；(4)市政費用；(5)消防費用、保安物耗；(6)服裝費和洗滌費；(7)公共能耗和公共設(shè)施設(shè)備的日常維修費用；(8)稅金；(9)保險費；(10)審計費、法律費；(11)節(jié)日費；(12)公共衛(wèi)星電視使用及保養(yǎng)費用；(13)設(shè)備更新費用；(14)物業(yè)管理公司利潤(按上述1-13費用總額的12%提取)；2、管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整必須按國家有關(guān)規(guī)定并與甲方協(xié)商一致后方能實施，乙方必須按附件規(guī)定使用物業(yè)管理費，不經(jīng)甲方同意不得隨意添減，年終如有結(jié)余由甲方?jīng)Q定處置方式。
　　上述物業(yè)管理合同簽訂后，原告依約對涉訟房屋所在小區(qū)實施了物業(yè)管理。服務(wù)合同期限到期后，雙方又多次簽訂續(xù)訂協(xié)議書，服務(wù)期限直至2009年12月31日。原告實際管理涉訴小區(qū)至2012年10月31日。
　　2010年1月至2012年10月期間，被告未向原告支付涉訟房屋的物業(yè)管理費。
　　原告分別于2010年7月19日、2012年10月31日、2014年8月8日、2015年6月19日、2015年12月16日向被告發(fā)送催款函以及律師函，要求被告支付拖欠的物業(yè)管理費，其中包括了本案所訴請的物業(yè)管理費。2016年9月2日以及2018年4月12日，被告分別向原告發(fā)出函以及情況說明各一份，提出包括涉訟房屋在內(nèi)的五幢別墅于2009年10月開始由軌交十號線公司拆除重建，期間原告將五幢別墅用竹籬封閉于外，并未納入管理范圍，據(jù)此被告認(rèn)為涉訟房屋于拆建期間的物業(yè)管理費不應(yīng)當(dāng)收取。原告對被告的主張不予認(rèn)可，遂涉訟。
　　另查明，2009年8月26日，軌交十號線公司向被告出具了關(guān)于上?！睹髟穭e墅》五幢房屋因地鐵十號線施工造成傾斜的處理意見函的復(fù)函，載明：“……為妥善解決問題，軌道交通10號線項目公司多次與上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司反復(fù)協(xié)商溝通，達(dá)成對#830進(jìn)行糾偏，831-833以及835幢拆除重建的共識。為此，10號線項目公司委托上海隧道工程股份有限公司技術(shù)中心制定了《西郊明苑房屋抬升施工方案》，……上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司未對#830糾偏，#831-833以及#835拆除重建的方案表示異議”。2009年9月2日，軌交十號線公司向被告出具了關(guān)于明苑別墅五幢房屋因地鐵十號線施工影響處理意見的復(fù)函，載明“……在2009年7月31日的協(xié)調(diào)會上，我司拋(應(yīng)為提)出了由隧道公司全面負(fù)責(zé)拆除重建的方案，得到了你司的認(rèn)可……”
　　2009年11月2日，被告(甲方)與軌交十號線公司(乙方)以及隧道公司(乙方)簽訂明苑別墅拆建工程協(xié)議一份，約定工程內(nèi)容為#831、#832、#833、#835別墅拆建以及#830別墅糾偏并恢復(fù)五幢別墅的室外配套工程，開工日期為2009年10月21日，竣工日期為2010年5月8日。同日，為了完成包括涉訟房屋在內(nèi)的五幢別墅的拆除重建，被告與軌交十號線公司以及隧道公司就五幢別墅進(jìn)行了交接。2011年1月11日，包括涉訟房屋在內(nèi)的五幢別墅拆建糾偏工程經(jīng)包括被告在內(nèi)的多家單位共同驗收合格，由軌交十號線公司以及隧道公司移交給被告。上述別墅的鑰匙亦于2011年1月21日由隧道公司向被告移交。
　　再查明，2015年4月3日，明苑業(yè)委會因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案訴至本院，要求東湖公司返還包括涉訟房屋所在小區(qū)物業(yè)管理費(結(jié)余資金)9,397,917.18元等在內(nèi)的多項費用。本院于2015年1月23日作出(2013)長民三(民)初字第971號(以下簡稱971號案件)民事判決，判令：一、上海東湖物業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還上海市長寧區(qū)明苑別墅業(yè)主委員會物業(yè)管理費(結(jié)余資金)2,353,481.08元；二、上海東湖物業(yè)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還上海市長寧區(qū)明苑別墅業(yè)主委員會超出服務(wù)期限收取的物業(yè)管理費141,025.91元；三、駁回上海市長寧區(qū)明苑別墅業(yè)主委員會的其余訴訟請求。971號案件判決后，明苑業(yè)委會不服一審判決向上海市第一中級人民法院提出上訴，2015年6月10日上海市第一中級人民法院做出終審判決如下：一、維持上海市長寧區(qū)人民法院(2013)長民三(民)初字第971號民事判決；二、上海東湖物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海市長寧區(qū)明苑別墅業(yè)主委員會業(yè)委會專項資金結(jié)余人民幣130,999.56元。971號案件中，經(jīng)明苑業(yè)委會申請，本院通過上海市高級人民法院委托立信會計師事務(wù)所對涉訟房屋所在小區(qū)的應(yīng)收物業(yè)管理費總額及物業(yè)管理費實際成本進(jìn)行了司法審計。該審計單位出具了《立信會計師事務(wù)所司法會計鑒定意見書》，意見書中記載的2009年至2012年期間應(yīng)收物業(yè)管理費的面積基數(shù)均為68,417.05,包含涉訟房屋面積在內(nèi)。
　　本院認(rèn)為，原告東湖公司與明苑業(yè)委會簽訂的《物業(yè)管理合同》系雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。之后雙方數(shù)次續(xù)約，原告實際管理涉訟房屋所在小區(qū)直至2012年10月31日，被告對此并無異議。物業(yè)服務(wù)合同的效力及于小區(qū)全體業(yè)主，對小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。原告按照合同的約定履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，2010年1月至2012年10月期間，被告系涉訟房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依約支付涉訟房屋相應(yīng)期間的物業(yè)管理費。被告要求扣除涉訟房屋糾偏期間共計15個月的物業(yè)管理費。對此本院認(rèn)為，首先涉訟房屋發(fā)生傾斜需要糾偏系軌交十號線公司建設(shè)地鐵站所引發(fā)，該事實的發(fā)生不應(yīng)歸責(zé)于原告，被告據(jù)此主張無需向原告支付物業(yè)管理費，缺乏事實及法律依據(jù)。第二，物業(yè)服務(wù)不僅僅只針對房屋本身，還包含了小區(qū)公共設(shè)施、公共綠地、公共衛(wèi)生以及小區(qū)公共秩序及安全的管理維護(hù)，根據(jù)系爭《物業(yè)管理合同》物業(yè)費是按面積計收，管理費用主要用于清潔綠化費、辦公費用、公共能耗和日常維修等，并且即便涉訟房屋處于糾偏狀態(tài)，在此期間必然存在施工人員進(jìn)出小區(qū)以及施工工程的進(jìn)行，因此原告仍然需要對涉訟房屋所處公共部位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)責(zé)公共部位的清潔、垃圾的清運并對小區(qū)的秩序及安全予以維持。被告主張原告將涉訟房屋所在區(qū)域進(jìn)行隔離不予管理，但對此并未提供充分的證據(jù)予以證明。第三，971號案件中立信會計師事務(wù)所對涉訟房屋所在小區(qū)的應(yīng)收物業(yè)管理費總額進(jìn)行審核時，所確認(rèn)的2009年至2012年期間應(yīng)收物業(yè)管理費的面積基數(shù)并沒有變化，即并未因涉訟房屋存在糾偏而將相應(yīng)的應(yīng)收物業(yè)管理費面積從計算基數(shù)中扣除，最終法院亦根據(jù)鑒定意見書所確定的應(yīng)收物業(yè)管理費面積，判決東湖公司向明苑業(yè)委會返還應(yīng)收物業(yè)管理費與物業(yè)管理成本之間的結(jié)余，即東湖公司已經(jīng)向明苑業(yè)委會支付了涉訟房屋2010年1月至2012年10月期間的物業(yè)管理費。第四，原告提供了催討函及律師函證明其向被告催討物業(yè)管理費的事實，被告于2019年1月16日在(2018)滬0105民初23035號案件開庭審理中認(rèn)可了催討函及律師函的真實性，在本案中又不予認(rèn)可，被告在未提供充分證據(jù)的情況下，不能推翻其在先陳述，故原告最早于2010年7月19日即向被告催收物業(yè)管理費，其后又分別于2012年、2014年、2015年進(jìn)行了催收，被告直至2016年方書面復(fù)函提出異議，而原、被告雙方就物業(yè)管理費的減免亦未達(dá)成合意。綜上，被告要求扣除糾偏期間物業(yè)管理費的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。被告另辯稱涉訟房屋于2011年8月24日交付小業(yè)主使用，辦理了物業(yè)交接，小業(yè)主已向原告支付了2011年9月至2012年10月期間(共計14個月)的物業(yè)服務(wù)費用，原告對此不能重復(fù)主張。本院認(rèn)為，2012年9月至2012年10月期間，涉訟房屋產(chǎn)權(quán)登記于被告名下，被告系涉訟房屋登記的產(chǎn)權(quán)人，即使涉訟房屋實際交付他人使用，但在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情形下，仍應(yīng)當(dāng)由登記的產(chǎn)權(quán)人即本案被告承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，且被告主張上述期間的物業(yè)費已經(jīng)由涉訟房屋實際使用人向原告支付，但并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，故本院對被告的該項抗辯主張亦不予采信。鑒于被告對原告主張的物業(yè)管理費金額的計算方式并無異議，本院確認(rèn)被告應(yīng)當(dāng)向原告支付的物業(yè)管理費為119,633.08元。
　　據(jù)此，依照《物業(yè)管理條例》第四十一條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海東湖物業(yè)管理有限公司支付上海市長寧區(qū)龍溪路XXX號XXX棟房屋自2010年1月1日起至2012年10月31日止的物業(yè)服務(wù)費119,633.08元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費2,692元，因適用于簡易程序減半收取計1,346元，由被告上海明某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：劉亞玲

書記員：李嘉怡