原告：上海東湖物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐某某。
　　法定代表人：成向明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉一品，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，地址上海市徐某某。
　　負(fù)責(zé)人：羅來忠，局長。
　　委托訴訟代理人：劉巍嵩，上海金澄律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：沈新江，男。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2019年1月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人劉一品、被告的委托訴訟代理人劉巍嵩、沈新江到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海東湖物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.要求被告支付上海市徐某某復(fù)興中路XXX號A.B幢XXX室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物業(yè)費(fèi)30,282.66元(9元/平/月*124.62平方米*27個月)；2.要求被告支付逾期繳納物業(yè)費(fèi)的違約金，以當(dāng)季物業(yè)費(fèi)總額為本金，按每日萬分之五為標(biāo)準(zhǔn)，自每季度首月16日起算，分段計(jì)算，均計(jì)算至實(shí)際支付之日；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告撤回第二項(xiàng)訴訟請求。
　　事實(shí)和理由：原告與上海市徐某某明園世紀(jì)城業(yè)主大會簽訂了《明園世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對被告所在的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。被告是上海市徐某某復(fù)興中路XXX號A.B幢XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)的業(yè)主，被告自2016年10月起未繳納物業(yè)費(fèi)。9元/平/月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)生效判決認(rèn)定的，且已經(jīng)考慮了上海錦能物業(yè)管理有限公司(以下簡稱錦能物業(yè))管理了部分的事實(shí)。故原告向法院提起訴訟，要求判如所請。
　　上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告是國有房屋的持有單位，房屋具體使用是根據(jù)政府的統(tǒng)一安排委托給上海楓林伯奧企業(yè)管理有限公司(以下簡稱楓林伯奧公司)經(jīng)營管理使用。楓林伯奧公司將系爭房屋出租給上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，根據(jù)租賃合同約定，系爭房屋的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由承租人上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付，上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司已經(jīng)繳納物業(yè)費(fèi)給錦能物業(yè)公司。該小區(qū)是因?yàn)闅v史原因而一直存在兩個物業(yè)管理公司。原、被告之間并沒有物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告并沒有聘請?jiān)嫣峁┪飿I(yè)服務(wù)，商業(yè)辦公房一直由錦能物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。原告實(shí)際上亦未對商業(yè)辦公區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，無權(quán)要求支付物業(yè)費(fèi)。即使商業(yè)辦公用房使用了小區(qū)的部分公用設(shè)施，也應(yīng)該合理確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即不高于住宅的4元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)。被告已經(jīng)實(shí)際支付了物業(yè)費(fèi)，并未拖欠，故不應(yīng)支付違約金，且原告從來沒有向被告催討物業(yè)費(fèi)。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2016年10月28日，系爭房屋權(quán)利人登記為上海市徐某某人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。該房屋建筑面積124.62平方米，房屋類型為店鋪。
　　2011年，上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(甲方)與錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司(乙方)簽訂《委托管理協(xié)議》，載明：甲方委托乙方負(fù)責(zé)房屋的策劃、改造、招商、出租、市場推廣、商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理等，合同所涉房屋范圍為復(fù)興中路XXX號、XXXX號裙房商務(wù)樓、復(fù)興中路XXX號、嘉善路XXX號、XXX號裙房商務(wù)樓及地下兩層車庫等，合作期限為2011年7月11日至2026年7月10日；物業(yè)管理費(fèi)由乙方收取并全部享有，物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)將在現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐步統(tǒng)一并達(dá)到22元/月/平方米；乙方應(yīng)按照1元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向明園世紀(jì)城的物業(yè)管理單位(現(xiàn)為上海復(fù)欣物業(yè)發(fā)展有限公司)繳納物業(yè)管理費(fèi)。
　　2016年9月28日，上海市徐某某明園世紀(jì)城業(yè)主大會與原告簽訂《明園世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同》，其中主要約定：物業(yè)名稱明園世紀(jì)城，坐落于上海市徐某某復(fù)興中路XXX號、永康路XXX號，東至嘉善路、南至永康路、西至襄陽南路、北至復(fù)興中路，包括住宅67068平方米，商業(yè)26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按業(yè)主擁有房屋的建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，住宅為4元/月·平方米，商業(yè)和辦公14元/月·平方米(該項(xiàng)費(fèi)用中包括公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)2元/月·平方米)。原告按酬金制形式收取服務(wù)酬金，按每月20,000元固定額度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。合同另有其他約定。
　　另查明，2017年8月28日由徐府辦【2017】21號文規(guī)定，上海市徐某某人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局更名為上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(即被告)。
　　又查明，2017年8月，原告起訴上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司要求其支付上海市徐某某復(fù)興中路XXX號A、B幢XXX室2016年10月至2017年3月拖欠的物業(yè)費(fèi)7303.80元(14元/平/月*52.17平方米*10個月)、違約金854.54元。審理中，上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司稱，2000年小區(qū)建成后，即由開發(fā)商委托的前期物業(yè)單位統(tǒng)一管理住宅樓、商務(wù)樓。2009年明園世紀(jì)城業(yè)主委員會成立后，另行委托了上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司，此時(shí)，住宅樓由上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司管理，商務(wù)樓由上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司自行管理，2011年上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司委托了錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司管理。法院審理后認(rèn)為涉訟小區(qū)商務(wù)樓部分由上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司自行委托管理，承擔(dān)了部分物業(yè)管理義務(wù)；另一方面，涉訟商務(wù)樓與小區(qū)其他物業(yè)仍屬于同一小區(qū)，難以割裂。因此，上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于無需支付物業(yè)管理費(fèi)的意見，無事實(shí)依據(jù)。法院考慮到上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司自行承擔(dān)部分物業(yè)管理服務(wù)之事實(shí)，對于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由14元/平/月予以適當(dāng)調(diào)整為9元/平/月。該判決已于xxxx年xx月xx日出生效。
　　審理中，雙方均確認(rèn)，系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐某某復(fù)興中路XXX號A、B幢XXX室系位于同一幢樓、不同樓層的房屋。
　　審理中，原告表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人承擔(dān)連帶交納責(zé)任，即使存在被告所述的物業(yè)管理費(fèi)由承租人上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)的約定，亦應(yīng)由被告自行處理，與本案無關(guān)，其仍選擇要求業(yè)主即被告履行支付管理費(fèi)的義務(wù)。
　　以上事實(shí)，除當(dāng)事人一致陳述外，另有明園世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)合同、(2010)滬一中民二(民)終字第2949號民事判決書、(2018)滬01民終53號民事判決書、不動產(chǎn)登記簿、關(guān)于上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局機(jī)構(gòu)名稱的證明等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審質(zhì)證無異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原告作為被告所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，與上海市明園世紀(jì)城業(yè)主大會簽訂了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同。目前并無充分證據(jù)可否定該合同的效力。故該合同對包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同中約定包含系爭房屋在內(nèi)的商業(yè)和辦公面積的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為14元/月/平方米，被告本應(yīng)依此履行其支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，但原告也確認(rèn)系爭房屋所在的商務(wù)樓內(nèi)部確由被告自行委托案外人管理，被告自行承擔(dān)了部分物業(yè)管理義務(wù)。前述案件審理過程中，法院對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，考慮到商務(wù)樓內(nèi)部自行進(jìn)行物業(yè)管理的事實(shí)，對商務(wù)樓房屋權(quán)利人應(yīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低為9元/月/平方米。
　　本案中，原、被告均確認(rèn)系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐某某復(fù)興中路XXX號A、B幢XXX室房屋位于同一幢樓、不同樓層，故物業(yè)管理服務(wù)情況亦應(yīng)相同。原告參考生效判決的認(rèn)定，按9元/月/平方米為標(biāo)準(zhǔn)主張物業(yè)管理費(fèi)并無不妥。被告自2016年10月28日才成為系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，故此后至2018年12月的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由其承擔(dān)。即使存在被告所述的物業(yè)管理費(fèi)由承租人上海西南明園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)的約定，原告選擇要求系爭房屋的權(quán)利人被告支付物業(yè)管理費(fèi)，亦于法無悖。原告主張的物業(yè)管理費(fèi)起算時(shí)間有誤，本院予以調(diào)整，據(jù)此計(jì)算，被告應(yīng)支付原告2016年10月28日至2018年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)29,310.62元(9元/平/月*124.62平方米/30天*4天+9元/平/月*124.62平方米*26個月)。
　　原告自愿撤回有關(guān)違約金的訴訟請求，系其處分自己的權(quán)利，于法無悖，本院予以確認(rèn)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管某條例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管某局于本判決生效之日起十五日內(nèi)向上海東湖物業(yè)管理有限公司支付2016年10月28日至2018年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)29,310.62元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)362.02元，由上海市徐某某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局負(fù)擔(dān)287元，由上海東湖物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)75.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??理

書記員：徐??琛