原告：上海東湖物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐某某。
　　法定代表人：成向明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉一品，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　被告：上海市徐某某機關事務管理局，地址上海市徐某某。
　　負責人：羅來忠，局長。
　　委托訴訟代理人：劉巍嵩，上海金澄律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：沈新江，男。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海市徐某某機關事務管理局物業(yè)服務合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2019年1月29日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人劉一品、被告的委托訴訟代理人劉巍嵩、沈新江到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
　　上海東湖物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.要求被告支付上海市徐某某復興中路XXX號A.B幢XXX室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物業(yè)費30,282.66元(9元/平/月*124.62平方米*27個月)；2.要求被告支付逾期繳納物業(yè)費的違約金，以當季物業(yè)費總額為本金，按每日萬分之五為標準，自每季度首月16日起算，分段計算，均計算至實際支付之日；3.訴訟費由被告承擔。審理中，原告撤回第二項訴訟請求。
　　事實和理由：原告與上海市徐某某明園世紀城業(yè)主大會簽訂了《明園世紀城物業(yè)服務合同》，約定由原告對被告所在的小區(qū)進行物業(yè)管理。被告是上海市徐某某復興中路XXX號A.B幢XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)的業(yè)主，被告自2016年10月起未繳納物業(yè)費。9元/平/月的物業(yè)費標準是經生效判決認定的，且已經考慮了上海錦能物業(yè)管理有限公司(以下簡稱錦能物業(yè))管理了部分的事實。故原告向法院提起訴訟，要求判如所請。
　　上海市徐某某機關事務管理局辯稱，不同意原告的訴訟請求。被告是國有房屋的持有單位，房屋具體使用是根據(jù)政府的統(tǒng)一安排委托給上海楓林伯奧企業(yè)管理有限公司(以下簡稱楓林伯奧公司)經營管理使用。楓林伯奧公司將系爭房屋出租給上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司，根據(jù)租賃合同約定，系爭房屋的物業(yè)費應由承租人上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司支付，上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司已經繳納物業(yè)費給錦能物業(yè)公司。該小區(qū)是因為歷史原因而一直存在兩個物業(yè)管理公司。原、被告之間并沒有物業(yè)服務關系，被告并沒有聘請原告提供物業(yè)服務，商業(yè)辦公房一直由錦能物業(yè)提供物業(yè)管理服務。原告實際上亦未對商業(yè)辦公區(qū)域提供物業(yè)服務，無權要求支付物業(yè)費。即使商業(yè)辦公用房使用了小區(qū)的部分公用設施，也應該合理確定物業(yè)費標準，即不高于住宅的4元/平方米/月的物業(yè)費。被告已經實際支付了物業(yè)費，并未拖欠，故不應支付違約金，且原告從來沒有向被告催討物業(yè)費。
　　根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2016年10月28日，系爭房屋權利人登記為上海市徐某某人民政府機關事務管理局。該房屋建筑面積124.62平方米，房屋類型為店鋪。
　　2011年，上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司(甲方)與錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司(乙方)簽訂《委托管理協(xié)議》，載明：甲方委托乙方負責房屋的策劃、改造、招商、出租、市場推廣、商業(yè)經營管理、物業(yè)管理等，合同所涉房屋范圍為復興中路XXX號、XXXX號裙房商務樓、復興中路XXX號、嘉善路XXX號、XXX號裙房商務樓及地下兩層車庫等，合作期限為2011年7月11日至2026年7月10日；物業(yè)管理費由乙方收取并全部享有，物業(yè)管理費單價將在現(xiàn)收費標準逐步統(tǒng)一并達到22元/月/平方米；乙方應按照1元/月/平方米的標準向明園世紀城的物業(yè)管理單位(現(xiàn)為上海復欣物業(yè)發(fā)展有限公司)繳納物業(yè)管理費。
　　2016年9月28日，上海市徐某某明園世紀城業(yè)主大會與原告簽訂《明園世紀城物業(yè)服務合同》，其中主要約定：物業(yè)名稱明園世紀城，坐落于上海市徐某某復興中路XXX號、永康路XXX號，東至嘉善路、南至永康路、西至襄陽南路、北至復興中路，包括住宅67068平方米，商業(yè)26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按業(yè)主擁有房屋的建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費，住宅為4元/月·平方米，商業(yè)和辦公14元/月·平方米(該項費用中包括公用設施設備運行維護費2元/月·平方米)。原告按酬金制形式收取服務酬金，按每月20,000元固定額度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。合同另有其他約定。
　　另查明，2017年8月28日由徐府辦【2017】21號文規(guī)定，上海市徐某某人民政府機關事務管理局更名為上海市徐某某機關事務管理局(即被告)。
　　又查明，2017年8月，原告起訴上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司要求其支付上海市徐某某復興中路XXX號A、B幢XXX室2016年10月至2017年3月拖欠的物業(yè)費7303.80元(14元/平/月*52.17平方米*10個月)、違約金854.54元。審理中，上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司稱，2000年小區(qū)建成后，即由開發(fā)商委托的前期物業(yè)單位統(tǒng)一管理住宅樓、商務樓。2009年明園世紀城業(yè)主委員會成立后，另行委托了上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司，此時，住宅樓由上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司管理，商務樓由上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司自行管理，2011年上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司委托了錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司管理。法院審理后認為涉訟小區(qū)商務樓部分由上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司自行委托管理，承擔了部分物業(yè)管理義務；另一方面，涉訟商務樓與小區(qū)其他物業(yè)仍屬于同一小區(qū)，難以割裂。因此，上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司關于無需支付物業(yè)管理費的意見，無事實依據(jù)。法院考慮到上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司自行承擔部分物業(yè)管理服務之事實，對于物業(yè)管理費的標準由14元/平/月予以適當調整為9元/平/月。該判決已于xxxx年xx月xx日出生效。
　　審理中，雙方均確認，系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐某某復興中路XXX號A、B幢XXX室系位于同一幢樓、不同樓層的房屋。
　　審理中，原告表示，根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人承擔連帶交納責任，即使存在被告所述的物業(yè)管理費由承租人上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司承擔的約定，亦應由被告自行處理，與本案無關，其仍選擇要求業(yè)主即被告履行支付管理費的義務。
　　以上事實，除當事人一致陳述外，另有明園世紀城物業(yè)服務合同、物業(yè)管理服務合同、(2010)滬一中民二(民)終字第2949號民事判決書、(2018)滬01民終53號民事判決書、不動產登記簿、關于上海市徐某某機關事務管理局機構名稱的證明等證據(jù)證實，并經庭審質證無異，本院予以確認。
　　本院認為，原告作為被告所在小區(qū)的物業(yè)服務單位，與上海市明園世紀城業(yè)主大會簽訂了相應的物業(yè)服務合同。目前并無充分證據(jù)可否定該合同的效力。故該合同對包括被告在內的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務合同中約定包含系爭房屋在內的商業(yè)和辦公面積的物業(yè)服務費標準為14元/月/平方米，被告本應依此履行其支付物業(yè)費的義務，但原告也確認系爭房屋所在的商務樓內部確由被告自行委托案外人管理，被告自行承擔了部分物業(yè)管理義務。前述案件審理過程中，法院對小區(qū)的物業(yè)服務情況進行了現(xiàn)場勘查，考慮到商務樓內部自行進行物業(yè)管理的事實，對商務樓房屋權利人應支付的物業(yè)管理費標準調低為9元/月/平方米。
　　本案中，原、被告均確認系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐某某復興中路XXX號A、B幢XXX室房屋位于同一幢樓、不同樓層，故物業(yè)管理服務情況亦應相同。原告參考生效判決的認定，按9元/月/平方米為標準主張物業(yè)管理費并無不妥。被告自2016年10月28日才成為系爭房屋的產權人，故此后至2018年12月的物業(yè)管理費應由其承擔。即使存在被告所述的物業(yè)管理費由承租人上海西南明園實業(yè)發(fā)展有限公司承擔的約定，原告選擇要求系爭房屋的權利人被告支付物業(yè)管理費，亦于法無悖。原告主張的物業(yè)管理費起算時間有誤，本院予以調整，據(jù)此計算，被告應支付原告2016年10月28日至2018年12月31日的物業(yè)管理費29,310.62元(9元/平/月*124.62平方米/30天*4天+9元/平/月*124.62平方米*26個月)。
　　原告自愿撤回有關違約金的訴訟請求，系其處分自己的權利，于法無悖，本院予以確認。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管某條例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　上海市徐某某機關事務管某局于本判決生效之日起十五日內向上海東湖物業(yè)管理有限公司支付2016年10月28日至2018年12月31日的物業(yè)管理費29,310.62元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計362.02元，由上海市徐某某機關事務管理局負擔287元，由上海東湖物業(yè)管理有限公司負擔75.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??理

書記員：徐??琛