原告(反訴被告)：上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：洪根云，董事長。
　　委托訴訟代理人：許佳，男。
　　委托訴訟代理人：龔馨語，女。
　　被告(反訴原告)：任偉民，男，1962年10月27日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊磊，上海市六角城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉紅力。
　　原告上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司(以下簡稱上海東方漁人碼頭公司)訴被告任偉民房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月9日受理后，本院依法適用簡易程序，由審判員周勵獨(dú)任審判。被告在答辯期內(nèi)提起反訴。審理期限到期后，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意并由本院院長批準(zhǔn)，本案繼續(xù)適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭公司之委托訴訟代理人許佳、被告(反訴原告)任偉民及委托訴訟代理人楊磊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭公司向本院提出訴訟請求：1.判令《上海市房屋租賃合同(商業(yè))》及《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議》于2019年8月12日解除；2.判令被告支付2018年4月1日至2019年8月12日的租金240,556.80元；3.判令被告支付2019年1月1日至2019年8月12日物業(yè)管理費(fèi)19,619.14元；4.判令被告支付違約金103,957.20元。事實與理由：2017年10月16日，原、被告簽署《上海市房屋租賃合同(商業(yè))》及《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議》，約定被告承租原告位于上海市楊浦區(qū)安浦路XXX號XXX樓XXX-XXX室(以下簡稱系爭房屋)，租賃面積為40.2平方米，用于經(jīng)營“瑪麗蓮”甜品，租期為2017年10月10日至2020年10月9日，租金為14,673元/月、物業(yè)管理費(fèi)為2653.2元/月，皆為按月支付，先付后用。2017年10月27日，原告向被告交付了系爭房屋，房屋租賃期調(diào)整為2017年10月27日至2020年10月26日。被告支付了部分租金、物業(yè)管理費(fèi)、租賃保證金后，開始欠租。原告多次催討未果，遂于2019年8月12日向被告發(fā)出《合同解除告知函》，函告雙方的租賃關(guān)系于2019年8月12日解除。原告現(xiàn)訴至法院，作如上訴請。
　　被告(反訴原告)任偉民辯稱并反訴稱，被告承租系爭房屋用于商業(yè)經(jīng)營之目的，原告有義務(wù)保證被告租賃區(qū)域處于正常使用狀態(tài)。但被告在承租后，發(fā)現(xiàn)系爭房屋存在漏水漏風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)空設(shè)等問題，被告多次向原告提出維修請求，但原告一直未能解決，導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營，故原告要求解除租賃關(guān)系，被告只能被動接受。被告未支付的租金金額為240,556.80元，物業(yè)費(fèi)19,619.14元也未支付，但是是因為系爭房屋存在漏水漏風(fēng)等情況一直未得到解決，被告不得已才未支付的，現(xiàn)被告也不愿支付。至于原告主張的違約金，也是因為前述原因，被告不予同意，且原告沒有損失，違約金金額顯然過高，應(yīng)予調(diào)整?，F(xiàn)被告提出的反訴訴請：1.判令反訴被告支付提前解約違約金103,957.20元；2.判令反訴被告賠償裝修工程及設(shè)備投入147,718元；3.判令反訴被告賠償加盟費(fèi)49,800元；4.判令反訴被告賠償產(chǎn)品及庫存原輔料款40,111元；5.判令反訴被告返還保證金51,978.60元。事實與理由：系爭房屋存在嚴(yán)重問題，給反訴原告造成了極大損失，理應(yīng)由反訴被告進(jìn)行賠償。
　　針對被告(反訴原告)任偉民反訴訴請，原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭公司辯稱，商場瑕疵并不構(gòu)成違約，故反訴被告并非違約方，而反訴原告未按約支付租金，反訴原告是違約方，故反訴被告只同意返還反訴原告保證金51,978.60元，不同意其余反訴訴請。
　　經(jīng)審理查明，原告系上海市楊浦區(qū)安浦路XXX號、江浦路XXX號產(chǎn)權(quán)人。
　　2017年10月16日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同(商業(yè))》，約定：原告將系爭房屋出租給被告，租賃面積為40.2平方米。土地用途為：商業(yè)，結(jié)構(gòu)為：現(xiàn)狀。乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為供乙方經(jīng)營品牌為瑪麗蓮甜品，經(jīng)營項目為：甜品。房屋租賃期自2017年10月10日起至2020年10月9日止。在簽訂本合同當(dāng)日，乙方應(yīng)向甲方支付3個月的租金即44,019元及3個月的物業(yè)管理費(fèi)即7959.6元之和作為房屋租賃保證金，即51,978.6元。租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。如因乙方單方面提出解除本合同和/或違反本合同的其他約定，而致甲方行使解除本合同權(quán)利，甲方可全部沒收保證金而無須歸還乙方。月固定租金標(biāo)準(zhǔn)：2017年10月10日至2019年10月9日的月租金為14,673元，2019年10月10日至2020年10月9日的月租金為16,140.3元。月提成租金標(biāo)準(zhǔn)：2017年10月10日至2019年10月9日的月提成租金為該日歷月營業(yè)額的8%，2019年10月10日至2020年10月9日的月提成租金為該日歷月營業(yè)額的9%。固定租金或提成租金取較高者。首期租金(2017年11月10日起至2017年11月30日租金)應(yīng)于該房屋交付當(dāng)天支付，應(yīng)交租金為10,130.4元。除首期租金外，其他交租期固定租金均按每一個完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)為一個交租期交納。乙方應(yīng)當(dāng)每期租金支付時間為上一期到期之前的15天內(nèi)，向甲方一次性足額支付下個交租期固定租金。逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的0.5%支付違約金。租賃期間，該房屋的物業(yè)管理費(fèi)用由乙方承擔(dān)，該房屋目前的物業(yè)管理費(fèi)每月為2653.2元，于每月的第5日之前向甲方繳納當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)不包含除空調(diào)能耗外的(非正常營業(yè)時間空調(diào)供應(yīng)的費(fèi)用、水、電、煤、通訊、設(shè)備、清潔及其他有關(guān)費(fèi)用)。租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)而不得擅自處理；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的合理期間內(nèi)及時安排維修。租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)備處于正常的可使用和安全的狀態(tài)(自然損耗除外)。甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同。該書面通知到達(dá)另一方時立即生效。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金和月物業(yè)管理費(fèi)總額的6倍支付違約金；支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……乙方逾期不支付租金或物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用累計超過1個月的。若出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權(quán)利的，甲方有權(quán)依據(jù)前述約定要求乙方承擔(dān)違約金，甲方還有權(quán)向乙方追索乙方在免租期內(nèi)所免去的所有租金，并且乙方無權(quán)就其在該房屋內(nèi)的裝修及附屬設(shè)施要求甲方給予任何補(bǔ)償或要求甲方購買其裝修或設(shè)施，乙方應(yīng)按本合同的約定將該房屋恢復(fù)原狀后返還甲方。補(bǔ)充條款約定：乙方享有1個月的裝修免租期，即2017年10月10日起至2017年11月9日止。免租期內(nèi)，乙方無需向甲方支付租金。該物業(yè)或該房屋內(nèi)的任何部分因電梯、自動扶梯、防火、保安設(shè)備、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備或其他設(shè)備的任何缺陷或故障，或因電力、自來水、煤氣、電話等供應(yīng)的失效、故障、暫停，或因有水、煙、火和任何其他物質(zhì)泄漏，或因老鼠、白蟻、蟑螂、其他害蟲的滋生，或因遭受爆炸、盜竊、搶劫，而對乙方或任何其他人士造成的任何個人或財務(wù)上的損失或破壞。如上述情況是因甲方的過失直接引起的，甲方應(yīng)在法律規(guī)定的責(zé)任范圍內(nèi)賠償乙方因此而遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失。
　　同日，雙方還簽訂《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議》，約定：電量增容改造費(fèi)用11,500元，雙方各承擔(dān)50%，由乙方先行支付，待改造結(jié)束后，由甲方承擔(dān)50%的費(fèi)用，直接抵扣首期租金。
　　2017年10月20日，被告支付租賃保證金51,798.60元；2017年11月3日，被告支付租金16,602.6元。被告還支付了物業(yè)管理費(fèi)5748.60元。
　　2017年10月27日，原告將系爭房屋交付給被告。
　　2018年1月28日，被告發(fā)微信給原告，內(nèi)容為：試營業(yè)后，發(fā)現(xiàn)貴司店鋪設(shè)施遺留問題不少。當(dāng)務(wù)之急是氣窗封不死，冷風(fēng)直灌，漏水，店門外空調(diào)(公用)打不開，致門店溫度極低，顧客意見很大，直接影響正常經(jīng)營。原告回復(fù)：找鄭工。被告回：我們找過了。為什么每次要我們自己去找？你們就不能出面協(xié)調(diào)解決嗎？原告回：你每次都是休息天找我。要么找我們當(dāng)班同事，謝謝。
　　2018年3月15日，原告向被告發(fā)出《催款通知書》，催討2018年1月1日至4月30日的租金58,692元、物業(yè)管理費(fèi)10,612.80元。
　　2018年5月9日，被告發(fā)郵件給原告，內(nèi)容為：自2018年1月18日試營業(yè)后，向貴司多次提出室內(nèi)玻璃幕墻漏水、漏風(fēng)及店門附近室外部位空調(diào)出風(fēng)口形同虛設(shè)(貴司工程部稱是其商場的空調(diào)管道未予連接，實屬擺設(shè)導(dǎo)致，擬重新制作連接管道予以解決)等諸多問題，至今尚未見貴司有任何實際整改或補(bǔ)裝的處理，冬天時節(jié)，我店備受寒風(fēng)侵襲及雨水倒灌之苦，嚴(yán)重影響了我店的正常經(jīng)營。現(xiàn)夏季即將到來，我店室內(nèi)僅有的自行出資安裝的兩個空調(diào)出風(fēng)口，根本無法滿足店內(nèi)外共150多平方米面積的制冷效果。望迅速徹底解決遺留問題。
　　2018年5月10日，原告發(fā)郵件給被告，內(nèi)容為：對于貴司提出的問題，我部會協(xié)調(diào)工程部協(xié)助處理，鑒于設(shè)計與施工各方面的因素，我們會給到您確切的回復(fù)。
　　2018年5月17日，被告發(fā)郵件給原告，內(nèi)容為：高溫季節(jié)已到，就我上述郵件要求貴司盡速解決店內(nèi)玻璃幕墻漏水漏風(fēng)及店門外空調(diào)系統(tǒng)形同虛設(shè)的問題，現(xiàn)貴司的方案有否確定？望告知。另，近日發(fā)現(xiàn)店內(nèi)油煙味日趨嚴(yán)重。經(jīng)我查詢，為店門外消防樓梯處油煙倒灌飄入我店所致。至于消防樓梯處油煙從何而來，貴司工程部維修人員稱是頂樓煙道油煙排放不暢倒灌之原因造成的。剛才正巧有工程部維修人員在“井銀日料店”維修，我即向工程部維修人員又反映了上述郵件所列的空調(diào)及漏風(fēng)漏水問題，工程部維修人員現(xiàn)場查看檢查了三個問題后稱以前尚不知情，他們會向工程部領(lǐng)導(dǎo)反映的。
　　2018年5月17日，原告發(fā)郵件給被告，內(nèi)容為：我們會盡快檢查原因，后續(xù)答復(fù)。
　　2018年5月22日，被告發(fā)郵件給原告，內(nèi)容為：感謝褚經(jīng)理的悉心安排，昨天晚上開始整改室內(nèi)漏水漏風(fēng)遺留問題。今天一早我到店里，發(fā)現(xiàn)尚未全部搞好，估計今晚還需繼續(xù)整改。但今天早晨灰天灰地及頂棚處的空洞未予修復(fù)的景象，簡直一片狼籍，讓我心里很不爽。衛(wèi)生工作我親自搞了約1個多小時，純粹是為了盡量將門店形象保持得好一些，為顧客留下盡量好的環(huán)境。但我想問一下，說好的衛(wèi)生搞干凈、說好的不影響第二天工作的承諾要求做到了嗎？我真的很無語。
　　2018年5月22日，原告發(fā)郵件給被告，內(nèi)容為：就你反應(yīng)的問題，我已咨詢工程部，今天晚上還是施工周期內(nèi)。明天早上我會協(xié)調(diào)保潔會來清潔。
　　2018年6月13日，被告向原告發(fā)出電子郵件，內(nèi)容為：6月8日貴司人員遞送《催款通知單2》后，6月12日，貴司通過郵政又寄來《催款通知單2》。我很納悶亦很生氣，不知貴司接二連三地發(fā)《通知》用意何在？未付租金及物業(yè)費(fèi)是因為我的單方面原因所導(dǎo)致的嗎？門店開店伊始及在以后的溝通中，我們多次申訴貴司所租賃我經(jīng)營的店鋪存在漏水漏風(fēng)、空調(diào)管道接反、店門外空調(diào)無管道形同虛設(shè)、消防通道處油煙外溢致門店環(huán)境臟亂差。這些問題不僅直接導(dǎo)致顧客消費(fèi)體驗極差，更嚴(yán)重的是顧客意見紛紛，誰會愿意到這種環(huán)境消費(fèi)？眾所周知，商場本就客流稀少，人流慘淡，生意很差。而商場租賃給我的店鋪竟然存在眾多缺陷，本應(yīng)立即解決。在我的一再催促下和褚經(jīng)理您的親自關(guān)心下，5月底終于將店鋪漏水漏風(fēng)問題作了整改。但其他存在的問題何時解決迄今沒有告知我們?nèi)魏畏桨负蜁r間節(jié)點(diǎn)?！P(guān)于租金支付的問題，《租賃合同》中對甲方房屋產(chǎn)生的缺陷、整改時間及影響租金是有約定的?！鋵?，我的要求很簡單，一是商場對租金如何減免；二是與商場攜手努力，如何渡過現(xiàn)在的困難時期；三是商場如何提供我店正常的經(jīng)營環(huán)境和氛圍。
　　2018年6月18日，被告向原告發(fā)出電子郵件，內(nèi)容為：關(guān)于空調(diào)環(huán)境溫度過熱一事我已反映到現(xiàn)在，遲至今日該如何徹底解決該問題。這幾天溫度開始升溫，我店內(nèi)溫度太高致顧客意見極大，顧客流失已成常態(tài)，令我痛心！店內(nèi)空調(diào)我已設(shè)定為9度，但環(huán)境溫度仍達(dá)29度。隨著持續(xù)高溫的即將來臨，我店空調(diào)一直像現(xiàn)在的狀況如何服務(wù)顧客？如何留住顧客？這些是面臨必須解決的緊迫要求。
　　2018年6月25日，被告向原告發(fā)出電子郵件，內(nèi)容為：就我多次提出關(guān)于我店存在諸多房屋設(shè)備設(shè)施缺陷問題，近期貴司多次派員現(xiàn)場查看，并對解決方案提出了一些好的設(shè)想。盡管有些問題因先天存在問題無法短期解決，但也足以表明貴司領(lǐng)導(dǎo)對商家支付關(guān)心的舉措，在此誠表謝意。近日，戚總、maggie與我就店鋪租金、物業(yè)管理費(fèi)支付、店鋪宣傳推廣、商務(wù)采購、廣告宣傳等扶持方面進(jìn)行了溝通，達(dá)成了較好的一致意見。從我們商家角度來說，真的希望得到貴司扶攜，加上自身的努力，能度過現(xiàn)在面臨的困難時期，逐步迎來經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)步提升?！还茉鯓永щy，為了表示我履約的誠意及對貴司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心支持的感謝，擬在下周底前先行籌錢支付三個月的租金及物業(yè)費(fèi)。對余下三個月的費(fèi)用，容我緩一下，在業(yè)績稍有提升的情況下，我會及時支付，請領(lǐng)導(dǎo)放心。
　　2018年6月26日，原告向被告發(fā)出電子郵件，內(nèi)容為：感謝您配合我部門的工作，您提出的問題我們會持續(xù)關(guān)注。我司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與您溝通的事情，我會盡全力落實下去。
　　2018年6、7月，被告支付租金38,269元、物業(yè)管理費(fèi)37,587元。
　　2018年7月9日，被告向原告報修，報修內(nèi)容為：空調(diào)清洗。當(dāng)日，原告清理了空調(diào)。
　　2018年8月17日，被告發(fā)微信給原告，內(nèi)容為：現(xiàn)在可以肯定地說，頂部百葉窗未封死，外面的風(fēng)“呼呼”地朝店內(nèi)吹。店里漏水漏風(fēng)問題根本未予解決。這樣的漏風(fēng)，空調(diào)怎么可能達(dá)到應(yīng)有的制冷溫度。原告當(dāng)日回復(fù)：了解，我和工程部商量下如何解決。
　　2018年8月17日，原告現(xiàn)場堪驗，發(fā)現(xiàn)幕墻滲水(風(fēng)機(jī)口)、室內(nèi)空調(diào)管保溫材料需加固，遂聯(lián)系施工單位，下午進(jìn)行了保溫處理。
　　2018年9月20日，被告發(fā)微信給原告，內(nèi)容為：現(xiàn)在店里又漏得一塌糊涂了。原告回復(fù)：快點(diǎn)報修客服。被告回：報修有用嗎？報修前后N多次了，從未有解決方案和期限。我都已很失望了！
　　2018年9月28日，原告向被告發(fā)出《催款通知書》，催討2018年3月1日至9月30日的租金96,961元、2018年7月1日至9月30日的物業(yè)管理費(fèi)7959.6元。
　　2018年12月19日，原告向被告發(fā)出《催款通知書》，催討2018年3月1日至12月31日的租金140,980元。
　　2019年3月15日，原告向被告發(fā)出《催款通知書》，催討2018年3月1日至2019年3月31日的租金184,999元、2019年1月1日至3月31日的物業(yè)管理費(fèi)7959.6元。
　　2019年8月10日，被告發(fā)微信給原告，內(nèi)容為：領(lǐng)導(dǎo)好！瑪麗蓮甜品水漏得一塌糊涂，昨晚報修過了，今天又漏。我店里倉庫里部分用電設(shè)備我都關(guān)了，怕危險。其他用品都移動避水。真的太苦了！原告回：我已轉(zhuǎn)給工程部了，等會去，稍等一下。
　　2019年8月12日，原告向被告發(fā)出《合同解除告知函》，內(nèi)容為：合同履行過程中，被告僅支付了租賃保證金、三個月租金及至2018年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)原告自2018年3月15日起多次向被告發(fā)出《催款通知書》，被告均未支付。根據(jù)租賃合同的約定，原告有權(quán)單方面解除合同，故現(xiàn)告知雙方租賃合同于2019年8月12日解除，被告還應(yīng)支付欠繳租金、物業(yè)管理費(fèi)、免租期租金及違約金。
　　2019年8月14日，被告收函。
　　2019年8月13日，原告將系爭房屋電拉掉，經(jīng)被告要求，當(dāng)天下午恢復(fù)供電，七日后，原告以被告未將系爭房屋恢復(fù)原狀為由，又將電拉掉。其后，被告不再使用系爭房屋，但物品仍放在系爭房屋內(nèi)。
　　2019年8月16日，被告向原告發(fā)電子郵件，內(nèi)容為：貴司《合同解除告知函》于8月14日收悉。被告認(rèn)為，時至8月12日，貴司尚未提供我司的正常經(jīng)營條件，屬違約在先；該租賃物因貴司先強(qiáng)行斷電并勒令停業(yè)(僅當(dāng)天營業(yè)前突然通知)，并以《告知函》的形式予以解除合同搞突然襲擊，致我司用以經(jīng)營的食品原料及產(chǎn)品約數(shù)萬元在措手不及下無法處理，蒙受巨額損失，需承擔(dān)責(zé)任。同日，被告又向原告發(fā)送電子郵件一份，內(nèi)容為：主體資格應(yīng)為公司而非被告?zhèn)€人，經(jīng)營條件至8月12日單方面解除合同時仍未解決。公共椅桌可先放店內(nèi)，以配合原告工作。
　　2019年8月16日，原告回電子郵件給被告，內(nèi)容為：合同承租主體應(yīng)為個人，雙方并未簽訂書面協(xié)議，將承租主體變更。根據(jù)報修記錄，原告已提供正常的經(jīng)營條件。涉及解除，停電，恢復(fù)原狀符合合同約定。公共區(qū)域擺放的物品，請三日內(nèi)及時撤走。
　　審理中，原、被告確認(rèn)，截止到2019年8月12日，被告沒有支付的租金金額為240,556.8元、物業(yè)管理費(fèi)金額為19,619.14元。原告表述，除本案訴請外，今后不再向被告主張房屋使用費(fèi)、租金、物業(yè)管理費(fèi)。
　　經(jīng)被告申請，本院委托上海大華工程造價咨詢有限公司對系爭房屋裝修殘值進(jìn)行評估，結(jié)論為：裝修殘值為47,853元。被告提出，花費(fèi)了消防放水配合費(fèi)1500元和電力擴(kuò)容費(fèi)5750元，應(yīng)計入殘值。評估公司認(rèn)為，消防放水配合費(fèi)系白條，電力擴(kuò)容費(fèi)系工程建設(shè)其他費(fèi)，不應(yīng)計入裝修殘值。原告認(rèn)可被告花費(fèi)過消防放水配合配和電力擴(kuò)容費(fèi)。鑒定費(fèi)6000元，由被告預(yù)付。
　　被告提供加盟合同、收據(jù)一張，證明被告支付加盟費(fèi)45,800元；被告除提供照片外，未提供其他證據(jù)材料證明原料輔料損失。
　　另查，被告陳述在租賃房屋外商場的公共區(qū)域，雖有一個空調(diào)出風(fēng)口，但實際上并沒有空調(diào)，原告對此予以確認(rèn)。
　　再查，本案訴前調(diào)解階段，法庭詢問雙方是否愿意交房，原告表示愿意，被告陳述，被告要搬走設(shè)備但沒有地方可以放置。庭審中，法庭再次詢問雙方是否愿意自行辦理房屋交接手續(xù)，因雙方對房屋恢復(fù)原狀事宜存在分歧，致未能達(dá)成一致意見。2020年2月17日，雙方達(dá)成《商戶備忘錄》，確認(rèn)被告搬走烤箱等設(shè)備，因疫情原因，設(shè)備于本周五搬至原告暫存處，桌椅、原材料廢棄，由原告自行處理。原告認(rèn)可被告于2020年2月21日將房屋交還。
　　以上事實，由原告提供的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證、交房確認(rèn)書、合同解除告知函及快遞面單、催款通知書及快遞信息、移交表、維修單、被告提供的郵件往來、微信聊天記錄、照片、合同、收據(jù)、商戶備忘錄等證據(jù)材料、評估報告、與當(dāng)事人陳述相佐證，并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，雖然系爭房屋存在漏水漏風(fēng)的情況，但根據(jù)原、被告郵件往來和聊天記錄、報修記錄顯示，被告就系爭房屋存在的漏水漏風(fēng)問題報修后，原告均能到場維修，故原告盡到了作為出租人的維修義務(wù)，而被告除在簽訂租賃合同時支付了首期租金外，未再按期支付租金，經(jīng)原告多次催討，也僅再支付了三個月租金，但被告實行使用系爭房屋近兩年之久，故被告的行為屬根本違約，原告據(jù)此要求解除租賃關(guān)系，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。租賃合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)補(bǔ)付使用期間的租金和物業(yè)管理費(fèi)。考慮到租賃房屋確實存在一定的瑕疵，被告可適當(dāng)少付租金，又因原告僅主張截止到2019年8月12日的租金，且明確表示今后不再向被告主張2019年8月12日之后的費(fèi)用，故對被告需補(bǔ)付的租金金額，本院予以酌定。因被告的違約行為，導(dǎo)致本案租賃合同解除，原告主張違約金，于法有據(jù)，本院予以支持，被告認(rèn)為原告無實際損失，違約金金額過高，請求法院予以調(diào)整。本院根據(jù)原、被告的過錯，酌情確定違約金金額。同理，被告反訴要求原告支付違約金的請求，本院難以支持。被告要求原告返還保證金，原告同意，本院予以準(zhǔn)許。雖然是被告的違約行為導(dǎo)致本案租賃合同解除，但原告提供的房屋確實存在瑕疵，亦存在一定的過錯，被告所花的裝修殘值、加盟費(fèi)，確系被告實際損失，應(yīng)由原告進(jìn)行賠償。至于設(shè)備，屬于可移動的物品，應(yīng)由被告自行搬離。至于被告主張的產(chǎn)品及庫存原輔料款，雖然被告只提供了照片，但被告租賃系爭房屋的用途是開設(shè)甜品店，需要儲備產(chǎn)品和原輔料，故被告主張該損失，合情合理。至于損失的賠償金額，本院根據(jù)被告使用情況、原告過錯程度、評估結(jié)論等綜合判定。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司與被告(反訴原告)任偉民簽訂的《上海市房屋租賃合同(商業(yè))》及《房屋租賃合同之補(bǔ)充協(xié)議》于2019年8月14日解除；
　　二、被告(反訴原告)任偉民應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司支付欠付租金200,000元、物業(yè)管理費(fèi)19,619.14元；
　　三、被告(反訴原告)任偉民應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司支付違約金40,000元；
　　四、原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)任偉民賠償裝修殘值、產(chǎn)品和原輔料、加盟費(fèi)等損失共計20,000元；
　　五、準(zhǔn)原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)任偉民返還保證金51,978.60元；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司其余訴請、被告(反訴原告)任偉民其余反訴訴請。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴案件受理費(fèi)3616元，由原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1019元，由被告(反訴原告)任偉民負(fù)擔(dān)2597元。本案反訴案件受理費(fèi)3602元，由原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)800元，由被告(反訴原告)任偉民負(fù)擔(dān)2802元。本案鑒定費(fèi)6000元，由原告(反訴被告)上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1333元，由被告(反訴原告)任偉民負(fù)擔(dān)4667元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：周??勵

書記員：姜厚敏