原告：上海東域投資管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陳雅琴，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：夏海燕，女。
　　被告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省瑞昌市。
　　委托訴訟代理人：李平，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱敏超，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海東域投資管理有限公司訴被告田某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月7日受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。本案在審理過程中，被告申請筆跡鑒定，后撤回申請。原告上海東域投資管理有限公司的委托訴訟代理人夏海燕、被告田某某及其委托訴訟代理人李平、朱敏超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海東域投資管理有限公司向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)原、被告于2018年1月12日簽訂的房屋租賃合同于2018年8月3日解除；二、判令被告支付解約違約金人民幣(以下幣種同)210,495元；三、判令被告支付免租期租金49,170元；四、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2018年1月12日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將位于上海市浦東新區(qū)苗圃路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給被告使用，租賃期限為2018年3月1日至2023年2月28日，房屋交付期為2018年1月15日，免租期為2018年1月15日至2018年2月28日，月租金為70,165元。原告按約交房。2018年8月3日，被告致函原告稱無力承擔(dān)房租等各項(xiàng)費(fèi)用，要求提前解除房屋租賃合同。根據(jù)合同約定，被告中途擅自退租，原告有權(quán)沒收保證金，被告按三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)解約違約金并補(bǔ)足免租期內(nèi)租金。原告要求被告支付違約金及免租期內(nèi)租金，經(jīng)多次催討，未果，故訴請來院。
　　被告田某某辯稱：同意第一項(xiàng)訴請。不同意支付違約金及免租期租金。理由如下：被告不是適格主體，系爭房屋的實(shí)際承租人是上海祥睿建康管理有限公司(以下簡稱祥睿公司)，被告是祥睿公司的員工，被告簽訂房屋租賃合同的行為是代表祥睿公司的職務(wù)行為。2018年1月，因祥睿公司處于籌備狀態(tài)，沒有公司公章，被告和公司實(shí)際控制人李平英至原告處簽訂合同，因李平英未帶身份證，就以被告名義簽訂合同，原告在簽約時(shí)對此明知。2018年3月1日，原告與祥睿公司簽訂《房屋租賃合同》，該合同取代了原、被告之間的合同。原告已沒收保證金及多付的租金，收回房屋并出租給案外人，已足以彌補(bǔ)原告損失。
　　經(jīng)審理查明，上海市浦東新區(qū)苗圃路XXX號XXX-XXX層房屋產(chǎn)權(quán)人為劉尚武。
　　2018年1月15日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將位于上海市浦東新區(qū)苗圃路XXX號XXX室房屋出租給被告使用，建筑面積為316平方米。合同3-1條約定，租賃期限為2018年3月1日至2023年2月28日，房屋交付期為2018年1月15日，免租期為2018年1月15日至2018年2月28日。合同4-1條約定，月租金為70,165元，租金按三個(gè)月支付月度，每月26日到下月25日為一個(gè)支付周期，以后被告應(yīng)提前10日(即每月15日)支付下期租金，按先付后用的原則。被告應(yīng)于本合同簽署后兩日內(nèi)向原告預(yù)付自搬遷免租期結(jié)束后首期租金210,495元。合同5-1條約定，被告應(yīng)于本合同簽署后兩天內(nèi)向原告交付房屋租賃保證金以及物業(yè)管理保證金，保證金為兩個(gè)月的租金即140,330元，物業(yè)管理保證金為兩個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)即10,744元。合同第11-6條約定，租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，被告擅自退租的，原告有權(quán)沒收保證金，同時(shí)被告按三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)向原告承擔(dān)違約金。合同第11-7條約定，租賃期間內(nèi)如因被告原因?qū)е卤竞贤崆敖獬?，自本合同解除之日起五日?nèi)被告應(yīng)向原告補(bǔ)足搬遷免租期內(nèi)租金。合同簽訂后，原告收到租賃保證金140,330元、物業(yè)管理保證金10,744元。
　　2018年1月15日，被告簽署《單元驗(yàn)收(交房/收房)交接清單》，確認(rèn)雙方對該單元進(jìn)行了驗(yàn)收，房屋設(shè)施狀態(tài)良好。
　　2018年5月10日，原、被告簽訂《補(bǔ)充說明》稱，原、被告簽訂約定由被告承租位于上海市浦東新區(qū)苗圃路XXX號XXX室的《房屋租賃合同》，合同編號為DYMP101-03。因被告以上海祥睿健康管理有限公司名義辦理工商登記手續(xù)的需要，經(jīng)雙方協(xié)商一致另行簽訂編號為DYMPZC101-XXXXXXXX的《房屋租賃合同》，該合同僅作為被告辦理工商注冊登記手續(xù)時(shí)使用，雙方同意，除本補(bǔ)充說明約定事項(xiàng)外，其他事項(xiàng)在租賃期限內(nèi)均按合同編號為DYMP101-03的《租賃合同》約定繼續(xù)履行。被告在完成工商注冊登記手續(xù)后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)與原告變更編號為DYMP101-03的房屋租賃合同的主體為新注冊公司，否則被告按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
　　2018年5月18日，原告收到2018年5月26日至2018年8月25日期間租金。
　　2018年8月3日，被告向原告出具《情況說明》稱，我司上海祥睿健康管理有限公司，由于現(xiàn)在公司大老板無法聯(lián)系上，現(xiàn)場簽約管理人員田某某無力承擔(dān)房租物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用，故需要提前解除簽署的房屋租賃合同，同意上海東域投資管理有限公司對外招租苗圃101室，并且由苗圃項(xiàng)目公司簽約負(fù)責(zé)人田某某處理相關(guān)事務(wù)。2018年8月3日，被告從系爭房屋中遷出。
　　2018年9月18日，原告與江蘇銀行股份有限公司上海分行簽訂《房屋租賃合同》約定，原告將系爭房屋出租給江蘇銀行股份有限公司上海分行使用。
　　另查，被告從工商局調(diào)取了以下三份證據(jù)：
　　一、2018年3月1日，原告與祥睿公司的法人趙盛源簽訂在《房屋租賃合同》，約定原告將系爭房屋出租給祥睿公司(籌)使用。
　　二、2018年5月9日，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人劉尚武出具《承諾書》稱“……現(xiàn)將該房屋出租給上海祥睿健康管理有限公司(籌)經(jīng)營使用”。
　　三、2018年5月25日，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人劉尚武出具《授權(quán)委托書》稱，“茲授權(quán)原告就上海市浦東新區(qū)苗圃路XXX號XXX-XXX層及地下室花園區(qū)域開展轉(zhuǎn)租或分租……”。
　　上海祥睿建康管理有限公司于2018年5月25日成立，于2018年11月1日注銷。
　　本案在審理過程中，被告申請對《補(bǔ)充說明》上田某某簽字的真實(shí)性進(jìn)行筆跡鑒定。之后，被告以無力支付鑒定費(fèi)用為由申請撤回筆跡鑒定。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。
　　針對被告抗辯被告不是適格主體該爭議焦點(diǎn)，本院具體分析如下：
　　第一，被告抗辯其簽訂房屋租賃合同的行為是代表祥睿公司的職務(wù)行為，本院認(rèn)為：首先，被告提供一份祥睿公司于2018年5月27日出具《情況說明》稱，“中益泰寧上海旗艦店地址苗圃路XXX號XXX室，因當(dāng)時(shí)上海祥睿健康管理有限公司在注冊中，故與上海東域投資管理有限公司簽訂房屋租賃合同委托店長田某某簽約，期間所產(chǎn)生的任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系及房租無正常交租違約條款都與田某某無關(guān)，一切由上海祥睿健康管理有限公司承擔(dān)一切法律責(zé)任”。原告稱被告從未將該份《情況說明》有效送達(dá)給原告，原告第一次看到。原、被告于2018年1月15日簽訂《房屋租賃合同》，該份《情況說明》于2018年5月27日雙方合同正常履行過程中出具的，原告在簽約時(shí)不知道被告簽約行為是職務(wù)行為。被告未提供書面證據(jù)證明將該份《情況說明》有效送達(dá)給原告。其次，被告提供證人孔某于2018年11月20日出具《情況說明》并申請證人孔某出庭作證稱，2018年1月15日，被告和李平英到東碩商務(wù)中心洽談房屋租賃事宜，因當(dāng)時(shí)祥睿公司未注冊，實(shí)際出資人李平英未帶身份證，故以被告名義代簽房屋租賃合同，再以該份合同辦理工商登記。李平英和祥睿公司沒有書面授權(quán)被告簽訂合同，均是口頭的。原告稱被告當(dāng)時(shí)通過孔某居間與原告洽談租賃事宜，被告與孔某之間有業(yè)務(wù)往來，被告與證人之間有利害關(guān)系。原告在簽約時(shí)不知道被告與祥睿公司之間關(guān)系，也不知道李平英是實(shí)際出資人，從簽約到合同履行一直由被告接洽。被告稱因李平英身份證沒帶所以讓被告代簽與事實(shí)不符，原告是一家正規(guī)公司，不可能同意這種操作，完全可以在下午帶好身份證補(bǔ)簽合同。因孔某的證人證言沒有其他書面證據(jù)予以佐證，本院不予采信。再次，被告提供2018年5月9日系爭房屋產(chǎn)權(quán)人劉尚武出具《承諾書》稱“……現(xiàn)將該房屋出租給上海祥睿健康管理有限公司(籌)經(jīng)營使用”證明原告在簽約時(shí)知道被告與祥睿公司之間代理關(guān)系。原告稱該份《承諾書》是應(yīng)被告要求，為配合被告辦理祥睿公司工商登記手續(xù)而提供的。因原、被告簽訂的《補(bǔ)充說明》明確以祥睿公司名義辦理工商注冊登記手續(xù)，且該份《承諾書》的證據(jù)來源從工商局調(diào)取的，原告解釋更為合理，本院予以采信。最后，被告抗辯其是代祥睿公司簽訂合同，但房屋租賃合同上承租方是被告，合同落款處為被告簽字，亦沒有寫明代簽。房屋交接清單、為辦理工商登記另行簽約的《補(bǔ)充說明》、提前解約的《情況說明》等一系列文件均由被告簽字，而不是由祥睿公司出具。祥睿公司在完成工商登記注冊后，亦未以祥睿公司名義與原告重新簽訂房屋租賃合同。故對被告抗辯，本院難以采信。綜上，因沒有證據(jù)證明原告在簽約時(shí)明知被告簽訂房屋租賃合同的行為是代表祥睿公司的職務(wù)行為，故對被告的抗辯，本院不予采信。
　　第二，被告認(rèn)為2018年3月1日，原告與祥睿公司的法人趙盛源簽訂《房屋租賃合同》已取代了原、被告之間的合同。原告稱2018年5月10日，原、被告簽訂《補(bǔ)充說明》明確因被告以祥睿公司名義辦理工商登記注冊手續(xù)，雙方另簽一份編號為DYMPZC101-XXXXXXXX的合同，該合同僅作為被告辦理工商登記手續(xù)時(shí)使用，其他事項(xiàng)按原合同約定繼續(xù)履行。原告為此在兩份編號為DYMPZC101-XXXXXXXX合同上蓋章，原告處留存的由被告簽名，另一份被告稱拿去辦理工商登記，原告事后才知道由趙盛源簽名，原告根本不認(rèn)識趙盛源。原告為此提供了由被告簽名的編號為DYMPZC101-XXXXXXXX的合同予以佐證。因原、被告簽訂《補(bǔ)充說明》已明確約定編號為DYMPZC101-XXXXXXXX僅作為被告辦理工商手續(xù)時(shí)使用，其他事項(xiàng)按原合同約定繼續(xù)履行，且原告的解釋較為合理，故對被告認(rèn)為編號為DYMPZC101-XXXXXXXX合同已取代原合同的抗辯，本院難以采信。
　　綜上，對被告認(rèn)為其不是適格主體的抗辯，本院不予采信?，F(xiàn)原告要求被告承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，本院依法予以支持。被告同意解除房屋租賃合同，本院依法予以準(zhǔn)許。根據(jù)合同約定，被告擅自退租的，原告有權(quán)沒收保證金，同時(shí)被告按三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)向原告承擔(dān)違約金?，F(xiàn)原告要求沒收保證金151,074元，符合合同約定，本院予以準(zhǔn)許。被告認(rèn)為解約違約金過高，要求法院予以調(diào)整，考慮到被告于2018年8月3日從系爭房屋中遷出，原告于2018年9月18日將系爭房屋出租，本院綜合考慮被告的過錯(cuò)程度、原告的實(shí)際損失等因素，酌定判令被告支付給原告解約違約金140,330元。根據(jù)合同約定，因被告原因?qū)е卤竞贤崆敖獬?，被告?yīng)補(bǔ)足免租期租金，現(xiàn)原告要求被告支付免租期租金49,170元，符合合同約定，本院依法予以支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海東域投資管理有限公司與被告田某某簽訂的《房屋租賃合同》于2018年8月3日解除；
　　二、被告田某某在本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告上海東域投資管理有限公司解約違約金人民幣140,330元；
　　三、被告田某某在本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告上海東域投資管理有限公司免租期租金人民幣49,170元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣5,194元，減半收取計(jì)2,597元，由原告上海東域投資管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣702元，被告田某某負(fù)擔(dān)人民幣1,895元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊怡霖

書記員：沈佳麗