原告：上海上某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：徐芳，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊瑩，上海中申律師事務(wù)所律師。
　　被告：任堃，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王建功，上海朋洋律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：梁鈺琦，上海朋洋律師事務(wù)所律師。
　　被告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：任堃(系被告朱某某丈夫)，住同被告朱某某。
　　原告上海上某物業(yè)管理有限公司與被告任堃、朱某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年11月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海上某物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人楊瑩、被告任堃暨被告朱某某的委托訴訟代理人及被告任堃的委托訴訟代理人王建功、梁鈺琦到庭參加訴訟。后于2018年12月13日再次公開開庭進(jìn)行了審理，原告上海上某物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人楊瑩、被告任堃的委托訴訟代理人王建功、梁鈺琦到庭參加訴訟，被告朱某某經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海上某物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告2017年1月至2018年5月期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)10,962元(人民幣，下同)及違約金13,373.12元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年12月30日，原告與案外人上海周康房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱周康公司)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定由原告為瑞景公寓提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主向原告支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，如果違反協(xié)議，不按時(shí)足額交納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求補(bǔ)交并從逾期之日起每日按欠費(fèi)總額的千分之三交納違約金。被告向周康公司購買了上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，合同中約定按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》繳納物業(yè)費(fèi)。被告應(yīng)于2017年1月1日起每月5日前繳納當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，但被告一直未交納。后原告向被告發(fā)出物業(yè)費(fèi)催繳通知，但被告仍未繳納。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。
　　被告任堃、朱某某辯稱，原告不是該小區(qū)的物業(yè)管理者。被告之前交納過物業(yè)費(fèi)，但都是支付給小區(qū)實(shí)際物業(yè)管理者上海偉科企業(yè)管理咨詢有限公司的。被告將整個(gè)2號(hào)樓出租給上海瑞景商務(wù)賓館有限公司，由該賓館自行管理，雙方在租賃合同中約定由該賓館承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。被告從沒有收到過原告的任何催繳，被告也不知道原告的存在，要求駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年1月1日起，原告與案外人周康公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告為瑞景公寓的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.68元/月/平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月交納，應(yīng)于每月5日前履行交納義務(wù)，逾期交納的，違約金從逾期之日起按應(yīng)繳未繳費(fèi)用千分之三收取違約金等等。被告系上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康士路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的業(yè)主，其房屋建筑面積為175.22平方米。因被告拖欠2017年1月至2018年5月期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　另查明，案外人周康公司與欣康公司曾就瑞景公寓的物業(yè)服務(wù)簽訂過《前期物業(yè)服務(wù)合同》，雙方于2016年12月15日簽訂《終止合同協(xié)議書》，約定雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》于2016年12月15日提前終止。
　　上述事實(shí)，由前期物業(yè)服務(wù)合同，終止合同協(xié)議書，物業(yè)工作臺(tái)賬，上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿，原、被告的陳述等證據(jù)證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。原告與案外人周康公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對(duì)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主均有約束力。原告已經(jīng)按照合同約定為涉訟房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告作為業(yè)主，理應(yīng)按照合同及時(shí)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。庭審中被告以原告并非小區(qū)實(shí)際管理者為由進(jìn)行抗辯，但經(jīng)查原物業(yè)服務(wù)合同系周康公司與欣康公司之間簽訂，且欣康公司已于2016年12月15日起終止了對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，故本院對(duì)于被告的上述意見難以采納。庭審中被告提出涉訟房屋已出租給其他公司且由實(shí)際租用方承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，因原告表示不清楚被告與實(shí)際租用方之間的約定，且被告亦認(rèn)可對(duì)此并未向原告進(jìn)行過告知，故本案所涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍應(yīng)由被告支付。如被告與實(shí)際租用方對(duì)租用期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納有明確約定的，可向?qū)嶋H租用方另行追索。對(duì)于原告要求被告支付2017年1月至2018年5月期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)10,962元的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。鑒于被告拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)客觀上存有原因，故本院對(duì)于原告提出的要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。被告朱某某于第二次庭審中經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，放棄了對(duì)原告所主張的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行辯駁的權(quán)利，由此可能產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng)、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告任堃、朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海上某物業(yè)管理有限公司2017年1月至2018年5月期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)10,962元；
　　二、駁回原告上海上某物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)408.38元，減半收取計(jì)204.19元，由原告上海上某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)167.16元，被告任堃、朱某某負(fù)擔(dān)37.03元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：馬建紅

書記員：陳??潔