原告：上海三木電子有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：KOTAYATSUGI，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李勇，上海巨明律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海祥晝實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：陳寧健，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳紅。
　　第三人：上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)學(xué)府路XXX號。
　　法定代表人：孫文杰，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：傅偉軍，上海市申松律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳曙，上海市申松律師事務(wù)所律師。
　　原告上海三木電子有限公司與被告上海祥晝實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月23日立案后，2018年12月14日依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。為進(jìn)一步查明事實(shí)，本院依法追加上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)人民政府為第三人。2019年3月20日第二次適用簡易程序進(jìn)行公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人李勇、被告委托訴訟代理人陳紅均參加了兩次開庭審理，第三人的委托訴訟代理人陳曙參加了第二次開庭審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海三木電子有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告2018年5月1日起至2019年4月30日止的廠房租金45萬元；2、判令被告支付原告逾期支付廠房租金的違約金(以45萬元為基數(shù)，按日千分之三，自2018年11月1日起至實(shí)際支付之日止)；3、判令被告支付原告律師代理費(fèi)27,000元。事實(shí)與理由：2016年2月4日，原告與被告簽訂租賃合同一份，約定原告將其所有的位于上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)新松路XXX號的廠房租賃給被告使用。租賃期為三年，2016年2月5日起至2019年4月30日止。其中2016年2月5日至2016年4月30日止為免租期。合同約定月租金37,500元，押金75,000元，租金每半年支付一次，被告于每期租期屆滿前十五日內(nèi)向原告支付下一期租金。合同第十條約定，被告逾期支付租金的，應(yīng)向原告支付違約金，違約金的金額為拖欠天數(shù)乘以欠繳租金10％。合同簽訂后，原告按約將廠房交付給被告。被告于2016年2月4日向原告支付了保證金75,000元，并將租金支付至2018年4月30日。2018年5月1日之后的租金，經(jīng)原告多次催討，被告至今未付。
　　被告上海祥晝實(shí)業(yè)有限公司辯稱：原、被告簽訂租賃合同時(shí)，原告已將廠房租給另一承租戶，承租房不愿搬出，被告為此支付前承租戶40,000元，該承租戶才搬離。被告進(jìn)入廠房后，為維修大門支出了2,100元，為維修電梯支付了6,000元，這些錢應(yīng)該由原告支付給被告。2017年7月，涉案廠房所在地石湖蕩鎮(zhèn)人民政府將該廠房列入拆遷范圍，并多次派人到現(xiàn)場實(shí)施拆遷工作，要求被告搬離廠房，并采用切斷電源的措施，不準(zhǔn)在涉案廠房內(nèi)繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，為此該廠房的三樓及二樓大部分房屋一直空關(guān)，被告希望原告與政府協(xié)商盡快解決拆遷事宜，被告可按實(shí)際使用的面積向原告支付租金。由于原告拒絕與政府洽談拆遷事宜，致使被告目前租賃的房屋大部分無法使用，故不同意原告的訴訟請求。
　　第三人上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)人民政府述稱：2017年第三人與相應(yīng)部門一起進(jìn)行環(huán)保整治過程中，涉案廠房中的部分次承租戶搬離是事實(shí)。目前第三人對涉案廠房希望拆除，但至今未與原告達(dá)成協(xié)議。原、被告之間的租賃合同糾紛應(yīng)由原、被告雙方予以處理，與第三人無關(guān)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：位于上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)新松路XXX號系原告廠房，2008年4月11日，上海市房屋土地資源管理局向原告頒發(fā)了滬房地松字(2008)第009248號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為上海三木電子有限公司，用途為工業(yè)，建筑面積分別為1幢28.37平方米；2幢68.56平方米；3幢3124.38平方米。2016年2月4日，原、被告簽訂租賃合同一份，約定原告將位于上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)新松路XXX號廠房全部租賃給被告，用途為生產(chǎn)加工及辦公，租賃面積為3,240平方米，租賃期限為三年，即2016年2月5日起至2019年4月30日止。被告支付押金75,000元。每月的租金為37,500元。2016年2月25日，原告將廠房鑰匙交給被告，2016年3月3日，原、被告又簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定被告承租原告廠房，被告自用部分外多余部分有權(quán)轉(zhuǎn)租。之后，被告在涉案廠房招租，由其他次承租戶向被告承租，被告已向原告支付租金至2018年4月30日。后由于第三人在涉案廠房所在進(jìn)行環(huán)保整治行動，將涉案廠房列入拆遷范圍，并在涉案廠房的墻壁上多處寫上“拆”字，并以環(huán)保不達(dá)標(biāo)為由責(zé)令多家次承租戶搬離，2017年下半年部分次承租戶搬離了涉案廠房，即三樓及二樓的部分房屋空關(guān)，被告以未使用原告的全部廠房為由拒絕向原告支付全部租金，但原告要求被告支付全部租金，雙方未能取得一致意見，原告遂向本院提起訴訟。
　　在審理過程中，被告稱在雙方簽訂租賃合同時(shí)，原告就涉案廠房已有一承租戶，且租賃期未滿，被告為此向原承租戶支付40,000元，原承租戶才搬離，該40,000元應(yīng)由原告支付。另外，被告承租涉案廠房后，維修電動門花去2,100元，維修電梯花去6,000元，也應(yīng)由原告負(fù)擔(dān)。原告對被告所稱的給付原承租戶40,000元，不予認(rèn)可，認(rèn)為當(dāng)時(shí)原告同意被告給付原承租戶24,000元(即退還原承租戶預(yù)付的三個(gè)月租金9,000元及退還押金5,000元，并同意補(bǔ)償10,000元)，沒有同意被告向原承租戶支付40,000元。而且14,000元原告當(dāng)時(shí)就付給了被告，另被告支付的10,000元，現(xiàn)愿意在被告應(yīng)付租金中扣除，對被告所稱的修理電動門的2,100元予以認(rèn)可，可以在應(yīng)付租金中扣除。對維修電梯6,000元不予認(rèn)可，因?yàn)樵撾娞菰婷鞔_表示已停止使用，如果被告要使用，由被告自己負(fù)責(zé)重新辦理開通手續(xù)及費(fèi)用。另外，原告稱當(dāng)時(shí)被告承諾的支付原告空調(diào)家具的費(fèi)用8,000元及除塵設(shè)施費(fèi)3,000元，被告還沒有支付，被告應(yīng)當(dāng)支付原告。
　　以上事實(shí)，有房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、電子郵件、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)。
　　本院認(rèn)為：原、被告簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人的意思表示，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依法履行義務(wù)。原告依照合同的約定向被告交付了廠房，被告理應(yīng)向原告支付租金。由于第三人環(huán)保整治的需要，將不符合環(huán)保要求的企業(yè)責(zé)令搬離涉案廠房，雙方在租賃期內(nèi)并未對租賃期限進(jìn)行變更。第三人雖然在廠房的墻壁上寫上“拆”字等一些拆遷的前期工作，但事實(shí)上尚未實(shí)施正式的拆遷行為，且被告沒有將廠房退回給原告。因此，雖然部分廠房系空關(guān)，但仍應(yīng)視為被告租賃。因此，原告要求被告支付租金的訴訟請求，予以支持。由于第三人的環(huán)保整治等因素致使被告實(shí)際未使用部分涉案廠房，因此，原告要求被告支付違約金的訴訟請求，不予支持。本案為合同糾紛，原告要求被告支付律師代理費(fèi)，缺乏依據(jù)，不予支持。原告認(rèn)可的被告支付原承租人的10,000元及電動門修理費(fèi)2,100元，應(yīng)從被告應(yīng)付租金扣除。被告承諾給付原告的空調(diào)家具費(fèi)8,000元、除塵設(shè)施費(fèi)3,000元，被告應(yīng)當(dāng)支付原告。被告稱修理電梯費(fèi)6,000元，被告在多次電子郵件中要求原告支付，雖然原告一直未同意承擔(dān)，但考慮到電梯系廠房的附屬物，維修的責(zé)任應(yīng)由出租方承擔(dān)，且修理費(fèi)6,000元符合常理，因此，本院酌情確定由原告承擔(dān)，抵扣被告應(yīng)付租金。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海祥晝實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海三木電子有限公司房屋租賃費(fèi)442,900元；
　　二、原告上海三木電子有限公司其他請求不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付原告遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)9,785元，減半收取4,892.50元，由原告上海三木電子有限公司負(fù)擔(dān)920.50元(已付)，被告上海祥晝實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)3,972元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：蔣木金

書記員：馬??青