原告：上海三原物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：馮高，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王信德，上海源孟律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳小某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：嚴(yán)鈞，北京尚公(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海三原物業(yè)管理有限公司與被告陳小某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年7月6日立案后，依法適用簡易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海三原物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王信德，被告陳小某的委托訴訟代理人嚴(yán)鈞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出變更后的訴訟請求：1、判令被告支付物業(yè)管理費人民幣(以下幣種相同)34,323.20元(2011年7月至12月、2013年7月至2018年4月)，違約金10,573.08元；2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：原告從2001年1月開始對上海市浦東新區(qū)向城路XXX號爵士大廈進(jìn)行物業(yè)管理。被告從2009年入住向城路XXX號XXX幢XXX室至今無故拒絕支付物業(yè)管理費，經(jīng)多次催討無果，請求依法判決。
　　被告陳小某辯稱，不同意原告的訴請。第一，關(guān)于系爭房屋小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)論證報告。其中一、綜合管理服務(wù)未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容對應(yīng)的1-10項合計0.171元的全部十項內(nèi)容原告均未提供相應(yīng)服務(wù)。1、按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，沒有提供酒店式服務(wù)、提供外語服務(wù)能力的管理人。2、未建立完整的業(yè)主檔案管理制度，導(dǎo)致第二次業(yè)主大會人員數(shù)字嚴(yán)重失實。3、溝通不達(dá)標(biāo)、也未提供相應(yīng)便民服務(wù)，按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求0.53元中應(yīng)扣減0.07元。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)中，樓內(nèi)、樓外公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.28元，未達(dá)標(biāo)應(yīng)扣減0.14元；未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容五項中，按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.197元，其中1/2/5項沒有做到，應(yīng)扣減一半。三、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.50元，未達(dá)標(biāo)的部分應(yīng)予扣除0.16元。未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容十項中均未做到，按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.234元，應(yīng)予全部扣除。四、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)，按照5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.091元，綠化部分應(yīng)扣除0.005元，水景幾乎不存在應(yīng)扣除0.075元。未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容綠化外包部分1-5項，面積未到約定的綠化涵蓋百分比，應(yīng)扣除一半。室內(nèi)無擺放植物。五、公共部位、設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維護(hù)服務(wù)中，1-公共部位，按照三類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.10元，對應(yīng)上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)P33頁，應(yīng)扣除0.02元；2-供水系統(tǒng)，按照一類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.06元，應(yīng)全部扣除；3-公共照明0.07元予以認(rèn)可；4-消防系統(tǒng)0.03元予以認(rèn)可；5-排水系統(tǒng)0.04元予以認(rèn)可；6-弱電系統(tǒng)0.05元予以認(rèn)可；7-升降系統(tǒng)0.40元應(yīng)予全部扣除，電梯一直出現(xiàn)問題，原告沒有盡到維修保養(yǎng)義務(wù)，其曾被關(guān)過電梯致身體不適；8-避雷系統(tǒng)0.015元予以認(rèn)可。未涵蓋的設(shè)施設(shè)備中，大廈衛(wèi)星設(shè)備運行維護(hù)費0.108元不存在，應(yīng)予全部扣除；大廈電梯維保超標(biāo)部分0.05元，應(yīng)予全部扣除；室內(nèi)游泳池近年來荒廢未運作，設(shè)備維護(hù)費0.01元，應(yīng)予全部扣除；大廈高壓配電設(shè)備運行及實際發(fā)生管理費用由法庭根據(jù)原告提供的相應(yīng)證據(jù)審核真實性。六、經(jīng)營稅金及附加。根據(jù)此前第一至第五項合計物業(yè)管理費為3.891元，根據(jù)計算扣減的項目2.535元，1.356元/3.891元*計稅比例，實際稅金應(yīng)是0.177元。系爭房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為4.396元，鑒于原告提供的物業(yè)管理服務(wù)不到位，存在諸多問題，根據(jù)原告的實際服務(wù)情況、對照論證報告及分等收費標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)扣減后為1.53元。根據(jù)前期物業(yè)合同的約定，原告的管理期限應(yīng)至業(yè)委會成立為止，因2017年7月業(yè)委會已成立，故被告愿意按照1.53元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付至2017年7月的物業(yè)管理費。第二，被告從未收到原告的繳款通知書，部分欠費已過訴訟時效。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認(rèn)。
　　被告系上海市浦東新區(qū)向城路XXX號XXX幢XXX室房屋的業(yè)主，2009年12月10日經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭房屋的權(quán)利人，該房屋建筑面積122平方米。
　　2001年7月，原告(乙方)與案外人上海金馬房地產(chǎn)有限公司(甲方)簽訂《物業(yè)管理合同》，約定：由乙方為上海市浦東新區(qū)向城路XXX號的爵士大廈整幢物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；委托期限自2001年8月1日起至爵士大廈成立業(yè)主委員會止，業(yè)委會成立后，由業(yè)委會選擇管理公司另簽合同；乙方向ABC棟業(yè)主收取管理費，暫定每月按建筑面積每平方5元。
　　根據(jù)2006年1月6日上海市物業(yè)管理協(xié)會出具的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)超過最高等級收費標(biāo)準(zhǔn)論證報告》，原告管理的爵士大廈(向城路XXX號)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為：4.396元/月/平方米。
　　2017年7月26日爵士大廈業(yè)主委員會成立后，原告根據(jù)原合同繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2018年3月16日，原告與爵士大廈業(yè)委會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止,物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為：4.39元/月/平方米。
　　2011年7月至12月、2013年7月至2018年4月期間被告未繳納物業(yè)費，以致引發(fā)本案訴訟。
　　庭審中，因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解不成。
　　以上事實，由原告提供的《物業(yè)管理合同》、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)超過最高等級收費標(biāo)準(zhǔn)論證報告》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市不動產(chǎn)登記簿、繳款通知書、國內(nèi)掛號信函收據(jù)、公示、照片、檢測報告、繳費通知單、水表讀數(shù)通知單、收款證明、關(guān)于爵士大廈維修資金的情況說明、《物業(yè)服務(wù)合同》、情況說明、主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬，由被告提供的照片、《住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)》等證據(jù)材料及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原告與建設(shè)單位簽訂的物業(yè)管理合同依法成立、合法有效，對全體業(yè)主均具有法律約束力。2017年7月爵士大廈業(yè)委會成立后，在原告與該業(yè)委會協(xié)商制定物業(yè)服務(wù)合同期間，原告繼續(xù)依據(jù)前期物業(yè)管理合同為該小區(qū)提供事實管理服務(wù)，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)，本院予以確認(rèn)。2018年3月小區(qū)業(yè)委會與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定原告管理期限自2018年4月1日至2020年3月31日，收費標(biāo)準(zhǔn)為4.39元/月/平方米，該合同依法成立，合法有效，對全體業(yè)主亦具有約束力。本案爭議焦點為：物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)予扣減。被告主張原告提供的物業(yè)管理服務(wù)與論證報告、分等收費標(biāo)準(zhǔn)不符、原告未能提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，結(jié)合被告提供的通道門、非機(jī)動車庫、機(jī)動車庫、綠化、水景、窗戶、環(huán)境衛(wèi)生、外墻等照片及本院實地勘察情況，原告在綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、公共部位設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)服務(wù)等方面確有瑕疵，且其提供的證據(jù)不足以證明其已經(jīng)完全履行了相應(yīng)的管理職責(zé)。但本院注意到，爵士大廈小區(qū)建造于1995年屬外銷商品房，2006年核定的4.396元物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)至今已有十余年，而該小區(qū)維修基金從未籌集、業(yè)委會長期未能成立的情況客觀存在，加之十余年來物價上漲，物業(yè)成本增加亦是不爭的事實。被告以2006年論證報告作為參考要求扣減，顯然缺乏現(xiàn)實意義，故其要求對照分等收費標(biāo)準(zhǔn)扣減2.866元/月/平方米的意見，本院不予采納。綜合原告為爵士大廈小區(qū)服務(wù)多年，在治安保衛(wèi)、物業(yè)管理等方面獲得的榮譽(yù)，以及系爭房屋小區(qū)逾90%的物業(yè)費收繳率和周邊類似小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)，本院將2018年4月以前的物業(yè)費酌定為3.95元/月/平方米。2018年4月起系業(yè)委會與原告簽訂的物業(yè)合同，論證報告亦不再作為參考依據(jù)，故4月起的物業(yè)費仍應(yīng)按4.39元/月/平方米計。物業(yè)費的組成包含多項內(nèi)容、按不同項目收取，業(yè)主僅能就未盡職責(zé)部分行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)費的方式抗辯。被告緩交物業(yè)費雖旨在敦促原告重視業(yè)主訴求、提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，但物業(yè)費是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存乃至提供良好物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，被告的欠費行為仍違反了物業(yè)管理合同的約定，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。關(guān)于是否超過訴訟時效的問題，原告為證明其已向被告進(jìn)行催討，分別提供了其公司于2012年6月21日、9月27日、2013年6月3日、10月15日、12月5日、2014年3月27日、2015年3月20日、12月8日、2016年3月24日、6月29日、12月13日、2017年7月24日、12月22日、2018年4月25日向被告系爭房屋地址寄送的繳款通知書和國內(nèi)掛號信函收據(jù)。當(dāng)事人一方以發(fā)送信件方式主張權(quán)利，信件到達(dá)或者應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)對方當(dāng)事人，產(chǎn)生訴訟時效中斷的效果?，F(xiàn)原告已提供充分證據(jù)證明曾向被告催討欠費，屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)并已產(chǎn)生訴訟時效中斷的效果，故被告以未收到繳款通知書為由主張部分欠費已過訴訟時效的抗辯意見，本院不予采納。
　　綜上所述，本院對原告要求被告按照每月每平方米4.39元標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費的訴訟請求不能全額予以支持，根據(jù)原告的履約情況，酌情予以扣減，被告應(yīng)支付原告2011年7月至12月、2013年7月至2018年3月的物業(yè)費30,359.70元(按3.95元/月/平方米計)、2018年4月的物業(yè)費535.60元(按4.39元/月/平方米計)，合計30,895.30元。鑒于被告欠費事出有因，且旨在敦促原告改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量、提高服務(wù)水平，并非惡意拖欠，故原告要求被告支付違約金的訴請，本院不予支持。
　　需要說明的是，物業(yè)管理服務(wù)是一項日常性、持續(xù)性的管理服務(wù)工作，小區(qū)和諧、文明、有序環(huán)境的營造，需要物業(yè)管理單位與小區(qū)全體業(yè)主及業(yè)主委員會的共同努力及相互配合和支持。被告所述的小區(qū)外墻脫落等公共設(shè)施、設(shè)備的維修問題，涉及小區(qū)維修基金的使用程序，而小區(qū)游泳池的使用則涉及產(chǎn)權(quán)歸屬、具體運營，被告可通過向業(yè)委會反映，以及維修基金盡快籌措到位等各個渠道促使相關(guān)問題得以盡快明確并解決。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條、《物業(yè)管理條例》第七條、第四十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條及《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十條第二款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告陳小某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海三原物業(yè)管理有限公司2011年7月至12月、2013年7月至2018年4月期間的物業(yè)管理費30,895.30元(房屋坐落于上海市浦東新區(qū)向城路XXX號XXX幢XXX室)；
　　二、駁回原告上海三原物業(yè)管理有限公司要求被告陳小某支付違約金10,573.08元的訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費922元，減半收取計461元，由原告上海三原物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)161元、被告陳小某負(fù)擔(dān)300元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：朱??敏

書記員：朱屹峰