原告：上海三原物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：馮高，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王信德，上海源孟律師事務(wù)所律師。
　　被告：毛某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：嚴(yán)鈞，北京尚公(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海三原物業(yè)管理有限公司與被告毛某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年7月6日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海三原物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王信德，被告毛某的委托訴訟代理人嚴(yán)鈞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)人民幣(以下幣種相同)12,855元(物業(yè)費(fèi)：2017年1月至2018年4月)，違約金3,856.50元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告從2001年1月開(kāi)始對(duì)上海市浦東新區(qū)向城路XXX號(hào)爵士大廈進(jìn)行物業(yè)管理。被告從2007年入住向城路XXX號(hào)XXX幢XXX室。2017年1月至今無(wú)故拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)，經(jīng)多次催討無(wú)果，請(qǐng)求依法判決。
　　被告毛某辯稱，不同意原告的訴請(qǐng)。關(guān)于系爭(zhēng)房屋小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證報(bào)告。其中一、綜合管理服務(wù)未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容對(duì)應(yīng)的1-10項(xiàng)合計(jì)0.171元的全部十項(xiàng)內(nèi)容原告均未提供相應(yīng)服務(wù)。1、按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，沒(méi)有提供酒店式服務(wù)、提供外語(yǔ)服務(wù)能力的管理人。2、未建立完整的業(yè)主檔案管理制度，導(dǎo)致第二次業(yè)主大會(huì)人員數(shù)字嚴(yán)重失實(shí)。3、溝通不達(dá)標(biāo)、也未提供相應(yīng)便民服務(wù)，按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求0.53元中應(yīng)扣減0.07元。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)中，樓內(nèi)、樓外公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.28元，未達(dá)標(biāo)應(yīng)扣減0.14元；未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容五項(xiàng)中，按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.197元，其中1/2/5項(xiàng)沒(méi)有做到，應(yīng)扣減一半。三、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.50元，未達(dá)標(biāo)的部分應(yīng)予扣除0.16元。未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容十項(xiàng)中均未做到，按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.234元，應(yīng)予全部扣除。四、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)，按照5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.091元，綠化部分應(yīng)扣除0.005元，水景幾乎不存在應(yīng)扣除0.075元。未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容綠化外包部分1-5項(xiàng)，面積未到約定的綠化涵蓋百分比，應(yīng)扣除一半。室內(nèi)無(wú)擺放植物。五、公共部位、設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)服務(wù)中，1-公共部位，按照三類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.10元，對(duì)應(yīng)上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)P33頁(yè)，應(yīng)扣除0.02元；2-供水系統(tǒng)，按照一類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求為0.06元，應(yīng)全部扣除；3-公共照明0.07元予以認(rèn)可；4-消防系統(tǒng)0.03元予以認(rèn)可；5-排水系統(tǒng)0.04元予以認(rèn)可；6-弱電系統(tǒng)0.05元予以認(rèn)可；7-升降系統(tǒng)0.40元應(yīng)予全部扣除，電梯一直出現(xiàn)問(wèn)題，原告沒(méi)有盡到維修保養(yǎng)義務(wù)，其曾被關(guān)過(guò)電梯致身體不適；8-避雷系統(tǒng)0.015元予以認(rèn)可。未涵蓋的設(shè)施設(shè)備中，大廈衛(wèi)星設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)0.108元不存在，應(yīng)予全部扣除；大廈電梯維保超標(biāo)部分0.05元，應(yīng)予全部扣除；室內(nèi)游泳池近年來(lái)荒廢未運(yùn)作，設(shè)備維護(hù)費(fèi)0.01元，應(yīng)予全部扣除；大廈高壓配電設(shè)備運(yùn)行及實(shí)際發(fā)生管理費(fèi)用由法庭根據(jù)原告提供的相應(yīng)證據(jù)審核真實(shí)性。六、經(jīng)營(yíng)稅金及附加。根據(jù)此前第一至第五項(xiàng)合計(jì)物業(yè)管理費(fèi)為3.891元，根據(jù)計(jì)算扣減的項(xiàng)目2.535元，1.356元/3.891元*計(jì)稅比例，實(shí)際稅金應(yīng)是0.177元。系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.396元，鑒于原告提供的物業(yè)管理服務(wù)不到位，存在諸多問(wèn)題，根據(jù)原告的實(shí)際服務(wù)情況、對(duì)照論證報(bào)告及分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)扣減后為1.53元。根據(jù)前期物業(yè)合同的約定，原告的管理期限應(yīng)至業(yè)委會(huì)成立為止，因2017年7月業(yè)委會(huì)已成立，故被告愿意按照1.53元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)支付至2017年7月的物業(yè)管理費(fèi)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　被告系上海市浦東新區(qū)向城路XXX號(hào)XXX幢XXX室房屋的業(yè)主，2016年12月13日經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，該房屋建筑面積165.72平方米。
　　2001年7月原告(乙方)與案外人上海金馬房地產(chǎn)有限公司(甲方)簽訂《物業(yè)管理合同》，約定：由乙方為上海市浦東新區(qū)向城路XXX號(hào)的爵士大廈整幢物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；委托期限自2001年8月1日起至爵士大廈成立業(yè)主委員會(huì)止，業(yè)委會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)選擇管理公司另簽合同；乙方向ABC棟業(yè)主收取管理費(fèi)，暫定每月按建筑面積每平方5元。
　　根據(jù)2006年1月6日上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出具的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)超過(guò)最高等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證報(bào)告》，原告管理的爵士大廈(向城路XXX號(hào))物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：4.396元/月/平方米。
　　2017年7月爵士大廈業(yè)主委員會(huì)成立后，原告根據(jù)原合同繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2018年3月16日，原告與爵士大廈業(yè)委會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：4.39元/月/平方米。
　　自2017年1月起被告未繳納物業(yè)費(fèi)至今，原告催討未果，以致引發(fā)本案訴訟。
　　庭審中，原告撤回要求被告支付停車費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。雙方各執(zhí)己見(jiàn)，致調(diào)解不成。
　　以上事實(shí)，由原告提供的《物業(yè)管理合同》、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)超過(guò)最高等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證報(bào)告》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、繳款通知書(shū)，公示、照片、檢測(cè)報(bào)告、繳費(fèi)通知單、水表讀數(shù)通知單、收款證明、關(guān)于爵士大廈維修資金的情況說(shuō)明、《物業(yè)服務(wù)合同》、情況說(shuō)明、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬，由被告提供的照片、《住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等證據(jù)材料及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原告與建設(shè)單位簽訂的物業(yè)管理合同依法成立、合法有效，對(duì)全體業(yè)主均具有法律約束力。2017年7月爵士大廈業(yè)委會(huì)成立后，在原告與該業(yè)委會(huì)協(xié)商制定物業(yè)服務(wù)合同期間，原告繼續(xù)依據(jù)前期物業(yè)管理合同為該小區(qū)提供事實(shí)管理服務(wù)，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)，本院予以確認(rèn)。2018年3月小區(qū)業(yè)委會(huì)與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定原告管理期限自2018年4月1日至2020年3月31日，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.39元/月/平方米，該合同依法成立，合法有效，對(duì)全體業(yè)主亦具有約束力。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)予扣減。被告主張?jiān)嫣峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)與論證報(bào)告、分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符、原告未能提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，結(jié)合被告提供的通道門、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、綠化、水景、窗戶、環(huán)境衛(wèi)生、外墻等照片及本院實(shí)地勘察情況，原告在綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、公共部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)服務(wù)等方面確有瑕疵，且其提供的證據(jù)不足以證明其已經(jīng)完全履行了相應(yīng)的管理職責(zé)。本院注意到，爵士大廈小區(qū)建造于1995年屬外銷商品房，2006年核定的4.396元物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今已有十余年，而該小區(qū)維修基金從未籌集、業(yè)委會(huì)長(zhǎng)期未能成立的情況客觀存在，加之十余年來(lái)物價(jià)上漲，物業(yè)成本增加亦是不爭(zhēng)的事實(shí)。被告以2006年論證報(bào)告作為參考要求扣減，顯然缺乏現(xiàn)實(shí)意義，故其要求對(duì)照分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)扣減2.866元/月/平方米的意見(jiàn)，本院不予采納。綜合原告為爵士大廈小區(qū)服務(wù)多年，在治安保衛(wèi)、物業(yè)管理等方面獲得的榮譽(yù)，以及系爭(zhēng)房屋小區(qū)逾90%的物業(yè)費(fèi)收繳率和周邊類似小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本院將2018年4月以前的物業(yè)費(fèi)酌定為3.95元/月/平方米。2018年4月起系業(yè)委會(huì)與原告簽訂的物業(yè)合同，論證報(bào)告亦不再作為參考依據(jù)，故4月起的物業(yè)費(fèi)仍應(yīng)按4.39元/月/平方米計(jì)。物業(yè)費(fèi)的組成包含多項(xiàng)內(nèi)容、按不同項(xiàng)目收取，業(yè)主僅能就未盡職責(zé)部分行使抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)費(fèi)的方式抗辯。被告緩交物業(yè)費(fèi)雖旨在敦促原告重視業(yè)主訴求、提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，但物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存乃至提供良好物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，被告的欠費(fèi)行為仍違反了物業(yè)管理合同的約定，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　綜上所述，本院對(duì)原告要求被告按照每月每平方米4.39元標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不能全額予以支持，根據(jù)原告的履約情況，酌情予以扣減，被告應(yīng)支付原告2017年1月至2018年3月的物業(yè)費(fèi)9,819元(按3.95元/月/平方米計(jì))、2018年4月的物業(yè)費(fèi)727.50元(按4.39元/月/平方米計(jì))，合計(jì)10,546.50元。鑒于被告欠費(fèi)事出有因，且旨在敦促原告改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量、提高服務(wù)水平，并非惡意拖欠，故原告要求被告支付違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。
　　需要說(shuō)明的是，物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)日常性、持續(xù)性的管理服務(wù)工作，小區(qū)和諧、文明、有序環(huán)境的營(yíng)造，需要物業(yè)管理單位與小區(qū)全體業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的共同努力及相互配合和支持。被告所述的小區(qū)外墻脫落等公共設(shè)施、設(shè)備的維修問(wèn)題，涉及小區(qū)維修基金的使用程序，而小區(qū)游泳池的使用則涉及產(chǎn)權(quán)歸屬、具體運(yùn)營(yíng)，被告可通過(guò)向業(yè)委會(huì)反映，以及維修基金盡快籌措到位等各個(gè)渠道促使相關(guān)問(wèn)題得以盡快明確并解決。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零九條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第四十一條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告毛某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海三原物業(yè)管理有限公司2016年1月至2018年4月的物業(yè)管理費(fèi)10,546.50元(房屋坐落于上海市浦東新區(qū)向城路XXX號(hào)XXX幢XXX室)；
　　二、駁回原告上海三原物業(yè)管理有限公司要求被告毛某支付違約金3,856.50元的訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)217元，減半收取計(jì)108.50元，由原告上海三原物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)30元、被告毛某負(fù)擔(dān)78.50元。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：朱??敏

書(shū)記員：朱屹峰