原告：上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：逄華，董事長。
　　委托訴訟代理人：孔一丁，上海瀛泰律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：樊素平，上海瀛泰律師事務所律師。
　　被告：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳亮(被告之夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省深圳市。
　　委托訴訟代理人：楊榮森(被告之父)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱：三佑公司)訴被告楊某某商品房預售合同糾紛一案，本院于2019年3月6日立案受理，依法適用簡易程序后又轉為普通程序，由審判員邱連祥擔任審判長，與審判員王雪燕、人民陪審員張群蘭組成合議庭，分別于2019年5月24日、6月3日二次公開開庭進行了審理。原、被告委托訴訟代理人均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告三佑公司的訴訟請求：1.確認原告與被告楊某某就坐落于上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康橋路XXX弄XXX-XXX號XXX層XXX室房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》于2018年11月11日解除；2.判令被告協(xié)助原告辦理撤銷上述房屋網簽備案手續(xù)及預告登記注銷手續(xù)；3.判令被告歸還原告代其向上海農商銀行股份有限公司浦東分行歸還的貸款本金人民幣1,141,139.81元(以下幣種均為人民幣)、支付的利息、罰息共計25,289.14元，賠償原告在該貸款案件所付律師費45,000元，負擔的案件受理費8,251.50元、保全費5,000元;4.判令被告支付給原告上述還款本金、利息、罰息自2018年9月21日起，律師費、訴訟費自2018年9月26日起至實際付款之日止每日萬分之五的逾期付款違約金；5.判令被告支付全額房款5%的解約違約金；6.判令被告賠償原告本案律師費損失6萬元；7.判令被告返還原告上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康橋路XXX弄XXX-XXX號XXX層XXX室房屋；8.本案訴訟費由被告負擔。
　　原告三佑公司所述事實與理由：2015年11月30日，原告與被告楊某某簽訂《上海市商品房預售合同》約定：被告向原告購買坐落于上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康橋路XXX弄XXX-XXX號XXX層XXX室房屋，房屋總價為2,648,991元；原告為被告提供按揭貸款擔保，若非原告原因導致原告承擔擔保責任，被告應向原告償還全額代墊款及遭受的全部損失，按約支付每日萬分之五的違約金，且償還原告代墊款超過三十日或滿足合同補充條款中相關約定的，原告有權單方解約，還應由被告按房款總額5%向原告支付違約金。2016年7月12日，被告與銀行簽約貸款132萬元，用于支付原告涉案房款，并由原告為貸款提供自借款合同生效之日起至被告取得《房地產權證》之日止的擔保。后因被告未全面履行還貸義務，導致貸款銀行提起訴訟。2018年9月21日，原告替被告向貸款銀行代償欠款本金、利息、罰息，賠償律師費、案件受理費、保全費等損失，總金額1,224,680.45元?，F(xiàn)因被告至今未與原告清結代償?shù)瓤铐椩嫫鹪V來院。
　　被告楊某某辯稱：2018年3月13日被告搬離涉案房屋，故涉案《上海市商品房預售合同》已從被告搬離時實際解除，鑰匙也已交給原告三佑公司委托的小區(qū)物業(yè)。現(xiàn)同意歸還原告代償款1,224,680.45元，并配合原告辦理撤銷涉案房屋網簽備案、注銷預告登記手續(xù)。購買涉案房屋系聽信了原告所謂由知名的“戴德梁行”公司進行物業(yè)管理的住宅的虛假宣傳，入住后才得知涉案房屋所占土地性質并非住宅，管理小區(qū)的物業(yè)只是剛成立的九人公司；解約、搬離也均因原告及委托的小區(qū)物業(yè)采用斷水、斷電、堵鎖眼等不當行為致使涉案房屋不能正常居住的無奈之舉，不應承擔解約的違約責任?，F(xiàn)涉案《上海市商品房預售合同》既然已解除，原告應退還已付房款2,648,991元、裝修費10萬元。
　　在第二次開庭審理時，被告楊某某確認原告三佑公司所述涉案《上海市商品房預售合同》于2018年11月11日已解除的事實，并同意按涉案《上海市商品房預售合同》約定標準，支付原告解約違約金、代償款及貸款合同訴訟產生的賠償款的違約金。原告當庭表示：愿意在被告配合原告辦理完房屋網簽備案、注銷預告登記手續(xù)，并將房款中被告已付部分沖抵被告應承擔的代償款等費用后，多余部分歸還被告；但由于“裝修費”并非原告收取，故與原告無關。
　　第二次庭審結束后，被告楊某某又提交了書面補充意見提出：因故停止還貸后，即與貸款銀行相關人提出過終止按揭的要求，意在將貸款銀行損失降到最低；而原告三佑公司從未主動聯(lián)系被告，再加上原告遲延履行擔保人擔保義務，導致?lián)p失擴大，故不同意承擔原告貸款糾紛案產生的罰息、律師費損失、訴訟費及本案的解約違約金、律師費損失、訴訟費等，同時還提出一系列反訴請求。對此原告則表示：原告在貸款糾紛案受理之前，從未收到貸款銀行發(fā)出的通知，且貸款訴訟案開庭前，原告即完成代償，故被告應按合同約定歸還代償款，賠償因被告停止還貸導致貸款銀行起訴所產生的損失。
　　本院經審理認定事實如下：2015年11月30日，原告三佑公司與被告楊某某簽訂《上海市商品房預售合同》，其中約定：被告按揭貸款向原告購買坐落于上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康橋路XXX弄XXX-XXX號XXX層XXX室房屋，房屋總價為2,648,991元；原告為被告購房按揭貸款提供擔保；若非因原告原因導致原告承擔擔保責任，被告應償還代墊款、賠償因此造成的全部損失、并按每日萬分之五的標準支付代墊款，自墊付之日起至被告還款之日止的逾期付款違約金；被告超過三十日未償還原告墊付款或因任何原因導致貸款銀行提前解除或終止借款合同或滿足補充條款一第三條第6項【因任何非原告原因導致原告為被告承擔擔保責任，被告應在原告向其送達告知函之日起三日內，將原告代其向貸款銀行償還的全部款項(包括但不限于貸款本金、利息、罰息、復利、賠償金等)及原告因此遭受的全部損失(包括但不限于政府稅費、相關手續(xù)費、訴訟費用、律師費等損失)支付給原告，同時自原告實際承擔上述款項之日起，至被告實際向原告支付全部款項之日止，被告應按每日萬分之五的標準向原告支付相當于上述全部款項(包括代償銀行款項及損失賠償金)的違約金】條件的，原告均有權單方解除合同，并由被告償還原告全部代償款、賠償因此造成的全部損失，還應按購房款總額的5%向原告支付解約違約金。合同還就其它內容進行了具體的約定。
　　2016年7月12日，被告楊某某與上海農商銀行股份有限公司浦東分行(以下簡稱：貸款銀行)簽訂了《個人房屋抵押借款合同》，借款132萬元，并由原告三佑公司為該貸款提供了自該合同生效之日起至被告取得《房地產權證》并辦妥該房抵押登記之日止的連帶保證。之后貸款銀行按約放貸，但被告自2017年11月起停止還貸。
　　2018年1月3日、27日，負責為涉案房屋提供物業(yè)服務的上海湯始物業(yè)管理有限公司(以下簡稱：湯始物業(yè)公司)二次向被告楊某某發(fā)出書面《通知》，《通知》明確：據(jù)核查，您家房款至今尚未結清，根據(jù)雙方簽訂的房屋銷售合同，您家不具備入住條件，接地產項目部通知請您盡快結清該付款項，否則限您在2018年1月10日之前搬離該房屋；曾與您家發(fā)通知與(于)2018年1月10日前搬離該房屋，現(xiàn)接上級通知將您家采取停水停電。2018年3月13日，被告根據(jù)湯始物業(yè)公司《通知》的要求搬離了涉案房屋，并將涉案房屋鑰匙交湯始物業(yè)公司。2018年6月4日，貸款銀行向原告出具了《上海農商銀行個人貸款逾期催收通知書》，該通知單明確：楊某某至當日止，尚有六期未依合同還款，共積欠本金52,989.76元，利息34,279.06元及相應罰息若干；請督促借款人還款或承擔連帶保證責任。
　　2018年6月14日，貸款銀行向原告三佑公司出具了《個人貸款提前宣布到期告知書》，該告知書明確：鑒于借款人已違反合同約定，構成違約，依據(jù)雙方合同約定，我行現(xiàn)在宣布該筆貸款提前到期，并將自宣布該筆貸款提前到期之日起按全部剩余貸款金額計收罰息，同時按合同約定程序要求擔保人承擔相應的擔保責任。
　　因之后原告三佑公司與被告楊某某均未去貸款銀行清結貸款本息，貸款銀行于2018年9月4日向法院提起訴訟。該案又因作為擔保人的原告于同年9月21日代替被告向貸款銀行償還了所欠貸款本息，負擔了貸款案的訴訟費等費用，貸款銀行撤回了起訴。
　　2018年10月30日，貸款銀行出具《貸款結清證明》確認：原告三佑公司代被告償付貸款本金1,141,139.81元、利息及罰息25,289.14元(其中罰息2,592.03元)、律師費45,000元、案件受理費8,251.50元、財產保全費5,000元(上述款項共計1,224,680.45元)；上海市住房置業(yè)擔保有限公司為被告代為償付六期本金52,989.76元、利息34,279.06元及罰息1,834.77元(上述款項共計89,103.59元)。
　　2018年11月8日，原告三佑公司向被告楊某某出具《催告函》函告被告，2018年11月11日解除原、被告2015年11月30日簽訂的《上海市商品房預售合同》，要求被告于同年11月14日前償還代償款1,224,680.45元及該款項截止至同年11月8日的逾期付款違約金162,454.22元。但被告未付款。
　　2018年11月11日，原、被告解除了2015年11月30日簽訂的《上海市商品房預售合同》。
　　以上事實，由原、被告簽訂的《上海市商品房預售合同》、原、被告與貸款銀行簽訂的《個人房屋抵押借款合同》、貸款銀行出具給原告的《上海農商銀行個人貸款逾期催收通知書》、貸款銀行出具給原告的《個人貸款提前到期告知書》、貸款銀行出具給原告的《貸款結清證明》及相應付款憑證、原告向被告出具的《催告函》及送達憑證、原告委托律師參加本案訴訟的《聘請律師合同》及付費憑證、(2018)滬0115民初66589號案件審理筆錄、本案審理中原、被告所作陳述等證據(jù)佐證。
　　本院認為：原告三佑公司與被告楊某某于2015年11月30日簽訂的《上海市商品房預售合同》及原、被告與貸款銀行簽訂的《個人房屋抵押借款合同》依法成立，具有法律約束力，合同所涉各方均應恪守。
　　原告三佑公司與被告楊某某簽訂涉案《上海市商品房預售合同》后，被告未按期歸還銀行按揭款的支付義務，導致原告提出解約。被告未按期歸還銀行按揭款的行為，顯已滿足了涉案《上海市商品房預售合同》約定的原告單方解約的條件，故原告依約要求解除涉案《上海市商品房預售合同》，由被告配合辦理解約的相關手續(xù)，賠償本案律師費損失，并按原合同約定支付相應解約違約金的請求，本院應于支持。即使原告在與被告交涉期間存在不當行為，也不能抵銷被告未按期歸還銀行按揭款的違約行為應承擔的法律責任。
　　審理中，原告三佑公司與被告楊某某已對涉案《上海市商品房預售合同》已于2018年11月11日予以解除取得了一致意見，本院依據(jù)原、被告陳述，對解約的事實(包括解約時間)予以確認。
　　就原告三佑公司要求被告楊某某歸還原告因涉案《個人房屋抵押借款合同》向貸款銀行代償貸款本息及訴訟產生的訴訟費、律師費損失、支付相應逾期付款違約金一節(jié)，雖原告審理中稱，在貸款案件受理之前，從未收到貸款銀行發(fā)出的還款通知，但經查閱貸款案件案卷材料得以證實：貸款銀行提起訴訟所提供的訴狀及證據(jù)材料中，包含有向原、被告等送達還款通知的郵寄憑證，而原告對此既未否認收件，也未就還款通知未送達所產生的法律后果提出有利于原、被告的抗辯意見，而是按貸款銀行的主張全額付款，故現(xiàn)原告否認收到貸款銀行還款通知的陳述，本院不予采信。貸款銀行自2018年6月4日起即督促原告承擔相應擔保責任，但原告并未理會，直至同年9月貸款銀行提起訴訟時才付款，致使貸款糾紛因此產生了罰息、訴訟費、貸款案件律師費等損失；雖被告最終系貸款合同約定的債務承擔者，但作為借款擔保人的原告對其延遲承擔擔保責任所導致的擴大損失，應承擔相應的法律責任。另，本院還注意到：原告三佑公司出售給被告楊某某的涉案房屋總價為2,648,991元；被告實際貸款本金僅132萬元；由此可見，被告在購入涉案房屋時已付將近一半的房款。原告替被告向貸款銀行代償逾期貸款本息，并于2018年11月11日與被告解除了涉案《上海市商品房預售合同》后，被告原已支付的房款便一直留存在原告的賬戶中，并不斷產生孳息。綜上，本院依據(jù)公平原則，酌情在確定被告應歸還原告代償款及應承擔的代償款違約金的金額中體現(xiàn)出這一責任的承擔。
　　就被告楊某某在法庭辯論終結后提出反訴的請求，本院依法不作處理，可由被告向法院另行提起訴訟。
　　另因原告三佑公司在審理中表示，愿意在扣除被告楊某某應付原告代償款、賠償款，且協(xié)助原告辦理撤銷涉案房屋網簽備案手續(xù)及預告登記注銷手續(xù)的前提下，退還被告已付房款，本院本著自愿、減少訴累的原則，將原告返還被告多余房款之事在本案中一并作出處理。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第九十一條、第九十二條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司與被告楊某某2015年11月30日簽訂的《上海市商品房預售合同》于2018年11月11日已予解除；
　　二、被告楊某某應在本判決生效之日起一個月內協(xié)助原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司辦理撤銷上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)康橋路XXX弄XXX-XXX號XXX層XXX室房屋網簽備案手續(xù)及預告登記注銷手續(xù)；
　　三、被告楊某某應于本判決生效之日起十五日內歸還原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司代償貸款本息1,163,836.92元及此款自2018年9月22日起至2018年11月11日止每日萬分之三的逾期付款違約金；
　　四、被告楊某某應于本判決生效之日起十五日內支付給原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司總房款2,648,991元的5%的解約違約金,計132,449.55元；
　　五、被告楊某某應于本判決生效之日起十五日內賠償原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司本案律師費損失6萬元；
　　六、原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司應返還被告楊某某已付房款2,648,991元；原告應將上述第三、四、五條規(guī)定的被告應付給原告的款項在該款中扣除后，于本判決生效之日起一個月內，將余款返還被告。
　　七、駁回原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司其余訴訟請求。
　　負有給付金錢義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費17,966元，已由原告上海三佑置業(yè)發(fā)展有限公司預繳，由原告負擔2,966元，被告楊某某負擔15,000元；被告應于本判決生效之日起十日內，將應付款繳納至本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：王雪燕

書記員：邱連祥