原告(反訴被告)：上海萬(wàn)某某投資管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳凱，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊生泉，上海龍?jiān)蓭熓聞?wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何煦，上海龍?jiān)蓭熓聞?wù)所律師。
　　被告：上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：胡民，鎮(zhèn)長(zhǎng)。
　　被告(反訴原告)：上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陸金彪，主任。
　　上述兩被告委托訴訟代理人：諸巨明，上海巨明律師事務(wù)所律師。
　　上述兩被告委托訴訟代理人：許靜雯，上海巨明律師事務(wù)所律師。
　　原告上海萬(wàn)某某投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)某某公司”)與被告上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府(以下簡(jiǎn)稱“泗涇鎮(zhèn)政府”)土地租賃合同糾紛一案，本院于2017年7月3日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。后因案情復(fù)雜，本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序公開開庭進(jìn)行審理。期間，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院追加上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“張某居委會(huì)”)為本案共同被告，且張某居委會(huì)后提起反訴，本院受理后決定與本訴合并審理。原告法定代表人陳凱及其委托訴訟代理人楊生泉、何煦，兩被告委托訴訟代理人許靜雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告萬(wàn)某某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令兩被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失98,043,743.22元。(包括：土建工程現(xiàn)值72,835,683.96元+裝飾工程現(xiàn)值13,037,479.59元+園林景觀工程現(xiàn)值5,768,085.80元+搬遷運(yùn)輸費(fèi)30,913,429.68元=122,554,679.03元×80%計(jì)算)事實(shí)和理由：2005年4月1日，原松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“張某村委會(huì)”)與原告簽訂《土地租賃合同》一份，約定：由原告承租張某村委會(huì)所有的位于本區(qū)莘磚公路北側(cè)、50萬(wàn)伏和22萬(wàn)伏高壓走廊下的土地95.94畝(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)土地”)，租賃期限自2005年4月15日至2045年4月14日，用途為招商古玩、奇石、苗木、景觀園林、園藝等。原告承租土地后，招商引資，開辟了奇石交易核心區(qū)。但2016年11月11日，被告泗涇鎮(zhèn)政府以違法建筑為由，對(duì)原告土地上的建筑設(shè)施發(fā)出拆除通知，并于2017年2月16日全部拆除。張某村委會(huì)于2011年10月13日被撤銷，其集體債權(quán)債務(wù)由被告泗涇鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)清理，故泗涇鎮(zhèn)政府屬于土地的權(quán)利主體；而被告張某居委會(huì)是村委會(huì)撤銷后作為出租人履行租賃義務(wù)，且在原告涉及房屋租賃的其他關(guān)聯(lián)案件中，涉及到的合同當(dāng)事人是張某居委會(huì)，認(rèn)定的租賃合同屬于無(wú)效合同，相關(guān)判決也已生效。故原告基于土地租賃合同無(wú)效，要求兩被告賠償相關(guān)損失。
　　被告泗涇鎮(zhèn)政府辯稱：其并非適格的訴訟主體，其與原告沒(méi)有土地租賃合同關(guān)系，不需要賠償合同無(wú)效后的原告損失。張某村委會(huì)撤銷后,由被告張某居委會(huì)實(shí)際履行合同。
　　被告張某居委會(huì)辯稱：其作為張某村委會(huì)撤銷后的合同當(dāng)事人沒(méi)有異議，但對(duì)原告主張的無(wú)效合同的損失不予認(rèn)可，上述損失應(yīng)原告自行承擔(dān)。同時(shí)，被告張某居委會(huì)提出反訴，請(qǐng)求判令：１、原告立即搬離返還系爭(zhēng)土地；2、原告支付系爭(zhēng)土地占有使用費(fèi)(自2015年4月15日起至土地實(shí)際返還之日止，按租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。事實(shí)和理由：雖然原告在租賃土地上建設(shè)的違法建筑已經(jīng)被實(shí)際拆除，但系爭(zhēng)土地上仍有石頭，原告至今未返還土地，故應(yīng)當(dāng)按約支付未付期間的占有使用費(fèi)。
　　針對(duì)被告張某居委會(huì)的反訴，原告辯稱：租賃土地已經(jīng)于2016年12月13日返還被告，土地上的租賃用戶也被趕出，到2017年2月16日地上建筑被拆，故反訴的使用費(fèi)自2015年4月15日起只能計(jì)算到2016年12月13日。
　　經(jīng)審理查明：2005年4月1日，張某村民委員會(huì)(甲方)與原告(乙方)簽訂《土地租賃合同》一份，約定：甲方將系爭(zhēng)土地出租給乙方，租賃期限自2005年4月15日至2045年4月14日止；租賃用途為乙方招商古玩、奇石、苗木、景觀園林、園藝等；租金第1年至第10年，每畝年租金959,400元,第11年至第20年，每畝年租金1,055,340元,第21年至第30年，每畝年租金1,151,280元,第31年至第40年，每畝年租金1,247,220元；租金先付后用，每半年支付一次，即簽約后乙方支付上半年租金，以后每年以此類推；租賃期間，乙方必須做好施工方案，方可建設(shè)道路、簡(jiǎn)易房屋等，但其廊高不超過(guò)3.2米；租賃期間，乙方有權(quán)自主經(jīng)營(yíng)自主招商自定用途；租賃期內(nèi)，如果國(guó)家和政府建設(shè)需要，乙方必須積極配合，相關(guān)補(bǔ)償事宜另行協(xié)商議定。合同另對(duì)其他事宜作出約定。合同簽訂后，張某村民委員會(huì)即交付系爭(zhēng)土地給原告使用。原告在土地上建設(shè)了房屋、園林景觀等，并與原告承租的周邊租賃區(qū)域合片為“萬(wàn)某某”市場(chǎng)。系爭(zhēng)土地被改造為“萬(wàn)某某”核心區(qū)，由原告對(duì)外轉(zhuǎn)租。原告支付土地租金至2015年4月14日。庭審中，原、被告均確認(rèn)系爭(zhēng)土地是農(nóng)村集體土地。
　　2011年10月12日，上海市松江區(qū)人民政府批復(fù)同意撤銷泗涇鎮(zhèn)張某村委會(huì)建制，成立張某居委會(huì)，并要求泗涇鎮(zhèn)人民政府認(rèn)真清理好張某村的集體資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)。
　　2016年11月11日，泗涇鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出告知書一份，言明對(duì)萬(wàn)某某核心區(qū)內(nèi)(即系爭(zhēng)土地)將實(shí)行清退，請(qǐng)?jiān)孀龊脺?zhǔn)備。2016年11月18日，被告泗涇鎮(zhèn)政府向原告作出《責(zé)令限期拆除違法建筑事先告知書》。同月22日，被告泗涇鎮(zhèn)政府向原告作出《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》，言明其于同月28日16時(shí)前自行拆除違法建筑，逾期不拆除的，將依法強(qiáng)制拆除。
　　2017年2月8日，泗涇鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出告知書一份，言明2017年3月1日起，萬(wàn)某某核心區(qū)內(nèi)(即系爭(zhēng)土地)違法建筑將集中拆除。同日，被告泗涇鎮(zhèn)政府又向原告作出《責(zé)令限期拆除違法建筑事先告知書》。次日，被告泗涇鎮(zhèn)政府又向原告作出《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》，言明于同月14日組織強(qiáng)制拆除。
　　2017年2月16日，系爭(zhēng)土地上的相關(guān)設(shè)施、園林景觀被實(shí)際拆除。
　　庭審中，原告還提供：1、泗涇鎮(zhèn)辦公室給原告的通知、兩被告等三個(gè)單位給原告做好雨污分流改造工作的通知、排水許可證，證明2014年4月29日，兩被告對(duì)原告的建設(shè)是認(rèn)可的，而且給原告評(píng)分是A類企業(yè)。兩被告對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性也認(rèn)為不足。2、騰退用地的公告，證明2015年7月29日，兩被告在現(xiàn)場(chǎng)作出清退公告照片。兩被告對(duì)該證據(jù)不認(rèn)可。
　　兩被告亦提供2018年底和2019年初拍攝的現(xiàn)場(chǎng)照片一組，證明與鑒定時(shí)系爭(zhēng)土地現(xiàn)場(chǎng)的石頭由次承租人在陸續(xù)處理銷售，石頭數(shù)量逐步減少，但仍然遺留有次承租人的石頭，原告應(yīng)當(dāng)返還土地。原告認(rèn)為系爭(zhēng)土地已經(jīng)于2016年12月13日返還，現(xiàn)場(chǎng)由兩被告加的圍欄和圍墻，有門通行，石頭減少的責(zé)任與原告無(wú)關(guān)。
　　庭審中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院委托上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司(以下簡(jiǎn)稱“第一測(cè)量”)就涉及系爭(zhēng)土地上的設(shè)施、設(shè)備、苗木、園藝、奇石、古玩、園林景觀、裝飾裝修項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行司法鑒定。2018年12月7日，第一測(cè)量出具鑒定意見(jiàn)書及折舊計(jì)算說(shuō)明。其中，鑒定意見(jiàn)書結(jié)論為：土建工程造價(jià)82,573,022元、裝飾工程造價(jià)20,894,792元、園林景觀工程造價(jià)11,417,242元、現(xiàn)場(chǎng)遺留的“奇石”搬遷運(yùn)輸費(fèi)30,913,429.68元。折舊計(jì)算說(shuō)明意見(jiàn)為：裝修工程8年折舊，土建工程30年折舊，折舊起始日按工程竣工交付使用的次月開始計(jì)算，折舊截止日為工程被拆除時(shí)間，即2017年2月；按8年年限折舊計(jì)算公式為，平均每月折舊：涉案工程項(xiàng)目的原值*(1-5%)/(12*8)月=每月折舊額，合計(jì)折舊：月折舊額*實(shí)際使用時(shí)間(最多不超過(guò)96個(gè)月)=折舊額；按30年年限折舊計(jì)算公式為，平均每月折舊：涉案工程項(xiàng)目的原值*(1-5%)/(12*30)月=每月折舊額，合計(jì)折舊：月折舊額*實(shí)際使用時(shí)間(最多不超過(guò)360個(gè)月)=折舊額；經(jīng)計(jì)算土建工程造價(jià)現(xiàn)值72,835,683.96元、裝飾工程造價(jià)現(xiàn)值13,037,479.59元、園林景觀工程造價(jià)現(xiàn)值5,768,085.80元。
　　原告對(duì)上述結(jié)論并無(wú)異議，但提出系爭(zhēng)土地上共有168戶次承租人，鑒定時(shí)已經(jīng)搬離132戶，未搬離36戶，故法院如果考慮搬遷費(fèi)還應(yīng)酌情考慮已搬離租戶的運(yùn)輸費(fèi)。兩被告提出如下異議：1、不予認(rèn)可奇石的搬運(yùn)費(fèi)用，委托審價(jià)范圍是現(xiàn)值損失，石頭屬于可以移動(dòng)，不應(yīng)當(dāng)鑒定搬遷費(fèi)，鑒定單位審定的搬遷費(fèi)也缺乏依據(jù)，石頭的數(shù)量、重量、計(jì)算200公里的運(yùn)輸距離等缺乏依據(jù)，而且現(xiàn)有數(shù)量也減少了；2、折舊計(jì)算說(shuō)明沒(méi)有進(jìn)入鑒定意見(jiàn)中，且折舊殘值率5%沒(méi)有依據(jù)；3、土建工程項(xiàng)目審價(jià)工程表中列出了第一次新建工程和第二次改建工程，但是僅憑現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)沒(méi)有辦法區(qū)分兩次工程，除非原告提交完備的土建工程資料，但原告并未提供書面資料，故對(duì)兩次工程的鑒定結(jié)論不認(rèn)可。對(duì)此，鑒定單位在鑒定意見(jiàn)書中明確：1、奇石的數(shù)量及測(cè)量的尺寸是在2017年2月10日、4月19日現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)量的，原告主張的提前搬走的運(yùn)輸費(fèi)，不在鑒定范圍內(nèi)，而奇石運(yùn)輸費(fèi)是根據(jù)雙方代表在會(huì)議紀(jì)要中約定處理；2、折舊現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)工程造價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行折舊計(jì)算，鑒定單位也出具了折舊說(shuō)明，5%折舊殘值率是參照之前國(guó)家頒布的股東資產(chǎn)殘值比例及企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第59、60條等方面綜合計(jì)算，也是法院委托案件的通常做法；3、土建工程中的兩次施工第一次為房屋的新建施工，第二次為房屋的改建工程(改為微派建筑風(fēng)格)，兩次施工時(shí)間不同，套用不同的信息價(jià)，沒(méi)有重復(fù)計(jì)算。
　　以上事實(shí)，由土地租賃合同、批復(fù)、責(zé)令限期拆除違法建筑催告書和決定書、告知書、說(shuō)明、鑒定意見(jiàn)書、庭審筆錄、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案《土地租賃合同》的出租方張某村委會(huì)在合同履行過(guò)程中被松江區(qū)人民政府批復(fù)同意撤銷建制，并成立本案被告張某居委會(huì)，且實(shí)際由被告張某居委會(huì)作為出租人履行合同，故本案租賃合同當(dāng)事人為原告和被告張某居委會(huì)。原告要求被告泗涇鎮(zhèn)政府承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，依據(jù)不足，本院不予采納。現(xiàn)本案系爭(zhēng)土地仍屬農(nóng)村集體土地，而原告用于對(duì)外招商租賃，開辦“萬(wàn)某某”奇石交易市場(chǎng)而非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用，欠缺土地用途變更相關(guān)合法手續(xù)，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的禁止性規(guī)定。故本院認(rèn)為，雙方所涉土地租賃合同應(yīng)屬無(wú)效合同。
　　合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案出租人明知土地性質(zhì)而出租給原告使用，而原告也應(yīng)當(dāng)知道系爭(zhēng)土地屬于集體土地，才會(huì)與作為集體經(jīng)濟(jì)組織的張某村委會(huì)簽約，原告也未對(duì)土地的性質(zhì)盡到審核義務(wù)。而且，根據(jù)合同約定原告應(yīng)當(dāng)做好施工設(shè)計(jì)方案的前提下，方可建設(shè)道路、簡(jiǎn)易房屋等，原告卻擅自超出約定范圍建設(shè)房屋、園林景觀等在土地上進(jìn)行大量添附，而出租人未對(duì)原告超出合同范圍的建設(shè)行為及時(shí)提醒與告知也有一定過(guò)錯(cuò)。故本院認(rèn)為導(dǎo)致合同無(wú)效雙方過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)相應(yīng)損失。
　　關(guān)于土地返還及使用費(fèi)。本案租賃合同無(wú)效后，原告因租賃合同取得的系爭(zhēng)土地應(yīng)返還被告張某居委會(huì)，現(xiàn)雖土地上的相關(guān)建筑、設(shè)施已經(jīng)實(shí)際拆除，但結(jié)合鑒定意見(jiàn)書和被告提供的現(xiàn)場(chǎng)照片對(duì)比，系爭(zhēng)土地仍堆放有次承租人的石頭，并陸續(xù)在處理減少中，故不能視為被告張某居委會(huì)已經(jīng)收回了系爭(zhēng)土地，原告認(rèn)為土地已于2016年12月13日返還，缺乏依據(jù)，本院不予采納。故原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)。其中，在2017年2月15日實(shí)際拆除前，原告并未提供證據(jù)證明其使用受到實(shí)質(zhì)性影響，故自2015年4月15日起至2017年2月15日止(1年零307天)的使用費(fèi)參照約定的每年1,055,340元租金標(biāo)準(zhǔn)支付為1,942,982元。之后考慮到系爭(zhēng)土地上的建設(shè)被拆除對(duì)使用造成的實(shí)際影響，酌情按約定租金標(biāo)準(zhǔn)的30%計(jì)算。
　　關(guān)于原告主張的損失。根據(jù)鑒定意見(jiàn)及折舊計(jì)算說(shuō)明，土建、裝飾、園林工程的造價(jià)現(xiàn)值合計(jì)91,641,249.35元。除前述導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定外，本院注意到，庭審中，原告自認(rèn)其在系爭(zhēng)土地上巨額建設(shè)的相關(guān)合同、支付憑證等證據(jù)材料以時(shí)間過(guò)長(zhǎng)找不到為由未能提供，有悖常理。據(jù)此，本院結(jié)合原、被告的過(guò)錯(cuò)程度、原告對(duì)其損失的證明程度，合同的履行情況等因素，酌情確定被告應(yīng)當(dāng)賠償50%的損失45,820,625元。至于搬遷運(yùn)輸費(fèi)，因合同無(wú)效后原告返還租賃土地是其主要的法定義務(wù)，搬遷費(fèi)是必然發(fā)生的，一般不應(yīng)由出租人給予補(bǔ)償，而且，因?yàn)殛懤m(xù)搬離，目前現(xiàn)場(chǎng)的石頭數(shù)量和狀況與鑒定時(shí)現(xiàn)場(chǎng)情況差異很大，而原告也未向所謂奇石頭的權(quán)利人支付搬遷費(fèi)，故原告提出的該項(xiàng)損失還未實(shí)際存在，本院難以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海萬(wàn)某某投資管理有限公司與被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)就上海市松江區(qū)莘磚公路北側(cè)、50萬(wàn)伏和22萬(wàn)伏高壓走廊下的95.94畝土地形成的土地租賃合同無(wú)效；
　　二、原告(反訴被告)上海萬(wàn)某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)位于上海市松江區(qū)莘磚公路北側(cè)、50萬(wàn)伏和22萬(wàn)伏高壓走廊下的95.94畝土地；
　　三、被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海萬(wàn)某某投資管理有限公司損失45,820,625元；
　　四、原告(反訴被告)上海萬(wàn)某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)自2015年4月15日起至2017年2月15日止的土地使用費(fèi)1,942,982元以及自2017年2月16日起至實(shí)際返還上述土地之日止的土地使用費(fèi)(自2017年2月16日起至2025年4月14日止期間按每年1,055,340元的30%計(jì)算，自2025年4月15日起至2035年4月14日止期間按每年1,151,280元的30%計(jì)算，自2035年4月15日起至2045年4月14日止期間按每年1,247,220元的30%計(jì)算)；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海萬(wàn)某某投資管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)532,018.71元，反訴案件受理費(fèi)17,255.36元，鑒定費(fèi)2,938,328.88元，合計(jì)訴訟費(fèi)3,487,602.95元，由原告(反訴被告)上海萬(wàn)某某投資管理有限公司負(fù)擔(dān)2,126,007.51元(已付1,332,018.71元，其余793,988.80元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(huì)負(fù)擔(dān)1,361,595.44元(已付3,510.62元，其余1,358,084.82元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張??孜

書記員：劉??洪