原告(反訴被告)：上海萬某某投資管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳凱，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊生泉，上海龍元律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：何煦，上海龍元律師事務所律師。
　　被告：上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：胡民，鎮(zhèn)長。
　　被告(反訴原告)：上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陸金彪，主任。
　　上述兩被告委托訴訟代理人：諸巨明，上海巨明律師事務所律師。
　　上述兩被告委托訴訟代理人：許靜雯，上海巨明律師事務所律師。
　　原告上海萬某某投資管理有限公司(以下簡稱“萬某某公司”)與被告上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“泗涇鎮(zhèn)政府”)土地租賃合同糾紛一案，本院于2017年7月3日立案后，依法適用簡易程序。后因案情復雜，本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序公開開庭進行審理。期間，經(jīng)原告申請，本院追加上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會(以下簡稱“張某居委會”)為本案共同被告，且張某居委會后提起反訴，本院受理后決定與本訴合并審理。原告法定代表人陳凱及其委托訴訟代理人楊生泉、何煦，兩被告委托訴訟代理人許靜雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告萬某某公司向本院提出訴訟請求：判令兩被告賠償原告經(jīng)濟損失98,043,743.22元。(包括：土建工程現(xiàn)值72,835,683.96元+裝飾工程現(xiàn)值13,037,479.59元+園林景觀工程現(xiàn)值5,768,085.80元+搬遷運輸費30,913,429.68元=122,554,679.03元×80%計算)事實和理由：2005年4月1日，原松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某村民委員會(以下簡稱“張某村委會”)與原告簽訂《土地租賃合同》一份，約定：由原告承租張某村委會所有的位于本區(qū)莘磚公路北側(cè)、50萬伏和22萬伏高壓走廊下的土地95.94畝(以下簡稱“系爭土地”)，租賃期限自2005年4月15日至2045年4月14日，用途為招商古玩、奇石、苗木、景觀園林、園藝等。原告承租土地后，招商引資，開辟了奇石交易核心區(qū)。但2016年11月11日，被告泗涇鎮(zhèn)政府以違法建筑為由，對原告土地上的建筑設施發(fā)出拆除通知，并于2017年2月16日全部拆除。張某村委會于2011年10月13日被撤銷，其集體債權(quán)債務由被告泗涇鎮(zhèn)政府負責清理，故泗涇鎮(zhèn)政府屬于土地的權(quán)利主體；而被告張某居委會是村委會撤銷后作為出租人履行租賃義務，且在原告涉及房屋租賃的其他關聯(lián)案件中，涉及到的合同當事人是張某居委會，認定的租賃合同屬于無效合同，相關判決也已生效。故原告基于土地租賃合同無效，要求兩被告賠償相關損失。
　　被告泗涇鎮(zhèn)政府辯稱：其并非適格的訴訟主體，其與原告沒有土地租賃合同關系，不需要賠償合同無效后的原告損失。張某村委會撤銷后,由被告張某居委會實際履行合同。
　　被告張某居委會辯稱：其作為張某村委會撤銷后的合同當事人沒有異議，但對原告主張的無效合同的損失不予認可，上述損失應原告自行承擔。同時，被告張某居委會提出反訴，請求判令：１、原告立即搬離返還系爭土地；2、原告支付系爭土地占有使用費(自2015年4月15日起至土地實際返還之日止，按租賃合同約定的租金標準計算)。事實和理由：雖然原告在租賃土地上建設的違法建筑已經(jīng)被實際拆除，但系爭土地上仍有石頭，原告至今未返還土地，故應當按約支付未付期間的占有使用費。
　　針對被告張某居委會的反訴，原告辯稱：租賃土地已經(jīng)于2016年12月13日返還被告，土地上的租賃用戶也被趕出，到2017年2月16日地上建筑被拆，故反訴的使用費自2015年4月15日起只能計算到2016年12月13日。
　　經(jīng)審理查明：2005年4月1日，張某村民委員會(甲方)與原告(乙方)簽訂《土地租賃合同》一份，約定：甲方將系爭土地出租給乙方，租賃期限自2005年4月15日至2045年4月14日止；租賃用途為乙方招商古玩、奇石、苗木、景觀園林、園藝等；租金第1年至第10年，每畝年租金959,400元,第11年至第20年，每畝年租金1,055,340元,第21年至第30年，每畝年租金1,151,280元,第31年至第40年，每畝年租金1,247,220元；租金先付后用，每半年支付一次，即簽約后乙方支付上半年租金，以后每年以此類推；租賃期間，乙方必須做好施工方案，方可建設道路、簡易房屋等，但其廊高不超過3.2米；租賃期間，乙方有權(quán)自主經(jīng)營自主招商自定用途；租賃期內(nèi)，如果國家和政府建設需要，乙方必須積極配合，相關補償事宜另行協(xié)商議定。合同另對其他事宜作出約定。合同簽訂后，張某村民委員會即交付系爭土地給原告使用。原告在土地上建設了房屋、園林景觀等，并與原告承租的周邊租賃區(qū)域合片為“萬某某”市場。系爭土地被改造為“萬某某”核心區(qū)，由原告對外轉(zhuǎn)租。原告支付土地租金至2015年4月14日。庭審中，原、被告均確認系爭土地是農(nóng)村集體土地。
　　2011年10月12日，上海市松江區(qū)人民政府批復同意撤銷泗涇鎮(zhèn)張某村委會建制，成立張某居委會，并要求泗涇鎮(zhèn)人民政府認真清理好張某村的集體資產(chǎn)、債權(quán)債務。
　　2016年11月11日，泗涇鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治領導小組辦公室發(fā)出告知書一份，言明對萬某某核心區(qū)內(nèi)(即系爭土地)將實行清退，請原告做好準備。2016年11月18日，被告泗涇鎮(zhèn)政府向原告作出《責令限期拆除違法建筑事先告知書》。同月22日，被告泗涇鎮(zhèn)政府向原告作出《責令限期拆除違法建筑決定書》，言明其于同月28日16時前自行拆除違法建筑，逾期不拆除的，將依法強制拆除。
　　2017年2月8日，泗涇鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治領導小組辦公室發(fā)出告知書一份，言明2017年3月1日起，萬某某核心區(qū)內(nèi)(即系爭土地)違法建筑將集中拆除。同日，被告泗涇鎮(zhèn)政府又向原告作出《責令限期拆除違法建筑事先告知書》。次日，被告泗涇鎮(zhèn)政府又向原告作出《責令限期拆除違法建筑決定書》，言明于同月14日組織強制拆除。
　　2017年2月16日，系爭土地上的相關設施、園林景觀被實際拆除。
　　庭審中，原告還提供：1、泗涇鎮(zhèn)辦公室給原告的通知、兩被告等三個單位給原告做好雨污分流改造工作的通知、排水許可證，證明2014年4月29日，兩被告對原告的建設是認可的，而且給原告評分是A類企業(yè)。兩被告對該證據(jù)不予認可，關聯(lián)性也認為不足。2、騰退用地的公告，證明2015年7月29日，兩被告在現(xiàn)場作出清退公告照片。兩被告對該證據(jù)不認可。
　　兩被告亦提供2018年底和2019年初拍攝的現(xiàn)場照片一組，證明與鑒定時系爭土地現(xiàn)場的石頭由次承租人在陸續(xù)處理銷售，石頭數(shù)量逐步減少，但仍然遺留有次承租人的石頭，原告應當返還土地。原告認為系爭土地已經(jīng)于2016年12月13日返還，現(xiàn)場由兩被告加的圍欄和圍墻，有門通行，石頭減少的責任與原告無關。
　　庭審中，經(jīng)原告申請，本院委托上海第一測量師事務所有限公司(以下簡稱“第一測量”)就涉及系爭土地上的設施、設備、苗木、園藝、奇石、古玩、園林景觀、裝飾裝修項目的現(xiàn)狀進行司法鑒定。2018年12月7日，第一測量出具鑒定意見書及折舊計算說明。其中，鑒定意見書結(jié)論為：土建工程造價82,573,022元、裝飾工程造價20,894,792元、園林景觀工程造價11,417,242元、現(xiàn)場遺留的“奇石”搬遷運輸費30,913,429.68元。折舊計算說明意見為：裝修工程8年折舊，土建工程30年折舊，折舊起始日按工程竣工交付使用的次月開始計算，折舊截止日為工程被拆除時間，即2017年2月；按8年年限折舊計算公式為，平均每月折舊：涉案工程項目的原值*(1-5%)/(12*8)月=每月折舊額，合計折舊：月折舊額*實際使用時間(最多不超過96個月)=折舊額；按30年年限折舊計算公式為，平均每月折舊：涉案工程項目的原值*(1-5%)/(12*30)月=每月折舊額，合計折舊：月折舊額*實際使用時間(最多不超過360個月)=折舊額；經(jīng)計算土建工程造價現(xiàn)值72,835,683.96元、裝飾工程造價現(xiàn)值13,037,479.59元、園林景觀工程造價現(xiàn)值5,768,085.80元。
　　原告對上述結(jié)論并無異議，但提出系爭土地上共有168戶次承租人，鑒定時已經(jīng)搬離132戶，未搬離36戶，故法院如果考慮搬遷費還應酌情考慮已搬離租戶的運輸費。兩被告提出如下異議：1、不予認可奇石的搬運費用，委托審價范圍是現(xiàn)值損失，石頭屬于可以移動，不應當鑒定搬遷費，鑒定單位審定的搬遷費也缺乏依據(jù)，石頭的數(shù)量、重量、計算200公里的運輸距離等缺乏依據(jù)，而且現(xiàn)有數(shù)量也減少了；2、折舊計算說明沒有進入鑒定意見中，且折舊殘值率5%沒有依據(jù)；3、土建工程項目審價工程表中列出了第一次新建工程和第二次改建工程，但是僅憑現(xiàn)場勘查時沒有辦法區(qū)分兩次工程，除非原告提交完備的土建工程資料，但原告并未提供書面資料，故對兩次工程的鑒定結(jié)論不認可。對此，鑒定單位在鑒定意見書中明確：1、奇石的數(shù)量及測量的尺寸是在2017年2月10日、4月19日現(xiàn)場實際測量的，原告主張的提前搬走的運輸費，不在鑒定范圍內(nèi)，而奇石運輸費是根據(jù)雙方代表在會議紀要中約定處理；2、折舊現(xiàn)值應根據(jù)工程造價基礎上進行折舊計算，鑒定單位也出具了折舊說明，5%折舊殘值率是參照之前國家頒布的股東資產(chǎn)殘值比例及企業(yè)所得稅法實施條例第59、60條等方面綜合計算，也是法院委托案件的通常做法；3、土建工程中的兩次施工第一次為房屋的新建施工，第二次為房屋的改建工程(改為微派建筑風格)，兩次施工時間不同，套用不同的信息價，沒有重復計算。
　　以上事實，由土地租賃合同、批復、責令限期拆除違法建筑催告書和決定書、告知書、說明、鑒定意見書、庭審筆錄、當事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，本案《土地租賃合同》的出租方張某村委會在合同履行過程中被松江區(qū)人民政府批復同意撤銷建制，并成立本案被告張某居委會，且實際由被告張某居委會作為出租人履行合同，故本案租賃合同當事人為原告和被告張某居委會。原告要求被告泗涇鎮(zhèn)政府承擔相應的合同責任，依據(jù)不足，本院不予采納?，F(xiàn)本案系爭土地仍屬農(nóng)村集體土地，而原告用于對外招商租賃，開辦“萬某某”奇石交易市場而非農(nóng)業(yè)建設使用，欠缺土地用途變更相關合法手續(xù)，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關于農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的禁止性規(guī)定。故本院認為，雙方所涉土地租賃合同應屬無效合同。
　　合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案出租人明知土地性質(zhì)而出租給原告使用，而原告也應當知道系爭土地屬于集體土地，才會與作為集體經(jīng)濟組織的張某村委會簽約，原告也未對土地的性質(zhì)盡到審核義務。而且，根據(jù)合同約定原告應當做好施工設計方案的前提下，方可建設道路、簡易房屋等，原告卻擅自超出約定范圍建設房屋、園林景觀等在土地上進行大量添附，而出租人未對原告超出合同范圍的建設行為及時提醒與告知也有一定過錯。故本院認為導致合同無效雙方過錯程度相當，應當分擔相應損失。
　　關于土地返還及使用費。本案租賃合同無效后，原告因租賃合同取得的系爭土地應返還被告張某居委會，現(xiàn)雖土地上的相關建筑、設施已經(jīng)實際拆除，但結(jié)合鑒定意見書和被告提供的現(xiàn)場照片對比，系爭土地仍堆放有次承租人的石頭，并陸續(xù)在處理減少中，故不能視為被告張某居委會已經(jīng)收回了系爭土地，原告認為土地已于2016年12月13日返還，缺乏依據(jù)，本院不予采納。故原告應當按照合同約定的租金標準支付使用費。其中，在2017年2月15日實際拆除前，原告并未提供證據(jù)證明其使用受到實質(zhì)性影響，故自2015年4月15日起至2017年2月15日止(1年零307天)的使用費參照約定的每年1,055,340元租金標準支付為1,942,982元。之后考慮到系爭土地上的建設被拆除對使用造成的實際影響，酌情按約定租金標準的30%計算。
　　關于原告主張的損失。根據(jù)鑒定意見及折舊計算說明，土建、裝飾、園林工程的造價現(xiàn)值合計91,641,249.35元。除前述導致合同無效的過錯認定外，本院注意到，庭審中，原告自認其在系爭土地上巨額建設的相關合同、支付憑證等證據(jù)材料以時間過長找不到為由未能提供，有悖常理。據(jù)此，本院結(jié)合原、被告的過錯程度、原告對其損失的證明程度，合同的履行情況等因素，酌情確定被告應當賠償50%的損失45,820,625元。至于搬遷運輸費，因合同無效后原告返還租賃土地是其主要的法定義務，搬遷費是必然發(fā)生的，一般不應由出租人給予補償，而且，因為陸續(xù)搬離，目前現(xiàn)場的石頭數(shù)量和狀況與鑒定時現(xiàn)場情況差異很大，而原告也未向所謂奇石頭的權(quán)利人支付搬遷費，故原告提出的該項損失還未實際存在，本院難以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海萬某某投資管理有限公司與被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會就上海市松江區(qū)莘磚公路北側(cè)、50萬伏和22萬伏高壓走廊下的95.94畝土地形成的土地租賃合同無效；
　　二、原告(反訴被告)上海萬某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會位于上海市松江區(qū)莘磚公路北側(cè)、50萬伏和22萬伏高壓走廊下的95.94畝土地；
　　三、被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海萬某某投資管理有限公司損失45,820,625元；
　　四、原告(反訴被告)上海萬某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會自2015年4月15日起至2017年2月15日止的土地使用費1,942,982元以及自2017年2月16日起至實際返還上述土地之日止的土地使用費(自2017年2月16日起至2025年4月14日止期間按每年1,055,340元的30%計算，自2025年4月15日起至2035年4月14日止期間按每年1,151,280元的30%計算，自2035年4月15日起至2045年4月14日止期間按每年1,247,220元的30%計算)；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海萬某某投資管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費532,018.71元，反訴案件受理費17,255.36元，鑒定費2,938,328.88元，合計訴訟費3,487,602.95元，由原告(反訴被告)上海萬某某投資管理有限公司負擔2,126,007.51元(已付1,332,018.71元，其余793,988.80元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，被告(反訴原告)上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)張某居民委員會負擔1,361,595.44元(已付3,510.62元，其余1,358,084.82元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??孜

書記員：劉??洪