原告：萬(wàn)學(xué)軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省饒河縣居民，住饒河縣。
原告：修某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，饒河縣居民，住饒河縣。
二原告共同委托訴訟代理人孟凡寶，黑龍江省姜笑雨律師事務(wù)所律師。
被告：饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。
法定代表人：臧兆賓，男，職務(wù)董事長(zhǎng)。
被告：王澤軍，男，1973年2月20出生，漢族，黑龍江省饒河縣居民，住饒河縣。
委托訴訟代理人：侯曉光，黑龍江方帷律師事務(wù)所律師。

原告萬(wàn)學(xué)軍、修某某與被告饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、王澤軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月7日立案受理，2018年8月30日依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭審理，原告萬(wàn)學(xué)軍、及萬(wàn)學(xué)軍、修某某共同委托訴訟代理人孟凡寶，被告饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人臧兆賓、被告王澤軍委托訴訟代理人侯曉光到庭參加訴訟。2018年9月29日依法變更審判程序?yàn)槠胀ǔ绦?、組成合議庭，于2018年10月10日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告萬(wàn)學(xué)軍、修某某共同委托訴訟代理人孟凡寶，被告王澤軍委托訴訟代理人侯曉光到庭參加訴訟，被告饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人臧兆賓未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告萬(wàn)學(xué)軍、修某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判令二被告立即為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日原告夫妻二人在饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司分別購(gòu)買花園小區(qū)的商服由南向北第14號(hào)（面積86平方米）、第6號(hào)（面積99平方米）、第15號(hào)（面積103平方米），房屋價(jià)格為每平方米8000元，雙方簽訂了協(xié)議書。協(xié)議簽訂后我交付了全部購(gòu)房款，工程完工后被告交付了房屋，房屋交付后我占有、使用至今，我要求被告給予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，被告拒不履行義務(wù)。被告王澤軍與被告富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系掛靠關(guān)系。為保護(hù)我的合法權(quán)益，故訴至來(lái)院。
被告饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱，原告的錢借給王澤軍是事實(shí)，我們公司都知道這件事情，原告已經(jīng)找過(guò)我多次了，訴爭(zhēng)的房產(chǎn)是由原告占有使用，房產(chǎn)證我們公司可以給原告辦理。
被告王澤軍辯稱，不同意原告訴求，一、饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富某公司）與原告并不存在買賣合同關(guān)系，也沒(méi)有對(duì)原告辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，原告出具的合同、借條、收據(jù)與富某公司無(wú)關(guān)聯(lián)性，因王澤軍為富某公司包活的包工頭，其無(wú)權(quán)對(duì)外以富某公司的名義買賣房屋，而富某公司更是從未有過(guò)所謂的第一項(xiàng)目部，所以富某公司不是適格的被告主體；二、被告王澤軍不同意原告訴求，王澤軍無(wú)權(quán)出售房屋，且實(shí)際與原告系借款合同關(guān)系，而訴爭(zhēng)房產(chǎn)為富某公司名下財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)富某公司同意，屬王澤軍無(wú)權(quán)處分行為。原告與王澤軍曾簽訂陰陽(yáng)合同，以抵押的形式保證借款的償還，簽訂的是買賣合同，借款時(shí)口頭約定如不能償還借款，則執(zhí)行買賣合同，但此種代物清償根據(jù)法律規(guī)定僅銀行和典當(dāng)行可簽訂，原被告雙方簽訂合同不發(fā)生物權(quán)效力，且該筆借款已由王澤軍用新陽(yáng)路花園小區(qū)3號(hào)樓1單元1號(hào)車庫(kù)面積為35.6平方米、11號(hào)車庫(kù)面積為23.11平方米及7號(hào)樓4單元4層面積為67.70平方米的住宅抵債，剩余債權(quán)希望原告尊重事實(shí)，撤回起訴，另行主張民間借貸糾紛，而且王澤軍無(wú)權(quán)處分的富某公司不動(dòng)產(chǎn)在不發(fā)生物權(quán)效力的情況下，亦不能得到法院的支持，具體借款事宜望另案訴訟。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求，提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一、原告于2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日，與被告富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部、王澤軍簽訂的三份《商品房預(yù)定協(xié)議書》，證明原告修某某在富某公司購(gòu)買了花園小區(qū)門市商品房商服由南向北第14號(hào)門市、第6號(hào)門市、第15號(hào)門市。
被告富某公司質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)《商品房預(yù)定協(xié)議書》真實(shí)性沒(méi)有異議，是事實(shí)。
被告王澤軍質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)三份證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但關(guān)聯(lián)性有異議，一、商品房預(yù)定協(xié)議書并不是購(gòu)房合同，系要約與承諾的前期締約，協(xié)議第五條明確載明，乙方在工程完成總體的30%時(shí)拿此協(xié)議換購(gòu)房合同，視為購(gòu)房合同未簽訂，雙方不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如由于王澤軍的過(guò)失不能締約買賣合同，則王澤軍承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，而非合同義務(wù)。二、富某公司未在工商局登記注冊(cè)過(guò)任何的分公司或分部，富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部不能對(duì)外以富某公司的名義訂立購(gòu)房協(xié)議或其他協(xié)議書，該協(xié)議書有多次修改痕跡（分別是第一條商品房號(hào)碼、平方數(shù)），修改處未按手印或蓋章，此處真實(shí)性存疑，其他地方?jīng)]有異議。
證據(jù)二、2010年4月27日、2011年8月24日的收據(jù)兩份，證明原告于2010年4月27日向被告交付了22萬(wàn)元，于2011年8月24日向被告交付了8萬(wàn)元，在2011年8月24日前原告向被告交付了150000元現(xiàn)金，為此，2011年8月24日收款現(xiàn)金為80000元，收款事由寫到商服款8000元每平方、車庫(kù)2500元每平方，合計(jì)45萬(wàn)元。
被告富某公司質(zhì)證認(rèn)為：收據(jù)上寫明了商服按照8000元每平方，車庫(kù)按照2500元每平方出售，王澤軍向原告借錢還不上，采用商服抵債，對(duì)收據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議。
被告王澤軍質(zhì)證認(rèn)為：兩份收據(jù)與協(xié)議關(guān)聯(lián)性斷裂，2011年8月24日的收據(jù)，僅寫了商服款8萬(wàn)元與45萬(wàn)元相互矛盾，2010年4月27日僅寫了22萬(wàn)元，另外收據(jù)上應(yīng)有經(jīng)辦人簽字，加蓋財(cái)務(wù)專用章，基于以上事實(shí)，請(qǐng)求法院依法認(rèn)定證據(jù)效力。
證據(jù)三、2014年9月13日借據(jù)原件一份，證明富某公司在原告處借款2550000元，借據(jù)借款人為王澤軍，并加蓋了富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部財(cái)務(wù)專用章，此款用于花園小區(qū)樓房建設(shè)，借款時(shí)雙方約定借款可以先沖抵購(gòu)房款。
被告富某公司質(zhì)證認(rèn)為：這個(gè)借據(jù)上有王澤軍的簽名，對(duì)真實(shí)性、合法性均無(wú)異議，認(rèn)可。
被告王澤軍質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)借據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但該筆借款未約定可優(yōu)先沖抵購(gòu)房款，而本案的訴求原告要求被告辦理房產(chǎn)證，該份證據(jù)與本案并無(wú)關(guān)聯(lián)性，該份證據(jù)與富某公司無(wú)關(guān)，因富某公司不存在第一項(xiàng)目經(jīng)理部，該筆借款系王澤軍所借，而且王澤軍通過(guò)現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬及用房屋頂賬已還部分，剩余借款并非借據(jù)載明數(shù)額，而且如原告主張借據(jù)則應(yīng)另案訴訟。
證據(jù)四、饒河縣房地產(chǎn)管理處出具新陽(yáng)路花園小區(qū)商服樓面積匯總表，證實(shí)6號(hào)商服房屋面積為99.77平方米，14號(hào)商服面積104.31平方米，15號(hào)商服面積104.31平方米。房屋面積與合同面積出現(xiàn)偏差，應(yīng)以房產(chǎn)備案登記為準(zhǔn)。
被告富某公司未到庭。
被告王澤軍質(zhì)證認(rèn)為：因原告提供證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交法庭，被告不予質(zhì)證。
被告王澤軍提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、2013年6月21日王澤軍、欒秀霞二人向萬(wàn)學(xué)軍出具的借條一份，借條載明“今借到萬(wàn)學(xué)軍人民拾貳萬(wàn)伍仟元整￥125000.00元，所有現(xiàn)金已收到用于建樓，約定2013年12月21日之前歸還，特立此借條為證。備注：以6號(hào)商服作為抵押，每平方米8000元計(jì)算，立據(jù)借款人：欒秀霞、王澤軍簽名捺押，借條出具時(shí)間2013年6月21日”。證明原被告之間為借款合同關(guān)系，屬實(shí)踐合同，并不存在訴求中的買賣合同及辦理房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議，借據(jù)上沒(méi)有原告萬(wàn)學(xué)軍的簽名，手寫備注部分與借條中其他手寫部分不是同一筆跡，備注部分之前沒(méi)有，手寫添加部分是虛假的。與被告想要證明的問(wèn)題也不相符，既然存在該筆借款也是王澤軍和欒秀霞償還后，萬(wàn)學(xué)軍將借條返還二人，借條借款時(shí)間為2013年6月21日，原告與被告簽訂關(guān)于6號(hào)商服《商品房買賣預(yù)定協(xié)議書》為2013年7月6日，時(shí)間上不一致，不存在借款抵押的事實(shí)。
證據(jù)二、2013年12月10日萬(wàn)學(xué)軍出具收據(jù)一份，收據(jù)載明收到利息25萬(wàn)元，證實(shí)原被告之間確系民間借貸關(guān)系。
原告質(zhì)證認(rèn)為：該收條可以證實(shí)雙方存在經(jīng)濟(jì)往來(lái)，但不能抗辯原被告房屋買賣合同關(guān)系的法律事實(shí)。
經(jīng)過(guò)原、被告當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
被告王澤軍系富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部（以下簡(jiǎn)稱富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部）負(fù)責(zé)人，富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部開(kāi)發(fā)的小區(qū)為新陽(yáng)路花園小區(qū)。被告王澤軍、富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部與原告萬(wàn)學(xué)軍、修某某夫婦分別于2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日簽訂三份《商品房預(yù)定協(xié)議書》，協(xié)議書甲方為富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)人王澤軍，約定乙方購(gòu)買新陽(yáng)路花園小區(qū)商品房商服由南向北第14號(hào)（面積為86平方米）、第6號(hào)（99平方米）、第15號(hào)商服（103平方），乙方自愿購(gòu)買，一次交清商品房總造價(jià)的60%，剩余部分可做銀行按揭，甲方在12月末交付使用，甲方按國(guó)家規(guī)定完成項(xiàng)目驗(yàn)收，達(dá)到優(yōu)質(zhì)工程，甲乙雙方簽訂此協(xié)議后，不得退房，乙方在工程完成總體的30%時(shí)，拿此協(xié)議換購(gòu)房合同。其中6號(hào)商服、15號(hào)商服約定8000元每平方米。
2014年10月份，訴爭(zhēng)三套商品房商服交付給原告，由二原告占有、使用至今。交付時(shí)第14號(hào)商服房屋實(shí)際面積104.31平方米、第6號(hào)商服房屋實(shí)際面積99.77平方米、第15號(hào)商服房屋實(shí)際面積104.31平方米。
2013年6月21日，王澤軍、欒秀霞向萬(wàn)學(xué)軍出具2014年9月13日富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部、王澤軍向萬(wàn)學(xué)軍出具借據(jù)載明“今借萬(wàn)學(xué)軍人民幣貳百五十五萬(wàn)整【2550000.00】元，所有現(xiàn)金以收到用于建樓，約定每月利息【91500.00】元，每月付息，特立此據(jù)，立據(jù)借款人王澤軍簽字捺押，加蓋富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部財(cái)務(wù)專用章，借條出具時(shí)間2014年9月12日”。

本院認(rèn)為：雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：1、被告王澤軍以富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部名義與原告萬(wàn)學(xué)軍、修某某簽訂商品房預(yù)定協(xié)議書，是否可以確認(rèn)原、被告雙方的房屋買賣法律關(guān)系。原告出示的《商品房預(yù)定協(xié)議書》，雖然合同的名稱為“預(yù)定協(xié)議書”，但具備買賣商品房的位置、面積、價(jià)款及付款方式、交付的日期等內(nèi)容，具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容。工程竣工后被告已按照《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定的房屋位置向原告交付房產(chǎn)，被告的交付行為是基于與原告之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付，現(xiàn)富某公司認(rèn)可其第一項(xiàng)目經(jīng)理部與原告簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》，故原、被告之間成立了房屋買賣的本約。被告向原告交付房屋的行為，系屬其實(shí)際履行房屋買賣合同的義務(wù)。故原、被告雙方房屋買賣合同成立、生效。
2、關(guān)于6號(hào)商服系被告王澤軍向原告借款而進(jìn)行的抵押?jiǎn)栴}。該份證據(jù)是由被告王澤軍向法庭出示，可推定該筆借款被告已償還完畢。2014年10月份，被告又向原告交付了6號(hào)商服，且6號(hào)商服由二原告一直占有、使用至今，雙方實(shí)際履行了房屋買賣合同，對(duì)被告王澤軍的主張，不予支持。
3、關(guān)于原告主張用借給王澤軍、富某公司法第一項(xiàng)目經(jīng)理部的借款抵銷購(gòu)房款的問(wèn)題。原告向法庭提交向富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部交款的2份收據(jù)，因收款事由記載不明確、交納金額與合計(jì)金額不符，收據(jù)上又記載了關(guān)于車庫(kù)的約定，此筆款無(wú)法認(rèn)定是購(gòu)買商服的款項(xiàng)，故對(duì)原告的主張，不予支持。
2011年8月24日，原告修某某向富某公司第一項(xiàng)目經(jīng)理部交納80000元，收款事由注明“商服款8000元每平，車庫(kù)2500元每平，合計(jì)45萬(wàn)元”?！吧谭顬?000元每平”，系雙方對(duì)商服每平方米價(jià)格的約定，且之后簽訂的兩份《商品房預(yù)定協(xié)議書》的商服每平方米的售價(jià)均按該約定執(zhí)行，現(xiàn)原告主張2010年4月27日簽訂的關(guān)于14號(hào)商服按照每平米8000元計(jì)算房款，符合房地產(chǎn)交易習(xí)慣，亦不低于市價(jià)，本院予以支持。
原告與二被告之間存在房屋買賣法律關(guān)系和民間借貸法律關(guān)系，雙方互為債務(wù)、互享債權(quán)，標(biāo)的均為錢款支付，雙方均未約定付款期限、還款期限?，F(xiàn)原告要求履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，主張用借款抵銷房款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條之規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷不得附條件或者附期限。故原告的主張，本院予以支持。原告購(gòu)買的商服總面積為308.39平方米，每平方米8000元，總價(jià)款2467120元。被告富某公司、王澤軍向原告萬(wàn)學(xué)軍借款本金2550000元，抵銷后，被告尚欠原告借款本金82880元。
綜上，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法、有效，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，買受人已完成購(gòu)房款的支付義務(wù)，出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，現(xiàn)房屋已交付完畢，原告要求被告富某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，符合法律規(guī)定，被告富某公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。被告富某公司稱其公司沒(méi)有王澤軍的賬目，王澤軍與欒秀霞夫妻二人自己賣樓、自己管理這個(gè)小區(qū)，支出和收入都是王澤軍夫妻二人的，和富某公司沒(méi)有關(guān)系，可認(rèn)定被告王澤軍與富某公司實(shí)際應(yīng)屬合作型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系，對(duì)外以饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，對(duì)內(nèi)，由其自行負(fù)責(zé)投資建設(shè)的小區(qū)相關(guān)事宜，故被告王澤軍亦負(fù)有協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)義務(wù)。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第六十一條、第九十九條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、第十一條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、王澤軍于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告萬(wàn)學(xué)軍、修某某辦理新陽(yáng)路花園小區(qū)商品房商服第14號(hào)、第6號(hào)、第15號(hào)的房屋產(chǎn)權(quán)登記。
案件受理費(fèi)26537元，由被告饒河縣富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、王澤軍負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 劉金艷
審判員 梁洪泰
人民陪審員 劉暢

書記員： 王慶