原告：萬學軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省饒河縣居民，住饒河縣。
原告：修某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，饒河縣居民，住饒河縣。
二原告共同委托訴訟代理人孟凡寶，黑龍江省姜笑雨律師事務所律師。
被告：饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。
法定代表人：臧兆賓，男，職務董事長。
被告：王澤軍，男，1973年2月20出生，漢族，黑龍江省饒河縣居民，住饒河縣。
委托訴訟代理人：侯曉光，黑龍江方帷律師事務所律師。

原告萬學軍、修某某與被告饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司、王澤軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月7日立案受理，2018年8月30日依法適用簡易程序，公開開庭審理，原告萬學軍、及萬學軍、修某某共同委托訴訟代理人孟凡寶，被告饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司法定代表人臧兆賓、被告王澤軍委托訴訟代理人侯曉光到庭參加訴訟。2018年9月29日依法變更審判程序為普通程序、組成合議庭，于2018年10月10日再次公開開庭進行了審理。原告萬學軍、修某某共同委托訴訟代理人孟凡寶，被告王澤軍委托訴訟代理人侯曉光到庭參加訴訟，被告饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司法定代表人臧兆賓未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告萬學軍、修某某向本院提出訴訟請求：1、請求法院依法判令二被告立即為原告辦理房屋產權證；2、訴訟費用由被告承擔。事實與理由：2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日原告夫妻二人在饒河縣富某房地產開發(fā)公司分別購買花園小區(qū)的商服由南向北第14號（面積86平方米）、第6號（面積99平方米）、第15號（面積103平方米），房屋價格為每平方米8000元，雙方簽訂了協議書。協議簽訂后我交付了全部購房款，工程完工后被告交付了房屋，房屋交付后我占有、使用至今，我要求被告給予辦理房屋產權證，被告拒不履行義務。被告王澤軍與被告富某房地產開發(fā)有限公司系掛靠關系。為保護我的合法權益，故訴至來院。
被告饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司辯稱，原告的錢借給王澤軍是事實，我們公司都知道這件事情，原告已經找過我多次了，訴爭的房產是由原告占有使用，房產證我們公司可以給原告辦理。
被告王澤軍辯稱，不同意原告訴求，一、饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱富某公司）與原告并不存在買賣合同關系，也沒有對原告辦理房產證的義務，原告出具的合同、借條、收據與富某公司無關聯性，因王澤軍為富某公司包活的包工頭，其無權對外以富某公司的名義買賣房屋，而富某公司更是從未有過所謂的第一項目部，所以富某公司不是適格的被告主體；二、被告王澤軍不同意原告訴求，王澤軍無權出售房屋，且實際與原告系借款合同關系，而訴爭房產為富某公司名下財產，未經富某公司同意，屬王澤軍無權處分行為。原告與王澤軍曾簽訂陰陽合同，以抵押的形式保證借款的償還，簽訂的是買賣合同，借款時口頭約定如不能償還借款，則執(zhí)行買賣合同，但此種代物清償根據法律規(guī)定僅銀行和典當行可簽訂，原被告雙方簽訂合同不發(fā)生物權效力，且該筆借款已由王澤軍用新陽路花園小區(qū)3號樓1單元1號車庫面積為35.6平方米、11號車庫面積為23.11平方米及7號樓4單元4層面積為67.70平方米的住宅抵債，剩余債權希望原告尊重事實，撤回起訴，另行主張民間借貸糾紛，而且王澤軍無權處分的富某公司不動產在不發(fā)生物權效力的情況下，亦不能得到法院的支持，具體借款事宜望另案訴訟。
原告為支持其訴訟請求，提交了以下證據：
證據一、原告于2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日，與被告富某公司第一項目經理部、王澤軍簽訂的三份《商品房預定協議書》，證明原告修某某在富某公司購買了花園小區(qū)門市商品房商服由南向北第14號門市、第6號門市、第15號門市。
被告富某公司質證認為：對《商品房預定協議書》真實性沒有異議，是事實。
被告王澤軍質證認為：對三份證據的真實性沒有異議，但關聯性有異議，一、商品房預定協議書并不是購房合同，系要約與承諾的前期締約，協議第五條明確載明，乙方在工程完成總體的30%時拿此協議換購房合同，視為購房合同未簽訂，雙方不存在權利義務關系，如由于王澤軍的過失不能締約買賣合同，則王澤軍承擔締約過失責任，而非合同義務。二、富某公司未在工商局登記注冊過任何的分公司或分部，富某公司第一項目經理部不能對外以富某公司的名義訂立購房協議或其他協議書，該協議書有多次修改痕跡（分別是第一條商品房號碼、平方數），修改處未按手印或蓋章，此處真實性存疑，其他地方沒有異議。
證據二、2010年4月27日、2011年8月24日的收據兩份，證明原告于2010年4月27日向被告交付了22萬元，于2011年8月24日向被告交付了8萬元，在2011年8月24日前原告向被告交付了150000元現金，為此，2011年8月24日收款現金為80000元，收款事由寫到商服款8000元每平方、車庫2500元每平方，合計45萬元。
被告富某公司質證認為：收據上寫明了商服按照8000元每平方，車庫按照2500元每平方出售，王澤軍向原告借錢還不上，采用商服抵債，對收據的真實性沒有異議。
被告王澤軍質證認為：兩份收據與協議關聯性斷裂，2011年8月24日的收據，僅寫了商服款8萬元與45萬元相互矛盾，2010年4月27日僅寫了22萬元，另外收據上應有經辦人簽字，加蓋財務專用章，基于以上事實，請求法院依法認定證據效力。
證據三、2014年9月13日借據原件一份，證明富某公司在原告處借款2550000元，借據借款人為王澤軍，并加蓋了富某公司第一項目經理部財務專用章，此款用于花園小區(qū)樓房建設，借款時雙方約定借款可以先沖抵購房款。
被告富某公司質證認為：這個借據上有王澤軍的簽名，對真實性、合法性均無異議，認可。
被告王澤軍質證認為：對借據的真實性無異議，但該筆借款未約定可優(yōu)先沖抵購房款，而本案的訴求原告要求被告辦理房產證，該份證據與本案并無關聯性，該份證據與富某公司無關，因富某公司不存在第一項目經理部，該筆借款系王澤軍所借，而且王澤軍通過現金、轉賬及用房屋頂賬已還部分，剩余借款并非借據載明數額，而且如原告主張借據則應另案訴訟。
證據四、饒河縣房地產管理處出具新陽路花園小區(qū)商服樓面積匯總表，證實6號商服房屋面積為99.77平方米，14號商服面積104.31平方米，15號商服面積104.31平方米。房屋面積與合同面積出現偏差，應以房產備案登記為準。
被告富某公司未到庭。
被告王澤軍質證認為：因原告提供證據未在舉證期限內提交法庭，被告不予質證。
被告王澤軍提交如下證據：
證據一、2013年6月21日王澤軍、欒秀霞二人向萬學軍出具的借條一份，借條載明“今借到萬學軍人民拾貳萬伍仟元整￥125000.00元，所有現金已收到用于建樓，約定2013年12月21日之前歸還，特立此借條為證。備注：以6號商服作為抵押，每平方米8000元計算，立據借款人：欒秀霞、王澤軍簽名捺押，借條出具時間2013年6月21日”。證明原被告之間為借款合同關系，屬實踐合同，并不存在訴求中的買賣合同及辦理房產過戶的義務。
原告質證認為：對該證據的真實性有異議，借據上沒有原告萬學軍的簽名，手寫備注部分與借條中其他手寫部分不是同一筆跡，備注部分之前沒有，手寫添加部分是虛假的。與被告想要證明的問題也不相符，既然存在該筆借款也是王澤軍和欒秀霞償還后，萬學軍將借條返還二人，借條借款時間為2013年6月21日，原告與被告簽訂關于6號商服《商品房買賣預定協議書》為2013年7月6日，時間上不一致，不存在借款抵押的事實。
證據二、2013年12月10日萬學軍出具收據一份，收據載明收到利息25萬元，證實原被告之間確系民間借貸關系。
原告質證認為：該收條可以證實雙方存在經濟往來，但不能抗辯原被告房屋買賣合同關系的法律事實。
經過原、被告當庭舉證、質證，結合原、被告的當庭陳述，本院認定事實如下：
被告王澤軍系富某公司第一項目經理部（以下簡稱富某公司第一項目經理部）負責人，富某公司第一項目經理部開發(fā)的小區(qū)為新陽路花園小區(qū)。被告王澤軍、富某公司第一項目經理部與原告萬學軍、修某某夫婦分別于2010年4月27日、2013年7月6日、2014年3月25日簽訂三份《商品房預定協議書》，協議書甲方為富某公司第一項目經理部負責人王澤軍，約定乙方購買新陽路花園小區(qū)商品房商服由南向北第14號（面積為86平方米）、第6號（99平方米）、第15號商服（103平方），乙方自愿購買，一次交清商品房總造價的60%，剩余部分可做銀行按揭，甲方在12月末交付使用，甲方按國家規(guī)定完成項目驗收，達到優(yōu)質工程，甲乙雙方簽訂此協議后，不得退房，乙方在工程完成總體的30%時，拿此協議換購房合同。其中6號商服、15號商服約定8000元每平方米。
2014年10月份，訴爭三套商品房商服交付給原告，由二原告占有、使用至今。交付時第14號商服房屋實際面積104.31平方米、第6號商服房屋實際面積99.77平方米、第15號商服房屋實際面積104.31平方米。
2013年6月21日，王澤軍、欒秀霞向萬學軍出具2014年9月13日富某公司第一項目經理部、王澤軍向萬學軍出具借據載明“今借萬學軍人民幣貳百五十五萬整【2550000.00】元，所有現金以收到用于建樓，約定每月利息【91500.00】元，每月付息，特立此據，立據借款人王澤軍簽字捺押，加蓋富某公司第一項目經理部財務專用章，借條出具時間2014年9月12日”。

本院認為：雙方爭議的焦點：1、被告王澤軍以富某公司第一項目經理部名義與原告萬學軍、修某某簽訂商品房預定協議書，是否可以確認原、被告雙方的房屋買賣法律關系。原告出示的《商品房預定協議書》，雖然合同的名稱為“預定協議書”，但具備買賣商品房的位置、面積、價款及付款方式、交付的日期等內容，具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內容。工程竣工后被告已按照《商品房預定協議書》約定的房屋位置向原告交付房產，被告的交付行為是基于與原告之間的房屋買賣關系而為的交付，現富某公司認可其第一項目經理部與原告簽訂的《商品房預定協議書》，故原、被告之間成立了房屋買賣的本約。被告向原告交付房屋的行為，系屬其實際履行房屋買賣合同的義務。故原、被告雙方房屋買賣合同成立、生效。
2、關于6號商服系被告王澤軍向原告借款而進行的抵押問題。該份證據是由被告王澤軍向法庭出示，可推定該筆借款被告已償還完畢。2014年10月份，被告又向原告交付了6號商服，且6號商服由二原告一直占有、使用至今，雙方實際履行了房屋買賣合同，對被告王澤軍的主張，不予支持。
3、關于原告主張用借給王澤軍、富某公司法第一項目經理部的借款抵銷購房款的問題。原告向法庭提交向富某公司第一項目經理部交款的2份收據，因收款事由記載不明確、交納金額與合計金額不符，收據上又記載了關于車庫的約定，此筆款無法認定是購買商服的款項，故對原告的主張，不予支持。
2011年8月24日，原告修某某向富某公司第一項目經理部交納80000元，收款事由注明“商服款8000元每平，車庫2500元每平，合計45萬元”?！吧谭顬?000元每平”，系雙方對商服每平方米價格的約定，且之后簽訂的兩份《商品房預定協議書》的商服每平方米的售價均按該約定執(zhí)行，現原告主張2010年4月27日簽訂的關于14號商服按照每平米8000元計算房款，符合房地產交易習慣，亦不低于市價，本院予以支持。
原告與二被告之間存在房屋買賣法律關系和民間借貸法律關系，雙方互為債務、互享債權，標的均為錢款支付，雙方均未約定付款期限、還款期限?，F原告要求履行支付購房款的義務，主張用借款抵銷房款，根據《中華人民共和國合同法》第九十九條之規(guī)定，當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。故原告的主張，本院予以支持。原告購買的商服總面積為308.39平方米，每平方米8000元，總價款2467120元。被告富某公司、王澤軍向原告萬學軍借款本金2550000元，抵銷后，被告尚欠原告借款本金82880元。
綜上，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法、有效，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，買受人已完成購房款的支付義務，出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務，現房屋已交付完畢，原告要求被告富某公司協助辦理產權登記，符合法律規(guī)定，被告富某公司應當協助辦理產權登記。被告富某公司稱其公司沒有王澤軍的賬目，王澤軍與欒秀霞夫妻二人自己賣樓、自己管理這個小區(qū)，支出和收入都是王澤軍夫妻二人的，和富某公司沒有關系，可認定被告王澤軍與富某公司實際應屬合作型房地產開發(fā)經營關系，對外以饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司的名義進行民事活動，對內，由其自行負責投資建設的小區(qū)相關事宜，故被告王澤軍亦負有協助原告辦理產權登記的相關義務。
依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十一條、第九十九條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司、王澤軍于本判決生效之日起十日內協助原告萬學軍、修某某辦理新陽路花園小區(qū)商品房商服第14號、第6號、第15號的房屋產權登記。
案件受理費26537元，由被告饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司、王澤軍負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。

審判長 劉金艷
審判員 梁洪泰
人民陪審員 劉暢

書記員： 王慶