原告：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告：丁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：白孝甫，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海何某實業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳友朝，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬聯(lián)律師事務所律師。
　　原告丁某某、丁某與被告上海何某實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告丁某某、丁某的共同委托訴訟代理人白孝甫、被告上海何某實業(yè)有限公司的委托訴訟代理人劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告丁某某、丁某向本院提出訴訟請求：1、被告返還原告上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號XXX號商鋪(以下簡稱系爭商鋪)；2、被告支付截止2018年11月30日的使用費人民幣57,203.26元(以下幣種均為人民幣)，及以上述欠款為本金，自2018年12月1日至付清之日的同期銀行貸款利息；3、被告按照每季度6,403元的標準(年回報商鋪價款的3.8%)支付自2018年12月1日至判決生效之日的使用費。審理中，原告將訴請中使用費的截止日期變更為“計算至2019年2月28日”，并以欠付租金和使用費的總額為本金，支付自2019年3月1日起至實際付清之日止的同期銀行貸款利息。事實和理由：原告是系爭商鋪的產權人。原、被告簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六個月為免租期(即2013年12月1日起開始計算租金)；租金每三個月支付一次，先付后租，租金自每三個月中的第一個月的10日前支付給原告；被告應每年按照原告實際投資額的3.8%支付租金，自第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告多次拖欠業(yè)主租金，經法院生效判決，確認業(yè)主與被告所簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》已解除，被告與業(yè)主委員會所簽訂的備忘錄無效，被告應當在合理期間內退出北上海商業(yè)廣場的經營，其于2016年6月1日后支付的款項折抵之前的欠付租金。但被告至今仍未向業(yè)主返還商鋪，并仍按備忘錄確定的年投資額的2.1%標準支付使用費。原告認為，被告已失去占有使用商鋪的法律及合同依據(jù)，應當返還商鋪，并按雙方合同約定的租金標準支付使用費，故向本院提出上述訴請。
　　被告上海何某實業(yè)有限公司辯稱，原告要求返還商鋪缺乏事實依據(jù)，如單獨返還商鋪，會損害其他業(yè)主利益。租金應按業(yè)主大會調整后的標準支付。因被告只是托管，沒有實際經營，只是代付代收租金，沒有支付利息的依據(jù)。要求駁回原告的請求。
　　本院經審理認定事實如下：原告是系爭商鋪的權利人。2013年，原告(甲方)、被告(乙方)簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，原告將系爭商鋪出租給被告，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止為乙方六個月的裝修免租期。本合同簽訂后，乙方將與商戶簽訂不少于十年的轉租合同，轉租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈虧均由乙方承擔。乙方承諾年按照甲方實際投資額的3.8%的標準支付給甲方出租收益金；第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。合同簽訂后，被告未按約支付租金。審理中，原、被告一致確認，根據(jù)合同約定的每年按實際投資額3.8%的標準，每季度被告應付租金為6,403元，截至訴訟前，被告共計向原告支付79,529元租金及使用費。
　　2016年3月18日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具關于收回何某公司商場經營監(jiān)督管理權的決議。其中載明，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回上海何某實業(yè)有限公司商場經營監(jiān)督管理權的事項于2016年3月8日至14日采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，全體業(yè)主于2016年3月18日就《收回上海何某實業(yè)有限公司商場經營監(jiān)督管理權的事項》進行了表決。表決票共發(fā)放和送達1,738份，占業(yè)主人數(shù)100%，占建筑物總面積100%，同意1,619票，退信119票。同意占業(yè)主人數(shù)比例93.15%，超過全體業(yè)主所持投票權的三分之二，同意票占建筑物總面積比例95.62%，超過建筑物面積的三分之二，會議有效，依據(jù)有關規(guī)定，現(xiàn)作出決議如下：1、收回上海何某實業(yè)有限公司北上海商業(yè)廣場經營監(jiān)督管理權及一切涉及商場的事宜；2、維權過程中產生的必要費用由業(yè)委會從往年收益金中列支；3、尋找新投資方；4、過渡期由業(yè)委會配合專業(yè)人員進行商場托管；5、托管期間租金按商場實際收支，每季度按實發(fā)放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)與上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(乙方)簽訂備忘錄，主要內容為，因甲方拖欠租金長達九個月，廣大業(yè)主維權呼聲很高，強烈要求業(yè)委會收回經營權，并自發(fā)組織了多次維權活動，鑒于此，業(yè)委會于3月8日至14日召開了業(yè)主大會，就相關事宜進行了表決，根據(jù)業(yè)主大會決議，甲乙雙方進行交涉，經友好協(xié)商達成如下備忘錄：1、根據(jù)商鋪租賃合同約定甲方保留商場經營管理權；2、甲方同意乙方代表全體業(yè)主對本司的財務收支狀況集中行使監(jiān)督權；3、乙方對甲方在運營過程中的資金收入，分配進行嚴格監(jiān)督確保業(yè)主的利益不受侵犯；4、甲方承諾2015年6月后所欠租金在往后的經營改善后逐步償還，遵守業(yè)主大會決議通過的按實發(fā)放決定，根據(jù)實際情況暫時每季度不低于合同約定收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分待商場經營改善后逐步補足；5、租金發(fā)放時間調整為先做后付的方式，在每一季度的次月30日前發(fā)放前一季度的租金。4月15日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會向被告出具授權函，載明本業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議，授權被告于2016年6月1日起租金發(fā)放暫時按不低于商鋪租賃合同約定的收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分在經營改善后逐步補足。
　　本院認為，原、被告簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應恪守并履行。
　　本案的爭議焦點在于2016年3月“關于收回何某經營權的業(yè)主大會決議”產生何種效力，以及2016年4月，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會關于繼續(xù)保留被告經營權并降低租金標準的備忘錄及授權函是否具備法律效力。本院認為，2016年3月8日至14日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回被告商場經營監(jiān)督管理權的事項采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，經審核、統(tǒng)計最終做出業(yè)主大會決議，并采取公告的方式進行公示。據(jù)此，可以認定業(yè)主大會的決議對全體業(yè)主產生拘束力，全體業(yè)主集體決定解除與何某公司的委托管理合同。其次，根據(jù)法律規(guī)定，享有解除權的當事人，其解除合同的意思表示到達對方時，合同終止履行。本案中，鑒于被告長期欠租的行為已經構成嚴重的明示毀約，包括原告在內的小業(yè)主，其依法享有單方解除權。而該解除權的意思表示又通過業(yè)主大會決議形成一致，并授權上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表將解除通知送達被告以及處理合同終止履行的后續(xù)事宜。2016年4月13日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會與被告簽署的備忘錄中明確記載了業(yè)主大會的情況，可以認定已經將業(yè)主大會的決議明確告知了被告。被告嚴重違約在先，無合法抗辯理由，故可認定租賃合同解除效果依法成立。但備忘錄達成的協(xié)商結果是被告繼續(xù)經營商場，顯然與業(yè)主大會的決議相悖，作為上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會，其在未經業(yè)主授權、未經業(yè)主大會召開并形成新的決議的前提下擅自與被告就租賃合同有關重要條款進行重新協(xié)商和變更，應當認定該備忘錄達成的協(xié)議對包括原告在內的業(yè)主無法律約束力。據(jù)此，備忘錄及基于此產生的授權函均因違背業(yè)主大會決議精神而無效，被告應當在合理期限內退出北上海商業(yè)廣場的管理監(jiān)督，并向上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會移交賬目及經營權，若上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會認為必須由被告繼續(xù)經營管理，應另行通過業(yè)主大會的商議并形成正式決議。
　　依據(jù)本案實際情況及前述分析，包括原告在內的小業(yè)主系以業(yè)主大會決議的形式向被告行使解除權，并未就解除后與被告如何處理商鋪返還問題形成決議，故原告單獨要求被告返還商鋪，本院難以準許。小業(yè)主可通過業(yè)主大會決議形成一致意見后再行主張。
　　關于使用費。本院認為，根據(jù)查明的事實，自2016年3月18日上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具“關于收回何某公司商場經營監(jiān)督管理權的決議”之后，被告并未實際退出北上海商業(yè)廣場，未辦理移交手續(xù)，商場仍由被告統(tǒng)一進行監(jiān)督管理和運營。因此，本院對原告主張的2013年12月1日至2019年2月28日止的租金和使用費，予以支持。盡管雙方合同中就2016年6月1日后的租金標準進行上浮，但根據(jù)本案實際，本院認為仍以合同解除前的租金標準計算使用費為宜。結合被告的已付款金額進行計算，截止至2019年2月28日，被告應付租金及使用費金額合計134,463元，扣除已付款79,529元，還應支付54,934元。原告主張上述款項自2019年3月1日起的利息，合法有據(jù)，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海何某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告丁某某、丁某支付2013年12月1日至2019年2月28日止的租金及使用費54,934元，并按中國人民銀行同期貸款利率計算，支付該款自2019年3月1日至實際付清日止的利息；
　　二、駁回原告丁某某、丁某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取615元，由被告上海何某實業(yè)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君