丁某
姚開寶
劉金梅（湖北京中金律師事務(wù)所）
湖北雅斯置業(yè)有限公司
馬方華

上訴人（原審原告）丁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鐘祥市人，個體工商戶。
委托代理人姚開寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鐘祥市人，個體工商戶，系丁某之夫，一般代理。
委托代理人劉金梅，湖北京中金律師事務(wù)所律師，一般代理。
被上訴人（原審被告）湖北雅斯置業(yè)有限公司。
法定代表人肖玉，該公司董事長兼總經(jīng)理。
委托代理人馬方華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司法務(wù)部主任，特別授權(quán)代理。
上訴人丁某因與被上訴人湖北雅斯置業(yè)有限公司（以下簡稱雅斯置業(yè)公司）合同糾紛一案，不服鐘祥市人民法院（2013）鄂鐘祥民二初字第00065號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，于2013年9月29日、12月5日公開開庭審理了本案。上訴人丁某的委托代理人姚開寶、劉金梅，被上訴人雅斯置業(yè)公司的委托代理人馬方華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院在審理本案過程中，為查明案件事實，向鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解涉案土地的性質(zhì)，鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2013年11月11日向本院出具了《證明》一份，并附三張圖紙，證明根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，現(xiàn)鐘祥賓館片區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃為商服兼商住性質(zhì)。
丁某及雅斯置業(yè)公司對本院調(diào)取的上述證據(jù)經(jīng)過庭審質(zhì)證，均無異議。對本院調(diào)取的鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的《證明》，本院予以確認。
本院認為，本案爭議的焦點是:1、雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)？2、雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《門面屋租賃合同》，該合同是否應(yīng)當繼續(xù)履行？
1、關(guān)于雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)的問題。上訴人認為，雅斯置業(yè)公司在未取得原鐘祥賓館不動產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)時，無權(quán)繼承原出租人的權(quán)利，無權(quán)向上訴人下達解除合同通知書。經(jīng)查明，2013年1月31日，肖玉與原鐘祥賓館簽訂《資產(chǎn)及人員移交合同》，原鐘祥賓館向肖玉移交了其通過公開拍賣競得的原鐘祥賓館的房屋及土地等資產(chǎn)，肖玉成為了上述資產(chǎn)實際權(quán)利人。2013年3月14日，肖玉作為股東成立了雅斯置業(yè)公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集團辦公會議中表示將競得的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月28日，鐘祥市國土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將原鐘祥賓館的土地等資產(chǎn)的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司作為所有權(quán)人取得了原鐘祥賓館房屋的所有權(quán)證書?，F(xiàn)雅斯置業(yè)公司是原鐘祥賓館房屋及土地等資產(chǎn)的權(quán)利人，其享有上訴人與原鐘祥賓館簽訂的《經(jīng)營權(quán)出讓合同》中原出租人鐘祥賓館的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條 ?規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，雖然2013年3月19日，雅斯置業(yè)公司向上訴人發(fā)出《解除（終止）合同通知書》時，尚未取得本案所涉房屋及土地的相關(guān)權(quán)利，但二審訴訟期間已取得房屋的所有權(quán)，其之前對房屋財產(chǎn)的處分及履行與房屋有關(guān)合同的行為應(yīng)為有效。上訴人認為雅斯置業(yè)公司未取得原鐘祥賓館不動產(chǎn)所有權(quán)，無權(quán)下達解除合同通知書的上訴理由不能成立。
2、關(guān)于雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《經(jīng)營權(quán)出讓合同》，該合同是否應(yīng)當繼續(xù)履行的問題。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)“買賣不破租賃”原則，雅斯置業(yè)公司取得原鐘祥賓館房產(chǎn)后，理應(yīng)繼續(xù)履行合同，其單方終止合同的行為屬違約行為。上訴人丁某訴請法院要求確認雅斯置業(yè)公司發(fā)出的解除（終止）合同通知書無效，并要求繼續(xù)履行合同，按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?的規(guī)定，“繼續(xù)履行”是判令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，但“采取補救措施或者賠償損失”亦是承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
本案中，雅斯置業(yè)公司經(jīng)公開拍賣取得原鐘祥賓館土地，根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，在該宗土地上新建“鐘祥雅斯國際廣場”。原鐘祥賓館含該門面房的房屋均須拆除，現(xiàn)原有的72戶承租戶中已有65戶解除了租賃合同，部分房屋已經(jīng)拆除，“鐘祥雅斯國際廣場”建設(shè)已經(jīng)啟動。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)方案，不可能在原址原樣建設(shè)大小相同的出租屋，繼續(xù)按原合同履行已事實上不可能。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?的規(guī)定:“當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景阜显摋l第（一）項 ?規(guī)定的情形，故對上訴人丁某的上訴請求，本院不予支持。因上訴人丁某在履行合同中沒有過錯，其可以要求雅斯置業(yè)公司以其他方式承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原審法院適用《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?屬適用法律不當，應(yīng)予糾正。原審認定基本事實清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，并報請本院審判委員會討論決定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2000元，由丁某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，本案爭議的焦點是:1、雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)？2、雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《門面屋租賃合同》，該合同是否應(yīng)當繼續(xù)履行？
1、關(guān)于雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)的問題。上訴人認為，雅斯置業(yè)公司在未取得原鐘祥賓館不動產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)時，無權(quán)繼承原出租人的權(quán)利，無權(quán)向上訴人下達解除合同通知書。經(jīng)查明，2013年1月31日，肖玉與原鐘祥賓館簽訂《資產(chǎn)及人員移交合同》，原鐘祥賓館向肖玉移交了其通過公開拍賣競得的原鐘祥賓館的房屋及土地等資產(chǎn)，肖玉成為了上述資產(chǎn)實際權(quán)利人。2013年3月14日，肖玉作為股東成立了雅斯置業(yè)公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集團辦公會議中表示將競得的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月28日，鐘祥市國土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將原鐘祥賓館的土地等資產(chǎn)的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司作為所有權(quán)人取得了原鐘祥賓館房屋的所有權(quán)證書?，F(xiàn)雅斯置業(yè)公司是原鐘祥賓館房屋及土地等資產(chǎn)的權(quán)利人，其享有上訴人與原鐘祥賓館簽訂的《經(jīng)營權(quán)出讓合同》中原出租人鐘祥賓館的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條 ?規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，雖然2013年3月19日，雅斯置業(yè)公司向上訴人發(fā)出《解除（終止）合同通知書》時，尚未取得本案所涉房屋及土地的相關(guān)權(quán)利，但二審訴訟期間已取得房屋的所有權(quán)，其之前對房屋財產(chǎn)的處分及履行與房屋有關(guān)合同的行為應(yīng)為有效。上訴人認為雅斯置業(yè)公司未取得原鐘祥賓館不動產(chǎn)所有權(quán)，無權(quán)下達解除合同通知書的上訴理由不能成立。
2、關(guān)于雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《經(jīng)營權(quán)出讓合同》，該合同是否應(yīng)當繼續(xù)履行的問題。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)“買賣不破租賃”原則，雅斯置業(yè)公司取得原鐘祥賓館房產(chǎn)后，理應(yīng)繼續(xù)履行合同，其單方終止合同的行為屬違約行為。上訴人丁某訴請法院要求確認雅斯置業(yè)公司發(fā)出的解除（終止）合同通知書無效，并要求繼續(xù)履行合同，按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?的規(guī)定，“繼續(xù)履行”是判令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，但“采取補救措施或者賠償損失”亦是承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
本案中，雅斯置業(yè)公司經(jīng)公開拍賣取得原鐘祥賓館土地，根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，在該宗土地上新建“鐘祥雅斯國際廣場”。原鐘祥賓館含該門面房的房屋均須拆除，現(xiàn)原有的72戶承租戶中已有65戶解除了租賃合同，部分房屋已經(jīng)拆除，“鐘祥雅斯國際廣場”建設(shè)已經(jīng)啟動。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)方案，不可能在原址原樣建設(shè)大小相同的出租屋，繼續(xù)按原合同履行已事實上不可能。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?的規(guī)定:“當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景阜显摋l第（一）項 ?規(guī)定的情形，故對上訴人丁某的上訴請求，本院不予支持。因上訴人丁某在履行合同中沒有過錯，其可以要求雅斯置業(yè)公司以其他方式承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原審法院適用《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?屬適用法律不當，應(yīng)予糾正。原審認定基本事實清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，并報請本院審判委員會討論決定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2000元，由丁某負擔(dān)。

審判長：楊紅艷
審判員：董菁菁
審判員：李園園

書記員：曾靖