丁某
張萍（河北石家莊鹿泉區(qū)法律援助中心）
劉洋（河北石家莊鹿泉區(qū)法律援助中心）
河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王建芳（河北新業(yè)律師事務(wù)所）
欒鸞（河北新業(yè)律師事務(wù)所）

原告丁某。
委托代理人張萍，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
委托代理人劉洋，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人:王保山，職務(wù):董事長。
住所地:河北省石家莊市鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北金某某花園物業(yè)樓。
委托代理人王建芳，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托代理人欒鸞，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
原告丁某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某某房地產(chǎn)公司）為商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李順川獨任審判，公開開庭進行了審理，原告丁某及其委托代理人張萍、劉洋，被告金某某房地產(chǎn)公司委托代理人王建芳、欒鸞均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
商品房。
原告丁某已按合同約定支付了購房款，被告金某某房地產(chǎn)公司在2010年8月10日交付了原告丁某房屋，按合同約定被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180個工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書
，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件”。
但經(jīng)過原告丁某多次與被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)商，被告至今未給原告辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達到使用條件。
請求法院
一、依法責(zé)令
被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證；二、依法判令
被告金某某房地產(chǎn)公司支付原告丁某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金8800元（自2011年6月1日至2015年2月1日），并自2015年2月2日起至辦理完畢房產(chǎn)證之日止每月支付原告丁某200元違約金；三、依法責(zé)令
被告金某某房地產(chǎn)公司按照合同約定為原告丁某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用；四、案件受理費由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
被告金某某房地產(chǎn)公司辯稱，一、原告丁某要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)證的訴訟請求已超過訴訟時效，應(yīng)駁回原告該訴訟請求。
根據(jù)《民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，向人民法院
請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間二年，第一百三十七條規(guī)定，訴訟時效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計算。
根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，原告丁某收房后180個工作日內(nèi)未取得房產(chǎn)證，此時應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到了侵害，應(yīng)當(dāng)在該時間節(jié)點后的兩年內(nèi)主張權(quán)利，而原告至今才向法院
起訴，也未能提供有效的訴訟時效中止、中斷的相關(guān)證據(jù)，其請求已經(jīng)超過訴訟時效，應(yīng)駁回原告丁某的該訴訟請求；二、原告丁某對于起訴立案之日起倒推兩年之前的違約金請求超過了訴訟時效，不應(yīng)予以支持。
本案中原告丁某對于逾期辦理房產(chǎn)證的違約金的請求也應(yīng)當(dāng)受到兩年訴訟時效的限制，根據(jù)雙方簽定的《商品房買賣合同》第十五條約定，違約金按月計算，屬于繼續(xù)性債權(quán)，繼續(xù)性債權(quán)作為一個整體，由每個個體債權(quán)構(gòu)成，每個個體債權(quán)在法律上具有相對獨立性，也即每月都產(chǎn)生一個獨立的個體違約金債權(quán)，每月200元的違約金應(yīng)作為獨立的訴訟請求，適用《民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條的關(guān)于兩年訴訟時效的規(guī)定，即本案原告丁某起訴立案之日起倒推兩年產(chǎn)生的違約金請求沒有超過訴訟時效，兩年之前的違約金請求超過了訴訟時效，應(yīng)當(dāng)不予支持；三、本案《商品房買賣合同》第十五條，關(guān)于每月200元違約金約定過高，兩年的違約金每戶為4800元，本類案件達100多戶，違約金將近50萬元左右，整體數(shù)額過高，根據(jù)最高人民法院
《關(guān)于當(dāng)前形式下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》文件的精神，對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難產(chǎn)生糾紛的，要根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題。
在商品房預(yù)售時，原告明知房地產(chǎn)開發(fā)有周期長、投資大等特殊性，容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
本案中，被告確因原告等業(yè)主因不交物業(yè)費、地處偏僻等問題，造成資金暫時困難，產(chǎn)生一些問題，但被告作為開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)全部的風(fēng)險和責(zé)任。
請法院
根據(jù)案件的實際情況綜合考慮，從公平合理的角度調(diào)整違約金數(shù)額，依法降低原告所主張的違約金；四、原告丁某主張要求安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施的訴訟請求應(yīng)予以駁回。
根據(jù)《商品房買賣合同》附件二，約定為地暖或普通暖氣，被告已按照合同約定為原告業(yè)主安裝了地暖，且能正常使用，達到了供暖的效果，已履行了合同義務(wù)。
原告在合同約定之外沒有理由再要求被告安裝完善小區(qū)供熱配套設(shè)施，該訴求應(yīng)駁回。
商品房。
原告丁某已按合同約定支付了購房款，被告金某某房地產(chǎn)公司在2013年3月13日交付了原告丁某房屋，按合同約定被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180個工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書
，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件”。
但被告金某某房地產(chǎn)公司至今未給原告丁某辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達到使用條件。
雙方故此成訟。
本案雙方爭議的焦點為，被告金某某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告丁某辦理房屋所有權(quán)證并支付逾期違約金和安裝完善小區(qū)的水暖供熱配套設(shè)施。
庭審中，原告丁某提交以下證據(jù)，證實自己的主張:一、《商品房買賣合同》。
產(chǎn)權(quán)登記的約定，是雙方真實的意思表示，被告未在合同約定的時間內(nèi)為原告辦理房產(chǎn)證，應(yīng)當(dāng)按照該條款的約定承擔(dān)違約責(zé)任，即按戶支付每月200元的違約金，本案爭議的小區(qū)因開發(fā)商的原因一直未驗收合格就交付給原告使用，導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)不完備，遲遲辦不了房產(chǎn)證，是開發(fā)商自己的行為導(dǎo)致的，而并非是原告不交物業(yè)費造成的；合同約定，水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件，但至今被告仍然未按該條款的約定完善供暖設(shè)施，每一份合同及合同附件中，明確約定了供暖的形式是地暖、普通暖氣，按通常的理解應(yīng)當(dāng)為水地暖，而非電地暖。
二、石家莊市鹿泉區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的情況說明。
關(guān)于訴訟時效問題，詳見石家莊市鹿泉區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的情況說明。
該份情況說明載明，被告金某某房地產(chǎn)公司將房屋交付給原告丁某后遲遲未按合同的約定給原告辦理房產(chǎn)證和完善配套集中供暖設(shè)施，原告等人自2012年3月起一直到石家莊市信訪局和鹿泉區(qū)政府等有關(guān)部門上訪反映問題，主張自己的權(quán)利，該屬于訴訟時效的中斷，訴訟時效應(yīng)當(dāng)重新計算。
2013年8月27日鹿泉區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織原告等人和被告金某某房地產(chǎn)公司的法定代表人王保山就原告所反映的問題召開了協(xié)調(diào)會，王保山當(dāng)時承諾，及時辦理房產(chǎn)證、協(xié)調(diào)集中供暖、對損壞的電地暖予以修復(fù)。
該時間點又是一個訴訟時效的中斷，本案原告起訴的時間為2015年3月，綜上可以看出，原告起訴要求被告辦理房產(chǎn)證、支付違約金并沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效。
三、提交原告丁某交付被告金某某房地產(chǎn)公司契稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費等的收據(jù)。
證明交款的時間和款項的名目，產(chǎn)權(quán)登記費、契稅是應(yīng)當(dāng)交到房管部門用于辦理房產(chǎn)證的費用，我們計算違約金的依據(jù)是該時間點加上180個工作日，之后的第二天作為計算違約金的開始時間。
詳見金某某房地產(chǎn)公司情況匯總表。
房屋已交付，但實際交付的時間要比合同約定的晚。
四、交付房款的收據(jù)或發(fā)票。
證明原告已履行了支付房款義務(wù)。
針對原告丁某的主張和提供的證據(jù)，被告金某某房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見為，一、對于《商品房買賣合同》及相關(guān)票據(jù)的真實性無異議。
有的合同約定為普通水暖，有的合同約定為地暖，我方在暖氣配套設(shè)施上，已為原告安裝了地暖，不存在違約，履行了合同約定的義務(wù)；二、對于石家莊市鹿泉區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的情況說明，是原告當(dāng)庭提交的證據(jù)，超過了舉證期限，我方不認(rèn)可，且情況說明是針對于秀英等人作出的說明，不能證明與本案原告有關(guān)系，即情況說明不是針對原告作出的，與本案無關(guān)，不能證明本案有訴訟時效中止、中斷的情形，協(xié)助辦房產(chǎn)證，根據(jù)《商品房買賣合同》約定的時間已超過了訴訟時效，董事長王保山在情況說明中僅稱協(xié)調(diào)集中供暖，但不是我公司或董事長能夠左右的，現(xiàn)在金某某花園小區(qū)所在的區(qū)域沒有相應(yīng)的水暖集中供熱和市政基礎(chǔ)設(shè)施，沒有安裝水暖的現(xiàn)實條件，本案在合同中約定的是地暖不存在違約。
三、對于收房時間、契稅所確定的收房時間沒有異議，但是計算方式及數(shù)額不認(rèn)可，起訴立案之日起倒推兩年之前的違約金的請求已超過訴訟時效，不應(yīng)支持，每月200元的違約金，整體數(shù)額過高，原告所述實際交房時間都比合同約定交房時間晚，我方不認(rèn)可，因本類案件較多，應(yīng)以個案合同約定及票據(jù)為準(zhǔn)，并不是都存在延期交房的問題。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告丁某、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告丁某已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告丁某辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告丁某請求法院
判令
被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
關(guān)于訴訟時效的問題，房屋交付后，原告丁某多年來一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訴訟時效的中斷，故對被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告訴訟請求已超過訴訟時效的抗辯，本院不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告丁某辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告丁某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金8800元（計算期間2011年6月1日至2015年2月1日），并自2015年2月2日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告丁某違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個月內(nèi)按合同約定為原告丁某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費130元（已減半收?。?，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書
送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院
。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告丁某、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告丁某已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告丁某辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告丁某請求法院
判令
被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
關(guān)于訴訟時效的問題，房屋交付后，原告丁某多年來一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訴訟時效的中斷，故對被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告訴訟請求已超過訴訟時效的抗辯，本院不予采納。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告丁某辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告丁某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金8800元（計算期間2011年6月1日至2015年2月1日），并自2015年2月2日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告丁某違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個月內(nèi)按合同約定為原告丁某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費130元（已減半收?。?，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：李順川