原告：丁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳寧，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：單新宇，上海單新宇律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：夏元林，上海單新宇律師事務(wù)所律師。
　　原告丁某與被告上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年11月8日立案后，依法適用普通程序，于2020年1月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告丁某，被告上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人單新宇、夏元林到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告丁某向本院提出訴訟請(qǐng)求，1、判令被告歸還向原告收取的購房面積補(bǔ)差款人民幣(幣種下同)19,470元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2017年6月1日,原告與被告簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡稱《預(yù)售合同》),該合同約定,原告向被告購買上海市浦東新區(qū)北艾路1643弄大華錦繡華城4號(hào)8層804室房屋(以下簡稱涉案房屋),暫測面積103.51平方米。2019年5月23日被告向原告交付了房屋,但交付前提條件之一為向被告支付房屋補(bǔ)差房款19,470元(實(shí)測面積為103.73平方米,較暫測面積增加0.22平方米)。若原告不交付前述補(bǔ)差房款則被告將拒絕交付房屋,出于被告脅迫,原告于交付日向被告給付了前述款項(xiàng)。根據(jù)上海市浦東新區(qū)房產(chǎn)測繪中心于2018年8月15日出具的交付房屋對(duì)應(yīng)的《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》(編號(hào)：房-浦測-18-1427),交付房屋實(shí)測面積存在誤差,面積誤差計(jì)算公式為：正負(fù)(0.04√S+0.002S)。根據(jù)前述公式測算,交付房屋的實(shí)測面積誤差為正負(fù)0.614平方米,即交付房屋的暫測面積處于實(shí)測面積的測量誤差內(nèi),因此,原告支付的房屋補(bǔ)差款對(duì)應(yīng)的面積屬于實(shí)際勘測誤差。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》(2010年)第四十三條規(guī)定,預(yù)售商品房交付時(shí),具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的,預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變?；谇笆鍪聦?shí)和法律規(guī)定,鑒于原告支付的房屋補(bǔ)差款對(duì)應(yīng)的面積屬于面積實(shí)際勘測誤差,因此,被告以交付房屋為條件脅迫原告于交付日支付面積補(bǔ)差價(jià)款于法無據(jù),嚴(yán)重侵害了原告的權(quán)利。經(jīng)原告多次溝通要求返還均無果,為維護(hù)自身的合法權(quán)益,依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定,特提起訴訟,請(qǐng)求法院依法判決支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，雙方簽訂的《預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第四條已將本合同第五條進(jìn)行了修改，第1條明確約定：當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積誤差比在±3%內(nèi)按本合同約定的單價(jià)多退少補(bǔ)。預(yù)售合同中約定了房屋的暫測面積，雙方簽署的《房屋交接書》上則標(biāo)明實(shí)測面積，原告應(yīng)按約補(bǔ)交面積差的房價(jià)款。實(shí)測面積為被告產(chǎn)證登記面積，實(shí)測面積是多少就應(yīng)認(rèn)定為多少，不存在原告所說的勘測誤差。合同開頭的“特別告知”并非合同約定條款，如與合同正式條款有沖突，應(yīng)以雙方約定條款為準(zhǔn)。面積誤差比在±3%之內(nèi)房款多退少補(bǔ)的約定對(duì)原、被告而言權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，與最高院的司法解釋內(nèi)容相一致，不存在加重原告責(zé)任，免除被告義務(wù)的情形。原告訴請(qǐng)沒有法律依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年6月1日,原告(乙方)與被告(甲方)簽訂了《預(yù)售合同》。該合同“特別告知一”記載內(nèi)容如下：第一條，本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，打印的合同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。第五條，預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋(或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋)，該房屋的面積、交房日期、質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽約前，應(yīng)對(duì)下列問題予以充分了解：1、商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時(shí)則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時(shí)實(shí)測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。【第四十四條預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：(一)因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。(附第二十七條第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的共用部位、共用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓；共用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂?(二)因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。(附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。)(三)除本條第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)所列的情形外，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。】合同正文第二條約定，原告向被告購買涉案房屋一套，暫測房屋建筑面積103.51平方米，其中套內(nèi)建筑面積81.74平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e21.77平方米。正文第三條約定，乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為88,500元，房屋總價(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為9,160,635元。正文第四條約定，乙方購買該房屋的總房價(jià)款(含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格。本合同約定的總房價(jià)款除該房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外，不再作變動(dòng)。正文第五條約定，在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn)，如甲方暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；2、甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過+3%(包括3%)，不向乙方收取超過部分的房價(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過-3%(包括-3%)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。
　　合同“補(bǔ)充條款一”記載內(nèi)容如下：甲、乙雙方一致同意訂立如下補(bǔ)充條款，作為對(duì)本合同正文條款的修改和補(bǔ)充。根據(jù)本合同正文第二十九條的約定，補(bǔ)充條款與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。為此，甲方特提示乙方認(rèn)真閱讀本補(bǔ)充協(xié)議。其中第三條載明，修改及補(bǔ)充本合同第三條、第四條，乙方購買該房屋的每平方米單價(jià)已包含附件三所約定的裝修以及設(shè)施設(shè)備；乙方購買該房屋總房價(jià)款包括該房屋、該房屋內(nèi)的裝飾裝修以及設(shè)施設(shè)備和該房屋相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格。本合同約定的總房價(jià)款除該房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外，不再作變動(dòng)。第四條載明，修改本合同第五條，在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn)，如實(shí)測面積與暫測面積(包括分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e造成房屋建筑面積增減的情況)不一致時(shí)，雙方約定按下列案處理：1、當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的面積誤差比在±3%以內(nèi)時(shí)，按本合同約定的單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；……。
　　合同簽訂后，原告按約支付房款9,160,635元。2019年8月5日，原、被告簽署《房屋交接書》，載明房屋實(shí)測建筑面積為103.73平方米(比暫測面積多0.22平方米)。房屋總房價(jià)款為9,180,105元，乙方已付全部價(jià)款。原告為此向被告補(bǔ)付房款19,470元。
　　2019年9月，原告以《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》記載的誤差計(jì)算公式得出涉案房屋的實(shí)測面積誤差為正負(fù)0.614平方米，涉案房屋的暫測面積處于實(shí)測面積的測量誤差內(nèi)，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十三條規(guī)定,預(yù)售商品房交付時(shí),具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的,預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變?yōu)橛商崞鸨景冈V訟，要求被告返還面積補(bǔ)差款19,470元。
　　以上事實(shí)由原告提供的《預(yù)售合同》、《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》、《進(jìn)戶通知書》、房屋補(bǔ)差款收據(jù)、購房發(fā)票，被告提供的《房屋交接書》及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《預(yù)售合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。本案爭議的焦點(diǎn)在于：當(dāng)房屋暫測建筑面積與實(shí)測建筑面積差在勘測誤差范圍值以內(nèi)的，總房價(jià)款是否需要多退少補(bǔ)?！额A(yù)售合同》“特別告知一”載明：打印的合同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用；對(duì)買賣雙方簽約前出現(xiàn)的問題予以充分了解……，可見特別告知并非合同正式條文，在合同正式條款中對(duì)爭議有約定的，特別告知不具有否定雙方約定之效力，故“特別告知一”第五條的內(nèi)容不具有否定雙方就發(fā)生暫測建筑面積與實(shí)測建筑面積不一致的情況下所做出的約定?！把a(bǔ)充條款一”第三條約定，本合同約定的總房價(jià)款除該房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外，不再作變動(dòng)。可見，如發(fā)生了房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的情況，根據(jù)“補(bǔ)充條款一”第四條的約定，誤差比在±3%以內(nèi)時(shí)，雙方需按合同約定的單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)。該條款內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，也未就專業(yè)測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)測建筑面積可能存在理論上的誤差而免除雙方多退少補(bǔ)的義務(wù)。原、被告履行“補(bǔ)充條款一”第四條的依據(jù)就是專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的實(shí)測建筑面積數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)具有唯一性和準(zhǔn)確性，實(shí)測面積多則買方補(bǔ)款，少則賣方退款，不存在免除條款提供方責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的權(quán)利義務(wù)平等。原告認(rèn)為房屋暫測面積與實(shí)測面積相差正0.22平方米，在勘測誤差值以內(nèi)，可以不用補(bǔ)付房款，顯然缺乏合同依據(jù)，因此，對(duì)于原告要求被告返還面積補(bǔ)差款19,470元的訴訟請(qǐng)求本院難予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告丁某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)286元，由原告丁某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：丁國龍

書記員：田??華