原告丁某某。
委托代理人黃勇，湖北寧華律師事務(wù)所律師。
被告方學(xué)廣。
被告方飛虎，（系被告方學(xué)廣之子）。
上列被告委托代理人張超，湖北海舟律師事務(wù)所律師。

原告丁某某與被告方學(xué)廣、方飛虎房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后適用簡易程序，由審判員熊偉獨(dú)任審判。2013年4月22日該案裁定轉(zhuǎn)為普通程序，經(jīng)依法組成的合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告丁某某及其訴訟代理人黃勇、被告方學(xué)廣、方飛虎及其訴訟代理人張超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，結(jié)合雙方當(dāng)事人的訴辯情況和質(zhì)證分析，本案的爭議焦點(diǎn)為：一、本案是否屬于人民法院的受理范圍問題；二、《門面出租合同書》及《房屋租賃合同補(bǔ)充》的效力認(rèn)定問題；三、被告單方終止及解除合同是否構(gòu)成違約問題；四、違約責(zé)任的承擔(dān)方式及承租人的損失范圍認(rèn)定問題。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，被告以《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第35條、《城市房屋拆遷管理條例》第16條、最高人民法院《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理的批復(fù)》、《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第139條為依據(jù)，辯稱本案不屬于人民法院受理范圍，要求駁回原告的起訴。本院認(rèn)為，原告起訴被告房屋租賃合同糾紛，有租賃合同和補(bǔ)充租賃合同、被告單方終止合同導(dǎo)致租賃房屋被拆除等事實與理由，起訴符合受理條件，故對被告要求駁回原告訴訟請求的主張，本院不予采納。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為：原、被告之間簽訂的租賃合同及租賃合同補(bǔ)充，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未損害社會公共利益、未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系合法、有效合同，雙方均應(yīng)遵照履行。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為：本案原告作為承租人，在租賃合同約定期限內(nèi)，有按照合同約定支付租金的義務(wù)和取得使用該房屋的權(quán)利。原告遵照合同約定履行了支付租金的義務(wù)。被告在未與原告充分協(xié)商并達(dá)成解除房屋租賃合同協(xié)議的情形下，單方終止房屋租賃合同，違反了房屋租賃合同第一條、第三條中的關(guān)于“租賃期十年，租賃年限，從2007年4月20日至2018年4月20日終止，到時本合同自然失效，規(guī)定期內(nèi)不得中途退租，甲方不得隨意收回房屋”的約定。該約定中，雙方對房屋租賃十年期限無爭議，租賃時間應(yīng)自2007年4月20日至2017年4月20日終止?！逗贤ā返诰攀粭l明確規(guī)定了有效合同的終止必須具備以下七種情形之一，即：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行、合同解除、債務(wù)相互抵銷、債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存、債權(quán)人免除債務(wù)、債權(quán)債務(wù)同歸于一人、法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。第九十三條規(guī)定了合同解除的方式，即：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，被告單方終止房屋租賃合同之時，租賃合同中約定的租賃期限并未屆滿，原告沒有放棄剩余租賃期限的意思表示，原、被告之間沒有約定當(dāng)事人一方解除合同的條件，被告也未與原告達(dá)成解除合同的協(xié)議?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，拆遷租賃房屋之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，征收與搬遷的原則是，先補(bǔ)償后搬遷。本案中的租賃房屋雖然屬于拆遷對象，但是，咸寧市人民政府市長辦公會議紀(jì)要中同時也明確了溫泉購物中心片區(qū)改造項目是商業(yè)建設(shè)，而非公益事業(yè)。故在對其征收、拆遷過程中，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，對征收或拆遷給承租人帶來相關(guān)損失進(jìn)行妥善處理，承租人依照房屋租賃合同取得的既得利益與預(yù)期利益于法有據(jù)，是原告的合法權(quán)益，依法應(yīng)當(dāng)?shù)玫骄S護(hù)。被告與拆遷人簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第一條中明確約定：“乙方選擇產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換方式與甲方簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，于2012年前將上述第一款中的房產(chǎn)清退、騰空、無經(jīng)濟(jì)糾紛后交給甲方”。此約定證明了被告向拆遷人承諾將與原告（承租人）妥善處理好關(guān)于房屋租賃合同中的經(jīng)濟(jì)糾紛問題，同時也證明了被告代為處分了原告作為承租人在房屋租賃合同關(guān)系存續(xù)期間獲得拆遷補(bǔ)償安置的權(quán)利。因此，本院對被告辯稱其是為了服從國家改造建設(shè)大局，不得已犧牲個人利益而單方終止租賃合同的行為不構(gòu)成違約的主張不予采納，被告單方終止和解除合同的行為違反了原、被告雙方的合同約定及《合同法》第九十一條、九十三條的規(guī)定，本院依法認(rèn)定其行為構(gòu)成根本違約。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)四，本院認(rèn)為：原告依照租賃合同約定履行了租金支付義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)取得使用租賃房屋的權(quán)利。被告單方終止合同，其行為構(gòu)成違約，導(dǎo)致原告無法正常生產(chǎn)經(jīng)營，給原告造成經(jīng)濟(jì)損失?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。被告與原告簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充》時，已經(jīng)獲知租賃房屋將被拆遷的消息，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到違反合同可能給原告造成經(jīng)濟(jì)損失。原告的損失包括，在同地段再租房經(jīng)營的房屋租金差價損失、重新尋找租賃地并裝修至可以營業(yè)期間的預(yù)期營業(yè)收入損失等。本案中，原告未向本院就重新尋找租賃地并裝修至可以營業(yè)期間的預(yù)期營業(yè)收入損失提交證據(jù)證實，故本院不予支持。原告主張房屋租金差價損失368750元、押金5000元等財產(chǎn)損失，事實清楚，證據(jù)確實充分，本院依法予以認(rèn)定，該損失扣除原告使用房屋至拆遷時欠付的租金12498元后，余款由被告賠償、返還。原告主張轉(zhuǎn)讓費(fèi)20000元及裝修殘值8500元，因經(jīng)濟(jì)損失中已計算了十年的房屋租金差價損失，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修殘值被告可不予返還和進(jìn)行賠償。
綜上所述，本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《門面出租合同書》及《房屋租賃合同補(bǔ)充》合法、有效，原告依照合同約定履行了支付租金義務(wù)。被告違反合同約定的事實清楚，證據(jù)確實充分，其行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為了維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第一百零八條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告方學(xué)廣、方飛虎賠償原告丁某某房屋租金差價損失356252元（原告丁某某欠付的租金12498元已扣減）。
二、被告方學(xué)廣、方飛虎返還給原告丁某某押金5000元。
以上一、二項判決所列款項由被告在本判決書生效后十日內(nèi)付清。
三、駁回原告丁某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案件受理費(fèi)7333.75元，由被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費(fèi)7333.75元。匯款戶名：湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行：農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號：68×××21；匯款用途：XXX的上訴費(fèi)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　彭亞華 審　判　員　　沈國光 人民陪審員　　章洪海

書記員：金露