原告:曾某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住北京市朝陽區(qū)。
被告:馮某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住山東省臨朐縣。
委托代理人:魏學(xué)寬,山東學(xué)寬律師事務(wù)所律師。
原告曾某某與被告馮某某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年3月30日立案后,依法適用簡易程序,于2018年10月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告曾某某、被告馮某某委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曾某某向本院提出訴訟請求:1.請求法院判令被告支付在網(wǎng)簽過程中違反合同第九條五款約定買賣繼續(xù)執(zhí)行的違約金33萬元人民幣(全款的10%)給原告;2.請求法院判令被告支付房屋交付逾期超過10日執(zhí)行的違約金16.5萬元人民幣(全款的5%)給原告;3.請求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由:原、被告雙方在固安家林地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供中介居間服務(wù)下,于2017年3月18日簽訂《商品房買賣業(yè)務(wù)合同》,原告以人民幣330萬元(165萬首付及貸款165萬)的價款購買被告位于固安縣產(chǎn)。原告在2017年3月26日使用微信及快件方式催促被告提交資料做網(wǎng)簽,但被告在2017年6月10日才提供不動產(chǎn)證用于做網(wǎng)簽(網(wǎng)簽簽訂日期為2017年6月22日)。根據(jù)買賣合同第九條第十款之約定,被告未在原告催告15日內(nèi)履行提交資料用于做網(wǎng)簽義務(wù),買賣繼續(xù),違約方(被告)需要向守約方(原告)支付違約金33萬元人民幣(全款的10%)。原告已按照合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定支付165萬元首付款并辦理完畢165萬的貸款手續(xù)。原告與被告于2017年9月15日,已在不動產(chǎn)辦理完畢產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,但被告卻遲遲不向原告交付涉訴房屋。根據(jù)買賣合同第八條第一款之約定,被告需要在辦理好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后在5日之內(nèi)即2017年9月20號之前將房產(chǎn)移交給原告,但是被告拒絕向原告交付房產(chǎn),并且在原告使用催促函、微信、短信、當(dāng)面要求交房,被告還是拒絕交房。在整個交易過程中,原告一直遵守房子買賣約定進(jìn)行付款及辦理相關(guān)業(yè)務(wù),被告卻在網(wǎng)簽、房屋交付過程中一直無視合同的契約精神按照合同條款進(jìn)行,實(shí)實(shí)在在對原告造成貸款利率上升的202798.75元的貸款利息損失及使原告在購房中承受很大的精神壓力。為此,原告為維護(hù)自身合法利益,特向人民法院提起訴訟,望貴院支持原告的訴訟請求。
馮某某辯稱,一、答辯人在與原告之間履行買賣合同過程中,不存在任何違約行為,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。1、答辯人在辦理網(wǎng)簽過程中是不存在違約行為,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2017年2月18日馮某某將涉案房屋的購房發(fā)票原件、商品房買賣合同原件、貸款合同原件交給中介公司,由中介公司對涉案房屋辦理相關(guān)后續(xù)手續(xù)。同時,《房屋買賣合同》中并沒有明確約定雙方辦理網(wǎng)簽的時間、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時間,僅是根據(jù)付款情況間接確定了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時間,因此,按照合同的約定,我在網(wǎng)簽過程中不存在違約的情況。原告所提供的網(wǎng)簽催促函,也無法證明答辯人存在違約行為。首先催促函是否送達(dá)給答辯人原告沒有提供有效證據(jù)證明;其次催促函中也未載明要求答辯人履行義務(wù)的時間,只是提到“盡快”;最后催促函是要求答辯人將材料提到中介公司,而答辯人在簽訂合同之初已經(jīng)將所有材料提交到了中介公司,原告在催促函中要求答辯人承擔(dān)責(zé)任,答辯人早已履行完畢。因此,原告僅憑該催促函無法證明答辯人存在違約行為。2、馮某某在交付房屋過程中不存在違約行為,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?!斗课葙I賣合同》第八條第(一)項(xiàng)約定:房屋辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后于5個工作日將房屋交付給買受人。但后來馮某某與曾某某補(bǔ)充簽訂協(xié)議將交房變更為:雙方同意由銀行發(fā)放尾款,尾款付清后5日內(nèi)進(jìn)行物業(yè)交接。而答辯人馮某某正是按照該變更后協(xié)議在原告曾某某交清房款后的5日內(nèi)將房屋交接給了原告,因此馮某某在交房過程中并不存在違約行為,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、即使答辯人存在違約行為,因原告并未因此遭受損失,其所要求的違約金也不應(yīng)得到法院的主持。1、原告主張的因網(wǎng)簽違約的違約金。根據(jù)《合同法》第112條規(guī)定:‘當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失?!幢阋T某某承擔(dān)賠償損失,但必須是在履行義務(wù)后,曾某某仍然有其他損失存在的情況下方可主張。結(jié)合本案證據(jù)和房屋交易的實(shí)際情況,曾某某在網(wǎng)簽過程中并未受到任何其他損失。因此馮某某不應(yīng)承擔(dān)網(wǎng)簽過程中的違約責(zé)任。相反,本案是在廊坊市地區(qū)采取限購簽訂的《房屋買賣合同》,雖然限購措施并不影響本案《房屋買賣合同》的履行,但因限購政策,需要曾某某補(bǔ)交65萬元作為首付款,反而減少了曾某某多支付的貸款利息,減少了損失。因此原告所要求的違約金過高,沒有事實(shí)和法律依據(jù)。2、原告主張的逾期交房違約金。在曾某某起訴前涉案房屋已經(jīng)交付,《房屋買賣合同》已經(jīng)履行完畢。即使馮某某存在遲延交房的情況,但在馮某某交房后,已經(jīng)履行了交房義務(wù),且并沒有給曾某某造成過多的損失。參照《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第17條規(guī)定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。曾某某主張的本部分違約金明顯高于其所受到的損失。根據(jù)《合同法司法解釋二》第二十九條規(guī)定:當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及逾期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。因此,馮某某不會承擔(dān)過多的賠償責(zé)任。根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,該規(guī)定明確了違約形態(tài)和違約責(zé)任的承擔(dān)方式。”本案中,涉案房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋交付,《房屋買賣合同》已經(jīng)履行完畢,即使馮某某在網(wǎng)簽過程中存在違約,但馮某某已經(jīng)以繼續(xù)履行的方式承擔(dān)了違約責(zé)任。綜上,本案屬于房屋買賣合同糾紛,交易已經(jīng)履行完畢,馮某某不存在違約責(zé)任,請求人民法院依法查清事實(shí),駁回原告曾某某的訴訟請求。原告有先履行義務(wù)未履行,其違約在先,依據(jù)合同約定,原告應(yīng)當(dāng)將房款于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)日付清,而雙方約定的交房是在辦理完產(chǎn)權(quán)登記后五日內(nèi)。原告在先付清房款后,被告才負(fù)有交房義務(wù)。原告陳述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移日前為2017年9月15日,其違約付款日前為70天。被告將保留另行起訴的權(quán)利。
繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí),本院認(rèn)定如下:2017年3月18日,經(jīng)固安縣家林房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為居間方,原被告分別作為買受方與出賣方簽訂《房屋買賣合同》。被告將自己所有的位于孔雀城四期榮園0706020501房產(chǎn)出賣給原告,成交價格為3300000元。合同約定:買受人(原告)于2017年3月18日向出賣人(被告)支付定金100000元,于2017年3月24日向出賣人支付房屋首付款900000元。尾款2300000元于雙方在當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)日付清。合同第四條約定:關(guān)于貸款的約定,買受人向該房屋所在地銀行辦理抵押貸款,并由貸款機(jī)構(gòu)按其規(guī)定將該部分房款直接支付給出賣人;買受人擬貸款金額為2300000元,買受人因自身原因未獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的,雙方同意按照第1種方式解決:1、買受人自行籌齊剩余房價款,最遲于銀行通知不予辦理貸款之日起30日內(nèi),申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬形式支付給出賣人。合同第七條第(四)款約定:自本合同簽署之日起,出賣人及買受人雙方、共有人承諾積極履行該房屋交易過程中網(wǎng)簽、解抵押、評估、貸款、交稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押、放款、房屋交付等環(huán)節(jié)的義務(wù)并按要求提供材料,若任何一方違反本承諾,按本合同第九條第五款承擔(dān)違約責(zé)任。合同第八條約定:房屋的交付(一)出賣人應(yīng)當(dāng)按照下列第1項(xiàng)約定將該房屋交付給買受人。辦理完畢該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后,于5個工作日將房屋交付給買受人。合同另外約定了稅費(fèi)的繳納、居間報酬的支付、違約責(zé)任等條款。2017年5月2日,原被告分別作為乙方、甲方簽訂孔雀城四期榮園0706020501買賣合同補(bǔ)充協(xié)議:1、由于銀行政策原因,乙方(原告)于本房屋不動產(chǎn)權(quán)證取得當(dāng)日向甲方(被告)補(bǔ)交首付款人民幣陸拾伍萬元整,并將不動產(chǎn)復(fù)印件提交銀行。2、。房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后,原告向被告交付首付款165萬元,原告于2017年9月15日取得該房的不動產(chǎn)權(quán)證[冀(2017)固安縣不動產(chǎn)權(quán)第0005800號]。原告以該房為抵押在河北銀行股份有限公司固安科技支行設(shè)定抵押,河北銀行于2017年11月24日發(fā)放貸款165萬元,以轉(zhuǎn)賬方式給被告馮某某。雙方于2017年11月27日辦理房屋交接,被告將房屋交付給原告。另查,
另查,被告于2017年2月18日將購房發(fā)票原件、商品房買賣合同原件、貸款合同原件交給固安縣家林房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)證冀[(2017)固安縣不動產(chǎn)權(quán)第0005800號]、收條等在卷佐證。
,原被告簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,不違反法律行政法規(guī)規(guī)定,合法有效,雙方應(yīng)依約履行。對于原告主張被告支付未及時提供材料辦理網(wǎng)簽的違約金33萬元,雙方在合同中僅約定積極履行該房屋交易過程中網(wǎng)簽。等義務(wù)并按要求提供材料,對于網(wǎng)簽所需提供材料的時間雙方并沒有具體約定,也沒有指定一個合理期限,原告沒有證據(jù)證明被告在辦理網(wǎng)簽中存在違約行為,故對原告的該項(xiàng)訴訟請求不予支持。對于原告主張的被告逾期交房違約金,雖然雙方在合同中約定辦理完畢該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后,于5個工作日將房屋交付給買受人,但雙方在合同中約定“尾款于當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理產(chǎn)權(quán)當(dāng)日付清。買受人因自身原因未獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的,雙方同意按照第1種方式解決:1、買受人自行籌齊剩余房價款,最遲于銀行通知不予辦理貸款之日起30日內(nèi),申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬形式支付給出賣人?!痹⒈桓嬗?017年9月15日辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更,涉案房屋變更為原告所有。根據(jù)合同約定,尾款165萬元原告應(yīng)在當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理產(chǎn)權(quán)當(dāng)日付清,即應(yīng)于2017年9月15日付清,而河北銀行于2017年11月24日為原告辦理貸款165萬元,原告付清被告剩余房款165萬元。《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定,當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的,后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。原告于2017年11月24日才付清尾款,已經(jīng)構(gòu)成違約。由于原告違約,未及時付清房屋尾款給被告,被告享有先履行抗辯權(quán),有權(quán)拒絕將房屋交付給原告。故對原告主張的被告逾期交房違約金不予支持。綜上所
綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》六十條、第六十七條、第七十七條,最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定,判決如下:
駁回原告曾某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)減半收取4362元,由原告曾某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省廊坊市中級人民法院。
審判員 王靜宜
書記員: 張倩
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