原告：宜昌江城能源有限公司，住所地宜昌市猇亭區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼91420500691766063Q。
法定代表人：章士勇，該公司董事長。
委托訴訟代理人：陳守邦，湖北陳守邦律師事務所律師。
委托訴訟代理人：楊成呈，湖北陳守邦律師事務所律師。
被告：宜昌律信投資有限公司，住所地宜昌市夷陵區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼91420506685631883P。
法定代表人：沈振靜,該公司董事長。
委托訴訟代理人：雷春華，湖北民基律師事務所律師。
委托訴訟代理人：蒲燕，湖北民基律師事務所律師。
被告：曹某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市。
被告：北京鑫宏投資集團有限公司，住所地北京市東城區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼91110000669912693Q。
法定代表人：曹某某（公民身份號碼xxxx），該公司總經(jīng)理。
被告：張玉澄，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵區(qū)。
被告：陳丹華，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家崗區(qū)。
四被告共同委托訴訟代理人：覃小漁，湖北三立律師事務所律師。
四被告共同委托訴訟代理人：朱國輝，湖北三立律師事務所實習律師。

原告宜昌江城能源有限公司（以下簡稱江城公司）與被告宜昌律信投資有限公司（以下簡稱律信公司）、曹某某、北京鑫宏投資集團有限公司（以下簡稱鑫宏集團公司）、張玉澄、陳丹華商品房預售合同糾紛一案，宜昌市夷陵區(qū)人民法院于2016年12月26日作出（2016）鄂0506民初2537號民事裁定，將本案移送本院管轄。本院于2017年2月14日以借款合同糾紛立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告江城公司委托訴訟代理人陳守邦、楊成呈，被告律信公司委托訴訟代理人雷春華、蒲燕，被告張玉澄、陳丹華，被告曹某某、鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華共同委托訴訟代理人覃小漁、朱國輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告江城公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告律信公司、曹某某共同償還借款本金1000萬元；2、判令被告律信公司、曹某某以借款1000萬元為基數(shù)，自2014年2月26日起至實際清償之日止按月利率2.4%計付利息，并賠償原告實現(xiàn)債權(quán)費用50萬元；3、判令被告鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華對前述二項債務承擔連帶清償責任；4、確認原告對被告律信公司開發(fā)建設(shè)的“山水國際”產(chǎn)籍號為06-3004-0003-013201等30套房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
事實和理由：2014年2月26日，被告律信公司因其投資開發(fā)“山水國際”項目經(jīng)營需要，以其主要負責人曹某某名義與原告簽訂一份《借款合同》，向原告借款1000萬元，借款期限3個月，月利率為3.5%；被告鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華為借款提供連帶責任擔保；同時約定，因借款合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成由原告住所地人民法院管轄。借款當日，被告曹某某及律信公司為了證明其按約定清償借款本息的誠意，自愿與原告簽訂30份《商品房買賣合同》，將其開發(fā)的“山水國際”1至7號樓商品房共30套出售給原告，并按照有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門辦理了備案登記。
2014年2月27日，被告律信公司與原告又簽訂《補充協(xié)議》一份，約定將2014年2月26日簽訂商品房買賣合同涉及的30套商品房的合同總價款調(diào)整為1000萬元；同時約定，被告律信公司自愿作為被告曹某某的借款保證人，若被告曹某某在借款合同約定期限內(nèi)歸還了借款本息，原告有權(quán)解除與被告律信公司之間的商品房買賣合同；若被告曹某某逾期歸還原告借款本息，被告律信公司應為原告辦理相應的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，同時原告有權(quán)對取得的上述房屋另行出售。
原告認為，案涉借款合同和商品房買賣合同均系有效合同。被告律信公司以其主要負責人曹某某名義與原告簽訂借款合同，所借款項直接進入被告律信公司帳戶用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，被告律信公司、曹某某應共同承擔民事責任。原告已履行了付款的合同義務，而被告方既沒有按約定償還借款本息，也沒有按約定為原告辦理30套房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，亦沒有履行連帶責任保證義務，應當認定各被告單方違約，原告有權(quán)要求被告方按約定履行。被告方單方違約給原告造成的損失以及原告為實現(xiàn)債權(quán)而支付的合理費用，依法應當由被告方承擔。故具文起訴，請求法院判如所請。
被告律信公司辯稱：1、我公司與原告無買賣商品房的合意，雙方的真實意思表示是為被告曹某某的借款提供擔保；2、案涉房屋未辦理抵押登記，原告無權(quán)就案涉房屋拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償；3、我公司不是借款人，且原告的訴請已過訴訟時效，原告已喪失要求我公司承擔擔保責任的勝訴權(quán)；4、原告主張的逾期利息和實現(xiàn)債權(quán)費用缺乏合同及法律依據(jù)，超出了年利率24%的限額。綜上，原告的訴請無事實和法律依據(jù)，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
被告曹某某辯稱：1、原告在案涉借款期限屆滿后的二年內(nèi)，未向被告曹某某主張過債權(quán)，該借款已超過訴訟時效；2、原告主張月利率2.4%的標準已超出法律規(guī)定；3、被告曹某某已通過宜昌鑫宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付利息140萬元。
被告鑫宏集團公司辯稱：原告在合同約定借款期滿后的二年保證期限內(nèi)，未通過任何形式要求被告鑫宏集團公司承擔保證責任，且該保證債務亦超過二年的法定訴訟時效，故被告鑫宏集團公司的保證責任已經(jīng)免除。
被告張玉澄、陳丹華與被告鑫宏集團公司的辯解意見一致。
本院經(jīng)審理認定事實如下：
1、2014年2月26日，原告江城公司與被告曹某某、鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華簽訂《借款合同》一份，雙方就借款、還款及擔保事宜達成一致協(xié)議。該合同第一條約定，被告曹某某因經(jīng)營需要，向原告借款1000萬元；借款期限為三個月（2014年2月26日起至2014年5月25日止）；被告曹某某委托原告將借款支付至被告律信公司在交通銀行宜昌環(huán)東支行的賬戶內(nèi)；借款利率按約定計算，逾期按日千分之三計算利息。合同第二條約定，擔保方式為連帶責任保證，保證期間為借款期限屆滿之日起二年，擔保范圍為借款本金、利息、違約金以及實現(xiàn)債權(quán)的費用等。合同第三條約定，因履行合同發(fā)生爭議的，由原告所在地人民法院管轄。該合同原告在貸款方，被告曹某某在借款方，被告鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華在保證人方均有加蓋公章或簽名捺印。同日，原告江城公司與被告曹某某又簽訂《借款補充合同》一份，約定原借款月利率2.4%重新約定為月利率3.5%，其他條款不變。前述合同簽訂后，原告于2014年2月26日將1000萬元借款轉(zhuǎn)賬至被告曹某某指定的被告律信公司銀行賬戶，被告律信公司于次日出具收據(jù)，并載明款項名稱為預收房款1000萬元。
2、2014年2月26日，上述《借款合同》、《借款補充合同》簽訂的當日，原告江城公司與被告律信公司又同時簽訂了《商品房買賣合同》三十份。合同約定，被告律信公司將其開發(fā)建設(shè)的“山水國際”樓盤的30套房屋出賣給原告，付款方式為一次性付款，房屋產(chǎn)籍號分別為3-013201、202、203、204號，3-013101、103、104號，2-013101、201號，7-013101號，7-023101、104號，4-013201、202、203、204號，6-013101、102、103、104號，6-023102、104號，1-013101、201號，5-023002、102號，5-013001、101、103、104號。以上30套房屋的買賣合同簽訂后，已在房產(chǎn)管理部門辦理了預售登記備案。2014年2月27日，原告江城公司與被告律信公司再次簽訂《補充協(xié)議》一份，并約定，雙方同意將2014年2月26日簽訂商品房買賣合同涉及的30套房屋的總價款調(diào)整為1000萬元，確認原告已將合同價款全部轉(zhuǎn)賬至被告律信公司的銀行賬戶，購房價款已全部結(jié)清；同時約定，被告律信公司自愿作為被告曹某某1000萬元借款的保證人，若被告曹某某在借款合同約定的期限內(nèi)歸還了原告的借款本息，原告有權(quán)解除與被告律信公司之間的商品房買賣合同；若被告曹某某逾期歸還原告借款本息，則被告律信公司應為原告辦理相應30套房屋的產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)讓手續(xù)，同時原告有權(quán)對取得的房屋另行出售。
3、案涉系列合同簽訂后，被告曹某某未按合同履行還款義務。至2014年5月30日，被告曹某某、律信公司僅通過宜昌鑫宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付利息140萬元，對借款本金及剩余利息一直未予支付，被告鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華亦未履行相應擔保責任。2015年3月16日，被告律信公司在報紙上公告稱：原告仍欠其購房款7829816元，要求原告于公告發(fā)布后七日內(nèi)付清。后因雙方就交房及還款問題未能達成協(xié)議，原告為此向宜昌市夷陵區(qū)人民法院提起訴訟，該院于2016年11月21日以商品房預售合同糾紛立案后，公開開庭進行了審理。庭審中，原告變更訴訟請求，因涉及案件管轄事由，該院將本案移送至本院管轄。
上述事實，有原、被告雙方提交的《借款合同》、《借款補充合同》、《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》、銀行電子轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、委托訴訟代理合同、宜昌鑫宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)財務會計資料、夷陵區(qū)公安分局相關(guān)訊問筆錄，以及當事人的陳述等證據(jù)在卷佐證。

本院認為，原告江城公司與被告律信公司主要負責人曹某某簽訂1000萬元的《借款合同》后，又與被告律信公司簽訂了30套商品房的《商品房買賣合同》，合同中約定的“律信公司自愿作為曹某某的借款保證人，擔保曹某某在借款合同約定期限內(nèi)歸還江城公司借款。若曹某某在借款合同約定的期限內(nèi)歸還了借款本息，江城公司有權(quán)解除與律信公司之間的商品房買賣合同；若曹某某逾期歸還江城公司借款本息，律信公司應為江城公司辦理相應的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，同時江城公司有權(quán)對取得的上述房屋另行出售”等條款清楚表明，案涉《商品房買賣合同》的真實目的并非買賣房屋，實為借款合同的擔保，具有讓與擔保合同的性質(zhì)。因目前未有讓與擔保之相關(guān)法律規(guī)定，故案涉30套商品房的《商品房買賣合同》，應認定為無效合同。
關(guān)于借款的債務主體問題?！督杩詈贤?、《借款補充合同》、《借條》等證據(jù)均載明，被告曹某某為借款人；庭審中亦查明，被告曹某某系律信公司主要負責人，案涉1000萬元借款亦轉(zhuǎn)賬至被告律信公司的銀行賬戶，所借款項系用于被告律信公司的經(jīng)營。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十三條“企業(yè)法定代表人或負責人以個人名義與出借人簽訂民間借貸合同，所借款項用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，出借人請求企業(yè)與個人共同承擔責任的，人民法院應予支持”的規(guī)定，現(xiàn)出借人原告江城公司要求被告律信公司、曹某某共同償還債務的訴訟主張，于法有據(jù)，本院予以支持。
關(guān)于借款本息的數(shù)額問題。原告江城公司于2014年2月26日將1000萬元借款出借給被告曹某某及律信公司后，被告曹某某及律信公司未按合同的約定歸還借款本息，至今僅支付利息140萬元，其行為已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。因雙方借款時約定的月利率為3.5%，已超過了法律的規(guī)定，故本院依法將利息核定為按年利率24%標準計算，且已支付的140萬元利息部分應予據(jù)實扣減。另原告江城公司要求被告律信公司、曹某某支付實現(xiàn)債權(quán)費用50萬元的訴訟主張，因該費用屬于超出法律規(guī)定年利率24%限額的費用，本院不予支持。
關(guān)于本案訴訟時效及保證期間問題。本案各被告均提出了原告訴訟請求已超過訴訟時效期間的抗辯主張，現(xiàn)經(jīng)庭審查明，本案的借款期限屆滿之日為2014年5月25日，保證期間為借款期限屆滿之日起二年，即2016年5月24日。在此期間，原告雖未有提起訴訟或申請仲裁，但原、被告雙方就履行《借款合同》或《商品房買賣合同》互相主張過權(quán)利，且被告律信公司于2015年3月16日在報紙上發(fā)布公告，此舉應視為訴訟時效已發(fā)生中斷，訴訟時效期間應重新計算。另保證期間不因任何事由發(fā)生中斷、中止、延長的法律后果，且原告在保證期間未要求相關(guān)被告承擔保證責任，故本案被告鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華的保證責任已經(jīng)免除?，F(xiàn)原告要求被告鑫宏集團公司、張玉澄、陳丹華承擔保證責任的訴訟請求，本院不予支持。
關(guān)于案涉30套房屋的優(yōu)先受償權(quán)問題。因原告與被告律信公司簽訂的30套房屋買賣合同實為借款合同的擔保，不屬于法律明文規(guī)定的擔保方式，相關(guān)優(yōu)先受償?shù)暮贤瑮l款自始沒有法律約束力，故原告提出對30套房屋拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院亦不支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十三條、第二十四條、第二十九條、第三十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告宜昌律信投資有限公司、曹某某于本判決生效后七日內(nèi)共同償還原告宜昌江城能源有限公司借款本金1000萬元，并支付利息（利息以1000萬元為基數(shù)，自2014年2月26日起至本判決確定的給付之日止，按年利率24%計算；已支付的140萬元部分予以據(jù)實扣減）。
二、駁回原告宜昌江城能源有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取42400元，由原告宜昌江城能源有限公司負擔4400元，被告宜昌律信投資有限公司、曹某某共同負擔38000元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 方向明

書記員： 余曉慶