原告：史某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱永紅，上海恒隆律師事務所律師。
　　被告：顧鷗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省無錫市。
　　被告：上海雷某房地產經紀事務所，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：陸雅俊，總經理。
　　委托訴訟代理人：李春艷，上海宇鈞律師事務所律師。
　　被告：上海恒房信息科技有限公司，住所地上海市金山工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：金芷慧，總經理。
　　委托訴訟代理人：王文君，吉林由正律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王富強。
　　原告史某某與被告顧鷗、上海雷某房地產經紀事務所(以下簡稱“雷某經紀事務所”)、上海恒房信息科技有限公司(以下簡稱“恒房公司”)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月9日立案后，依法適用簡易程序審理。同日，原告向本院申請財產保全，本院即依法對被告顧鷗名下坐落于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)攬海路XXX弄XXX號XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋16套進行了查封。本案于2018年11月13日公開開庭進行了審理，原告史某某及其委托訴訟代理人朱永紅、被告雷某經紀事務所的委托訴訟代理人李春艷、被告恒房公司的委托訴訟代理人王文君、王富強到庭參加訴訟。被告顧鷗經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
　　原告史某某向本院提出訴訟請求：1、解除原告與被告顧鷗2017年5月19日簽訂的《上海市房地產買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)及《房地產買賣補充協議》；2、判令被告顧鷗返還原告已支付的購房款573,543元，并按合同約定向原告支付違約金和賠償金228,515元(993,543元×20%＋993,543元×3‰×10天)；3、判令被告顧鷗支付遲延支付違約金的利息損失〔以802,058元(573,543元＋228,515元)為基數，自2017年8月1日起至實際清償之日止，按照銀行同期貸款利率的4倍計算〕；4、被告雷某經紀事務所、恒房公司對被告顧鷗的上述責任承擔連帶責任；5、本案訴訟費、保全費等訴訟費用由上述被告承擔。事實與理由：原告與被告顧鷗于2017年5月19日簽訂《上海市房地產買賣合同》及《房地產買賣補充協議》，約定原告以總價993,543元購買被告顧鷗名下位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)攬海路XXX弄XXX號XXX室房屋一套，原告按照合同約定已向被告顧鷗支付房款合計573,543元。根據合同約定，被告顧鷗應于2017年7月31日之前辦理房屋過戶手續(xù)和騰出房屋交付給原告，但被告顧鷗一直未能履行義務。因被告顧鷗未履行義務，根據合同約定，原告有權解除合同。后原告于2018年9月13日向被告顧鷗發(fā)出解除通知函，被告顧鷗亦已收到。被告雷某經紀事務所、恒房公司在房屋買賣過程中，明知系爭房屋交易存在障礙，卻故意隱瞞房屋不能辦理過戶的情況，存在明顯欺詐行為。被告顧鷗的違約行為及被告雷某經紀事務所、恒房公司的欺詐行為給原告造成嚴重經濟損失。據此，原告為維護自身合法權益，請求法院判如所請。
　　原告依法向本院提交如下證據：1、《上海市房地產買賣合同》一份，據以證明原告與被告顧鷗之間的房屋買賣關系及相關權利義務，即被告顧鷗應于2017年7月31日之前辦理房屋過戶手續(xù)和騰出房屋交付給原告，現被告顧鷗違約，原告有權單方解除合同，并要求被告顧鷗支付相應的違約金及賠償金，亦證明被告雷某經紀事務所、恒房公司隱瞞了系爭房屋有特殊共同連帶抵押的情況；2、《房地產買賣補充協議》一份，據以證明原、被告對系爭房屋總價款進行補充約定，應以該補充約定的價款為準計算違約金；3、收條二份，據以證明原告已經向被告顧鷗支付房款合計573,543元；4、原告于2018年9月13日出具的解除房屋買賣合同通知書及快遞簽收單一份，據以證明原告已將解除通知送達被告顧鷗；5、《金茂悅公館獨家銷售協議》一份，據以證明被告顧鷗將系爭房屋委托被告恒房公司銷售，原告支付的房款用于給付恒房公司居間報酬及償還案外人上海雷利投資管理有限公司(以下簡稱“雷利公司”)的欠款，三被告明知該房屋上存在特殊共同連帶抵押及顧鷗欠下巨額債務的情況下，未將購房款用于歸還銀行貸款，明顯損害了原告的利益；6、民事判決書二份，據以證明被告顧鷗有巨額債務未歸還，但未履行告知義務。
　　經庭審質證，被告雷某經紀事務所對原告提供的證據1、2的真實性無異議，但認為從該份合同中可以看出原告知道房屋上有抵押貸款的情況，無法證明其隱瞞原告房屋有抵押的情況，且該房屋價款為843,543元；對證據3的真實性由法庭核實，但表示其未參與，無法確認房款是否實際交付；對證據4的真實性無異議，但無法確認寄送內容，亦不清楚顧鷗是否實際收到；對證據5的真實性無法確認，同時表示不清楚該份銷售協議，亦對原告的證明目的不予認可；對證據6，認為與本案無關聯。
　　被告恒房公司對原告提供的證據1、2、3、5的真實性均無異議；對證據4表示不清楚；對證據6，表示與本案無關聯。
　　被告顧鷗對原告提供的證據未予質證。
　　被告顧鷗未到庭應訴、答辯。
　　被告雷某經紀事務所辯稱：1、第一項訴訟請求，由法院依法判決；2、第二項訴訟請求，返還房款由法院依法判決，對違約金、賠償金計算方式有異議，認為應以買賣合同約定房屋價款843,543元為基數計算違約金和賠償金；3、第三項訴訟請求，沒有合同約定，且原告已主張違約金及賠償金，不應再主張逾期利息，同時按銀行同期貸款利率4倍計算，標準亦過高；4、不同意承擔連帶責任，原告與雷某經紀事務所沒有簽訂過協議，無合同基礎，且本案系房屋買賣合同糾紛，原告要求雷某經紀事務所承擔連帶責任缺乏法律依據。
　　被告雷某經紀事務所未提交證據材料。
　　被告恒房公司辯稱：1、主體不適格，恒房公司作為居間人只是對原告與被告顧鷗訂立房屋買賣合同提供媒介服務，未實際介入該合同，而恒房公司僅對委托人顧鷗負責，且恒房公司不屬于房屋買賣合同權利相對方，故原告起訴恒房公司主體不適格；2、法律關系不明確，恒房公司系居間合同當事人，而非買賣合同當事人，兩者屬于兩個不同的法律關系，不應混淆；3、原告陳述事實不清，恒房公司不存在隱瞞和欺詐行為，并在發(fā)現訴爭問題后，已積極采取措施維護業(yè)主的合法權益，且已與原告達成和解協議，向原告退還居間費用；4、在居間合同糾紛中，原告與恒房公司已達成和解協議，且恒房公司已按協議約定全部履行了退還居間費用的義務，居間合同自然解除，而買賣合同當事人為原告與顧鷗，違約方亦是顧鷗，理應由顧鷗承擔全部責任，恒房公司沒有義務對顧鷗的行為承擔連帶責任。
　　被告恒房公司依法向本院提交如下證據：1、《上海市房地產權證》復印件一份，據以證明被告顧鷗是系爭房屋的權利人；2、《金茂悅公館獨家銷售協議》及《授權委托書》一份，據以證明恒房公司系該房屋買賣的居間人；3、《房屋認購協議書》一份，據以證明原告與顧鷗系房屋買賣合同相對方，恒房公司系居間人，并非權利相對方；4、《和解協議書》、《授權書》及《收條》各一份，據以證明原告與恒房公司已就本糾紛達成和解協議，且恒房公司已經按照協議約定履行全部義務；5、系爭房屋產權信息表一份，據以證明其帶原告去看房時已經明確告知系爭房屋上存在3,500,000元的借款抵押和700余萬元的興業(yè)銀行貸款抵押。
　　原告對被告恒房公司提供的證據1、2、3的真實性均無異議，但認為認購協議書是恒房公司提供的格式合同，該授權委托書及認購協議書均不能證明三被告向原告提示過系爭房屋上存在特殊抵押的情況；對證據4的真實性無異議，但認為退還部分中介費并不能免除其責任；對證據5，表示從未看到過該份房屋產權信息，恒房公司直至2017年9月才告知原告系爭房屋上存在抵押及被告顧鷗有債務的情況。
　　被告雷某經紀事務所對被告恒房公司提供的證據1、2、3的真實性，表示由法庭核實；對證據4表示不清楚，但認為如確實已經和解，應從中扣除相應費用；對證據5表示不清楚，因為簽訂房屋買賣合同及補充協議時均不在場，對于系爭房屋情況不清楚。
　　被告顧鷗對被告恒房公司提供的證據未予質證。
　　本院確認原、被告對真實性無異議的證據對本案具有證明力。
　　本院經審理認定事實如下：被告顧鷗系上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)攬海路XXX弄XXX號XXX室房屋房地產權證登記的權利人。2017年4月24日，被告顧鷗作為委托銷售方(甲方)與被告恒房公司作為受托銷售方(乙方)及案外人雷利公司共同簽訂《金茂悅公館獨家銷售協議》，約定：甲方委托乙方對甲方所有的金茂悅公館16套酒店式公寓進行獨家代理銷售，乙方接受甲方委托，有權將標的房源以甲方的名義對外進行銷售；在乙方確定實際買受人后，由甲方與實際買受人簽訂《商品房買賣合同》，并收取本合同的房款，甲方授權乙方及丙方管理二個不同獨立的收款賬戶U盾及密碼，即時結算乙方銷售傭金服務費，并向丙方支付相應款項。
　　2017年4月29日，原告史某某、被告顧鷗及委托人被告恒房公司共同簽訂《房屋認購協議書》一份，約定：原告認購被告顧鷗所持有的位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)攬海路999弄金茂悅公館3棟116號，建筑面積為59.45平方米，單價16,807元/平方米，房款計923,543元，裝修補償款150,000元。正式買賣合同按房款金額簽訂，不含裝修費，買賣房屋雙方稅費各付。凡于2017年5月10日前簽署本協議并交付購房定金的，在總房款的基本上減免款項80,000元，合計993,543元。
　　2017年5月19日，原告與被告顧鷗簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定：被告顧鷗將坐落于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)攬海路999弄金茂悅公館3號116室建筑面積為59.45平方米的房屋轉讓給原告，房屋類型為辦公樓，鋼混結構，房屋轉讓價款為843,543元。被告顧鷗于2017年7月31日前騰出房屋并通知原告進行驗收交接，查驗后將房屋鑰匙交給原告作為房屋轉移占有的標志。雙方一致確認在2017年7月31日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)。該合同補充條款約定：被告顧鷗未按照合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向原告支付總房價款千分之三的賠償金，并應繼續(xù)履行；被告顧鷗簽訂合同后又將該房地產轉賣給第三人的，或未按照本合同及各項附件約定履行的，逾期超過十個工作日的，或單方要求解除合同的，均視為顧鷗違約，原告有權單方解除本合同，原告應通知顧鷗，顧鷗除需支付十個工作日的賠償金(按總房價款千分之三每日計)外，還需支付相當于總房價款20%的違約金。顧鷗應在接到通知之日起的三個工作日內退還收到的全部房價款，并支付違約金和賠償金。原、被告分別在該份房地產買賣合同上簽字，被告雷某經紀事務所作為居間人在該合同上蓋章。
　　同日，原告與被告顧鷗還簽訂《房地產買賣補充協議》一份，約定：被告顧鷗凈到手價格為993,543元。雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》價格為843,543元，另外150,000元作為裝修補償款；原告于2017年5月5日支付定金100,000元，于合同簽訂當日前支付房款70,000元，于2017年7月31日前支付房款并裝修款中的383,543元，另20,000元在顧鷗交房時，原告確認房屋裝修設備無誤再支付給顧鷗；顧鷗在簽合同之日起40天內，將銀行貸款結清；簽訂合同10個工作日內，原告向銀行申請買房貸款，在2017年7月15日前將房屋貸款420,000元匯入顧鷗賬戶；定金100,000元與簽約當天前支付的房款70,000元已匯入顧鷗民生銀行賬戶，剩余款項全部匯入顧鷗交行賬戶。后原告先后向被告顧鷗支付房款合計573,543元，并由被告顧鷗向原告出具的收條兩份。房屋買賣合同及補充協議簽訂至今，被告顧鷗未向原告交付系爭房屋。
　　另查明，2018年7月26日，原告與被告恒房公司就系爭房屋買賣因被告顧鷗個人債務問題未能按時過戶交易問題，達成和解協議，約定：被告恒房公司退還原告居間中介費116,055元，因顧鷗未及時向原告交房，恒房公司退出的居間中介費用作為原告的補償直接用于支付購房款，退完之后尚余購房款457,488元，無論之前合同如何簽訂，原告同意以最終實際價格850,000元執(zhí)行之前與顧鷗簽訂的《房地產買賣合同》，原告實際付款不足850,000的差額為392,512元，在售房人房屋可正常交易，辦理交易當天支付給售房人；未能達成上述房屋交易過戶的，同時原告對顧鷗繼續(xù)保持著獲得房地產拍賣或其他形式的利益保全或退款等權利。
　　再查明，被告顧鷗將系爭房屋作為抵押物為案外債權所作的抵押擔保至今未滌除。2018年9月13日，原告向被告顧鷗發(fā)出要求解除雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》及《房地產買賣補充協議》的函件。2018年10月9日，原告向本院提起訴訟，被告顧鷗于2018年10月12日簽收起訴狀副本等訴訟材料。
　　審理中，原告自愿表示以本次起訴后法院依法向被告顧鷗送達起訴狀副本等訴訟材料，被告顧鷗本人簽收之日作為系爭房屋買賣合同解除之日。
　　本院認為，原告史某某與被告顧鷗簽訂的《上海市房地產買賣合同》及《房地產買賣補充協議》系雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。依法成立的合同，對當事人均具有約束力，雙方均應按約全面履行。本案中，原告已經按照買賣合同及補充協議約定履行了付款義務，但被告顧鷗未能按約交付系爭房屋，亦未協助原告辦理過戶手續(xù)，顯屬違約。同時，被告顧鷗未能按約滌除系爭房屋上的抵押擔保，導致原告的合同目的已經無法實現。因此，原告主張解除合同的訴訟請求，本院予以支持，合同解除時間以被告顧鷗收到本院依法送達的起訴狀副本之日即2018年10月12日為準。合同解除后，因該合同取得財產應當予以返還，故原告主張被告顧鷗返還購房款573,543元的訴訟請求，于法有據，本院亦予以支持。
　　關于原告主張的違約金及賠償金合計228,515元，根據房屋買賣合同及補充協議約定，違約方應按總房價款千分之三每日支付賠償金，并支付相當于總房價款20%的違約金，綜合該合同及補充協議，本院確認系爭房屋總房價款應為993,543元?，F因被告顧鷗未能按約履行合同義務，故原告依據合同及補充協議約定主張被告顧鷗支付賠償金29,806元、違約金198,709元的訴訟請求，可予支持。但因被告顧鷗已就合同解除承擔了賠償金及違約金，結合本案實際，原告的經濟損失基本已經得到填平，故對原告要求被告顧鷗支付遲延支付違約金的利息損失的訴訟請求，本院不予支持。
　　關于原告主張被告雷某經紀事務所、恒房公司對被告顧鷗的上述責任承擔連帶責任問題。原告認為，三被告未如實告知原告該系爭房屋存在特殊共同連帶抵押的重要事實，被告恒房公司為獲得高額報酬，被告雷某經紀事務所為讓被告顧鷗歸還其欠款，均隱瞞了該特殊共同抵押信息；案外人雷利公司與被告雷某經紀事務所的投資人均為陸雅俊，從被告恒房公司、雷利公司與被告顧鷗簽訂的獨家銷售協議看，原告支付的購房款用于歸還顧鷗欠雷某經紀事務所的欠款，并未用于償還銀行欠款，且雷某經紀事務所庭審中亦表示因顧鷗欠其巨額欠款而讓恒房公司代理銷售包括系爭房屋在內的16套房屋，作為專業(yè)中介機構應知道銀行抵押貸款未歸還前將面臨房屋無法過戶問題，但仍代理銷售，屬于代理人明知被代理行為違法的情形；涉案合同均是由被告恒房公司提供的格式合同，合同中關于抵押情況的表述均未采用足以引起注意的文字、符號或字體等特別提醒原告注意，系加重原告責任，排除己方責任，該格式條款無效，故該兩被告應對被告顧鷗的上述責任承擔連帶責任。被告雷某經紀事務所認為，其未與原告簽訂過協議，沒有合同基礎，也不存在明知房屋有抵押卻未告知的情況，且合同附件中已表明房屋上有抵押，但原告未予核實，自身存在過錯，而本案亦屬于房屋買賣合同糾紛，原告要求其承擔連帶責任缺乏法律依據；此外，雷某經紀事務所與案外人雷利公司沒有關系，亦不存在債權債務關系。被告恒房公司認為，其作為居間人，并非買賣合同當事人，故主體不適格；同時，其不存在隱瞞和欺詐行為，且在發(fā)現訴爭問題后積極采取措施，與原告達成和解協議并退還了居間費，故不應承擔連帶責任。對此，本院認為，首先，被告顧鷗委托被告恒房公司銷售其名下房產，雖然該房產上存在抵押權，但現有證據無法證明被告顧鷗與恒房公司在委托銷售房屋過程中存在惡意串通、欺詐原告的行為，故原告認為被告恒房公司、雷某經紀事務所明知代理行為違法仍實施該代理行為應承擔連帶責任的主張，缺乏事實和法律依據，本院難以支持。其次，本案系房屋買賣合同糾紛，而原告與被告雷某經紀事務所、恒房公司系居間合同關系，與本案屬于不同的法律關系，如原告確有證據證明兩被告在提供居間服務中有故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害原告利益的，原告可依法另案提起訴訟要求兩被告承擔損害賠償責任。
　　被告顧鷗未到庭應訴答辯，視為其自行放棄抗辯的權利，由此產生的法律后果，由被告自行承擔。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第四款、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告史某某與被告顧鷗2017年5月19日簽訂的《上海市房地產買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)及《房地產買賣補充協議》于2018年10月12日解除；
　　二、被告顧鷗于本判決生效之日起十日內返還原告史某某房款573,543元；
　　三、被告顧鷗于本判決生效之日起十日內支付原告史某某違約金和賠償金228,515元；
　　四、原告史某某的其余訴訟請求不予支持。
　　如果被告顧鷗未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案案件受理費11,820元，減半收取計5,910元，財產保全費4,530元，合計10,440元，由被告顧鷗負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：黃菲菲

書記員：高端瑜